Interpretacja indywidualna z dnia 7 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.149.2023.4.JKU

Skutki podatkowe umowy sprzedaży prawa własności zabudowanej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 26 czerwca 2023 r. (wpływ 26 czerwca 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

K. Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

S. Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Status Zainteresowanych

S. Sp. z o.o., działająca wcześniej pod nazwą (…) Sp. z o.o. (dalej: „Deweloper”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, głównym przedmiotem jej działalności są (…).

K. Spółka z o.o. (dalej: „Kupujący”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, głównym przedmiotem jej działalności jest (…).

Deweloper oraz Kupujący (dalej łącznie: „Strony” lub „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

2.Opis obecnego stanu przedmiotu Transakcji i jego sytuacji prawnej

2.1 Opis Działki 1

Deweloper (…) nabył nieruchomość gruntową położoną w (…) przy ul. (…), składającą się z działki gruntu nr (…), dla której Sąd Rejonowy (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze: (…) (dalej: „Działka 1”) od Przedsiębiorstwa Budowlanego K. Sp. z o.o. (dalej: „PB K.”), należącego do tej samej grupy podmiotów powiązanych co Deweloper.

Działka 1 jest zabudowana budynkiem zabytkowych koszar wojskowych (dalej: „Budynek”).

Działka 1, zgodnie z załącznikiem do Uchwały Nr (…) Rady Miasta (…) z (…), znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 003-U33, tj. została oznaczona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako teren zabudowy usługowej komercyjnej i/lub publicznej, z dopuszczeniem budynków zamieszkania zbiorowego oraz mieszkań integralnie związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Działka 1 w ewidencji gruntów i budynków jest sklasyfikowana jako „inne tereny zabudowane” i oznaczona symbolem Bi, co ma swoje odzwierciedlenie w treści księgi wieczystej prowadzonej dla tej działki.

Działkę 1 od PB K. Deweloper nabył wraz z naniesieniem w postaci Budynku. Transakcję tą poprzedziło zawarcie umowy przedwstępnej oraz przeniesienie przez PB K. na rzecz Dewelopera decyzji Prezydenta Miasta z (…) w zakresie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz pozwolenia na rozbiórkę muru i pozwolenia na budowę, przebudowę, rozbudowę budynku koszar ze zmianą funkcji na usługową – apartamenty na wynajem wraz z infrastrukturą techniczną i drogową, małą architekturą, wydanej m.in. dla Działki 1 (dalej: „PNB K.”).

PB K. posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. PB K. nabyło Działkę 1 w (…). Transakcja ta była zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług jako odpłatna dostawa budynków oraz gruntu, z którymi te budynki są trwale związane.

PB K. oraz Deweloper złożyły w umowie sprzedaży Działki 1 zgodne oświadczenie, że na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, jako zarejestrowani czynni podatnicy podatku od towarów i usług rezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawy Budynku znajdującego się na Działce 1 w dacie transakcji, tj. wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy tego Budynku.

Działka 1 nie stanowiła zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług w przedsiębiorstwie PB K.

Dostawa Działki 1 oraz znajdującego się na niej Budynku na rzecz Dewelopera została opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23% i udokumentowana fakturą VAT.

PB K. po nabyciu Działki 1 a przed sprzedażą Działki 1 na rzecz Dewelopera, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (…) z (…) r. w zakresie zatwierdzenia projektu rozbiórki i udzielenia pozwolenia na rozbiórkę budynków techniczno-magazynowych znajdujących się na Działce 1, wyburzyło znajdujące się uprzednio na Działce 1 budynki portierni oraz magazynu (stąd w momencie zakupu Działki 1 przez Dewelopera, Budynek był jedynym budynkiem na Działce 1).

