Interpretacja indywidualna z dnia 3 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.314.2023.1.MPA

Dotyczy zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy zabudowanej Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 czerwca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 5 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, w tym w szczególności w zakresie:

• (68.10.Z) kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
• (68.20.Z) wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Jest Pan podatnikiem VAT.

Nabył Pan na podstawie aktu notarialnego w drodze przetargu przeprowadzonego przez Urząd Miasta (...) 25 stycznia 2008 r. Nieruchomość, oznaczoną jako działka gruntu 1 o obszarze 0,4081 ha - czterdzieści arów osiemdziesiąt jeden metrów kwadratowych, położoną przy ul. (...) w (...) („Nieruchomość”).

Na działce nr 1 znajdował się trwale związany z gruntem budynek z powierzchniami/lokalami użytkowymi (będącymi w momencie nabycia Nieruchomości przedmiotem najmu).

Nieruchomość została przez Pana nabyta celem wynajmu, w tym - kontynuacji dotychczasowego najmu.

W 2014 r. dokonano remontu budynku, którego konsekwencją było podwyższenie wartości Nieruchomości. Wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły więcej niż 30% wartości początkowej wartości Nieruchomości.

Po 2014 r. nie były ponoszone nakłady prowadzące do ulepszenia Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej wartości.

18 lutego 2015 r., działając jako wydzierżawiający, zawarł Pan umowę dzierżawy Nieruchomości („Umowa dzierżawyˮ) ze Spółką („Dzierżawca״). Umowa dzierżawy wskazuje, że przedmiot umowy będzie wykorzystywany dla prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym udostępnianiu części Nieruchomości innym podmiotom oraz zarządzaniu Nieruchomością. W ramach Umowy dzierżawy:

1)udzielił Pan (jako wydzierżawiający) zgody na udostępnianie (wynajem) zarówno całości, jak i części przedmiotu umowy - innym podmiotom;

2)Strony ustaliły czynsz dzierżawy. Jako wydzierżawiający wystawiał Pan na rzecz Dzierżawcy faktury za czynsz dzierżawny.

Ww. dzierżawa Nieruchomości nadal jest kontynuowana.

Jednocześnie - w najbliższym czasie planuje Pan dokonać sprzedaży wskazanej wyżej Nieruchomości.

Do momentu sprzedaży nie zostaną poniesione jakiekolwiek dalsze wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

Pytanie

Czy planowana w opisanych okolicznościach faktycznych sprzedaż Nieruchomości przez Pana będzie zwolniona z podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, planowana sprzedaż Nieruchomości jest zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w związku z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się z podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Jeżeli taki przypadek ma miejsce, podatnicy mogą zweryfikować możliwości skorzystania z warunków zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT - przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak uznaje obecnie jednomyślnie orzecznictwo - pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go np. w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - w obydwu przypadkach dochodzi bowiem do korzystania z budynku.

Jednocześnie, art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a Ustawy o VAT wskazuje także, że zwalnia się z podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W przedstawionym w niniejszym wniosku stanie faktycznym - na dzień sprzedaży Nieruchomości przedmiotowa dostawa towaru nie będzie Pana zdaniem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem:

1)Nieruchomość została nabyta w 2008 r., kiedy to lokale wchodzące w skład Nieruchomości były przedmiotem najmu, który był przez Pana kontynuowany;

2)W roku 2015 Nieruchomość została w całości wydzierżawiona na podstawie Umowy Dzierżawy;

3)Wydatki na ulepszenie Nieruchomości równe lub większe niż 30% wartości początkowej Nieruchomości zostały poniesione w roku 2014;

4)Po 2014 r. nie były ponoszone dalsze nakłady prowadzące do ulepszenia Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, większe niż 30% wartości początkowej Nieruchomości;

5)Oddanie do użytkowania pierwszemu użytkownikowi (po poniesieniu nakładów prowadzących do ulepszenia Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, większych niż 30% wartości początkowej Nieruchomości) nastąpiło 18 lutego 2015 r., na podstawie Umowy dzierżawy gdy cała Nieruchomość została przekazana Dzierżawcy;

6)Uwzględniając powyższe, w związku z planowanym w przyszłości zbyciem przez Pana Nieruchomości okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części będzie z pewnością znacząco dłuższy niż 2 lata;

tym samym od pierwszego zasiedlenia upłynęło już więcej niż 2 lata, a więc w przypadku sprzedaży w przyszłości, dostawa Nieruchomości nastąpi z pewnością po upływie okresu większego niż 2 lata,

- w konsekwencji, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie po 2014 r. nie ponoszono dotąd nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej budynku i wydatki takie nie będą także poniesione w przyszłości do momentu sprzedaży, to w odniesieniu do tego budynku zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W związku z powyższym, na podstawie art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT również sprzedaż gruntu, z którym związany jest budynek, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Według art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty niezabudowane, jak i zabudowane spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Art. 15 ust. 1 ustawy stanowi:

Działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Jednakże wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone w art. 43 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy zgodnie, z którym:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z) oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z). 25 stycznia 2008 r. nabył Pan w drodze przetargu, działkę gruntu nr 1 z posadowionym budynkiem z powierzchniami użytkowymi/lokalami użytkowymi (będącymi w momencie nabycia Nieruchomości przedmiotem najmu). Nieruchomość została nabyta celem wynajmu, w tym kontynuacji dotychczasowego najmu. W 2014 r. przeprowadzono remont budynku, którego konsekwencją było podwyższenie wartości Nieruchomości. Wydatki te, stanowiły 30% jej wartości początkowej. Po 2014 r. nie ponosił Pan nakładów prowadzących do ulepszenia Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej. 18 lutego 2015 r. działając jako wydzierżawiający zawarł Pan umowę dzierżawy Nieruchomości ze Spółką. W najbliższym czasie planuje Pan sprzedać Nieruchomość. Do momentu sprzedaży nie zostaną poniesione wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

Pana wątpliwości sprowadzają się do wskazania czy sprzedaż zabudowanej Nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię pierwszego zasiedlenia budynku posadowionego na działce nr 1. Wskazał Pan, że w 2014 r. wyremontował Pan budynek wykorzystywany w celach najmu. W ramach remontu poniósł Pan nakłady na Nieruchomość przekraczające 30% jej wartości początkowej. Po 2014 r. nie były ponoszone nakłady prowadzące do ulepszenia Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły nakłady przekraczające 30% jej wartości początkowej. 18 lutego 2015 r. oddał Pan do użytkowania ulepszoną Nieruchomość Spółce na podstawie Umowy dzierżawy. Zatem w 2015 r. doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy. Ponadto, wskazał Pan, że do momentu sprzedaży nie zostaną poniesione wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej. W związku z tym, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata, a zatem dostawa Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy. Dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, co wynika z treści art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia w podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi Pan zastosować się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).