Interpretacja

TEMATY:

Interpretacja indywidualna z dnia 18 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.389.2023.1.MN

Opodatkowanie podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości. Obowiązek wystawienia faktury VAT dokumentującej sprzedaż Nieruchomości. Prawo Kupującej do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Spółki - Sprzedającej dokumentujących sprzedaż Nieruchomości w tym posadowionych na niej budowli, budynków, urządzeń budowlanych. Brak obowiązku wystawienia faktur VAT dokumentującej otrzymanie Ceny w momencie jej złożenia do depozytu notarialnego, ani rozliczenia podatku VAT w tym momencie.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 czerwca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości, obowiązku wystawienia faktury VAT dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, prawa Kupującej do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Spółki - Sprzedającej dokumentujących sprzedaż Nieruchomości w tym posadowionych na niej budowli, budynków, urządzeń budowlanych oraz braku obowiązku wystawienia faktur VAT dokumentującej otrzymanie Ceny w momencie jej złożenia do depozytu notarialnego, ani rozliczenia podatku VAT w tym momencie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (…);

Opis zdarzenia przyszłego

(…) (również dalej jako: „Wnioskodawca - Kupujący”, „Spółka - Kupująca”) ma siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w Polsce. Wnioskodawca - Kupujący prowadzi przede wszystkim działalność deweloperską.

Wnioskodawca - Kupujący planuje zakupić od (…) (również dalej jako: „Wnioskodawca - Sprzedający”, „Spółka - Sprzedająca”) prawo użytkowania wieczystego („Umowa”) zabudowanej nieruchomości położonej w P., stanowiącej działkę ewidencyjną nr X z obrębu (…), o powierzchni, oraz prawa własności budynków, budowli, urządzeń budowlanych posadowionych na tej nieruchomości a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności Spółki Sprzedającej; dla ww. nieruchomości Sąd Rejonowy w P., VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość”).

Nieruchomość jest zabudowana następującymi budynkami oraz budowlami, urządzeniami budowlanymi:

1) Budowla - utwardzony nawierzchnią z kostki betonowej parking.

Budowla - utwardzony nawierzchnią z kostki betonowej parking zlokalizowany na działce nr X została wybudowana dawniej niż 20 lat temu.

W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowej budowli, o co najmniej 30 % jej wartości początkowej.

Budowla była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu/dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 20 lat.

Budowla ta nie zostanie wyburzona do dnia zawarcia Umowy.

2) Budynek 1 — stacja transformatorowa

Jednokondygnacyjny budynek niemieszkalny, będący stacją transformatorową o powierzchni zabudowy 127,00 m², funkcja budynku - pozostałe budynki niemieszkalne; według oświadczenia Spółki - Sprzedającej o powierzchni użytkowej: 107,95 m²,

Budynek zlokalizowany na działce nr X został wybudowany dawniej niż 20 lat temu.

W okresie ostatnich 2 lat nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku, o co najmniej 30 % ich wartości początkowej.

Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też ich wynajmu/dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 20 lat w tym przez ostatnie 2 lata.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

3) Budynek 2

Murowany budynek niemieszkalny, o powierzchni zabudowy 4.121,00 m², położonym przy ulicy Królowej Jadwigi, numer porządkowy budynku 51, funkcja budynku - pozostałe budynki niemieszkalne; według oświadczenia Spółki - Sprzedającej o powierzchni użytkowej 5.254,27 m² oraz o dwóch kondygnacjach nadziemnych.

Budynek zlokalizowany na działce nr X został wybudowany dawniej niż 20 lat temu; pozwolenie na budowę zostało wydane w 1997 roku.

W okresie ostatnich 2 lat nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku, o co najmniej 30 % ich wartości początkowej.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

4) Budynek 3

Murowany budynek niemieszkalny, o powierzchni zabudowy 90,00 m², funkcja budynku - pozostałe budynki niemieszkalne, według oświadczenia Spółki - Sprzedającej o powierzchni użytkowej 76,5 m² oraz o jednej kondygnacji nadziemnej.

Budynek zlokalizowany na działce nr X został wybudowany dawniej niż 20 lat temu.