PB K. przed sprzedażą Działki 1 uzyskało decyzję o pozwoleniu na budowę (PNB K.) dla Inwestycji polegającej na rekonstrukcji, renowacji, przebudowie i rozbudowie Budynku wraz z ogrodzeniem, która obejmie m.in.:

i.wybudowanie/dobudowanie dwóch nowych kubatur (określanych w projekcie budowlanym jako „Część B” oraz „Część C”; rozbudowany i przebudowany Budynek zabytkowych koszar, określany w projekcie budowlanym jako „Część A”, Część B oraz Część C, w stanie po przeprowadzeniu Inwestycji, będą dalej łącznie zwane „Aparthotelem”),

ii.uzyskanie niezbędnych zgód i pozwoleń,

iii.przeprowadzenie prac projektowych, robót ziemnych i budowlanych,

iv.wykonanie przyłączy mediów i innej niezbędnej infrastruktury,

v.usunięcie kolizji,

vi.zagospodarowanie terenu, a także

vii.wykończenie (okładziny ścienne i podłogowe) i

viii.częściowe wyposażenie (stałe zabudowy, oświetlenie, osprzęt elektryczny i biały montaż, AGD, meble w zabudowie) znajdujących się w Aparthotelu apartamentów i lokali usługowych (dalej: „Inwestycja”).

Przed sprzedażą Działki 1, PB K. rozpoczęła prace archeologiczne oraz wycinkę drzew i krzewów (zgodnie z umową sprzedaży Działki 1 na rzecz Dewelopera, do zrealizowania pozostają zobowiązania dotyczące nasadzeń zastępczych, które PB K. zrealizuje własnym kosztem i staraniem w terminach wynikających z właściwych decyzji dotyczących rozbiórki pod rygorem zlecenia przez Dewelopera tych prac podmiotom trzecim na koszt i ryzyko PB K.).

W ramach Inwestycji nastąpi całkowita zmiana przeznaczenia Budynku (zostanie on rozbudowany i przystosowany do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie znajdujących się w nim apartamentów i lokali usługowych).

Deweloper nabył więc od PB K. Działkę 1 z zabudowaniem w postaci Budynku oraz dokumentację projektową i PNB K. Zamiarem Dewelopera jest realizacja Inwestycji zgodnie z założeniami PNB K. oraz ustaleniami dokonanymi z Kupującym.

2.2. Opis Działki 2

Do Działki 1 przylega nieruchomość gruntowa położona w (…) przy ul. (…), składająca się z działki gruntu nr (…), dla której na dzień złożenia wniosku Sąd Rejonowy (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Działka 2”).

Teren, na którym znajduje się Działka 2 objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Śródmieście, rejon ulic (…) i (…) w mieście (…) (MPZP 1153), zatwierdzonym uchwałą (…) Rady Miasta (…) z (…) roku (Dz. Urz. (…)), zgodnie z którym nieruchomość znajduje się na obszarze o symbolu 001-M/U31 teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

Działka 2 w ewidencji gruntów i budynków jest sklasyfikowana jako „inne tereny zabudowane” i oznaczona symbolem Bi, co ma swoje odzwierciedlenie w treści księgi wieczystej prowadzonej dla tej działki. W ewidencji gruntów i budynków nie ujawniono żadnych budynków lub budowli na Działce 2, gdyż Działka 2 nie jest zabudowana żadnymi budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Deweloper nabył Działkę 2 (…) od S. Sp. z o.o. (dalej: „S. Sp. z o.o.”). Transakcję tą poprzedziło zawarcie umowy przedwstępnej. S. Sp. z o.o. posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

S. Sp. z o.o., należąca również do tej samej grupy podmiotów co Deweloper oraz PB K. nabyła Działkę 2 w (…). W momencie nabycia przez S. Sp. z o.o., Działka 2 była niezabudowana. Transakcja była opodatkowana podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych, według stawki 23%, jako odpłatna dostawa terenu niezabudowanego o przeznaczeniu budowlanym i udokumentowana przez sprzedawcę fakturą VAT, z której S. Sp. z o.o. odliczyła naliczony podatek od towarów i usług.

Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (…) z (…) w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego sąsiedniego osiedla (inwestycja realizowana przez S. Sp. z o.o.) i udzielenia pozwolenia na budowę wraz z przeniesieniem schronu (dalej: „PNB S.”), S. Sp. z o.o. rozpoczęła prace budowlane mające na celu zagospodarowanie terenu i przeniesienie na Działkę 2 schronu betonowego pochodzącego z okresu II Wojny Światowej (dalej: „Schron”). Schron zostanie przeniesiony z Działki nr (…), dla której Sąd Rejonowy (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze: (…) (dalej: „Działka 3”). S. Sp. z o.o. poniosła w związku z tymi pracami nakłady opodatkowane podatkiem od towarów i usług, od których miała prawo odliczyć naliczony podatek od towarów i usług. Na dzień sporządzenia wniosku prace w zakresie przeniesienia Schronu na Działkę 2 są w toku.

Schron ma znikomą wartość ekonomiczną.

Prowadzone przez S. Sp. z o.o. prace, mające na celu zagospodarowanie Działki 2 oraz przeniesienie Schronu na tę działkę na podstawie decyzji PNB S., nie zostały zakończone przed sprzedażą Działki 2 na rzecz Dewelopera i na moment złożenia wniosku pozostają w toku.

Sprzedaż Działki 2 przez S. Sp. z o.o. na rzecz Dewelopera została przeprowadzona jako sprzedaż działki niezabudowanej, ze względu na niezakończenie procesu przenoszenia Schronu oraz ze względu na specyficzny status Schronu jako obiektu niestanowiącego budynku lub budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego (vide uwagi w pkt 3.2. opisu stanu faktycznego poniżej).

W ramach umowy nabycia własności Działki 2 przed Dewelopera, Deweloper udzielił sprzedającemu – S. Sp. z o.o. prawa do dysponowania Działką 2 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w zakresie koniecznym do realizacji inwestycji prowadzonej na podstawie PNB S., w tym przeniesienia Schronu na tę działkę. S. Sp. z o.o. dokona więc zakończenia prac mających na celu przeniesienie Schronu na Działkę 2 na zlecenie Dewelopera jako obecnego właściciela Działki 2 i otrzyma za to stosowne, osobne wynagrodzenie.

Działka 2 nie stanowiła zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług w przedsiębiorstwie S. Sp. z o.o.

Dostawa Działki 2 na rzecz Dewelopera została opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23% i udokumentowana fakturą VAT.

2.3. Uwagi odnośnie obu Działek

Działka 1 i Działka 2 dalej łącznie będą zwane „Działkami”.

Działki znajdują się w obrębie obszaru wpisanego do rejestru zabytków jako historyczny układ urbanistyczny miasta pod numerem (…) decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w (…) z (…) (obecnie pod numerem (…) – nowy numer rejestru zabytków), oraz w obrębie obszaru uznanego za (…) zarządzeniem (…) z (…).

Deweloper planuje połączenie Działki 1 oraz Działki 2 w jedną księgę wieczystą, poprzez dołączenie Działki 2 jako terenu dodatkowego do Działki 1 (na poziomie ewidencyjnym Działki będą wszakże nadal funkcjonować jako odrębne). W tym celu na podstawie umowy nabycia Działki 2 przez Dewelopera zobowiązano notariusz dokonującą tej czynności do dokonania czynności polegającej na złożeniu do odpowiedniego wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego, obejmującego żądanie o odłączenie z księgi wieczystej nr (…) Działki 2 i przyłączenie jej do księgi wieczystej nr (…), prowadzonej dla Działki 1. Na moment złożenia wniosku procedura połączenia Działek nie została jeszcze zakończona.

