Interpretacja indywidualna z dnia 11 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.128.2023.1.AD

Nabycie nieruchomości objętej przedwstępną umową sprzedaży za środki pochodzące z odszkodowania przyznanego z tytułu wywłaszczenia w ciągu 5 lat od jego otrzymania, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (będzie zwolnione)

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 kwietnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 31 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek, dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania nabycia nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (…) pozostaje na dzień złożenia wniosku właścicielem nieruchomości w (…), działka (…), o pow. (…) m², zabudowanej dotychczas domem jednorodzinnym i garażem, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (dalej: Nieruchomość wywłaszczana).

Nieruchomość wywłaszczana została objęta decyzją Wojewody z 2022 r., na mocy której m.in. Nieruchomość wywłaszczona została przeznaczona na budowę inwestycji drogowej (dalej: Decyzja ZRID).

Decyzja ZRID została wydana w trybie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Zgodnie z art. 12 ust. 4 tej ustawy nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6 ustawy (nieruchomości objęte wywłaszczeniem i opisane w decyzji), stają się z mocy prawa:

1)własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, lub

2)własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Decyzji ZRID został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, co skutkowało tym, że Wnioskodawca był zobowiązany do wydania nieruchomości zarządcy drogi w posiadanie jeszcze przed ostatecznością Decyzji o ZRID co nastąpiło przed złożeniem wniosku.

Niezależnie od procedury wywłaszczenia uregulowanej Decyzją ZRID i przepisami ww. ustawy, Wojewoda wszczął w oparciu o art. 18 ww. ustawy postępowanie w celu wydania decyzji o odszkodowaniu za Nieruchomość wywłaszczoną. Postępowanie to zakończyło się wydaniem (…) 2023 r. decyzji, na podstawie której Wnioskodawcy przyznane zostało odszkodowanie w wysokości (…) zł, w skład którego wchodzi kwota (…) zł należna Wnioskodawcy jako właścicielowi Nieruchomości wywłaszczanej oraz (…) zł należna matce Wnioskodawcy, która pozostawała osobą uprawnioną do zamieszkania w tej nieruchomości, na podstawie ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego w księdze wieczystej Nieruchomości wywłaszczanej (dalej: Decyzja o ustaleniu odszkodowania). Wnioskodawca oświadcza, że nie przyznano mu nieruchomości zamiennej.

Decyzja o ustaleniu odszkodowania jest już ostateczna, natomiast zgodnie z art. 132 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (stosowanej na zasadzie odesłania z art. 12 ust. 5 cytowanej wyżej ustawy) wypłata odszkodowania następuje w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu (Decyzja ZRID) stała się ostateczna. Wnioskodawca skorzystał z uprawnienia przewidzianego w art. 12 ust. 5a cytowanej ustawy w oparciu, o które złożył wniosek o wypłatę zaliczki w wysokości 70% przyznanego mu odszkodowania.

Na moment złożenia wniosku Decyzja ZRID nie jest ostateczna. W wyniku wniesionych odwołań od decyzji sprawa rozpatrywana jest przez organ drugiej instancji, którym jest Minister Rozwoju i Technologii.

W dniu (…) 2023 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę nabycia nieruchomości, na podstawie której zamierza nabyć nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, położoną w (…), składającą się z działki ewidencyjnej nr (…) oraz udział w drodze wewnętrznej, za cenę wynoszącą (…) zł. Wnioskodawca zamierza nabyć wskazaną nieruchomość ze środków, które otrzyma z odszkodowania otrzymanego w związku z Nieruchomością wywłaszczoną na postawie Decyzji o ustaleniu odszkodowania. Umowa przedwstępna zakłada następujące warunki zapłaty ceny ustalone przez strony:

-(…) zł tytułem zadatku w dniu zawarcia umowy przedwstępnej,

-(…) zł tytułem zaliczki do (…) 2023 r.,

-(…) zł tytułem reszty ceny w terminie 3 dni od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Strony uzgodniły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia 31 grudnia 2023 r., przy czym termin ten został zastrzeżony na korzyść kupującego (Wnioskodawcy), który może wezwać Sprzedających do zawarcia umowy przyrzeczonej wcześniej, wyznaczając im  14 dniowy termin na jej zawarcie. Wnioskodawca zamierza skorzystać z tego uprawnienia dopiero po ostateczności Decyzji ZRID i otrzymaniu w całości odszkodowania przyznanego mu z tytułu wywłaszczenia. Na wypadek gdyby Decyzja ZRID nie stała się ostateczna do dnia 31 grudnia 2023 r. Strony dopuszczają możliwość sporządzenia aneksu do umowy przedwstępnej wydłużającego termin na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Wnioskodawca wpłacił na rzecz Sprzedających pierwsze dwie transze ceny, po uzyskaniu zaliczki na odszkodowanie (w kwocie stanowiącej równowartość 70% otrzymanego odszkodowania). Wskazaną kwotę odszkodowania Wnioskodawca otrzymał w dniu (…) 2023 roku na swój rachunek bankowy.

