Interpretacja indywidualna z dnia 24 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.98.2023.2.PB

W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…);

Opis zdarzenia przyszłego

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej zwana „Sprzedającym”) jest podmiotem działającym na rynku nieruchomości. Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej zwany „VAT”).

W chwili obecnej Sprzedający planuje sprzedaż nieruchomości, która obejmuje sześć budynków znajdujących się w K. przy ul. (…), tj.:

- budynek o identyfikatorze (…),

- budynek o identyfikatorze (…),

- budynek o identyfikatorze (…),

- budynek o identyfikatorze (…),

- budynek o identyfikatorze (…),

- budynek o identyfikatorze (…)

(dalej łącznie: „Budynki”).

Sprzedający jest właścicielem Budynków.

Budynki położone są na trzech odrębnych działkach gruntu o numerze (…) w obrębie ewidencyjnym nr (…), zlokalizowanych w (…), dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), w stosunku do których Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym (w dalszej części wniosku zwane łącznie „Gruntem”).

Poza Budynkami, Grunt zabudowany jest również budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351), obejmującymi:

- wjazd (działka nr (…))

- betonowe rampy (działka nr (…)),

- utwardzane drogi oraz parkingi (działka nr (…)),

- bramę 1 (działka nr (…)),

- bramę 2 (działka nr (…)),

- szlaban parkingowy posiadający fundament (działka nr (…)),

- sieci przesyłowe (działka nr (…)),

- zewnętrzną instalację kanalizacyjną (działka nr (…)),

- zewnętrzną instalację wodociągową z hydrantami (działka nr (…)),

- instalację odwodnienia terenu (działka nr (…)),

- zewnętrzną instalację cieplną (pomiędzy budynkami) (działka nr (…)),

- zewnętrzną instalację elektroenergetyczną (pomiędzy budynkami) (działka nr (…)).

(dalej łącznie: „Budowle”). Na Gruncie znajdują się również urządzenia budowlane niestanowiące budowli, czy też budynku w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w postaci np.:

- ogrodzenia (działka nr (…)),

- przyłącza: wodnego, elektroenergetycznego, kanalizacyjnego, teletechnicznego, gazowego, cieplnego (działka nr (…)).

Przedmiotem planowanej transakcji będą również urządzenia budowlane znajdujące się na działkach sąsiadujących z Gruntem, tj. przyłącza: wody, elektroenergetyczne, kanalizacyjne, teletechniczne, cieplne, gazowe, znajdujące się na działce nr (…).

Budynki, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Ponadto na Nieruchomości znajdują się sieci przesyłowe niebędące własnością Sprzedającego, a należące do przedsiębiorstw-gestorów sieci. Sieci te nie będą przedmiotem transakcji pomiędzy Wnioskodawcami.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w 2019 r. w ramach transakcji zwolnionej z VAT i opodatkowanej podatkiem od czynności cywilnoprawnej (zwany dalej „PCC”).

Nabywcą Nieruchomości będzie A sp. z o.o. („Kupujący”) z siedzibą w W. będąca podmiotem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem działalności Kupującego jest działalność związana z rynkiem nieruchomości, w tym realizacja inwestycji nieruchomościowych.

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; zwana dalej „ustawa o VAT”), jak i przepisów ustawy dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami”.

Sprzedający planuje sprzedać Kupującemu Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi oraz przenieść na Kupującego elementy, wskazane w opisie zdarzenia przyszłego (dalej „Transakcja"). Transakcja planowana jest jeszcze w 2023 roku. Przed złożeniem niniejszego wniosku Wnioskodawcy w dniu 6 kwietnia 2023 r. podpisali przedwstępną umowę sprzedaży, repertorium A nr (…) (dalej: Umowa przedwstępna), przed notariusz (…).

Budynki oraz Budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały w zdecydowanej większości wybudowane oraz oddane do użytkowania przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego w roku 2019, natomiast wszystkie ww. naniesienia zostały oddane do użytkowania przed grudniem 2020 r. Budynki są przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie powierzchni. Budowle - co do zasady, nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą wobec Budynków, w których powierzchnia jest przeznaczona na wynajem, służąc ich prawidłowemu funkcjonowaniu (są przez okres dłuższy niż 2 lata użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Nieruchomości). Budynki oraz Budowle nigdy nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT. Rzeczy ruchome, będące przedmiotem planowanej Transakcji (opisane poniżej), były i są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności opodatkowanej podatkiem VAT przez Sprzedającego. Z tytułu ich nabycia przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Od daty nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego do dnia planowanej Transakcji Sprzedający nie ponosił i do daty Transakcji nie zamierza ponosić wydatków na prace modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej danego Budynku, czy też Budowli.