3.Opis Inwestycji i innych działań Dewelopera przed przeprowadzeniem Transakcji

3.1. Opis planowanej Inwestycji

Przed planowaną Transakcją, Deweloper zakończy prace budowlane mające na celu przebudowę i rozbudowę Budynku położonego na Działce 1 na podstawie przeniesionego PNB K. (przeprowadzi do końca Inwestycję). W ramach Inwestycji, istniejący Budynek koszar (Część A) zostanie poddany przebudowie i rozbudowie o nowe kubatury (Części B i C).

Łączna powierzchnia użytkowa wszystkich Części wynosić będzie około 11,5 tys. m². Wewnątrz nich znajdować się będą przede wszystkim apartamenty przeznaczone na wynajem krótkoterminowy, a w uzupełniającym zakresie lokale usługowe (łącznie około 400 apartamentów i lokali usługowych), strefa fitness, restauracja z zapleczem kuchennym, recepcja, pomieszczenia techniczne, biurowe, socjalne, magazynowe, bagażowe oraz inne pomieszczenia dla personelu obsługi Aparthotelu.

Pomiędzy Częścią A oraz Częścią B zostanie wybudowany przeszklony hol-dziedziniec (szklane zadaszenie), który będzie stanowił łącznik pomiędzy tymi częściami. Pod Częścią B i Częścią C zostanie wybudowana podziemna hala garażowa z pomieszczeniami technicznymi i gospodarczymi, która będzie stanowiła łącznik pomiędzy tymi częściami.

Należy jednak zaznaczyć, że w trakcie trwania Inwestycji obie Strony będą miały prawo do dokonywania zmian w pierwotnym projekcie Inwestycji, podane powyżej parametry i właściwości mogą więc ulec zmianie, jednak nie będą to zmiany istotne. W szczególności zmianie może ulec powierzchnia użytkowa Aparthotelu, ilość apartamentów, ilość i przeznaczenie lokali użytkowych.

Intencją Dewelopera jest, by Części stanowiły jeden, trzykubaturowy budynek usługowy (Aparthotel). Zgodnie z projektem architektoniczno-budowlanym Inwestycji, założeniem jest zrealizowanie w ramach Inwestycji trzy-kubaturowego budynku usługowego z apartamentami na wynajem. Funkcjonalnie poszczególne Części nie będą samodzielne, będą posiadać nierozłączne/częściowo wspólne fundamenty i łączne/wspólne przyłącze do prądu i sieci ciepłowniczej.

Deweloper nie może jednak wykluczyć, że poszczególne Części Aparthotelu zostaną ostatecznie sklasyfikowane jako dwa lub trzy odrębne budynki i uzyskają dwa lub trzy oddzielne identyfikatory w rejestrze gruntów. Decyzja ta będzie podjęta przez odpowiednie władze już po zakończeniu Inwestycji.

Wydatki (nakłady) poniesione na ulepszenie Budynku przez Dewelopera przekroczą 30% jego wartości początkowej (wartości jego nabycia), niezależnie od tego czy ostatecznie będzie stanowił on jeden budynek wraz z Częścią B i/lub Częścią C czy też odrębny budynek (innymi słowy, nakłady poniesione przez Dewelopera na ulepszenie samej Części A przekroczą 30% jej wartości początkowej).

Budynek został nabyty przez Dewelopera jako obiekt historyczny. W ramach Inwestycji zostanie on zmodernizowany do nowoczesnego standardu, przy czym wykorzystane zostaną jedynie części jego elewacji. Stąd, z administracyjnego punktu widzenia, w zależności od sposobu nadania Aparthotelowi identyfikatora lub identyfikatorów poszczególnym jego Częściom, Inwestycja może polegać:

a)na przebudowie i rozbudowie Budynku poprzez poniesienie nakładów przekraczających 30% jego wartości początkowej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, lub

b)na przebudowie i rozbudowie Budynku poprzez poniesienie nakładów przekraczających 30% jego wartości początkowej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz budowie jednego lub dwóch nowych budynków.