W okresie ostatnich 2 lat nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku, o co najmniej 30 % ich wartości początkowej.

Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

Nieruchomość jest obciążona prawem zobowiązaniowym – umową dzierżawy zawartą w dniu 16 września 1996 r., która weszła w życie 1 czerwca 1997 r. i zawarta została na czas oznaczony 30 lat, tj. do dnia 31 maja 2027 r. i opiera się na płatnym kwartalnie czynszu dzierżawy waloryzowanym w okresach rocznych z mocą obowiązującą od dnia 1 stycznia każdego roku, o kwotę odpowiadającą 65% wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w roku poprzednim, publikowanym przez GUS. Dzierżawca zawarł też umowy poddzierżawy oraz podnajmu dotyczące Nieruchomości obejmujące jej części.

Nieruchomość położona jest na terenie, na którym obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego „(…)” przyjęty (…)Rady Miejskiej z dnia (opublikowany w Dzienniku Urzędowym Woj. (…); „Plan Miejscowy”). Plan Miejscowy obowiązuje od 23 lutego 2017 r. Obszar przedmiotowej Nieruchomości jest zlokalizowany na terenie oznaczonym na rysunku Planu Miejscowego symbolem MW/U, dla którego Plan Miejscowy ustala zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub zabudowę usługową w obszarze funkcjonalnego śródmieścia. Na moment transakcji sprzedaży przez Spółkę - Sprzedającą do Spółki - Kupującej Nieruchomość będzie również objęta Planem Miejscowym.

Dnia 17 września 2020 r. Nieruchomość została przez Spółkę - Sprzedającą nabyta od czynnego podatnika VAT, tytułem umowy sprzedaży. Przed zawarciem owej umowy sprzedaży strony umowy z dnia 17 września 2020 r. złożyły do właściwego Naczelnik Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT i w ten sposób też transakcję opodatkowały.

W celu realizacji Umowy Spółka - Kupująca i Spółka - Sprzedająca zawarły Umowę przedwstępną („Umowa przedwstępna”). W ramach Umowy Przedwstępnej Spółka - Kupująca i Spółka - Sprzedająca zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości tj. prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz budynków, budowli, urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności („Umowa rozporządzająca”).

Przed zawarciem Umowy rozporządzającej Spółka - Kupująca wpłaci Cenę na przechowanie do depozytu w Kancelarii Notarialnej czyniącego notariusza. Przy czym zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej notariusz wypłaci Cenę na rzecz Spółki – Sprzedającej po zawarciu Umowy rozporządzającej. A w terminie określonym w Umowie przedwstępnej, Spółka – Sprzedająca zamierza przekazać Spółce - Kupującej fakturę VAT obejmującą Cenę wystawioną zgodnie z ustawą z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.; „Ustawa o VAT”).

Przed końcem 2023 roku planowane jest by Wnioskodawca - Kupujący zakupił Nieruchomość od Wnioskodawcy - Sprzedającego. Transakcja ta w zamierzeniu stron ma być opodatkowana podatkiem VAT. Spółka - Kupująca i Spółka - Sprzedająca najpóźniej w treści Umowy zawrą oświadczenia, że jako czynni podatnicy VAT w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT rezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i dokonują wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Planowane nabycie Nieruchomości związane jest z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy - Kupującego opodatkowaną VAT (działalnością deweloperską, czyli budową i sprzedażą nowych lokali, która to sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT stawką inną niż zwolniona).

Wnioskodawca - Kupujący zamierza na zakupionej Nieruchomości wybudować osiedla mieszkaniowe, w ramach, których wyodrębnione zostaną lokale mieszkalne i niemieszkalne, które w przyszłości będą przez Wnioskodawcę - Kupującego sprzedawane. Wnioskodawca - Kupujący kupi Nieruchomość w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Pytania

1. Czy w przypadku dostawy przez Spółkę - Sprzedającą Nieruchomości oraz budowli, budynków, urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności na rzecz Spółki - Kupującej, Spółka — Sprzedająca będzie uprawniona do zastosowania opodatkowania Nieruchomości w tym posadowionych na niej budowli, budynków, urządzeń budowlanych podatkiem VAT w razie złożenia przez Spółkę — Sprzedającego i Spółkę - Kupującą w akcie notarialnym obejmującym Umowę zgodnego oświadczenia w sprawie wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT?

