Interpretacja indywidualna z dnia 18 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.142.2023.2.DR

W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 czerwca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, również dalej jako: „Wnioskodawca - Kupujący”, „Spółka - Kupująca”) ma siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w Polsce. Wnioskodawca - Kupujący prowadzi przede wszystkim działalność deweloperską.

Wnioskodawca - Kupujący planuje zakupić od Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, również dalej jako: „Wnioskodawca - Sprzedający”, „Spółka - Sprzedająca”) prawo użytkowania wieczystego („Umowa”) zabudowanej nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), o powierzchni 1.5348 ha, oraz prawa własności budynków, budowli, urządzeń budowlanych posadowionych na tej nieruchomości a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności Spółki Sprzedającej; dla w/w nieruchomości Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość”).

Nieruchomość jest zabudowana następującymi budynkami oraz budowlami, urządzeniami budowlanymi:

1)Budowla - utwardzony nawierzchnią z kostki betonowej parking.

Budowla - utwardzony nawierzchnią z kostki betonowej parking zlokalizowany na działce nr (…) została wybudowana dawniej niż 20 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowej budowli, o co najmniej 30 % jej wartości początkowej.

Budowla była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu/dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 20 lat.

Budowla ta nie zostanie wyburzona do dnia zawarcia Umowy.

2)Budynek 1 — stacja transformatorowa

Jednokondygnacyjny budynek niemieszkalny, będący stacją transformatorową o powierzchni zabudowy 127,00 m², funkcja budynku - pozostałe budynki niemieszkalne; według oświadczenia Spółki - Sprzedającej o powierzchni użytkowej: 107,95 m²,

Budynek zlokalizowany na działce nr (…) został wybudowany dawniej niż 20 lat temu.

W okresie ostatnich 2 lat nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku, o co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też ich wynajmu/dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 20 lat w tym przez ostatnie 2 lata.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

3)Budynek 2

Murowany budynek niemieszkalny, o powierzchni zabudowy 4.121,00 m², położonym przy ulicy (…), numer porządkowy budynku (…), funkcja budynku - pozostałe budynki niemieszkalne; według oświadczenia Spółki - Sprzedającej o powierzchni użytkowej 5.254,27 m² oraz o dwóch kondygnacjach nadziemnych.

Budynek zlokalizowany na działce nr (…) został wybudowany dawniej niż 20 lat temu; pozwolenie na budowę zostało wydane w 1997 roku.

W okresie ostatnich 2 lat nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku, o co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też ich wynajmu/dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 20 lat w tym przez ostatnie 2 lata.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

4)Budynek 3

Murowany budynek niemieszkalny, o powierzchni zabudowy 90,00 m², funkcja budynku - pozostałe budynki niemieszkalne, według oświadczenia Spółki - Sprzedającej o powierzchni użytkowej 76,5 m² oraz o jednej kondygnacji nadziemnej.

Budynek zlokalizowany na działce nr (…) został wybudowany dawniej niż 20 lat temu.

W okresie ostatnich 2 lat nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku, o co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też ich wynajmu/dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 20 lat w tym przez ostatnie 2 lata.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

Nieruchomość jest obciążona prawem zobowiązaniowym — umową dzierżawy zawartą w dniu 16 września 1996 r., która weszła w życie 1 czerwca 1997 r. i zawarta została na czas oznaczony 30 lat, tj. do dnia 31 maja 2027 r. i opiera się na płatnym kwartalnie czynszu dzierżawy waloryzowanym w okresach rocznych z mocą obowiązującą od dnia 1 stycznia każdego roku, o kwotę odpowiadającą 65% wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w roku poprzednim, publikowanym przez GUS. Dzierżawca zawarł też umowy poddzierżawy oraz podnajmu dotyczące Nieruchomości obejmujące jej części.

Nieruchomość położona jest na terenie, na którym obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (…) przyjęty Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 24 stycznia 2017 r. (opublikowany w Dzienniku Urzędowym (…); „Plan Miejscowy”). Plan Miejscowy obowiązuje od 23 lutego 2017 r. Obszar przedmiotowej Nieruchomości jest zlokalizowany na terenie oznaczonym na rysunku Planu Miejscowego symbolem MW/U, dla którego Plan Miejscowy ustala zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub zabudowę usługową w obszarze funkcjonalnego śródmieścia. Na moment transakcji sprzedaży przez Spółkę - Sprzedającą do Spółki - Kupującej Nieruchomość będzie również objęta Planem Miejscowym.

