Interpretacja indywidualna z dnia 15 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-3.4012.108.2023.2.MR

Zwolnienie od podatku dostawy dokonanej w ramach umowy wyodrębnienia i sprzedaży lokalu, prawo do rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w trybie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury zadatkowej oraz faktury dokumentującej resztę ceny z tytułu transakcji zakupu lokalu.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 6 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

§zwolnienia od podatku dostawy dokonanej w ramach umowy wyodrębnienia i sprzedaży lokalu;

§prawa do rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w trybie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy;

§prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury zadatkowej oraz faktury dokumentującej resztę ceny z tytułu transakcji zakupu lokalu.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 maja 2023 r. (wpływ 8 maja 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

W dniu 2 lutego 2023 r. A i B małżonkowie (Kupujący) zawarli ze Spółką C (Sprzedająca) przedwstępną umowę wyodrębnienia i sprzedaży w zwykłej formie pisemnej, lokalu niemieszkalnego położonego w budynku wielolokalowym w (…). W umowie przewidziano wpłatę zadatku przez Kupujących na poczet przyszłej transakcji. Umowa przyrzeczona została zawarta 6 marca 2023 r. (w formie aktu notarialnego).

Obie wyżej wymienione umowy dotyczą lokalu nr 1 usytuowanego na parterze w budynku wielolokalowym w (…), o łącznej powierzchni (…) m².

Sąd Rejonowy dla ww. nieruchomości prowadzi księgę wieczystą oznaczoną jako (…).

Na działce nr 1 o obszarze (…) m², Spółka C – na mocy ostatecznej decyzji wydanej przez Prezydenta Miasta xx xx 2013 r. (zmienionej decyzją), zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, obejmującej budowę budynku usługowego-handlowo-biurowego, wybudowała budynek biurowo-usługowo-handlowy, oznaczony numerem xx, o całkowitej powierzchni użytkowej wynoszącej (…) m² – zwany w dalszej części aktu Budynkiem, w którym znajduje się sześć lokali niemieszkalnych, o łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (…) m², a łączna powierzchnia użytkowa części Budynku stanowiących Nieruchomość Wspólną wynosi (…) m² . Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal, został wybudowany w 2014 r., a xx xx 2014 r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał zaświadczenie, z którego wynika, że dla pomieszczeń przedszkola i apteki usytuowanych w budynku w (…), zostało udzielone pozwolenie na użytkowanie.

W 2022 r. została wykonana dokumentacja inwetaryzacyjna lokalu, a xx xx 2022 r. uzyskano zaświadczenie o samodzielności lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Strony umowy złożyły xx xx 2023 r. wspólne oświadczenie do Naczelnika Urzędu Skarbowego o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT) oraz ponowiły, z ostrożności, to oświadczenie w akcie notarialnym z 6 marca 2023 r.

W małżeństwie A i B panuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej. Oboje małżonkowie są polskimi rezydentami podatkowymi.

B prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…). W lokalu będącym przedmiotem transakcji B prowadzi aptekę – lokal był do tej pory wynajmowany na podstawie umowy najmu zawartej xx xx 2014 r. Nabywany lokal będzie nadal wykorzystywany w celu prowadzenia apteki.

W związku z zawartą umową przedwstępną, kupujący zapłacili zadatek w wysokości (…) zł (w tym 23% VAT), na podstawie faktury z xx xx 2023 r. wystawionej przez sprzedającą Spółkę na wyżej wymienioną działalność gospodarczą (zapłata w dniu xx xx 2023 r.).

Strony transakcji (B i C) są czynnymi podatnikami podatku VAT. Pana żona – A, nie prowadzi działalności gospodarczej.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

1.Zakupiony lokal będzie wykorzystywany wyłącznie przez Pana B w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej.

2.Zakupiony lokal jest i będzie wykorzystywany w działalności gospodarczej Pana B, która jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

3.Faktura zadatkowa z tytułu zakupu lokalu została wystawiona wyłącznie na Pana B (w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej).

4.W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą dokonywano ulepszenia lub przebudowy przedmiotowego lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym o wartości wyższej niż 30% wartości początkowej tego obiektu, tj. dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia?”

Wnioskodawca wskazał: „W ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą nie dokonywano ulepszeń lub przebudowy przedmiotowego lokalu, o których mowa w pyt. 4.”

5.W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy na dzień składania oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zarówno Pan, jak i sprzedawca, tj. C, byli zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług?”

Wnioskodawca wskazał: „Na dzień składania ww. oświadczenia obie strony transakcji były zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług”.

Pytania

1.Czy umowa wyodrębnienia i sprzedaży lokalu jest zwolniona od podatku VAT?

2.Czy strony umowy wyodrębnienia i sprzedaży lokalu mogły skutecznie złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

3.Czy B w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej będzie mógł odliczyć podatek VAT od faktury zadatkowej i od faktury opiewającej na resztę ceny z tytułu transakcji zakupu lokalu, skoro nabył go wraz z żoną A nieprowadzącą działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie (uzupełnione w piśmie z 8 maja 2023 r.)

W zakresie pytania nr 1, stoi Pan na stanowisku, że czynność (dostawa) podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ strony łączyła umowa najmu dotycząca przedmiotowej nieruchomości zawarta xx xx 2014 r. Doszło zatem do pierwszego zasiedlenia lokalu i od tego czasu upłynęły ponad 2 lata.

Wcześniej w przedmiotowej nieruchomości fizycznie zostały wyodrębnione lokale, a xx xx 2014 r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał zaświadczenie, z którego wynika, że dla pomieszczeń przedszkola i apteki (przedmiotowy lokal), usytuowanych w budynku w (…), zostało udzielone pozwolenie na użytkowanie. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć pierwsze użytkowanie, tj. rozpoczęcie użytkowania nieruchomości przez jej wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem. Pierwsze zasiedlenie należy wiązać z rozpoczęciem „konsumpcji” nieruchomości, a nie już z dokonaniem dostawy, jeśli nie towarzyszy jej rozpoczęcie wspomnianej „konsumpcji”. Może jej dokonać zarówno właściciel, jak i najemca, albo też użytkownik na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego, ale jest ono zawsze konieczne dla uznania, że doszło do pierwszego zasiedlenia.

W zakresie pytania nr 2, stoi Pan na stanowisku, że strony transakcji skutecznie złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, albowiem spełnione zostały warunki przewidziane w tym przepisie. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, aby zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie transakcji podatkiem VAT, strony transakcji:

-muszą być zarejestrowanymi jako czynni podatnicy VAT,

-złożyć przed dniem dokonania dostawy obiektu lub w akcie notarialnym, do którego dochodzi w związku z dostawą obiektu, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W zakresie pytania nr 3, uważa Pan, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W myśl natomiast art. 86 ust. 2 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika. W rezultacie, jeżeli zakup dotyczy towarów lub usług wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, podatnik może dokonać odliczenia całego VAT naliczonego. Natomiast zgodnie z treścią art. 106e ust. 1 pkt 3 oraz pkt 4 ustawy VAT, faktura powinna zawierać m.in. imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług.

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Oznacza to, że każdy z nich jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku na zasadach współwłasności łącznej. Jak wynika z treści art. 34 Kodeksu, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Należy wyraźnie podkreślić, że nabycie składników rzeczowych do majątku wspólnego z zamiarem wykorzystywania ich do prowadzenia działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, nie może pozbawić tegoż małżonka prawa do odliczenia podatku naliczonego.

W okolicznościach, gdy podatnikiem VAT czynnym jest wyłącznie jeden małżonek, a nabyta rzecz ma służyć działalności opodatkowanej i jej zakup jest potwierdzony fakturą, zostają spełnione wszystkie wymogi odliczenia, o których mowa w art. 86 ustawy VAT. Okoliczność, czy faktura jest wystawiona na oboje małżonków czy tylko na małżonka prowadzącego działalność gospodarczą, pozostaje tu bez znaczenia.

Potwierdzenie powyższej tezy można odnaleźć w licznych interpretacjach organów podatkowych. Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 6 lutego 2018 r. (0115-KDIT1-2.4012.939.2017.1.RS) wskazał, że: „(...) w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Skoro nabyte prawo wieczystego użytkowania gruntów oraz ustanowienie służebności drogowej są wykorzystywane wyłącznie na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej oraz – jak wskazał – służą czynnościom opodatkowanym, to z uwagi na spełnienie przesłanek z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przysługuje mu prawo do odliczenia pełnej kwoty podatku naliczonego z faktur dokumentujących ww. nabycie, o ile nie zachodzą wyłączenia zawarte w art. 88 ustawy. Powyższe prawo przysługuje pomimo, że na fakturach tych oprócz danych Wnioskodawcy znajdują się również dane jego małżonki, a majątek ten stanowi majątek wspólny małżonków.

Podobne tezy można odnaleźć w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 19 listopada 2014 r., sygn. IPTPP4/443-653/14-2/OS, Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 3 czerwca 2016 r., sygn. ITPP1/4512-221/15/RH, czy też w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 marca 2017 r., sygn. 2461 -IBPP1.4512.115.2017.1.UG.