2. Czy w przypadku Nieruchomości w tym posadowionych na niej budowli, budynków, urządzeń budowlanych w zakresie, w którym jej dostawa przez Spółkę — Sprzedającą na rzecz Spółki — Kupującej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Spółka - Kupująca będzie uprawniona do odliczenia owego podatku VAT, w razie dostarczenia jej przez Spółkę — Sprzedającą stosownych faktur VAT, dokumentujących opisaną dostawę?

3. Czy Spółka - Sprzedająca będzie miała obowiązek wystawienia faktur VAT dokumentujących otrzymanie Ceny w momencie złożenia do depozytu notarialnego?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości w tym posadowionych na niej budowli, budynków, urządzeń budowlanych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, w związku z rezygnacją z prawa ze zwolnienia z art.. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i złożenia w tym zakresie stosowanego oświadczenia w sprawie wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT.

2. Spółka - Sprzedająca będzie miała obowiązek wystawienia faktury VAT dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w tym posadowionych na niej budowli, budynków, urządzeń budowlanych a Spółka - Kupująca będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Spółki - Sprzedającej dokumentujących sprzedaż Nieruchomości w tym posadowionych na niej budowli, budynków, urządzeń budowlanych.

3. Spółka - Sprzedająca nie będzie miała obowiązku wystawienia faktur VAT dokumentującej otrzymanie Ceny w momencie jej złożenia do depozytu notarialnego, ani rozliczenia podatku VAT w tym momencie?

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT: „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (...) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 5, 6 i 7 ustawy o VAT: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (...)

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.”.

Oznacza to, że zbycie prawa użytkowania wieczystego jest dostawą towaru w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się: „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii'.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in.: „odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju".

Zgodnie z treścią art. 29a ust. 8 ustawy o VAT „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

„Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.”.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT: „Działalność gospodarczą obejmuje wszelką. działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

W analizowanej sytuacji nie ma wątpliwości, że Spółka - Sprzedająca sprzedaje Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i w konsekwencji jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Spółką - Sprzedającą jest bowiem spółka z ograniczoną odpowiedzialnością., która przed datą realizacji Umowy zakupiła Nieruchomości.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (... ) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli Z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

W analizowanej sytuacji ten przepis nie ma zastosowania. Spółka - Kupująca nabyła bowiem Nieruchomość w celu realizacji projektu deweloperskiego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (... ) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

W analizowanej sytuacji ten przepis nie ma zastosowania, ponieważ dotyczy on terenów niezabudowanych, a Nieruchomość jest zabudowana. Niemniej nawet gdyby uznać fakt istnienia budowli znajdujących się na tej działce za nieistotny to warto pamiętać, że na dzień transakcji/zawarcia Nieruchomość będzie objęta Planem Miejscowym i tym samym nie będzie miał do niej zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (... ) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawę budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Zgodnie z art. 2 ust. pkt 14 ustawy o VAT: „ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej)”.

Zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w ocenie Wnioskodawcy, ma zastosowanie w analizowanym przypadku, ponieważ sprzedaż będzie miała miejsce ponad dwa lata po oddaniu do użytkowania budynków i budowli, położonych na Nieruchomości. Od momentu ich nabycia przez Spółkę - Sprzedającą nie były również dokonywane żadne ulepszenia. Nie będą one także dokonywane w przyszłości, tj. przed przeniesieniem własności Nieruchomości na Spółkę - Kupującą.

Strony (Spółka — Sprzedająca i Spółka — Kupująca) w Umowie zawrą oświadczenie, że jako czynni podatnicy VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT rezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i dokonują wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT: „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi: urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.”.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT: „Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części”.

Oznacza to, że Strony (Spółka — Sprzedająca i Spółka — Kupująca) zamierzają skutecznie zrezygnować ze zwolnienia i wybrać w zakresie Nieruchomości opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowanie wieczystego i budynków, budowli, urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy o VAT: „Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli”.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy — Sprzedającego i Wnioskodawcy — Kupującego planowana transakcja będzie zatem podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ad. 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.”.