Zawierając umowę przyrzeczoną Wnioskodawca zamierza skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych uregulowanego w art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie

Czy transakcja sprzedaży nieruchomość, objęta przedwstępną umową sprzedaży, której nabywcą będzie Wnioskodawca, dokonana w terminie 5 lat od daty otrzymania odszkodowania za wywłaszczenie Nieruchomości wywłaszczonej, jednak nie wcześniej niż po dniu, w którym decyzja o wywłaszczeniu Wnioskodawcy stanie się ostateczna, będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie zwolnienia przewidzianego w art. 9 pkt 3 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, zakup nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym otrzyma Pan odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 3 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) oraz art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega m.in. umowa sprzedaży rzeczy, a obowiązek podatkowy w tym podatku powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Obowiązek podatkowy, stosowanie do treści art. 4 pkt 1  ww. ustawy, ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Cytując art. 9 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, podkreślił Pan, że przepis ten przewiduje zwolnienie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, co do zasady mieszących się w zakresie opodatkowania przewidzianego przedmiotową ustawą. Objęta jest nim transakcja sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem spełnienia następujących warunków:

1)nabywcą nieruchomości jest były właściciel nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie,

2)nabywcy nie przyznano nieruchomości zamiennej,

3)do nabycia nieruchomości dojdzie w terminie 5 lat licząc do daty otrzymania odszkodowania,

4)kwota zwolnienia ograniczona jest do wysokości otrzymanego odszkodowania.

Na dzień złożenia wniosku pozostaje Pan właścicielem nieruchomości, która objęta jest postępowaniem wywłaszczeniowym. W momencie, w którym Decyzja ZRID stanie się ostateczna, stosowanie do art. 12 ust. 4 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Nieruchomość wywłaszczona stanie się własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych. Po tym jak Decyzja ZRID stanie się ostateczna, zamierza Pan nabyć nową nieruchomość ze środków pochodzących z odszkodowania otrzymanego na podstawie Decyzji o ustaleniu odszkodowania. W związku z powyższym, w momencie dokonania czynności cywilnoprawnej będącej przedmiotem będzie Pan byłym właścicielem Nieruchomości wywłaszczonej. Jednocześnie nie przyznano Panu nieruchomości zamiennej.

Zamierza Pan nabyć nową nieruchomość. W związku z powyższym (…) 2023 r. zawarł Pan z właścicielami przedmiotowej nieruchomości umowę przedwstępną, która zakłada, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie w terminie do 31 grudnia 2023 r. Na wypadek gdyby Decyzja ZRID nie stała się ostateczna do 31 grudnia 2023 r. Strony dopuściły możliwość sporządzenia aneksu do umowy przedwstępnej wydłużającego termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Wskazał Pan, że planową transakcję, tj. nabycie nieruchomości, zamierza Pan zrealizować niezwłocznie po tym jak Decyzja ZRID stanie się ostateczna oraz że nastąpi to w terminie 5 lat licząc od daty otrzymania odszkodowania.

Stosowanie do Decyzji o ustaleniu odszkodowania przyznano Panu odszkodowanie w kwocie (…) zł. Cena nieruchomości, którą zamierza Pan nabyć, ustalona w umowie przedwstępnej wynosi (…) zł. W związku z powyższym, Pana zdaniem, sprzedaż nieruchomości będzie w pełni zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 9 pkt 3 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, z uwagi na to, że kwota przyznanego Panu odszkodowania jest wyższa niż cena za jaką nabędzie Pan przedmiotową nieruchomość.