Deweloper wykona ponadto na Działce 1 przyłącza mediów oraz wybuduje infrastrukturę i obiekty małej architektury niezbędne do korzystania z Aparthotelu zgodnie z jego nowym przeznaczeniem.

Deweloper wykona wszelkie prace, które należy wykonać w celu zakończenia Inwestycji, w tym prace adaptacyjne (fit-out) Aparthotelu wraz z infrastrukturą obsługującą Aparthotel, w szczególności dotyczące elewacji, powierzchni zewnętrznych, wykończenia (fit-out) powierzchni wspólnych, wykończenia (fit-out) apartamentów na wynajem. Fit-outy Apartamentów zostaną częściowo wykonane przez Dewelopera, a następnie dokończone przez Kupującego. Deweloper wyposaży Aparthotel i poszczególne apartamenty m.in. w stałą zabudowę, oświetlenie, meble, w tym głównie meble w zabudowie, sprzęt AGD, osprzęt elektryczny oraz wykona biały montaż (dalej łącznie jako „Wyposażenie”).

Po przeprowadzeniu przez Dewelopera Inwestycji, Aparthotel w całości pozostanie jednym przedmiotem własności. W szczególności, Deweloper nie planuje wyodrębniania samodzielnej własności żadnych lokali ani miejsc parkingowych, tj. nie będą one odrębnymi przedmiotami własności, ani nie będą posiadały własnych ksiąg wieczystych.

Zakończenie Inwestycji, rozumiane jako uzyskanie pozwolenia na użytkowanie Aparthotelu przystosowanego do pełnienia nowej funkcji, planowane jest na połowę 2025 r.

3.2. Finalizacja przeniesienia Schronu oraz zagospodarowanie Działki 2

Jak wspomniano wcześniej, Schron pochodzi z okresu II Wojny Światowej i obecnie jest w trakcie przenoszenia na Działkę 2 z Działki nr 3 na podstawie decyzji PNB S. Powierzchnia Schronu nie jest jeszcze znana – na dzień złożenia wniosku trwają pomiary geodezyjne. Zgodnie z informacją otrzymaną przez Zainteresowanych od geodety, w jego ocenie Schron przenoszony na Działkę 2 nie będzie stanowił budynku ani budowli w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W związku z powyższym, po zakończeniu procedury przeniesienia nie zostanie on ujawniony w ewidencji gruntów i budynków i nie będzie miał założonej karty budynkowej. Zgodnie z ww. informacją Schron powinien zostać zaklasyfikowany jako „Inny obiekt z kondygnacją podziemną” i zostanie wykazany jako taki obiekt na mapie zasadniczej, stanowiącej zgodnie z ustawą Prawo geodezyjne i kartograficzne opracowanie zawierające informacje o usytuowaniu m.in. działek ewidencyjnych, budynków, budowli oraz innych obiektów topograficznych.

Przed odsprzedażą Działki 2 na rzecz Kupującego, Deweloper zakończy proces przenoszenia Schronu na tą działkę oraz proces jej zagospodarowania. Faktycznym wykonawcą prac w tym zakresie, jak już wskazano, będzie S. Sp. z o.o., od której Deweloper nabył Działkę 2. Związane z tym koszty, tj. zakończenia procesu przenoszenia Schronu oraz zagospodarowania Działki 2, zostaną rozliczone odrębnie od ceny nabycia tej działki przez Dewelopera od S. Sp. z o.o., tj. usługi S. Sp. z o.o. w zakresie zakończenia procesu przeniesienia Schronu i doprowadzenia go do stanu zgodnego z oczekiwaniami konserwatora zabytków, świadczone na rzecz Dewelopera po nabyciu przez Dewelopera Działki 2, zostaną udokumentowane odrębną fakturą VAT i opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Wydatki z tytułu dokończenia procesu przenoszenia Schronu na Działkę 2 (po jej nabyciu przez Dewelopera od S. Sp. z o.o.) przekroczą 30% jego wartości początkowej (tak jak wspomniano wcześniej Schron ma znikomą wartość ekonomiczną).

Zagospodarowanie Działki 2 będzie polegało na przystosowaniu jej do pełnienia funkcji terenu zielonego i korzystania zeń w tym charakterze przez przyszłych użytkowników Aparthotelu. W tym celu zostaną na niej wybudowane obiekty małej architektury (np. ławki i stoliki), a także zostanie tam utworzony ogród deszczowy zagospodarowany roślinami wodolubnymi (trawy i trzcinowce o długich i smukłych liściach, jak również krzewy i byliny, wszystko podkreślone otoczakami o naturalnej kolorystyce). Ławki wzdłuż Schronu będą sprzyjać organizacji wydarzeń, a stoliki pod drzewami/roślinnością wysoką zapewniają bardziej kameralne użytkowanie przestrzeni.

3.3. Działalność Dewelopera przed zawarciem Transakcji

Deweloper nie prowadzi i nie będzie prowadził żadnej działalności operacyjnej na Działkach przed ich sprzedażą na rzecz Kupującego, tj. nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywał Działki 1, Działki 2, Budynku/Aparthotelu ani Schronu na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, w szczególności nie wynajmuje i nie będzie ich wynajmował podmiotom trzecim.

Deweloper nie zawarł i nie będzie zawierał umów o komercyjne zarządzanie Działkami, Budynkiem/Aparthotelem lub Schronem.

Deweloper nie wydzielił i nie wydzieli formalnie Działek z naniesieniami w swojej strukturze organizacyjnej, tj. nie stanowią one i nie będą one stanowiły części odrębnego działu, wydziału, oddziału, ani innej struktury tego rodzaju.

Deweloper nie będzie prowadził odrębnych ksiąg rachunkowych dla Działek. Jednocześnie Działki wraz z zabudowaniami i nakładami na Inwestycję będą stanowiły cały majątek Dewelopera jako spółki celowej wyznaczonej do przeprowadzenia Inwestycji.

Przy procesie realizacji Inwestycji (na Działce 1) oraz przystosowaniu gruntów stanowiących Działkę 2 do pełnienia funkcji terenu zielonego, Deweloperowi będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

4.Opis planowanej Transakcji

Po przeprowadzeniu Inwestycji przez Dewelopera, tj. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie zmodernizowanego i rozbudowanego Aparthotelu, Deweloper i Kupujący planują zawarcie umowy sprzedaży własności Działek oraz Aparthotelu, Schronu oraz innych naniesień znajdujących się na Działkach, w tym obiektów małej architektury, urządzeń budowlanych, instalacji i innych obiektów wykorzystywanych dla potrzeb Aparthotelu lub Działek oraz wymaganych do ich obsługi (dalej łącznie: „Nieruchomość”). Przeniesieniu własności Nieruchomości z Dewelopera na Kupującego towarzyszyć będzie:

1)przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego własności aktywów stanowiących Wyposażenie Aparthotelu (tj. niestanowiących jego części składowych),

2)przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Inwestycji (w szczególności dokumentacji architektonicznej, konstrukcyjno-technicznej, projektu budowlanego, projektu wykonawczego i powykonawczego, projektów wyposażenia wnętrz) oraz własności nośników, na których utrwalono te utwory,

3)przeniesienie na Kupującego niektórych praw Dewelopera wynikających z umów zawartych w celu realizacji Inwestycji,

4)przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego innej dokumentacji niezbędnej do korzystania z Działek lub Aparthotelu zgodnie z przeznaczeniem,

5)zobowiązanie Dewelopera do udzielenia Kupującemu gwarancji jakości (w związku z realizacją Inwestycji) przez generalnego wykonawcę (spółkę powiązaną z Deweloperem) w ramach ceny nabycia Nieruchomości (na podstawie odrębnej umowy),

(dalej łącznie: „Transakcja”).

Transakcję poprzedziło podpisanie (…) przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Deweloperem a Kupującym.

Na podstawie zobowiązania, które zostało ustalone zapisami przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, Kupujący uiścił zadatek w wysokości 10% ceny sprzedaży (dalej: „Zadatek”). Deweloper wystawił z tego tytułu fakturę i przekazał ją Kupującemu. Pozostałe 90% ceny sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Pozostała część ceny”) zostanie zapłacone przez Kupującego po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Strony planują wypowiedzenie przez Dewelopera, w miarę możliwości w dniu przeprowadzenia Transakcji, zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów serwisowych, umów na dostawę mediów). Intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Dewelopera, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.

Deweloper nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:

1)sprzętu (maszyn, narzędzi i urządzeń) służących do prowadzenia robót budowlanych, ani materiałów wykorzystywanych w ramach prac budowlanych,

2)umów o pracę,

3)swojej nazwy ani innych oznaczeń indywidualizujących działalność (czyli „firmy” w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego),

4)praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych,

5)środków pieniężnych,

6)ksiąg rachunkowych i innych dokumentów finansowych,

7)dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,

8)zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,

9)know-how,

10)źródeł finansowania działalności.

Nieruchomość zostanie sprzedana w ramach jednego aktu notarialnego.

Na podstawie art. 43 ust. 10 oraz 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, Strony planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, w stosunku do elementów Transakcji, które mogłyby potencjalnie podlegać temu zwolnieniu. Celem Zainteresowanych jest bowiem opodatkowanie Transakcji podatkiem od towarów i usług w całości.

Strony przedstawiają poniżej podsumowanie naniesień, które – według ich najlepszej wiedzy na moment złożenia wniosku - będą istniały na Działkach na moment dokonania Transakcji:

5.Planowane wykorzystanie Nieruchomości przez Kupującego po Transakcji

Celem Kupującego jest nabycie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu znajdujących się w Aparthotelu apartamentów oraz lokali użytkowych.

Po nabyciu Nieruchomości, Aparthotel w całości pozostanie jednym przedmiotem własności. W szczególności, Kupujący nie planuje wyodrębniania samodzielnej własności żadnych lokali ani miejsc parkingowych, tj. nie będą one odrębnym przedmiotem własności, ani nie będą posiadały własnych ksiąg wieczystych.

Apartamenty w Aparthotelu będą wynajmowane w modelu „co-living”, który nie stanowi standardowego najmu mieszkań, lecz jest pośrednią formą między najczęściej spotykanym oddaniem lokalu w indywidualny najem, a usługą hotelową. Usługa świadczona przez Kupującego przy wykorzystaniu Aparthotelu będzie polegała na udostępnianiu niewielkich, w pełni wyposażonych apartamentów na pobyt krótkoterminowy, z jednoczesnym umożliwieniem dostępu do większych przestrzeni wspólnych, przeznaczonych do grupowej integracji. Celem najmu nie będzie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych klientów (będzie to najem krótkoterminowy).

Jak wskazano powyżej, fit-outy Apartamentów zostaną częściowo wykonane przez Dewelopera (wyposaży on lokale m.in. w stałą zabudowę, oświetlenie, osprzęt elektryczny i biały montaż, AGD, meble w zabudowie), a następnie dokończone przez Kupującego (Kupujący doprowadzi Apartamenty do stanu „pod klucz” tj. nadającego się do natychmiastowego wprowadzenia). W szczególności Kupujący dokona doposażenia Apartamentów o ruchome części wyposażenia.

Klienci co do zasady nie będą mieli możliwości ingerowania w wygląd i wyposażenie Apartamentów.