Aktualnie powierzchnie w Budynkach oraz powierzchnie na Gruncie są wynajmowane przez Sprzedającego na rzecz podmiotów trzecich.

Zgodnie z założeniami, przedmiot planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Transakcji obejmie następujące elementy:

 a) prawo użytkowania wieczystego Gruntu;

 b) prawo własności Budynków oraz Budowli;

 c) prawo własności ruchomości koniecznych dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości („Ruchomości");

 d) Kupujący z mocy prawa wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynkach oraz powierzchni na Gruncie, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360; zwana dalej „KC");

 e) depozyty z umów najmu, tj. wszystkie depozyty zapłacone przez najemców na zabezpieczenie ich zobowiązań wynikających z umów najmu zawartych ze Sprzedającym,

 f) prawa i obowiązki z tytułu zabezpieczeń umów najmu inne niż depozyty z umów najmu,

 g) prawa i obowiązki wynikające z decyzji numer (…) wydanej przez Kierownika Referatu (…) z upoważnienia Prezydenta Miasta (…) w dniu 28 kwietnia 2021 roku (znak (…)), zezwalającą na rozbiórkę istniejącego budynku biurowego na działce numer (…), wydaną na rzecz Sprzedającego;

 h) prawa autorskie do projektu rozbiórki budynku biurowego, o którym mowa w lit. g), w zakresie posiadanym przez Sprzedającego.

Sprzedający - w ramach ceny za Nieruchomość - zobowiązany będzie do przekazania Kupującemu w związku z Transakcją dokumentacji prawnej, technicznej i projektowej związanej z Nieruchomością, w zakresie posiadanym przez Sprzedającego, obejmującej w szczególności:

- umowy najmu wraz z dokumentami zabezpieczeń dostarczonymi przez najemców (np. gwarancji bankowych),

- wszystkie oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub budowy Budynków i jakichkolwiek z Budowli, w tym pozwolenia, kopie umów o roboty budowlane i umów o prace projektowe dotyczących budowy Budynków i jakichkolwiek z Budowli, instrukcje obsługi maszyn i urządzeń zainstalowanych w Budynków, instrukcja bezpieczeństwa i higieny pracy dla Budynków oraz jego systemu ochrony przeciwpożarowej, dziennik budowy Budynków, wszystkie klucze, piloty zdalnego sterowania oraz karty dostępu do Budynków oraz kody do systemu zarządzania Budynkiem,

- oryginały wszystkich dokumentów projektowych, konserwacyjnych i innych wymaganych zgodnie z wymogami ustawowymi w związku z Nieruchomością, w tym dokumentację powykonawczą Budynków, w tym rysunki powykonawcze i pomiary powierzchni przygotowane przez uprawnionego geodetę, również w postaci plików elektronicznych w formacie (…) (jeśli będą dostępne) razem z:

-pisemnymi specyfikacjami technicznymi załączonymi w postaci osobnych plików podzielonych na działy; oraz

-zatwierdzeniami technicznymi i opisami lokalizacji wszystkich zainstalowanych maszyn i urządzeń.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia w drodze cesji umowy o zarządzanie Nieruchomością. Zamiarem Wnioskodawców jest również to, aby w drodze cesji nie doszło do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości (umowy dotyczące dostawy mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, świadczenia innych usług, itp.). Nie można jednak wykluczyć, że przez pewien czas po Transakcji Kupujący będzie korzystał z umów serwisowych zawartych przez Sprzedającego. Może wystąpić również sytuacja, gdzie Kupujący zawrze nowe umowy serwisowe z tymi samymi dostawcami z którymi wcześniej (przed wypowiedzeniem) Sprzedający miał zawarte takie umowy. Należy podkreślić, że taka sytuacja, tj. zawarcie przez Kupującego umowy z podmiotem z którym wcześniej zawartą umowę miał Sprzedający, nie wystąpi w przypadku umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Sprzedający wypowie umowę o zarządzanie Nieruchomością do dnia Transakcji. Kupujący zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością.

Strony Transakcji zakładają, że umowy serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane do dnia Transakcji, natomiast nie jest wykluczone, że zostaną wypowiedziane w dniu Transakcji lub po Transakcji. Po rozwiązaniu umów Kupujący zawrze nowe umowy serwisowe mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Tym samym przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

a) umowa o zarządzanie Nieruchomością,

b) umowa ubezpieczenia Nieruchomości,

c) umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedającego,

d) finansowanie Nieruchomości,

e) rachunki bankowe Sprzedającego,

 f) wierzytelności,

g) środki pieniężne (z wyjątkiem ewentualnych środków pieniężnych wynikających z zabezpieczeń umów najmu) i inne prawa majątkowe Sprzedającego,

h) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (inne niż te opisane w niniejszym wniosku).