Pana zdaniem, wszystkie przedstawione we wniosku okoliczności potwierdzają, że planowana transakcja nabycia (sprzedaży) nieruchomości będzie spełniała warunki wskazane w art. 9 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, a co za tym idzie, że będzie ona podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z faktem, iż do zwarcia umowy nabycia przedmiotowej nieruchomości dojdzie w formie aktu notarialnego, obowiązki płatnika będzie pełnił notariusz, przed którym zostanie zawarta umowa. Niemniej jednak, w związku ze zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 9 pkt 3 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy w odniesieniu do przedmiotowej czynności nie powstanie, a co za tym idzie notariusz nie będzie zobowiązany do pobrania od Pana podatku od czynności cywilnoprawnych (obowiązek podatkowy nie powstanie).

Na potwierdzenie swojego stanowiska powołał się Pan na interpretację indywidualną.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 2 i 3 cyt. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – sprzedaż nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1  lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. Jako, że umowa sprzedaży nieruchomości jest dokonywana w formie aktu notarialnego, obowiązkiem notariusza – jako płatnika – jest pobór tego podatku.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stosownie do treści art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j. Dz.U. z 2023 r.  poz. 162):

Zgodnie z art. 12 ust. 5a ww. ustawy:

Stosownie do art. 12 ust. 4g cyt. ustawy:

W myśl art. 12 ust. 5 ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 132 ust. 1, 1a i 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344):

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że na dzień złożenia wniosku pozostaje Pan właścicielem nieruchomości (Nieruchomość wywłaszczona), która została objęta decyzją Wojewody z 2022 r., na mocy której m.in. nieruchomość ta została przeznaczona na budowę inwestycji drogowej (Decyzja ZRID). Decyzja ZRID została wydana w trybie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z godnie z art. 12 ust. 4 tej ustawy. Decyzji ZRID został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, co skutkowało tym, że był Pan zobowiązany do wydania nieruchomości zarządcy drogi w posiadanie jeszcze przed ostatecznością Decyzji o ZRID. Decyzja ZRID nie jest ostateczna. Postępowanie dotyczące odszkodowania za Nieruchomość wywłaszczoną zakończyło się wydaniem (…) 2023 r. decyzji, na podstawie której przyznano Panu – jako właścicielowi nieruchomości - (…) zł. Nie przyznano Panu nieruchomości zamiennej. Decyzja o ustaleniu odszkodowania jest już ostateczna. Skorzystał z uprawnienia zgodnie z art. 12 ust. 5a ww. ustawy i złożył Pan wniosek o wypłatę zaliczki w wysokości 70% przyznanego Panu odszkodowania. W dniu (…) 2023 r. zawarł Pan przedwstępną umowę, na podstawie której zamierza nabyć inną nieruchomość za cenę wynoszącą (…) zł. Zamierza Pan nabyć wskazaną nieruchomość ze środków, które otrzyma Pan z odszkodowania otrzymanego w związku z Nieruchomością wywłaszczoną. Wpłacił Pan na rzecz Sprzedających pierwsze dwie transze ceny, po uzyskaniu zaliczki na odszkodowanie (w kwocie stanowiącej równowartość 70% otrzymanego odszkodowania). Wskazaną kwotę odszkodowania otrzymał Pan (…) 2023 r. na swój rachunek bankowy. Umowę przyrzeczoną zamierza Pan zawrzeć do końca 31 grudnia 2023 r. lub później ze względu na moment uprawomocnienia się Decyzja ZRID. Umowa sprzedaży ma być dokonana w terminie 5 lat od daty otrzymania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Zawierając umowę przyrzeczoną, zamierza Pan skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych uregulowanego w art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak stanowi art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, warunkiem zwolnienia jest zakup innej nieruchomości w terminie pięciu lat od dnia otrzymania odszkodowania. Zwolnienie przysługuje do wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania.

Wskazał Pan, że środki finansowe na zakup nieruchomości pochodzą częściowo z już wypłaconej Panu zaliczki stanowiącej 70% odszkodowania, a częściowo pochodzić będą z pozostałej – jeszcze nie wypłaconej – części należnego Panu odszkodowania. Wartość nabywanej nieruchomości nie przekracza kwoty otrzymanego odszkodowania. Jeśli więc istotnie nabędzie Pan tę nieruchomość do końca 2023 r. lub później, ale w ciągu 5 lat od otrzymania odszkodowania, to spełni Pan warunki zwolnienia uregulowanego w art. 9 pkt 3 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W konsekwencji, nabycie nieruchomości objętej przedwstępną umową sprzedaży za środki pochodzące z odszkodowania przyznanego z tytułu wywłaszczenia w ciągu 5 lat od jego otrzymania, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (będzie zwolnione), a zatem nie będzie ciążył na Panu obowiązek uiszczenia podatku z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłegoi zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.