Interpretacja indywidualna z dnia 26 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.296.2023.3.MG

Kwalifikacja źródła przychodów uzyskiwanych z wynajmu nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 14 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwalifikacji źródła przychodów uzyskiwanych z wynajmu nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 4 maja 2023 r. (data wpływu 4 maja 2023 r.), oraz pismem z 12 maja 2023 r. (data wpływu 12 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług ogólnobudowlanych jak również posiada Pan w środkach trwałych nieruchomość „A” którą Pan wynajmuje, w CEIDG (PKD 55.20.Z) ma Pan zgłoszenie najmu. Działalność opodatkowana jest podatkiem dochodowym w formie podatku liniowego. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. W dniu 3 stycznia 2023 r. zakupił Pan wraz z żoną nieruchomość „B” na fakturę VAT (ma Pan współwłasność małżeńską) i chciałby Pan wynajmować tą nieruchomość „B” do celów mieszkaniowych jako najem indywidualny poza działalnością gospodarczą. Umowa najmu zawierana będzie przez jednego z małżonków tj. przez Pana. W momencie zakupu nieruchomości „B” oświadczył Pan wolę w akcie notarialnym wraz z małżonką iż zakupiona nieruchomość będzie wykorzystywana na cele działalności gospodarczej. Nie wprowadził Pan jednak nieruchomości „B” do ewidencji środków trwałych i nie będzie jej Pan wykorzystywał w działalności gospodarczej. W związku ze zmianą celu na opodatkowanie nieruchomości „B” z majątku prywatnego, wskaże Pan w oświadczeniu do Urzędu Skarbowego, iż Pan za małżonkę będzie opodatkowywał przychody z najmu z zastosowaniem ryczałtu ewidencjonowanego z najmu.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

‒Działalność gospodarczą prowadzi Pan od 15 lipca 2019 r. Okres wynajmu dotyczy od 1 lipca 2023 r.

‒Celem wynajmu są nieruchomości mieszkaniowe. Pomiędzy Panem a Pana małżonką istnieje wspólność majątkowa.

‒Oświadczenie, o którym mowa w art. 12 ust. 6 nie zostało złożone, ponieważ obecnie nie została podpisana żadna umowa, planowane podpisanie umowy - czerwiec, lipiec 2023 r.

‒Żona nie prowadzi działalności gospodarczej.

‒Planowane jest zawarcie umowy z firmą, ale nie jest wykluczone zawarcie umowy z osobą fizyczną.

‒Wynajem nieruchomości nie będzie dla podmiotów (spółek), w których byłby Pan wspólnikiem.

‒Usłudze najmu nieruchomości, które nie będą wpisane do ewidencji środków trwałych nie będą towarzyszyć usługi sprzątania, usługi gastronomiczne lub cateringowe, usługi recepcji i nie będzie Pan zatrudniał pracowników do obsługi najmu.

‒Najemców będzie Pan pozyskiwał na podstawie lokalnych ogłoszeń, portalów społecznościowych, nie będą to żadne zorganizowane działania o charakterze ciągłym.

‒Stroną umowy będzie Pan jako osoba fizyczna, a nie jako osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Pytania

1.Czy w związku z tym, iż posiada Pan jedną nieruchomość „A” w działalności gospodarczej i świadczy Pan usługi najmu (PKD 55.20.Z) czy w związku z zakupioną nieruchomością „B” może Pan uznać, iż przychody z najmu nieruchomości „B” są przychodami z najmu indywidualnego, a nie przychodami z działalności gospodarczej?

2.Czy w związku z prowadzeniem najmu nieruchomości w działalności gospodarczej może Pan prowadzić najem indywidualny nie tylko jednej nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem nie ma przeszkód, aby przychody z najmu nieruchomości „B" opodatkowywał Pan jako najem indywidualny z zastosowaniem ryczałtu, a także ma Pan prawo wynajmować więcej niż jedną nieruchomość z najmu indywidualnego, ponieważ nie zostaną one zaliczone do środków trwałych w działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Dodać należy, że zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z przepisu art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

‒celu zarobkowego,

‒ciągłości,

‒zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Jednocześnie podkreślam, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą od 15 lipca 2019 r. w zakresie usług ogólnobudowlanych jak również posiada Pan w środkach trwałych nieruchomość „A” którą Pan wynajmuje, w CEIDG ma Pan zgłoszenie najmu. Działalność opodatkowana jest podatkiem dochodowym w formie podatku liniowego. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. W dniu 3 stycznia 2023 r. zakupił Pan wraz z żoną w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomość „B” na fakturę VAT i chciałby Pan wynajmować tą nieruchomość do celów mieszkaniowych jako najem indywidualny poza działalnością gospodarczą. Umowa najmu zawierana będzie tylko przez Pana. Najem dotyczy nieruchomości mieszkalnych. W momencie zakupu nieruchomości „B” oświadczył Pan wolę w akcie notarialnym wraz z małżonka iż zakupiona nieruchomość będzie wykorzystywana na cele działalności gospodarczej. Nie wprowadził Pan jednak nieruchomości „B” do ewidencji środków trwałych i nie będzie jej Pan wykorzystywał w działalności gospodarczej. Planuje Pan złożyć oświadczenie do Urzędu Skarbowego o opodatkowaniu całości przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych tylko przez Pana. Usłudze najmu nieruchomości, które nie będą wpisane do ewidencji środków trwałych nie będą towarzyszyć usługi sprzątania, usługi gastronomiczne lub cateringowe, usługi recepcji i nie będzie Pan zatrudniał pracowników do obsługi najmu. Najemców będzie Pan pozyskiwał na podstawie lokalnych ogłoszeń, portalów społecznościowych, nie będą to żadne zorganizowane działania o charakterze ciągłym. Stroną umowy będzie Pan jako osoba fizyczna, a nie jako osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Skoro wynajem nieruchomości „B” nie będzie odbywać się w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przysługuje Panu prawo do kwalifikowania osiąganych przez Pana przychodów z tego tytułu, do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określanego jako tzw. najem prywatny. Na kwalifikację osiągniętych przez Pana przychodów z najmu do najmu prywatnego nie wpłynie również fakt wynajęcia większej ilości nieruchomości, które nie będą składnikami związanymi z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Zauważyć należy, że przychody małżonków, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, z umowy dzierżawy, stanowią u każdego z nich przychód w wysokości równej połowie uzyskanego przez oboje małżonków przychodu z tego źródła, chyba że złożone zostanie oświadczenie, o którym mowa w art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Wskazać także należy, że niniejsza interpretacja odnosi się jedynie do kwestii będących przedmiotem Pana zapytania – kwalifikacji źródła przychodów uzyskiwanych z wynajmu nieruchomości.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2651 ze zm.).