Czas pobytu klientów w apartamentach będzie zróżnicowany, a przeciętny okres zakwaterowania powinien wynosić od kilku dni do kilku miesięcy. Klienci będą obsługiwani przez recepcję lub internetowy punkt zameldowania. Klienci będą mieli możliwość wykupienia dodatkowych usług, takich jak udostępnienie miejsc parkingowych, pralni lub sprzątania apartamentu. Oferta będzie kierowana zarówno do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, jak również przedsiębiorców. Docelową grupą klientów będą ekspaci, młodzi ludzie wchodzący na rynek pracy, turyści i studenci.

Uzupełniającym wykorzystaniem Aparthotelu będzie wynajem znajdujących się w nim lokali użytkowych w modelu „retail” tj. przedsiębiorcom na cele prowadzenia działalności komercyjnej (np. sklepów, restauracji czy punktów usługowych).

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. W szczególności, według założeń Kupującego, udostępnianie Klientom apartamentów będzie świadczone w formie usługi zakwaterowania (zgodnie z założeniami Kupującego podlegającej opodatkowaniu 8% stawką podatku od towarów i usług, stosownie do poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług). Wynajem lokali użytkowych w modelu „retail” będzie natomiast zgodnie z założeniami Kupującego podlegał opodatkowaniu standardową stawką 23%. Oznacza to, że po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do sprzedaży opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Kupujący po nabyciu Aparthotelu w ramach Transakcji będzie pierwszym podmiotem, który rozpocznie jego komercyjne wykorzystywanie po dokonaniu jego przebudowy i rozbudowy w ramach Inwestycji.

Działka 2 będzie stanowiła część terenów zielonych otaczających Aparthotel. Będzie to zadrzewiony obszar rekreacyjno-wypoczynkowy, przystosowany do pełnienia tej funkcji m.in. przez ulokowanie na nim ławek i stolików. Teren Działki 2 wraz z infrastrukturą będzie dostępny dla użytkowników Aparthotelu. W założeniu teren ten ma zwiększyć atrakcyjność Aparthotelu w oczach potencjalnych klientów. Obszar ten będzie także wykorzystywany w ramach wydarzeń (eventów) organizowanych dla użytkowników Aparthotelu.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że Schron posadowiony na Działce 2 będzie stale (trwale) związany z gruntem. O ile Schron pierwotnie (przed rozpoczęciem procesu wykopania o przeniesienia na Działkę 2) nie posiadał fundamentów, o tyle w ramach prac renowacyjnych, modernizacyjnych oraz naprawczych, w celu ochrony tego obiektu przed zniszczeniem, konieczne okazało się jego wzmocnienie i posadowienie na fundamencie.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w szczególności na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w szczególności na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Przywołując treść art. 2 pkt 4 lit. a ) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazali Państwo, że mając na uwadze treść tego przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) sprzeda Kupującemu (Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania) własności Działek (Działki 1 i 2) oraz Aparthotelu, Schronu oraz innych naniesień znajdujących się na Działkach, w tym obiektów małej architektury, urządzeń budowlanych, instalacji i innych obiektów wykorzystywanych dla potrzeb Aparthotelu lub Działek oraz wymaganych do ich obsługi (Nieruchomość).

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz (urządzenie/budowle) jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

W związku z przedstawionym opisem sprawy i treścią przywołanego art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.340.2023.3.IK wydanej w zakresie podatku od towarów i usług, wynika, że:

-przedmiot sprzedaży, tj. Nieruchomość składająca się z dwóch działek gruntu wraz z naniesieniami nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

-dostawa Działki 1 wraz z naniesieniami nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku;

-z uwagi na fakt, że Działka 2 jest zabudowana Schronem, to jej dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy; dostawa ta również nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług; w konsekwencji dostawa Działki 2 będzie dostawą działki budowlanej i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa własności nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym po stronie Kupującego, jako podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych nie wystąpi obowiązek podatkowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0111-KDIB3-1.4012.340.2023.3.IK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłegoi zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

K. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.