Przyjęcie stanowiska, w którym faktura wystawiona na imię obojga małżonków skutkuje odmową prawa do odliczenia podatku naliczonego z tejże faktury, prowadziłoby do sytuacji, w której podatnik prowadzący działalność gospodarczą, gdy jego małżonek działalności gospodarczej nie prowadzi, nigdy nie mógłby skorzystać z uprawnienia do obniżenia podatku należnego o naliczony, każdy dokonywany przez takiego podatnika zakup dokonywany jest bowiem w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, a więc wystawienie faktury tylko na podatnika dokonującego zakupu należałoby uznać za wystawienie niezgodnie z rzeczywistością. W tej sytuacji podatnik zamierzający podjąć działalność gospodarczą, będąc w związku małżeńskim z wszelkimi jego konsekwencjami, również majątkowymi, musiałby albo dokonać zniesienia wspólności ustawowej małżeńskiej, albo się rozwieść (tak orzekł NSA w wyroku z 5 czerwca 2002 r., I SA/Wr 2761/99).

Ponadto z pisma z 8 maja 2023 r., stanowiącego uzupełnienie wniosku, wynika, że za tym, że B w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej będzie mógł odliczyć podatek VAT od faktury zadatkowej i od faktury opiewającej na resztę ceny z tytułu transakcji zakupu lokalu, przemawiają następujące argumenty:

-zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

-zakup dotyczy towarów lub usług wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej,

-nie zachodzą wyłączenia zawarte w art. 88 ustawy VAT,

-nabycie składników rzeczowych do majątku wspólnego małżonków z zamiarem wykorzystywania ich do prowadzenia działalności gospodarczej wyłącznie przez jednego z małżonków – B, nie pozbawia Go prawa do odliczenia podatku naliczonego,

-B jest czynnym podatnikiem VAT,

-zakup jest potwierdzony fakturą VAT,

-okoliczność, czy faktura jest wystawiona na oboje małżonków, czy tylko na małżonka prowadzącego działalność gospodarczą, pozostaje bez znaczenia dla odliczenia podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, lokale spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu zauważyć należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące współwłasności oraz kwestie przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Jak stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

Natomiast kwestia stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami uregulowana została w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.; dalej jako: „Kodeks rodzinny”).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego:

W myśl art. 36 Kodeksu rodzinnego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego:

Jak stanowi art. 37 § 4 Kodeksu rodzinnego:

Z uwagi na powołane regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym nabycie lub zbycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego:

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że 2 lutego 2023 r., wraz z żoną zawarł Pan ze Spółką C (Sprzedająca) przedwstępną umowę wyodrębnienia i sprzedaży w zwykłej formie pisemnej, lokalu niemieszkalnego położonego w budynku wielolokalowym. W umowie przewidziano wpłatę zadatku przez Kupujących na poczet przyszłej transakcji. Umowa przyrzeczona została zawarta 6 marca 2023 r. (w formie aktu notarialnego). Obie wyżej wymienione umowy dotyczą lokalu nr 1 usytuowanego na parterze w budynku wielolokalowych, o łącznej powierzchni (…) m². Na działce nr 1 o obszarze (…) m², Spółka C – na mocy ostatecznej decyzji wydanej przez Prezydenta Miasta, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, obejmującej budowę budynku usługowego-handlowo-biurowego, wybudowała budynek biurowo-usługowo-handlowy, oznaczony numerem xx, o całkowitej powierzchni użytkowej wynoszącej (…) m² (Budynek), w którym znajduje się sześć lokali niemieszkalnych. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal, został wybudowany w 2014 r., a xx xx 2014 r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał zaświadczenie, z którego wynika, że dla pomieszczeń przedszkola i apteki usytuowanych w budynku, zostało udzielone pozwolenie na użytkowanie. W 2022 r. została wykonana dokumentacja inwetaryzacyjna lokalu, a xx xx 2022 r. uzyskano zaświadczenie o samodzielności lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali. Strony umowy złożyły xx xx 2023 r. wspólne oświadczenie do Naczelnika Urzędu Skarbowego o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT) oraz ponowiły, z ostrożności, to oświadczenie w akcie notarialnym z 6 marca 2023 r. W Pana małżeństwie panuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej. Oboje małżonkowie są polskimi rezydentami podatkowymi. Prowadzi Pan działalność gospodarczą. W lokalu będącym przedmiotem transakcji prowadzi Pan aptekę – lokal był do tej pory wynajmowany na podstawie umowy najmu zawartej xx xx 2014 r. Nabywany lokal będzie nadal wykorzystywany w celu prowadzenia apteki. W związku z zawartą umową przedwstępną, Kupujący zapłacili zadatek w wysokości (…) zł (w tym 23% VAT), na podstawie faktury wystawionej przez sprzedającą Spółkę na wyżej wymienioną prowadzoną przez Pana działalność gospodarczą. Strony transakcji są czynnymi podatnikami podatku VAT. Pana żona nie prowadzi działalności gospodarczej. Zakupiony lokal będzie wykorzystywany wyłącznie przez Pana w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, która jest opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą nie dokonywano ulepszeń lub przebudowy przedmiotowego lokalu. Na dzień składania ww. oświadczenia obie strony transakcji były zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Pana wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności wskazania, czy nabycie lokalu w ramach umowy wyodrębnienia i sprzedaży loku jest zwolniona od podatku VAT.

Z podanych przez Pana informacji wynika, że 2 lutego 2023 r., wraz z żoną zawarł Pan przedwstępną umowę wyodrębnienia i sprzedaży lokalu niemieszkalnego. Natomiast umowa przyrzeczona została zawarta 6 marca 2023 r. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal, został wybudowany w 2014 r., a xx xx 2014 r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał zaświadczenie, z którego wynika, że dla pomieszczeń przedszkola i apteki usytuowanych w ww. budynku, zostało udzielone pozwolenie na użytkowanie. Prowadzi Pan działalność gospodarczą. W lokalu będącym przedmiotem transakcji prowadzi Pan aptekę – lokal był do tej pory wynajmowany na podstawie umowy najmu zawartej xx xx 2014 r. Nabywany lokal będzie nadal wykorzystywany w celu prowadzenia apteki. Ponadto wskazał Pan, że w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą nie dokonywano ulepszeń lub przebudowy przedmiotowego lokalu.

Mając na uwadze powyższe okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do przedmiotowego lokalu doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął okres dłuższy niż dwa lata.

W związku z powyższym, dla transakcji sprzedaży ww. lokalu zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem rozpatrywanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, jest bezzasadne.

W konsekwencji, dostawa dokonana w ramach umowy wyodrębnienia i sprzedaży lokalu jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą prawa do rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Jak już wskazano wyżej, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Tym samym, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, strony transakcji mają możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynków, budowli lub ich części.

Z opisu sprawy wynika, że na dzień składania oświadczenia, zarówno Pan, jak i Sprzedająca Spółka, bylizarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Strony transakcji obecnie również są czynnymi podatnikami podatku VAT. Strony umowy złożyły 16 lutego 2023 r. wspólne oświadczenie do Naczelnika Urzędu Skarbowego o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy oraz ponowiły to oświadczenie w akcie notarialnym z 6 marca 2023 r.Ponadto, jak rozstrzygnięto powyżej, dla transakcji sprzedaży lokalu nr 1 zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, w sytuacji gdy wraz ze Sprzedającą podjął Pan decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa przedmiotowego lokalu nr 1, jest opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Wobec powyższego, Pan i Spółka, spełniając ww. warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy, mogliście zrezygnować ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży ww. lokalu i wybrać opodatkowanie tej dostawy, stosownie do art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Tym samym, strony umowy wyodrębnienia i sprzedaży lokalu mogły skutecznie złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w trybie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

W konsekwencji, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od faktury zadatkowej oraz od faktury opiewającej na resztę ceny, z tytułu zakupu lokalu, skoro lokal ten został nabyty przez Pana i Pana żonę, która nie prowadzi działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i prowadzi działalność gospodarczą – w nabytym lokalu nr 1 prowadzi Pan aptekę. Zakup przedmiotowego lokalu będzie wykorzystywany wyłącznie przez Pana w działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Pana żona nie prowadzi działalności gospodarczej. W związku z zawartą umową przedwstępną, Kupujący zapłacili zadatek w wysokości (…) zł (w tym 23% VAT), na podstawie faktury wystawionej przez sprzedającą Spółkę na Pana działalność gospodarczą. Umowa przyrzeczona została zawarta 6 marca 2023 r. w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, z uwagi na powołane wcześniej regulacje prawne dotyczące kwestii związanej ze współwłasnością małżeńską, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli (tak jak ma to miejsce w analizowanej sprawie) istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Ponadto, Strony umowy złożyły xx xx 2023 r. oświadczenie do Naczelnika Urzędu Skarbowego o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. Tym samym, transakcja sprzedaży lokalu nr 1, w tym zadatek zapłacony przez Kupujących, będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, będą spełnione, ponieważ jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, a – jak wynika z opis sprawy – zakupiony lokal jest i będzie wykorzystywany w działalności gospodarczej Pana Jacka Biernata, która jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem w omawianej sprawie warunki uprawniające do odliczenia będą spełnione i będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem ww. lokalu, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, wynikających z art. 88 ustawy. Powyższe prawo będzie przysługiwało, pomimo, że wraz z żoną (nieprowadzącą działalności gospodarczej) nabył Pan przedmiotowy lokal, a lokal ten stanowi majątek wspólny małżonków.

W konsekwencji, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, będzie Pan mógł odliczyć podatek VAT od faktury zadatkowej i od faktury opiewającej na resztę ceny z tytułu transakcji zakupu lokalu przez Pana i Pana żonę (nieprowadzącą działalności gospodarczej), o ile nie zachodzą wyłączenia zawarte w art. 88 ustawy.

W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia (w odniesieniu do pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 2);

-zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji (w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 3).

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).