Interpretacja indywidualna z dnia 21 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.333.2023.2.KW

Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy działek zabudowanych na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, w sytuacji złożenia zgodnego oświadczenia przez sprzedającego i kupującego w akcie notarialnym oraz prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z otrzymanych faktur dokumentujących dostawę działek zabudowanych.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 maja 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek zabudowanych na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, w sytuacji złożenia zgodnego oświadczenia przez sprzedającego i kupującego w akcie notarialnym oraz prawa do odliczenia podatku VAT wynikającego z otrzymanych faktur dokumentujących dostawę działek zabudowanych.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 lipca 2023 r. (wpływ 13 lipca 2023 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka … (dalej jako Spółka, Sprzedająca, Wnioskodawca) jest użytkownikiem wieczystym gruntu zabudowanego budynkami i budowlami. Prawo użytkowania wieczystego gruntu Spółka nabyła na podstawie umowy sprzedaży z dnia 7 marca 1996 roku. Dla nieruchomości gruntowej założona jest księga wieczysta nr … prowadzona przez Sąd Rejonowy w …. Nieruchomość składa się z działek o numerach: 1, 2 oraz 3. Przedmiotowe działki powstały poprzez podział działki nr 4 w styczniu 2023 roku. Podział geodezyjny działki 4 wymagał także podziału fizycznego budynku znajdującego się na tym gruncie (hala produkcyjna wybudowana ponad 20 lat temu przez Wnioskodawcę). Budynek został przedzielony ścianą działową, która została specjalnie do tego celu wymurowana w 2022 roku zgodnie z granicą nowej działki powstałej po podziale. Nowowydzielona część budynku będzie przedmiotem sprzedaży, o czym mowa poniżej.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać część posiadanych nieruchomości. Przedmiotem planowanej sprzedaży ma być prawo użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego jako działki nr 1 oraz 3. Kupującym jest spółka B. Co istotne, na gruncie, będącym przedmiotem transakcji, znajdują się budynki będące odrębnym przedmiotem własności.

Na działce oznaczonej nr 1 znajduje się budynek biurowy o powierzchni zabudowy 215 m kw. - Spółka zakończyła budowę tego budynku w październiku 2005 roku.

Na działce nr 3 znajduje się budynek produkcyjno-magazynowy, który był już posadowiony na gruncie w momencie nabycia przez Spółkę prawa użytkowania wieczystego gruntu (w ewidencji budynków jest on oznaczony jako zbiorniki, silosy, budynki magazynowe o powierzchni zabudowy 199 m kw.). Ponadto, znajduje się także nowowydzielona część budynku hali produkcyjnej, którego budowę Spółka zakończyła ponad 20 lat temu (w ewidencji budynków jest oznaczona jako budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy 234 m kw.).

Sprzedający - spółka A jest czynnym podatnikiem VAT oraz prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem VAT. Spółka nie prowadzi działalności zwolnionej od podatku VAT. Opisane prawo użytkowania wieczystego wraz ze znajdującymi się na gruncie budynkami było wykorzystywane do celów własnych prowadzonej działalności gospodarczej. Spółka nie wynajmowała ani nie wydzierżawiała opisanej nieruchomości, z wyjątkiem jednego pomieszczenia biurowego w budynku biurowym, co miało miejsce około 10 lat temu. Spółka odliczała podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących wydatki na wybudowanie biurowca oraz sprzedawanej części budynku hali produkcyjnej, a także na budowę ściany działowej.

Kupujący - spółka B jest czynnym podatnikiem VAT oraz prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem VAT.

Transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Spółki poza opisanym prawem użytkowania wieczystego dwóch działek oraz odrębną własnością budynków na nich posadowionych.

Na dzień dokonania dostawy opisanej nieruchomości, Kupujący oraz Spółka będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Kupujący i Sprzedający nie zamierzają składać oświadczenia o wyborze opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz odrębnej własności budynków ani przed dniem transakcji, ani w akcie notarialnym.

Na moment złożenia wniosku o interpretację, umowa sprzedaży nie została jeszcze zawarta - planowane jest jej zawarcie w niedalekiej przyszłości.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

Działka nr 4 (podzielona na działki 1 oraz 3) została nabyta w drodze sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT w dniu 7 marca 1996 roku. Transakcja sprzedaży była opodatkowana podatkiem VAT, a sprzedający wystawił fakturę VAT z kwotą podatku (nie była to transakcja zwolniona). Nabywca - spółka A miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury. Spółka prowadziła działalność opodatkowaną podatkiem VAT.