Ten warunek jest spełniony — Wnioskodawca — Kupujący nabędzie Nieruchomości w celu realizacji projektu deweloperskiego, czyli sprzedaży nowych mieszkań, która to sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT stawką inną niż zwolniona.

Wnioskodawca — Kupujący jest i na dzień dokonania transakcji/zawarcia Umowy będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT (wynika to z faktu prowadzenia działalności deweloperskiej stanowiącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywał je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT według stawki VAT innej niż zwolniona.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT: „Kwotę podatku naliczonego stanowi:

1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi”.

W świetle powyższego, po dokonaniu transakcji/ zawarciu Umowy oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy - Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, w zakresie Nieruchomości opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i budynków, budowli, urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności będzie podlegać przepisom ustawy o VAT, jako dostawa towarów oraz do transakcji tej nie będzie miało zastosowania żadne zwolnienie.

Ad. 3

Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej Spółka - Sprzedająca zamierza przekazać Spółce - Kupującej fakturę VAT obejmującą zakup nieruchomości. Ta faktura zostanie wystawiona zgodnie z Ustawą o VAT dopiero po zapłacie Ceny, która to nastąpi poprzez przekazanie środków przez Spółkę Kupującą do depozytu notarialnego przed transakcją a po podpisaniu Umowy rozporządzającej depozyt ów zostanie zwolniony na rzecz Spółki Sprzedającej.

W sprawie nie są spełnione przesłanki uznania kwoty wypłaconej na depozyt notarialny jako zaliczki, jako że Spółka Sprzedająca nie ma żadnej dyspozycyjności w ich zakresie. Dopiero podpisanie Umowy rozporządzającej powoduje możliwość zwolnienia depozytu na jej rzecz. Jako że depozyt będzie zwolniony po podpisaniu Umowy rozporządzającej, to ów fakt będzie dokumentowany fakturą VAT jako dostawa towarów/świadczenie usług. Wpłata środków przez Spółkę Kupującą do depozytu notarialnego nie stanowi żadnej czynności opodatkowanej i nie rodzi dla Spółki Sprzedającej żadnych konsekwencji w podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Państwa wątpliwość w niniejszej sprawie, w pierwszej kolejności związane są z uprawnieniem Spółki Sprzedającej do zastosowania opodatkowania Nieruchomości, w tym posadowionych na niej budowli, budynków, urządzeń budowlanych, podatkiem VAT w razie złożenia przez Spółkę - Sprzedającą i Spółkę - Kupującą w akcie notarialnym obejmującym Umowę zgodnego oświadczenia w sprawie wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT.

W zdarzeniu przyszłym wskazali Państwo, że Spółka - Kupująca jest czynnym podatnikiem VAT. Spółka - Kupująca planuje zakupić od Spółki - Sprzedającej prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr X oraz prawa własności budynków, budowli, urządzeń budowlanych posadowionych na tej nieruchomości a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności Spółki - Sprzedającej.

Nieruchomość jest zabudowana następującymi budynkami oraz budowlami, urządzeniami budowlanymi:

1. Budowla - utwardzony nawierzchnią z kostki betonowej parking. Wybudowana dawniej niż 20 lat temu. W okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowej budowli, o co najmniej 30 % jej wartości początkowej. Budowla była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też jej wynajmu /dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 20 lat. Budowla ta nie zostanie wyburzona do dnia zawarcia Umowy.

2. Budynek 1 — stacja transformatorowa. Budynek zlokalizowany na działce nr X został wybudowany dawniej niż 20 lat temu. W okresie ostatnich 2 lat nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku, o co najmniej 30 % ich wartości początkowej. Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też ich wynajmu/dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 20 lat w tym przez ostatnie 2 lata. Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

3. Budynek 2 - Murowany budynek niemieszkalny. Budynek zlokalizowany na działce nr X został wybudowany dawniej niż 20 lat temu. W okresie ostatnich 2 lat nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku, o co najmniej 30 % ich wartości początkowej. Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też ich wynajmu/dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 20 lat w tym przez ostatnie 2 lata. Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

4. Budynek 3 - Murowany budynek niemieszkalny. Budynek zlokalizowany na działce nr X został wybudowany dawniej niż 20 lat temu. W okresie ostatnich 2 lat nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku, o co najmniej 30 % ich wartości początkowej. Budynek ten był wykorzystywany na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też ich wynajmu/dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 20 lat w tym przez ostatnie 2 lata. Budynek ten nie zostanie wyburzony do dnia zawarcia Umowy.

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr X oraz prawa własności budynków i budowli na niej posadowionych, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przez Spółkę Sprzedającą ww. działki zabudowanej nr X będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedlenie - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

a) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

c) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie od podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części jest opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt (budynek/budowla/ich część) jest posadowiony.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanego we wniosku prawa użytkowania wieczystego działki nr X zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do ww. Budowli oraz Budynków (Budynek 1, Budynek 2 i Budynek 3) znajdujących się na tej działce miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z wniosku wynika, że Budowla (utwardzony nawierzchnią z kostki betonowej parking) oraz wszystkie Budynki (Budynek 1 – budynek niemieszkalny będący stacją transformatorową, Budynek 2 – budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 4.121 m², Budynek 3 – budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 90 m²) znajdujące się na działce nr X zostały wybudowane dawniej niż 20 lat temu, czyli znacznie więcej niż 2 lata przed datą Transakcji. Ponadto, w stosunku do Budowli w okresie od wybudowania do dnia sprzedaży nie były dokonywane ulepszenia, o co najmniej 30% jej wartości początkowej. Natomiast w stosunku do wszystkich Budynków, w okresie ostatnich 2 lat nie były dokonywane ulepszenia przedmiotowego budynku, o co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Wszystkie Budynki i Budowla znajdujące się na działce nr X były wykorzystywane na potrzeby prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub też ich wynajmu/dzierżawy do osób trzecich w celu prowadzenia takiej działalności co najmniej przez 20 lat w tym przez ostatnie 2 lata.

Zatem, dla Transakcji dostawy Budowli oraz Budynków posadowionych na działce nr X zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są Budynki 1, 2, 3 i Budowla – tj. prawo użytkowania wieczystego działki nr X – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, że dostawa ww. Nieruchomości (Budowli, Budynków 1,2 i 3 i gruntu) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dalsza analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Z wniosku wynika, że planują Państwo (Wnioskodawca Kupujący i Wnioskodawca Sprzedający) rezygnację ze zwolnienia od podatku w akcie notarialnym obejmującym Umowę. Podali Państwo w zdarzeniu przyszłym, że przed końcem 2023 roku planowane jest by Wnioskodawca - Kupujący zakupił Nieruchomość od Wnioskodawcy - Sprzedającego. Transakcja ta w zamierzeniu stron ma być opodatkowana podatkiem VAT. Spółka - Kupująca i Spółka - Sprzedająca najpóźniej w treści Umowy zawrą oświadczenia, że jako czynni podatnicy VAT w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT rezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i dokonują wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej Budowli i Budynków 1,2 i 3.

Zatem, jeśli Strony opisanej Transakcji (Państwo – Spółka - Kupująca i Spółka - Sprzedająca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej nr X nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.

W konsekwencji odpowiadając na pytanie nr 1 wniosku stwierdzić należy, że Transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr X oraz Budowli i Budynków na niej posadowionych będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia, przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, zatem Spółka - Sprzedająca będzie uprawiona do zastosowania opodatkowania Nieruchomości, jeżeli Spółka - Sprzedająca i Spółka - Kupująca zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tj. spełnią warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Odnosząc się do dalszych Państwa wątpliwości związanych z prawem do odliczenia podatku VAT, wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W świetle tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano powyżej, planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości (działki nr X zabudowanej opisanymi w zdarzeniu przyszłym Budowlą i Budynkami 1, 2 i 3), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednocześnie, jeśli Strony transakcji (Państwo – Spółka - Kupująca oraz Spółka - Sprzedająca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budowli i Budynków wraz z działką nr X na rzecz Państwa będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Wskazali Państwo, że są czynnym podatnikiem podatku VAT. Planowane nabycie Nieruchomości związane jest z Państwa działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT (działalnością deweloperską, czyli budową i sprzedażą nowych lokali, która to sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT i nie korzysta ze zwolnienia). Zamierzają Państwo – Wnioskodawca Kupujący, na zakupionej Nieruchomości wybudować osiedla mieszkaniowe, w ramach, których wyodrębnione zostaną lokale mieszkalne i niemieszkalne, które w przyszłości będą przez Wnioskodawcę Kupującego sprzedawane. Wnioskodawca Kupujący kupi Nieruchomość w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że będą mieli Państwo (Wnioskodawca Kupujący) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem prawa użytkowania wieczystego działki nr X oraz Budowli i Budynków na niej posadowionych. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Spółkę Kupującą Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Spółka - Kupująca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, i nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy.

