Interpretacja indywidualna z dnia 15 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.309.2023.1.HJ

Opodatkowanie najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych stawką 8,5%.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 kwietnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z tzw. najmu prywatnego.

Treść wniosku jest następująca.

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w (…) przy ul.(…), o powierzchni ok. 105 m².

Lokal zakupiła Pani wspólnie z mężem do wspólności majątkowej, na jego zakup został zaciągnięty kredyt hipoteczny. Następnie, w wyniku podziału majątku wspólnego lokal stał się Pani wyłączną własnością. Lokal został nabyty na własne cele mieszkaniowe, nie był i nie jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w działalności gospodarczej. Lokal znajduje się w budynku jednorodzinnym, w którym na piętrze znajduje się lokal mieszkalny nr 2, stanowiący własność Pani męża, w którym zamieszkujecie Państwo wraz z trójką dzieci (13, 16 i 19 lat). Między lokalami jest przejście wewnętrzną klatką schodową. Po przeprowadzeniu remontu uznała Pani, że jego część wykorzysta na prowadzenie działalności gospodarczej – kancelarię radcy prawnego.

Z dniem 1 stycznia 2023 r. zlikwidowała Pani siedzibę kancelarii w przedmiotowym lokalu. Od czerwca 2022 r. rozpoczęła Pani pracę na cały etat w ramach umowy o pracę w siedzibie pracodawcy. Obecnie pracuje Pani na 3/5 etatu w tym samym miejscu oraz dodatkowo ma Pani stałe zlecenie w firmie zewnętrznej, jako radca prawny i pracuje w jej siedzibie.

Lokal nie jest już wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Począwszy od stycznia 2023 r. rozpoczęła Pani adaptację części lokalu na potrzeby mieszkaniowe. Została przerobiona łazienka – dodano prysznic, wymalowano część lokalu przeznaczoną na wynajem i umeblowano sypialnię oraz salon. W kwietniu br. rozpoczęła Pani wynajem części lokalu o pow. ok. 60 m² w ramach wynajmu krótkoterminowego, jako osoba prywatna. Na wynajem przeznaczone są dwa pomieszczenia: sypialnia i salon z aneksem kuchennym oraz łazienka. Klientów do wynajmu poszukuje Pani za pośrednictwem portalu internetowego ....

W czasie, gdy w lokalu nie ma najemców, Pani i Pani rodzina korzysta z niego na własne potrzeby mieszkaniowe oraz traktuje lokal jako przestrzeń dla gości. Z tego lokalu jest m.in. przejście na ogród za domem i dodatkowa łazienka dla domowników.

Do chwili obecnej, część lokalu przeznaczona na wynajem, była wynajęta na okres dwóch dni (jedna noc). Cena za najem lokalu ustalana jest za okres najmu. Wpłata za wynajem pobrana została przez wymieniony portal internetowy i przesłana na Pani konto. Czynności związane z wynajmem części lokalu nie były i nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły (stały), lecz okazjonalny. Uzyskane przychody mają pokryć koszty utrzymania mieszkania oraz wspomóc budżet domowy, w związku z wysoką kwotą raty kredytu, związaną ze wzrostem stóp procentowych. Obsługą gości i wszelkimi formalnościami zajmuje się Pani samodzielnie. Dostęp do mieszkania nie jest zautomatyzowany, gości wita i żegna Pani osobiście, w przypadku braku takiej możliwości, z uwagi np. na działalność zawodową, może Pani skorzystać z pomocy męża i pełnoletniej córki, która z Państwem zamieszkuje. Nie zatrudnia Pani pracowników, nie korzysta z usług zarządczych w zakresie wynajmu. Z najmem mieszkania nie są powiązane usługi, takie jak: usługi hotelowe, nie jest prowadzona recepcja, dostęp do restauracji, dostarczanie gościom posiłków, usługi sprzątania w czasie pobytu gości, itp.

W okresie wynajmowania mieszkania nie prowadziła Pani działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a mieszkanie, którego część jest przedmiotem najmu, nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. Nie posiada Pani biura i nie świadczy Pani żadnych dodatkowych usług dla najemców. Wynajmu można dokonać tylko z wyprzedzeniem – najpóźniej do godz. 17.00 dnia poprzedzającego, z uwagi właśnie na konieczność przygotowania lokalu w dniu poprzedzającym, gdyż od rana nie ma Pani w domu, z uwagi na fakt zatrudnienia i pracy poza domem. Całą powierzchnię lokalu – także część przeznaczoną na wynajem – wykorzystuje Pani wraz z rodziną także na własne cele mieszkaniowe – oczywiście za wyjątkiem okresów, w których jest wynajęta. Jest to także Państwa pokój gościnny.

Planując wyjazd wakacyjny, wyłącza Pani na portalu możliwość wynajmu lokalu w tym czasie, gdyż nie korzysta Pani z pomocy osób trzecich. Podobnie w przypadku zaplanowanych wizyt gości prywatnych, które mają pierwszeństwo przed wynajmem. Decydując się na taką formę wynajmu zakłada Pani, że od uzyskanych przychodów odprowadzać będzie, co miesiąc do urzędu skarbowego, podatek dochodowy w formie ryczałtu ewidencjonowanego w wysokości 8,5% od przychodu, a na koniec roku będzie składać PIT-28.

Do tej pory wynajmowała Pani w ten sposób na cele mieszkaniowe część poddasza, znajdującą się nad lokalem nr 2, w którym Pani mieszka. Po sfinalizowaniu pierwszej rezerwacji otrzymała Pani z portalu ... podsumowanie rezerwacji, w którym został wskazany 8% podatek VAT, jako składowa część ceny. Na portalu rejestrowała się Pani jako osoba prywatna, taki opis widnieje też przy lokalu. Z uwagi na niemożność kontaktu telefonicznego z ... w języku polskim, rozpoczęła Pani poszukiwanie informacji na temat podatkowych kwestii związanych z wynajmem krótkoterminowym i wówczas ustaliła Pani, że w większości przypadków stanowi on działalność gospodarczą. Z uwagi na powyższe i specyficzny stan faktyczny opisany powyżej, zdecydowała się Pani na złożenie wniosku.

Pytanie

Czy prawidłowo traktuje Pani przedstawioną formę wynajmu krótkoterminowego, jako najem prywatny, podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych stawką 8,5%?

Pani stanowisko w sprawie

Biorąc pod uwagę okoliczności wynajmu wskazane wyżej, uważa Pani, że ma prawo do traktowania przedstawionego wynajmu jako tzw. wynajmu prywatnego bez konieczności prowadzenia działalności gospodarczej w tym zakresie, a nadto ma Pani obowiązek rozliczać się z tytułu podatku dochodowego co miesiąc od całości uzyskanych przychodów z najmu, rozliczając się ryczałtem i składając PIT-28 za każdy rok.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazać należy na uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, gdzie wskazano:

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Przedstawiła Pani informacje, z których wynika, że:

• jest Pani właścicielem lokalu mieszkalnego, zakupionego na własne cele mieszkaniowe, który nie był i nie jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w działalności gospodarczej;
• w kwietniu br. rozpoczęła Pani wynajem części lokalu o pow. ok. 60 m² w ramach wynajmu krótkoterminowego, jako osoba prywatna. Na wynajem przeznaczone są dwa pomieszczenia: sypialnia i salon z aneksem kuchennym oraz łazienka. Klientów do wynajmu poszukuje Pani za pośrednictwem portalu internetowego ...; wpłaty za wynajem pobierane są przez wymieniony portal internetowy i przesyłane na Pani konto;
• czynności związane z wynajmem części lokalu nie były i nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły (stały), lecz okazjonalny. Uzyskane przychody mają pokryć koszty utrzymania mieszkania oraz wspomóc budżet domowy;
• w okresie wynajmowania mieszkania nie prowadziła Pani działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a mieszkanie, którego część jest przedmiotem najmu, nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą, nie posiada Pani biura i nie świadczy żadnych dodatkowych usług dla najemców.

Na podstawie zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego oraz opisanego zdarzenia przyszłego stwierdzam, że skoro zamierza Pani wynajmować lokal, który nie stanowi składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, to uzyskiwane przychody z tytułu zawarcia umowy najmu mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte przez Panią z tytułu wynajmu lokalu na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem, Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).