Spółka wskazała, że ani grunty ani znajdujące się na nich budynki nie były wykorzystywane do działalności zwolnionej od VAT. Spółka A prowadziła i prowadzi wyłącznie działalność opodatkowaną podatkiem VAT, a opisane nieruchomości służyły wykonywaniu tej działalności.

W związku z budową budynku biurowego znajdującego się na działce 1 Spółka A miała prawo odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki poczynione na budowę budynku.

W związku z budową hali produkcyjnej Spółce A przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki na budowę.

Budynki opisane w stanie faktycznym są budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 prawa budowlanego, tj. posiadają ściany wydzielające je z przestrzeni, dach, fundamenty i są trwale związane z gruntem.

Jak wskazano w stanie faktycznym, budynek biurowy znajdujący się na działce nr 1 został wybudowany w 2005 roku i od tego momentu jest wykorzystywany w opodatkowanej VAT działalności gospodarczej spółki A.

Jak wskazano w stanie faktycznym, budynek produkcyjno-magazynowy, znajdujący się na działce 3, został nabyty wraz z gruntem w dniu 7 marca 1996 roku. Jak wskazano w stanie faktycznym, budynek hali produkcyjnej został wybudowany przez Spółkę A ponad 20 lat temu (dotyczy to także części, która ma być przedmiotem sprzedaży. Dokładna data to wrzesień 1997 roku). Oba budynki były od momentu nabycia/wybudowania wykorzystywane w działalności gospodarczej Spółki A (opodatkowanej VAT).

W ocenie Wnioskodawcy, powyższy opis stanu faktycznego wskazuje na to, że w odniesieniu do przedmiotowych budynków doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT. Pierwsze zasiedlenie budynku biurowego miało miejsce w dniu 31 października 2005 roku po jego wybudowaniu, co oznacza, że do momentu jego planowanej sprzedaży w 2023 roku upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie budynku produkcyjno-magazynowego miało miejsce najpóźniej w dniu 7 marca 1996 roku (moment nabycia budynku przez Spółkę. Wnioskodawca nie wie, kiedy budynek został dokładnie wybudowany. Ówczesny sprzedający używał go w swojej działalności gospodarczej, więc można założyć, że do pierwszego zasiedlenia doszło prawdopodobnie wcześniej, ale Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać precyzyjnie daty z uwagi na duży upływ czasu). Od pierwszego zasiedlenia budynku do momentu jego planowanej sprzedaży w 2023 roku upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie budynku hali produkcyjnej miało miejsce we wrześniu 1997 roku, czyli po jej wybudowaniu (dotyczy to także części, która ma być przedmiotem sprzedaży), co oznacza, że do momentu planowanej sprzedaży jej części w 2023 roku upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W stosunku do budynku biurowego oraz produkcyjno-magazynowego nie były dokonywane ulepszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Spółka A nie ponosiła nakładów na opisane w stanie faktycznym budynki i ich części (…).

Wydatki mające na celu wydzielenie do sprzedaży części budynku hali produkcyjnej nie były zakwalifikowane jako ulepszenie w rozumieniu podatku dochodowego. Ich wartość nie przekraczała 30% wartości początkowej budynku. Spółka odliczała podatek naliczony wynikający z faktur otrzymanych na budowę ścianki działowej wydzielającej część budynku do sprzedaży. Budowa ścianki działowej zakończyła się w sierpniu 2022 roku. Obie części budynku były używane w działalności gospodarczej Spółki.

Jak wskazano w stanie faktycznym Kupujący prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem VAT. Nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana w działalności opodatkowanej podatkiem VAT i nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT.

Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że strony transakcji chcą zmodyfikować stan faktyczny poprzez wskazanie, że dopuszczają możliwość wyboru opcji opodatkowania sprzedaży opisanych nieruchomości. Wybór opcji opodatkowania miałby być dokonany poprzez zamieszczenie zapisu w akcie notarialnym zgodnego z wymogami art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy VAT (elementy oświadczenia wskazane w tych przepisach będą zawarte w oświadczeniu ujętym w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż). Obie strony transakcji są zarejestrowani jako czynnymi podatnicy VAT.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego dwóch opisanych działek wraz z odrębną własnością budynków posadowionych na nich będzie zwolniona z podatku od towarów i usług z możliwością wyboru opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy VAT?

2.Czy w przypadku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości wraz z budynkami, Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Wnioskodawcę faktury?

Państwa stanowisko w sprawie

Na wstępie, należy zaznaczyć, że obie strony transakcji, tj. Kupująca i Sprzedająca, mają interes prawny we wspólnym wystąpieniu z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Prawidłowe opodatkowanie transakcji przez Sprzedającą jest istotne z punktu widzenia Kupującej, gdyż warunkuje ono jej ewentualne prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury wystawionej przez Sprzedającą. W konsekwencji, dla obu stron kwestią bardzo ważną jest ustalenie prawidłowej stawki podatku VAT dla opisanej sprzedaży.