W Umowie Przedwstępnej określona została łączna cena za cały przedmiot Transakcji, natomiast w umowie przyrzeczonej zostanie określona wartość Gruntu, Budowli, Ruchomości oraz Budynku wraz z wszelkimi prawami.

Zawarta pomiędzy Wnioskodawcami Umowa Przedwstępna przewiduje również możliwość wypłaty dodatkowego wynagrodzenia przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, w zależności od uzyskania określonych decyzji / pozwoleń na wycinkę określonych drzew oraz od ziszczenia się okoliczności dotyczących możliwości zabudowy przedmiotowej Nieruchomości.

Poniżej Wnioskodawcy prezentują jak na potrzeby niniejszego wniosku należy rozumieć poszczególne sformułowania określone w Umowie Przedwstępnej:

- Pozwolenie na Wycinkę 1 oznacza ostateczną decyzję będącą pozwoleniem na wycinkę Drzewa 21, która zostanie wydana na rzecz Sprzedającego lub Kupującego,

- Pozwolenie na Wycinkę 2 oznacza ostateczną decyzję będącą pozwoleniem na wycinkę Drzewa 23, która również zostanie wydana na rzecz Sprzedającego lub Kupującego,

- Drzewo 21 oraz Drzewo 23 oznaczają odpowiednio dwa drzewa znajdujące się na Nieruchomości.

- Ograniczenie Chłonności Nieruchomości oznacza każdą zmianę ograniczającą możliwość zabudowy Nieruchomości lub Nieruchomości wraz z Nieruchomością Kupującego łącznie, poprzez: (i) konieczność zwiększenia odległości planowanej zabudowy od granic Nieruchomości lub Nieruchomości Kupującego, lub (ii) konieczność ograniczenia wysokości planowanej zabudowy lub jej części; każdorazowo w stosunku do linii i wysokości zabudowy wskazanej do umowy przedwstępnej; każdorazowo wynikającą wyłącznie z: (a) wydania na rzecz Sąsiada nowego pozwolenia na budowę dotyczącego Nieruchomości Sąsiedniej, lub (b) zmiany pozwolenia na budowę (lub pozwoleń na budowę) posiadanego (posiadanych) przez Sąsiada w dacie zawarcia umowy przedwstępnej, a dotyczącego (dotyczących) Nieruchomości Sąsiedniej.

- Nieruchomość Kupującego oznacza część działki o numerze ewidencyjnym (…), położoną w K., (…), dla której Sąd Wieczystoksięgowy prowadzi księgę wieczystą numer (…).

- Nieruchomość Sąsiednia oznacza nieruchomość sąsiadującą z nieruchomością, składającą się z działek o numerach (…).

- Sąsiad oznacza każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego Nieruchomości Sąsiedniej.

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że Umowa przedwstępna przewiduje, że w związku z Transakcją Kupujący wypłaci na rzecz Sprzedającego dodatkowe wynagrodzenie (dalej: Dodatkowe wynagrodzenie 1), jeśli wystąpią następujące zdarzenia:

 1. (i) Sprzedający do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej uzyska Pozwolenie na Wycinkę 1 lub Pozwolenie na Wycinkę 2 i usunie (w tym po zawarciu Umowy Przyrzeczonej) w całości, odpowiednio, Drzewo 21 lub Drzewo 23, lub (ii) Kupujący (lub Sprzedający działający w oparciu o udzielone przez Kupującego pełnomocnictwo) po dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej uzyska Pozwolenie na Wycinkę 1 lub Pozwolenie na Wycinkę 2. Przy czym niniejsza przesłanka będzie również uznana za spełnioną, jeśli: (iii) Kupujący (lub Sprzedający działający w oparciu o udzielone przez Kupującego pełnomocnictwo) nie wystąpi do właściwego organu z wnioskiem o wydanie Pozwolenia na Wycinkę 1 lub Pozwolenia na Wycinkę 2 do dnia złożenia przez Kupującego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę w odniesieniu do części Nieruchomości, której możliwość zabudowy koliduje, odpowiednio, z Drzewem 21 lub Drzewem 23, lub (iv) wycofa już złożony wniosek (albo złoży wniosek o umorzenie prowadzonego postępowania); lub (v) pomimo uzyskania Pozwolenia na Wycinkę 1 lub, odpowiednio, Pozwolenia na Wycinkę 2 przez Sprzedającego do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej Kupujący nie umożliwi Sprzedającemu usunięcia, odpowiednio, Drzewa 21 lub Drzewa 23 zgodnie z umową przedwstępną, lub odwoła pełnomocnictwo, o którym mowa w umowie przedwstępnej; oraz

 2. Spełniona zostanie jedna z następujących przesłanek:

(i) Kupujący uzyska pozwolenie (lub pozwolenia) na budowę dotyczące realizacji zamierzenia/zamierzeń, których obszar obejmować będzie co najmniej 65% części Nieruchomości i Nieruchomości Kupującego zaznaczonej kolorem niebieskim we właściwym załączniku do umowy przedwstępnej, każdorazowo w sytuacji, w której nie występuje Ograniczenie Chłonności Nieruchomości; lub (ii) Sąsiad zrealizuje na Nieruchomości Sąsiedniej inwestycję na podstawie Istniejących Pozwoleń, pod warunkiem, że do dnia zakończenia realizacji na Nieruchomości Sąsiedniej inwestycji na podstawie Istniejących Pozwoleń, Sąsiad nie uzyska kolejnego pozwolenia lub pozwoleń powodujących Ograniczenie Chłonności Nieruchomości; lub (iii) Sąsiad zrealizuje na Nieruchomości Sąsiedniej inwestycję nie powodującą Ograniczenia Chłonności Nieruchomości, w wyniku czego realizacja innej inwestycji na Nieruchomości Sąsiedniej powodującej Ograniczenie Chłonności Nieruchomości nie będzie możliwa; lub (iv) Kupujący zawrze z Sąsiadem porozumienie dobrosąsiedzkie dotyczące zabudowy na Nieruchomości wraz z Nieruchomością Kupującego łącznie, w taki sposób, aby nie doszło do Ograniczenia Chłonności Nieruchomości.

Ponadto, w przypadku wystąpienia zdarzeń rodzących obowiązek wypłacenia Dodatkowego Wynagrodzenia 1, Kupujący wypłaci na rzecz Sprzedającego kolejne dodatkowe wynagrodzenie (dalej: Dodatkowe wynagrodzenie 2), jeśli wystąpią następujące zdarzenia:

(i) Sprzedający do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej uzyska Pozwolenie na Wycinkę 1 (o ile uzyskanie Pozwolenia na Wycinkę 1 nie stanowiło podstawy do wypłaty Dodatkowego Wynagrodzenia 1) lub, odpowiednio, Pozwolenie na Wycinkę 2 (o ile uzyskanie Pozwolenia na Wycinkę 2 nie stanowiło podstawy do wypłaty Dodatkowego Wynagrodzenia 1) i usunie (w tym po zawarciu Umowy Przyrzeczonej) w całości, odpowiednio, Drzewo 21 albo Drzewo 23, lub (ii) Kupujący (lub Sprzedający działający w oparciu o udzielone przez Kupującego pełnomocnictwo) po dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej uzyska Pozwolenie na Wycinkę 1 (o ile uzyskanie Pozwolenia na Wycinkę 1 nie stanowiło podstawy do wypłaty Dodatkowego Wynagrodzenia 1) lub, odpowiednio, Pozwolenie na Wycinkę 2 (o ile uzyskanie Pozwolenia na Wycinkę 2 nie stanowiło podstawy do wypłaty Dodatkowego Wynagrodzenia 1). Przy czym niniejsza przesłanka będzie również uznana za spełnioną, jeśli: (iii) Kupujący (lub Sprzedający działający w oparciu o udzielone przez Kupującego pełnomocnictwo) nie wystąpi do właściwego organu z wnioskiem o wydanie Pozwolenia na Wycinkę 1 (o ile uzyskanie Pozwolenia na Wycinkę 1 nie stanowiło podstawy do wypłaty Dodatkowego Wynagrodzenia 1) lub Pozwolenia na Wycinkę 2 (o ile uzyskanie Pozwolenia na Wycinkę 2 nie stanowiło podstawy do wypłaty Dodatkowego Wynagrodzenia 1) do dnia złożenia przez Kupującego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę w odniesieniu do części Nieruchomości, której możliwość zabudowy koliduje, odpowiednio, z Drzewem 21 lub Drzewem 23, lub (iv) wycofa już złożony wniosek (albo złoży wniosek o umorzenie prowadzonego postępowania); lub (v) pomimo uzyskania Pozwolenia na Wycinkę 1 lub, odpowiednio, Pozwolenia na Wycinkę 2 przez Sprzedającego do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie umożliwi Sprzedającemu usunięcia, odpowiednio, Drzewa 21 lub Drzewa 23 zgodnie z umową przedwstępną, lub odwoła pełnomocnictwo, o którym mowa w umowie przedwstępnej. Jednocześnie należy wskazać, że w przypadku, gdy Sprzedający uzyska Pozwolenie na Wycinkę 1 lub Pozwolenie na Wycinkę 2 przed dniem Transakcji i nie usunie Drzewa 21 lub Drzewa 23 do dnia Transakcji, Kupujący udzieli Sprzedającemu prawa do wejścia na Nieruchomość w celu wykonania prac związanych z usunięciem Drzewa 21 lub Drzewa 23.