Podsumowując, Spółka - Kupująca po dokonaniu transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej przez Spółkę – Sprzedającą faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, uprawniona będzie do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z tejże faktury, jeżeli Spółka - Sprzedająca oraz Spółka - Kupująca zrezygnują skutecznie ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tj. spełnią warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą obowiązku wystawienia przez Wnioskodawcę Sprzedającego faktury VAT dokumentującej otrzymanie Ceny w momencie złożenia depozytu notarialnego.

Należy zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1799):

§ 1. Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.

§ 2. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Stosownie do treści art. 19a ust. 1 ustawy:

obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Szczególny obowiązek podatkowy określony został m.in. w art. 19a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

a) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;

b) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 i 4 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Natomiast art. 106f ustawy wprowadza szczególne zasady dotyczące zarówno zawartości, jak i zasad wystawiania faktur (określa podstawowe i szczególne elementy) tzw. „faktur zaliczkowych” tj. faktur, o których mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy czyli faktur dokumentujących otrzymanie całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności wymagającej wystawienia faktury m.in. na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy. Otrzymanie bowiem takiej płatności co do zasady rodzi obowiązek podatkowy (na podstawie art. 19a ust. 8) i w konsekwencji obowiązek wystawienia faktury. Dotyczy to więc w szczególności otrzymanych przez podatnika przedpłat, zaliczek, zadatków, rat.

W rozpatrywanej sprawie – jak Państwo wskazali – przed zawarciem umowy rozporządzającej Spółka-Kupująca wpłaci Cenę na przechowanie do depozytu w Kancelarii Notarialnej, przy czym zgodnie z postanowieniem umowy przedwstępnej notariusz wypłaci Cenę na rzecz Spółki-Sprzedającej po zawarciu umowy rozporządzającej.

Z powyższego wynika, że przekazanie kwoty należności (Ceny) do depozytu notarialnego nie powoduje jej otrzymania przez Spółkę - Sprzedającą przed dniem podpisania umowy rozporządzającej. Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej notariusz przekaże Spółce Sprzedającej zdeponowaną kwotę po zawarciu umowy rozporządzającej.

Zatem biorąc pod uwagę przywołane przepisy oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że dokonana przez Spółkę - Kupującą wpłata na rachunek depozytowy notariusza przed zawarciem umowy rozporządzającej, bez możliwości dysponowania pieniędzmi przez Spółkę - Sprzedającą, nie spowoduje u Spółki - Sprzedającej powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do wpłaconej kwoty, gdyż nie stanowi ona należności o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy. Tym samym Spółka - Sprzedająca nie będzie miała obowiązku wystawienia „faktury zaliczkowej” w momencie gdy Spółka - Kupująca przed zawarciem umowy rozporządzającej wpłaci Cenę na przechowanie do depozytu w Kancelarii Notarialnej.

Zatem stanowisko, w myśl którego Spółka - Sprzedająca nie będzie miała obowiązku wystawienia faktury VAT dokumentującej otrzymanie Ceny w momencie jej złożenia do depozytu notarialnego i rozliczenia podatku VAT w tym momencie, jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. Ocena prawna stanowiska Państwa dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

a) z zastosowaniem art. 119a;

b) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

c) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Praktyczny leksykon VAT 2024. Wszystko o zmianach w rozliczeniach VAT

Dane dokumentu

Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 18 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.389.2023.1.MN