Interpretacja indywidualna z dnia 6 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.164.2023.3.AW

Dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości w przypadku egzekucji komorniczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanej jest:

-prawidłowe w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przy planowanej sprzedaży nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej,

-nieprawidłowe w zakresie obowiązku wystawienia faktury przy planowanej sprzedaży nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 17 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży zabudowanej nieruchomości – działki nr (...) w trybie licytacji komorniczej oraz obowiązku wystawienia faktury wpłynął 19 kwietnia 2023 r. Wniosek został uzupełniony pismem z 7 czerwca 2023 r. (data wpływu: 7 czerwca 2023 r.), które stanowiło odpowiedź na wezwanie z 30 maja 2023 r., oraz pismem z 22 czerwca 2023 r. (data wpływu: 22 czerwca 2023 r.), w odpowiedzi na wezwanie z 12 czerwca 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie uzupełniony pismem z 22 czerwca 2023 r.):

Wnioskodawca jest Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym w (...). W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego wszczęto egzekucję z zabudowanej nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Postępowanie prowadzone jest przeciwko:

1)dłużniczce (...), która nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT (wykreślona z rejestru z dniem (…) r. na mocy art. 96 ust. 6-8) i nie prowadzi już działalności gospodarczej (działalność zakończona z dniem (…)). Dłużniczka nabyła prawo własności nieruchomości, jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa, na podstawie umowy darowizny w formie aktu notarialnego z dnia (…) r. Zgodnie z oświadczeniem darczyńców ta zorganizowana część przedsiębiorstwa, stanowi w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych w tym zobowiązań, przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej i jest wykorzystywana w celu prowadzenia działalności gastronomiczno-hotelarskiej. Jako darowizna czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotowa nieruchomość, działka nr (...) o pow. (…) ha w ewidencji gruntów opisana jako „R” i „Bi”, stanowi teren płaski zabudowany dwoma budynkami niemieszkalnymi o łącznej pow. (…) m², zagospodarowany częściowo ogród z zielenią ozdobną i trawnikiem, częściowo utwardzony kostką brukową, kamieniem i tłuczniem. Nieruchomość częściowo ogrodzona płotem drewnianym. Działka uzbrojona w sieci: elektroenergetyczną, wodociągową, kanalizacyjna, telekomunikacyjną.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka oznaczona jest symbolem:

-U1 - przeznaczenie podstawowe: usługi, przeznaczenie dopuszczalne: mieszkalnictwo jednorodzinne.

-K1 - adaptuje się drogę krajową nr (...), projektuje się rezerwę terenową pod przyszłą modernizację drogi umożliwiającą realizację w parametrach drogi klasy GP,

-K7 - komunikacja drogowa,

-K2L - komunikacja drogowa, adaptuje się istniejące drogi i projektuje się dostosowanie ich do parametrów lokalnych.

Aktem notarialnym z dnia (…) r. dłużniczka zbyła prawo własności ww. nieruchomości na rzecz (...).

2)dłużnikowi (...)(działalność gospodarcza zawieszona z dniem (…) r.; nie jest podatnikiem podatku VAT). Dłużnik nabył nieruchomość na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) r.

W dniu (…) r. ww. dłużnicy zawarli notarialną umowę przedwstępną, na mocy której (...)zobowiązał się sprzedać niniejszą nieruchomość (...), a ta zobowiązała się ją kupić.

Umową z dnia (…) r. ww. nieruchomość została wydzierżawiona na rzecz (...). z siedzibą w (...).

Aktem notarialnym z (…) r., wobec niewywiązania się (...) z wykonania umowy kupna zawartej aktem notarialnym z dnia (...)., ww. dłużnicy umowę tę rozwiązali a (...) przeniósł prawo własności nabytej nieruchomości na rzecz (...).

W uzupełnieniach wniosku na zadane przez Organ pytania udzielono następujących odpowiedzi:

Na pytanie Organu:

1)Jakie dokładnie naniesienia, które są własnością dłużnika, znajdują się na działce

nr (...)? Należy dokładnie wskazać:

a)który obiekt jest budynkiem, a który budowlą lub jego częścią, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?

b)jeśli na działce nr (...) znajdują się urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to należy wskazać, jakie są to urządzenia oraz z którym budynkiem/budowlą są one powiązane?

Wskazał Pan:

a)Na działce oprócz budynków znajdują się:

-utwardzenie terenu kostką brukową,

-utwardzenie terenu kamieniem,

-utwardzenie terenu tłuczniem,

-ogrodzenie drewniane,

-wiata o konstrukcji drewnianej,

-sieć kablowa ee wraz z oświetleniem terenu.

b)

-przyłącze ee – budynek karczmy,

-przyłącze w – budynek karczmy,

-sieć kanalizacyjna (lokalna oczyszczalnia ścieków) – do obu budynków.

Na pytanie Organu:

2)Czy na dzień nabycia działki dłużnik był czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy? Proszę odnieść się zarówno do Pani (…) oraz do Pana (…).

Wskazał Pan:

-(...) na dzień ponownego nabycia nieruchomości, tj. (…) r. prowadziła działalność gosp. (PKD 56.10.A. Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne) i była podatnikiem VAT.

-(...) na dzień nabycia nieruchomości, tj. (…) r. był zarejestrowany jako prowadzący działalność gospodarczą w ramach spółki cywilnej (jednak z dniem (…) r. działalność zawieszona).

Na pytanie Organu:

3)Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Należy wskazać dokładną datę pierwszego zasiedlenia wymienionych budowli.

Wskazał Pan:

Data pierwszego zasiedlenia nieznana (nieruchomość podlegała kilkukrotnej sprzedaży)

Na pytanie Organu:

4)Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Wskazał Pan:

Tak.

Na pytanie Organu:

5)W jaki sposób działka zabudowana wraz z naniesieniami znajdującymi się na tej działce była wykorzystywana przez dłużnika przez cały okres posiadania? Proszę uwzględnić również okres po zakończeniu prowadzenia działalności gospodarczej.Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdego budynku, budowli lub ich części znajdujących się na działce

Wskazał Pan:

-budynek gastronomiczny drewniany funkcjonuje jako „Karczma” (gastronomia)

-budynek gastronomiczno-hotelowy posiada salę weselną oraz część hotelową (pokoje na poddaszu).

Na pytanie Organu:

6)W jakim dokładnie okresie Dłużnik był czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, (należy wskazać dzień, miesiąc, rok)?

Wskazał Pan:

(...) była czynnym podatnikiem VAT w okresie (…) r. do (…) r.

Na pytanie Organu:

7)Do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) dłużnik wykorzystywał nieruchomość?

Wskazał Pan:

Dłużniczka prowadziła zajazd (Karczmę) z gastronomią oraz salę weselną z hotelem.

Na pytanie Organu:

8)Czy wspomniana we wniosku umowa dzierżawy na rzecz (...). nadal obowiązuje?

Wskazał Pan:

Nie.

Na pytanie Organu:

9)Czy naniesienia znajdujące się na działce będącej przedmiotem postępowania egzekucyjnego były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia? Jeśli tak, to czy była/jest to umowa odpłatna i w jakim czasie obowiązywała? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego naniesienia znajdującego się na działce będącej przedmiotem zbycia z pominięciem wspomnianej już umowy dzierżawy dla (...).

Wskazał Pan:

Umowa dzierżawy z (...). trwała od (…) do (…) r. i już nie obowiązuje.

Na pytanie Organu:

10)Czy w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą działki zabudowanej w drodze egzekucji komorniczej ponoszono wydatki na ulepszenie lub przebudowę ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia? Jeżeli ponoszono takie wydatki, to:

a)kto i na jakiej podstawie ponosił te wydatki?

b)kiedy były one ponoszone?

c)czy po dokonaniu tych ulepszeń budynki/budowle lub ich części były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej ponoszącego wydatki oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

d)czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od ww. wydatków?

Wskazał Pan:

Nie.

Na pytanie Organu:

11)Czy dłużnik jest właścicielem naniesień w postaci sieci elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i telekomunikacyjnej znajdujących się na działce nr (...)? Jeżeli dłużnik nie jest właścicielem wszystkich ww. naniesień to proszę wskazać, które z nich są jego własnością i do kogo należy reszta z nich?

Wskazał Pan:

Brak informacji.

Na pytanie Organu:

12)Jeżeli właścicielem jest dłużnik to czy ww. naniesienia, tj. sieć elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna i telekomunikacyjna, są budowlami w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale związanymi z gruntem (należy odnieść się do każdego obiektu osobno)?

- jeżeli stanowią one budowle w rozumieniu prawa budowlanego, to:

-Czy przy nabyciu lub wybudowaniu ww. sieci, które przebiegają przez nieruchomość dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

-Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) oraz w jaki sposób wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) ww. sieci (należy odnieść się do każdej sieci osobno)?

-Czy sieci: elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna i telekomunikacyjna były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu tych sieci?

-Czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym ww. sieci w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

-Jeżeli dłużnik poniósł takie wydatki to były one niższe czy wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych ww. sieci, kiedy zakończono jej/ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę?

-Czy od daty oddania ww. sieci po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej do momentu sprzedaży przedmiotowych sieci upłynie okres dłuższy niż 2 lata (należy odnieść się do każdej sieci osobno)?

-Czy ww. sieci: elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna i telekomunikacyjna były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Wskazał Pan:

Brak informacji.

Dodatkowo na prośbę Organu o wskazanie:

1)kto będzie właścicielem przedmiotowej nieruchomości, tj. działki zabudowanej nr (...) na dzień jej sprzedaży w ramach prowadzonej egzekucji? Proszę o doprecyzowanie czy będzie to Pani (...), Pan (...) czy też oboje.

Wskazał Pan, że Właścicielką sprzedawanej nieruchomości, na dzień licytacji, będzie (...).

2)czy prowadził udokumentowane działania, które nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług?

W związku z powyższym wskazał Pan:

Tak.

Pytania (ostatecznie przeformułowane pismem z 7 czerwca 2023 r.)

1)Czy planowana sprzedaż zabudowanej nieruchomości o której mowa we wniosku będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy też będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku?

2)Czy w związku ze sprzedażą tej nieruchomości komornik powinien wystawić fakturę?

Pana stanowisko w sprawie (sformułowane w piśmie z 7 czerwca 2022 r.):

Zdaniem Wnioskodawcy uwzględniając stan prawny w zakresie podatku od towarów i usług oraz stan faktyczny w przedmiotowym przypadku sprzedaż będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Komornik powinien przy jej sprzedaży wystawić fakturę z adnotacją o zwolnieniu z tego podatku.

Zgodnie z treścią art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwanej dalej ustawą, komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego, przez płatnika a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z przywołanych powyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Dokonana przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku gdyby powyższa czynność nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług albo od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie zobowiązany do odprowadzenia tego podatku. Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Polski. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jak wynika z powyższego prawo własności gruntów oraz budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy. Natomiast ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przy tym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

W analizowanym stanie faktycznym [zdarzeniu przyszłym], planowana przez komornika sprzedaż stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dodatkowo wskazać należy, iż dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od daty pierwszego zasiedlenia do sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub,

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że za pierwsze zasiedlenie uważa się pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie ma więc miejsce m.in. w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej, bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku.

Przy tym, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków, budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, iż sprzedaż egzekucyjna zajętej nieruchomości podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży zabudowanej nieruchomości – działki nr (...) w trybie licytacji komorniczej oraz obowiązku wystawienia faktury jest:

-prawidłowe w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przy planowanej sprzedaży nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej,

-nieprawidłowe w zakresie obowiązku wystawienia faktury przy planowanej sprzedaży nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2561, ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu dłużnika. Prowadzona przez komornika sądowego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku jest zobowiązany dłużnik, tzn. w przypadku gdy dłużnik - właściciel towarów - występuje jako podatnik podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu dostawy tego towaru. W przypadku natomiast, gdy dana czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub jest od niego zwolniona, komornik sądowy nie jest obowiązany do odprowadzenia podatku. Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy i do uwzględniania, w trakcie sprzedaży egzekucyjnej towarów, okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie opodatkowanie podatkiem od towarów i usług ma miejsce wówczas, jeżeli po stronie dłużnika spełnione są przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepisy art. 5 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest dokonywana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stosownie zaś do art. 7 ust. 1 ustawy:

Podkreślić należy, że sprzedaż składników majątkowych wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie ulega bowiem wątpliwości, że dłużnik występuje w charakterze podatnika VAT.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Dłużnik (Pani (...)) jest właścicielem zabudowanej nieruchomości – działki nr (...). Pani (...) była czynnym podatnikiem VAT w okresie (...) r. do (…) r. Dłużniczka prowadziła działalność gospodarczą na terenie tej nieruchomości o PKD 56.10.A – Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne. Dłużniczka prowadziła zajazd (Karczmę) z gastronomią oraz salę weselną z hotelem. Dłużniczka nabyła prawo własności nieruchomości, jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa, na podstawie umowy darowizny w formie aktu notarialnego z dnia (...) r. Jako darowizna czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dodatkowo wskazuje Pan, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą przedmiotowej nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy nieruchomości zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że działka objęta licytacją komorniczą jest zabudowana budynkiem gastronomiczno-hotelowym posiadającym salę weselną oraz część hotelową, a także budynek drewniany gastronomiczny funkcjonujący jako karczma. Skoro więc na działce nr (...) znajdują się budynki w przypadku których od ich pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż dwa lata i jednocześnie jak wskazano, nie ponoszono wydatków na ulepszenie lub przebudowę tych budynków, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektów, a więc nie dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia, to dostawa tych budynków korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji dostawa działki nr (...) w trybie licytacji komorniczej, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy zabudowanej działki nr (...) jest prawidłowe.

Natomiast kwestię wystawienia przez Pana jako komornika faktury VAT dokumentującej ww. sprzedaż nieruchomości zabudowanej, regulują przepisy art. 106a-106q ustawy, które mówią o zasadach dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu.

W myśl art. 106b ust. 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Zgodnie z art. 106c ustawy:

Jak wskazano powyżej, planuje Pan dokonać jako komornik transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości, która to sprzedaż - jak wyżej oceniono - korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Podsumowując, nie będzie miał Pan obowiązku wystawienia faktury dokumentującej egzekucyjną sprzedaż korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT, jednakże nie ma przeszkód, aby w odniesieniu do powyższej transakcji taką fakturę Pan wystawił.

We wniosku, przedstawił Pan własne stanowisko zgodnie z którym: „Komornikpowinien przy jej sprzedaży (działki) wystawić fakturę (…)” - w związku z powyższym, w tym zakresie Pana stanowisko stanowiące bezpośrednią odpowiedź na postawione we wniosku pytanie czy powinien Pan wystawić fakturę, należy uznać za nieprawidłowe, gdyż jak wskazano powyżej ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku, zatem jest to Pana prawo, a nie obowiązek.

Zatem w przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że Pana stanowisko jest:

-prawidłowe w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przy planowanej sprzedaży nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej,

-nieprawidłowe w zakresie obowiązku wystawienia faktury przy planowanej sprzedaży nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).