Dnia 17 września 2020 r. Nieruchomość została przez Spółkę - Sprzedającą nabyta od czynnego podatnika VAT, tytułem umowy sprzedaży. Przed zawarciem owej umowy sprzedaży strony umowy z dnia 17 września 2020 r. złożyły do właściwego Naczelnik Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT i w ten sposób też transakcję opodatkowały.

W celu realizacji Umowy Spółka - Kupująca i Spółka - Sprzedająca zawarły Umowę przedwstępną („Umowa przedwstępna”). W ramach Umowy Przedwstępnej Spółka - Kupująca i Spółka - Sprzedająca zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości tj. prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz budynków, budowli, urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności („Umowa rozporządzająca”).

Przed zawarciem Umowy rozporządzającej Spółka - Kupująca wpłaci Cenę na przechowanie do depozytu w Kancelarii Notarialnej czyniącego notariusza . Przy czym zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej notariusz wypłaci Cenę na rzecz Spółki — Sprzedającej po zawarciu Umowy rozporządzającej. A w terminie określonym w Umowie przedwstępnej, Spółka – Sprzedająca zamierza przekazać Spółce – Kupującej fakturę VAT obejmującą Cenę wystawioną zgodnie z ustawą z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.; „Ustawa o VAT”).

Przed końcem 2023 roku planowane jest by Wnioskodawca – Kupujący zakupił Nieruchomość od Wnioskodawcy – Sprzedającego. Transakcja ta w zamierzeniu stron ma być opodatkowana podatkiem VAT. Spółka – Kupująca i Spółka – Sprzedająca najpóźniej w treści Umowy zawrą oświadczenia, że jako czynni podatnicy VAT w trybie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT rezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i dokonują wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Planowane nabycie Nieruchomości związane jest z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy – Kupującego opodatkowaną VAT (działalnością deweloperską, czyli budową i sprzedażą nowych lokali, która to sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT stawką inną niż zwolniona).

Wnioskodawca - Kupujący zamierza na zakupionej Nieruchomości wybudować osiedla mieszkaniowe, w ramach, których wyodrębnione zostaną lokale mieszkalne i niemieszkalne, które w przyszłości będą przez Wnioskodawcę – Kupującego sprzedawane. Wnioskodawca – Kupujący kupi Nieruchomość w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Pytanie

Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w tym posadowionych na niej budowli, budynków, urządzeń budowlanych powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w tym posadowionych na niej budowli, budynków, urządzeń budowlanych nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 z późn. zm.; „Ustawa o PCC”) przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 1a pkt 7 Ustawy o PCC użyte w Ustawie o PCC określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu Ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC wynika więc, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT i sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Tym samym Wnioskodawca będzie zobowiązany do naliczenia podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tej Nieruchomości.

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości: (i) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, (ii) nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stanowisko takie zostało wyrażone także w interpretacjach indywidualnych z dnia 21 września 2022 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4014.306.2022.4.AD; z dnia 22 sierpnia 2022 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4014.224.2022.4.JKU oraz z dnia 14 czerwca 2022 r. Znak: 0111-KDIB2- 3.4014.107.2022.4.ASZ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 18 sierpnia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.389.2023.1.MN.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), o powierzchni 1.5348 ha, oraz prawa własności budynków, budowli, urządzeń budowlanych posadowionych na tej nieruchomości a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności Spółki Sprzedającej. Transakcja ta w zamierzeniu stron ma być opodatkowana podatkiem VAT. Spółka – Kupująca i Spółka – Sprzedająca najpóźniej w treści Umowy zawrą oświadczenia, że jako czynni podatnicy VAT w trybie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT rezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i dokonują wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 18 sierpnia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.389.2023.1.MN, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) Transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr (…) oraz Budowli i Budynków na niej posadowionych będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia, przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, zatem Spółka - Sprzedająca będzie uprawiona do zastosowania opodatkowania Nieruchomości, jeżeli Spółka - Sprzedająca i Spółka - Kupująca zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tj. spełnią warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.”

A zatem, skoro omawiana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku z zamiarem złożenia przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).