STANOWISKO WNIOSKODAWCY - PYTANIE 1

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego dwóch opisanych działek zabudowanych wskazanymi budynkami będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT z uwagi na to, że nie będzie dokonywana przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w trakcie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Między pierwszym zasiedleniem opisanego przedmiotu transakcji a planowaną sprzedażą upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawy VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Niniejsza definicja towarów obejmuje także grunty oraz budynki i budowle.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Takie zdefiniowanie terminu „dostawa towarów”, odwołujące się do ekonomicznego władztwa nad rzeczą sprawia, iż przedmiotem opodatkowania może być nie tylko sprzedaż czy zamiana rzeczy jako fizycznie wyodrębnionych dóbr materialnych, ale także zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, jak również inne transakcje wywierające, z ekonomicznego punktu widzenia, podobne skutki.

W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami, stawkę podatku VAT określa się dla budynków, a grunt (w tym także prawo użytkowania wieczystego) jest opodatkowany według tak ustalonej stawki. Wynika to z art. 29a ust. 8 ustawy VAT: w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Nie ma wątpliwości, że Wnioskodawca jako zarejestrowany podatnik VAT dokonujący sprzedaży swojego majątku wchodzącego w skład prowadzonego przedsiębiorstwa, działa jako podatnik VAT w odniesieniu do tej transakcji.

Co do zasady, stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, (...). Natomiast zgodnie z art. 146aa pkt 1 ustawy VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Konstrukcja art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT tworzy regułę podstawową, jaką jest to, że każda dostawa budynków, budowli lub ich części, dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, podlega zwolnieniu od podatku. Natomiast każda dostawa tych towarów dokonywana w okresie przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia podlega opodatkowaniu.

Obecna definicja pierwszego zasiedlenia odnosi się do zdarzenia faktycznego, jakim jest oddanie budynku do użytkowania. W przypadku „oddania do użytkowania” będzie to więc czynność przekazania budynku, budowli lub ich części do faktycznego korzystania z nich.

Definicja pierwszego zasiedlenia nie wymaga, by przekazanie do użytkowania następowało na rzecz podmiotów trzecich. W przypadku rozpoczęcia użytkowania obiektu przez podatnika na potrzeby własne należy przyjąć, że pojęcie to dotyczy momentu, w którym podatnik rozpoczyna faktyczne wykorzystywanie budynku, budowli lub ich części na własne potrzeby. Pojęcie „na potrzeby własne” podatnika nie jest tożsame z wykorzystywaniem obiektu na potrzeby działalności gospodarczej. Nie ma więc znaczenia dla spełnienia warunku z definicji pierwszego zasiedlenia to, czy dany podmiot rozpoczął użytkowanie obiektu na potrzeby działalności gospodarczej czy na inne własne potrzeby.

Analizując przedstawiony stan faktyczny z uwzględnieniem powołanych regulacji, należy dojść do wniosku, że pierwsze zasiedlenie budynków miało miejsce w momencie rozpoczęcia wykorzystywania ich na potrzeby własne Spółki po ich nabyciu wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu w marcu 1996 roku oraz po ich wybudowaniu (najmłodszy budynek został wybudowany w październiku 2005 roku). Do pierwszego zasiedlenia doszło więc najpóźniej w 2005 roku.

Spółka nie dokonywała wobec wskazanych budynków ulepszeń w rozumieniu podatku dochodowego, które mogłyby być potraktowane jako ponowne pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy VAT (następujące po nabyciu budynków lub ich wybudowaniu). Postawienie ściany działowej nie zostało także rozpoznane jako ulepszenie w rozumieniu podatku dochodowego. Ponadto, wydatek na wybudowanie ściany działowej był bardzo niski w stosunku do całej wartości budynku (nie przekroczył 30% jego wartości początkowej).

Za pierwsze zasiedlenie nie może być uznany podział geodezyjny działek ani wyodrębnienie części budynku umożliwiające jego sprzedaż - są to zdarzenia, które nie wpływają na sposób wykorzystania nieruchomości w przeszłości, nie są formą zbycia nieruchomości, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ani nie są traktowane jako ulepszenie w rozumieniu podatku dochodowego. Są to jedynie czynności techniczne mające na celu umożliwienie sprzedaży poszczególnych części budynków oraz prawa użytkowania wieczystego związanego z nimi gruntu. W wyniku podziału geodezyjnego, Spółka uzyskała możliwość sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanych działek, w stosunku do których do pierwszego zasiedlenia doszło lata temu tak, jak przedstawiono to w stanie faktycznym - albo w momencie nabycia albo wybudowania oraz rozpoczęcia wykorzystywania ich na potrzeby działalności gospodarczej Spółki.