Sprzedający nie zatrudnia w Polsce żadnych pracowników, związanych ze sprzedawaną Nieruchomością, a tym samym sprzedaż nie wiąże się z przejściem pracowników, w tym również w ramach przejścia zakładu pracy. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją nieruchomościami Sprzedającego, jak również obsługą administracyjną działalności na terytorium Polski są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z podmiotami trzecimi.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do samej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Księgi rachunkowe Sprzedającego pozwalają na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności działalności Sprzedającego prowadzonej w Nieruchomości), ponadto, generalnie przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, które da się przypisać do Nieruchomości. Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań) tylko dla Nieruchomości. Niemniej, od strony praktycznej nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych dla Nieruchomości.

Kupujący nabędzie Nieruchomość w celach inwestycyjnych, tj. w celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynku/ów biurowego/ych, przy czym nie jest wykluczone, że w początkowej fazie Kupujący będzie czerpał zyski również z najmu Nieruchomości. Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (inwestycja deweloperska oraz tymczasowo - wynajem powierzchni).

Zamiarem Sprzedającego jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości (dostawy Budynku, Budowli i ich części) podatkiem VAT wg stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budynek, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości podlegać będą na planowaną datę Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (co Wnioskodawcy chcą też potwierdzić niniejszym wnioskiem i co stanowi część pytania nr 2) Sprzedający oraz Kupujący na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT, wybiorą opcję opodatkowania VAT Transakcji, rezygnując jednocześnie ze zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w ww. przepisie, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji (właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego) lub w dniu Transakcji (w akcie notarialnym) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości (dalej: „Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT”). Sprzedający oraz Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT na moment złożenia stosownego oświadczenia oraz na moment samej Transakcji.

Pytanie

Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170; zwana dalej „ustawa o PCC”)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze Rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia od VAT i Wybór Opodatkowania VAT, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem VAT, Transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą na moment planowanej Transakcji czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

Transakcja zostanie opodatkowana VAT, z zastosowaniem właściwej stawki VAT (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2).

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki VAT (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2 niniejszego wniosku), powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 21 lipca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.319.2023.2.AB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

 b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania planuje sprzedaż Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania nieruchomości, która obejmuje sześć budynków znajdujących się w K. Sprzedający jest właścicielem Budynków. Budynki położone są na trzech odrębnych działkach gruntu o numerze (…), w stosunku do których Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym. Poza Budynkami, Grunt zabudowany jest również budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Na Gruncie znajdują się również urządzenia budowlane niestanowiące budowli, czy też budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Przedmiotem planowanej transakcji będą również urządzenia budowlane znajdujące się na działkach sąsiadujących z Gruntem, tj. przyłącza: wody, elektroenergetyczne, kanalizacyjne, teletechniczne, cieplne, gazowe, znajdujące się na działce nr (..). Sprzedający oraz Kupujący na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT, wybiorą opcję opodatkowania VAT Transakcji, rezygnując jednocześnie ze zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w ww. przepisie, przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji (właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego) lub w dniu Transakcji (w akcie notarialnym) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 21 lipca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.319.2023.2.AB, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej potwierdził Państwa stanowisko, zgodnie z którym „(…) planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Co za tym idzie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji również nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Tym samym należy rozważyć sposób opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości. (…) (…) w przypadku złożenia przez Sprzedającego i Kupującego zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT (oraz biorąc pod uwagę, że spełnione zostaną wszystkie przesłanki przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT), planowana Transakcja dostawy Budynków i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (z zastosowaniem właściwej stawki VAT), tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT. (…) Zatem, powyższe ustalenia dot. opodatkowania VAT, odnosić się będą równocześnie do dostawy Gruntu, na którym Budynki i Budowle są posadowione. W przypadku bowiem skorzystania przez Sprzedającego oraz Kupującego z opcji opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli (vide: uwagi powyżej), dostawa działek również powinna w tym zakresie zostać opodatkowana VAT. W konsekwencji, całość Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego powinna zostać opodatkowana VAT (według właściwej stawki), tj. nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji – Zainteresowani planują zrezygnować ze zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).