Czy opłata rezerwacyjna przyjmowana przez dewelopera podlega VAT

Jestem deweloperem. Zanim dojdzie do sprzedaży budowanych przeze mnie domów, przyjmuję od potencjalnych nabywców opłatę rezerwacyjną na podstawie zawieranej z nimi umowy rezerwacyjnej. Opłata podlega zwrotowi np. w przypadku, gdy klient nie dostanie kredytu. Opłaty te są natomiast zaliczane na poczet ceny sprzedaży zarezerwowanego domu w momencie zawarcia z klientem umowy jego zakupu. Czy taką opłatę rezerwacyjną powinienem opodatkowywać VAT w momencie pobrania?