W konsekwencji, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego dwóch opisanych działek zabudowanych wskazanymi budynkami będzie zwolniona z podatku VAT z uwagi na to, że nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim. Ponadto, między ich pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Art. 43 ust. 10 ustawy VAT wprowadza opcję możliwości rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Spółka może więc wedle wyboru - albo sprzedać nieruchomości ze stawką zwolnioną albo w uzgodnieniu z drugą stroną transakcji wybrać opodatkowanie ich. W przypadku wyboru opodatkowania transakcji, konieczne jest spełnienie wszystkich warunków przewidzianych w art. 43 ust. 10 ustawy VAT. Strony zdecydowały zgodnie, że nie zamierzają korzystać z opcji wyboru opodatkowania przedstawionej transakcji. Nie ma więc potrzeby analizowania niniejszego zagadnienia.

W niniejszej sprawie nie zachodzi konieczność analizowania zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, które ma zastosowanie tylko wtedy, gdy nie ma możliwości skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT - Spółka zamierza skorzystać ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

W niniejszej sprawie nie zachodzi także konieczność analizowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT - sprzedawane prawo użytkowania wieczystego wraz z budynkami było wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności opodatkowanej VAT, innej niż zwolniona.

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż opisanego prawa użytkowania wieczystego dwóch działek wraz z posadowionymi na nich budynkami będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, Spółka będzie miała obowiązek wystawić fakturę dokumentującą tą transakcję wraz ze wskazaniem jako stawki zwolnienia z VAT.

STANOWISKO WNIOSKODAWCY - PYTANIE 2

Biorąc pod uwagę, że Wnioskodawca stoi na stanowisku, że opisana sprzedaż powinna być opodatkowana według stawki zwolnionej z VAT, w konsekwencji zostanie wystawiona faktura niezawierająca podatku naliczonego. Kupującej nie będzie w takim przypadku przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Jednakże, z ostrożności podnieść należy, że gdyby jednak stanowisko organu było odmienne od przedstawionego stanowiska Wnioskodawcy i nakazywałoby opodatkowanie niniejszej transakcji, to o prawie do odliczenia podatku naliczonego decydowałyby przepisy ogólne, tj. art. 86 ust. 1 ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem, „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.”

W opisanym stanie faktycznym nie zajdzie żadna z przesłanek wymienionych w art. 88 ust. 1 ustawy VAT, ponadto Kupująca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT oraz wykonuje działalność opodatkowaną podatkiem VAT. W konsekwencji, Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą, w przypadku gdyby okazało się, że transakcja ta według opinii organu będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że podtrzymuje stanowisko w zakresie odpowiedzi na pytanie pierwsze i drugie.

Wnioskodawca doprecyzował stanowisko, iż sprzedaż prawa użytkowania wieczystego dwóch opisanych działek wraz z posadowionymi na nich budynkami będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT jako dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Jednocześnie, przepisy ustawy VAT dają stronom transakcji prawo do rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT i tym samym wyboru opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy VAT. Oświadczenie o wyborze opodatkowania będzie złożone w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż przedmiotowych nieruchomości i będzie zawierało elementy wymagane przez art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy VAT.

Strony transakcji są czynnymi podatnikami VAT. Z uwagi na powyższe, Strony transakcji mogą wybrać jej opodatkowanie, co zostanie uczynione poprzez stosowne oświadczenia złożone w akcie notarialnym. W konsekwencji, sprzedający będzie zobowiązany do wystawienia faktury VAT dokumentującej sprzedaż z wykazaną podstawową stawką podatku.

Jeżeli z jakiś względów organ uzna, że transakcja nie korzysta ze zwolnienia z VAT lub w przypadku wyboru przez strony opcji opodatkowania transakcji, okaże się, że transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej, Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Biorąc pod uwagę, że Kupująca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT oraz będzie wykorzystywała nabyte nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem VAT według innych stawek niż zwolniona, a także nie zaistnieje żadna z przesłanek wskazanych w art. 88 ust. 1 ustawy VAT, Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W pierwszej kolejności w rozpatrywanej sprawie zauważam, że z tytułu dostawy działek gruntu o numerach 1 i 3, będących w użytkowaniu wieczystym, wraz ze znajdującymi się na nich budynkiem biurowym, budynkiem produkcyjno-magazynowym oraz budynkiem hali produkcyjnej, będą działali Państwo w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym ww. dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana albo zwolniona od tego podatku. Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami spełniających określone w tych przepisach warunki. Zwolnienie od podatku przy sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682), ilekroć w ustawie jest mowa o:

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o:

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego jako działki nr 1 oraz 3. Na działce nr 1 znajduje się budynek biurowy o powierzchni zabudowy 215 m² - Spółka zakończyła budowę tego budynku w październiku 2005 roku. Na działce nr 3 znajduje się budynek produkcyjno-magazynowy, który był już posadowiony na gruncie w momencie nabycia przez Spółkę prawa użytkowania wieczystego gruntu. Ponadto na działce znajduje się nowowydzielona część budynku hali produkcyjnej, którego budowę Spółka zakończyła ponad 20 lat temu. Grunty zostały nabyte w drodze sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT w dniu 7 marca 1996 roku. Transakcja sprzedaży była opodatkowana podatkiem VAT, a sprzedający wystawił fakturę VAT z kwotą podatku (nie była to transakcja zwolniona). Zainteresowany będący stroną postępowania miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury. Zainteresowany będący stroną postępowania wskazał, że prawo użytkowania wieczystego wraz ze znajdującymi się na gruncie budynkami było wykorzystywane do celów własnych prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej VAT). Ani grunty ani znajdujące się na nich budynki nie były wykorzystywane do działalności zwolnionej od VAT. W stosunku do budynku biurowego oraz produkcyjno-magazynowego nie były dokonywane ulepszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wydatki mające na celu wydzielenie do sprzedaży części budynku hali produkcyjnej nie były zakwalifikowane jako ulepszenie w rozumieniu podatku dochodowego. Ich wartość nie przekraczała 30% wartości początkowej budynku. Budowa ścianki działowej zakończyła się w sierpniu 2022 roku. Kupujący – Zainteresowany niebędący stroną postępowania, prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem VAT. Nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana w działalności opodatkowanej podatkiem VAT i nie będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT. Obie strony transakcji są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Aby ustalić czy w rozpatrywanej sprawie dla dostawy działek zabudowanych budynkiem biurowym, budynkiem produkcyjno-magazynowym oraz częścią budynku hali produkcyjnej zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. budynków i części budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych budynków.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście wyżej powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że w stosunku do ww. budynków i części budynku doszło do pierwszego zasiedlenia i od ich pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży upłynął okres dłuższy niż dwa lata. Nie zostały poniesione również nakłady na ich ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy budynków i części budynku hali produkcyjnej znajdujących się na ww. działkach, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu tj. działek nr 1 i nr 3, na którym ww. budynki i część budynku hali produkcyjnej są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem planowana transakcja sprzedaży działek nr 1 i nr 3 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zwolnienie od podatku VAT dostawy ww. nieruchomości (działek nr 1 i nr 3 wraz z budynkami i częścią budynku hali produkcyjnej) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza Zainteresowanym możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Zainteresowani mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy ww. budynków i części budynku znajdujących się na ww. działkach pod warunkiem, że jako czynni podatnicy VAT złożą np. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy ww. budynków.

Wskazali Państwo, że obie strony transakcji są czynnymi podatnikami VAT i w związku z przedmiotową dostawą budynków i części budynku mają zamiar wybrać opodatkowanie tej dostawy, co zostanie uczynione poprzez stosowne oświadczenia złożone w akcie notarialnym. W tej sytuacji mają Państwo możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budynków i części budynku i wyboru opodatkowania. W konsekwencji w przedstawionych okolicznościach sprawy będą Państwo zobowiązani do wystawienia faktury dokumentującej opodatkowanie ww. dostawy według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko odnośnie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Według art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący zamierza wykorzystywać nabyte nieruchomości w celu wykonywania opodatkowanej podatkiem VAT działalności i nie będzie wykorzystywać ich do działalności zwolnionej od tego podatku.

Ponadto – jak wyżej wskazałem – planowana dostawa działek zabudowanych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przy czym - jak podali Państwo we wniosku – Zainteresowani zamierzają złożyć stosowne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy) o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy ww. nieruchomości podatkiem VAT.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 1 oraz nr 3 i Strony zrezygnują ze zwolnienia oraz wybiorą opodatkowanie ww. dostawy, to Kupującemu – zarejestrowanemu jako czynny podatnik VAT – będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego na warunkach opisanych we wniosku, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy nabyte nieruchomości będą wykorzystywane przez Kupującego do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Prawo do odliczenia podatku VAT będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponadto wyjaśniam, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga o wysokości stawki podatku VAT dla dostawy będących przedmiotem wniosku nieruchomości. W tym zakresie mogą Państwo na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm).