Interpretacja indywidualna z dnia 5 kwietnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT1.4011.39.2023.3.AS

Opodatkowanie przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu opodatkowania przychodów z najmu lokali. Wniosek został uzupełniony – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 21 i 27 marca 2023 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Wnioskodawca jest stanu wolnego. Wnioskodawca otrzymuje dochody na podstawie umowy o pracę oraz umów cywilnoprawnych. Nie prowadzi on działalności gospodarczej i nie jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT od dnia 11 grudnia 2021 roku.

Wnioskodawca jest właścicielem lokali użytkowych, miejsc postojowych oraz boksów. Wnioskodawca wynajmuje dodatkowo jedno miejsce postojowe oraz jeden boks od innego podmiotu gospodarczego w celu ich dalszego podnajmu. Wyżej wspomniane lokale, miejsca postojowe oraz boksy objęte są długoterminowymi umowami najmu na rzecz kilku podmiotów gospodarczych, którym Wnioskodawca wystawia miesięczne faktury VAT.

Wnioskodawca rozlicza przychody z najmu i podnajmu powyższych nieruchomości na podstawie tzw. najmu prywatnego jako osoba prywatna nieprowadząca działalności gospodarczej, obliczając zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawek 8,5% do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Umowy najmu zawierają dwa osobne składniki zobowiązań najemców względem Wnioskodawcy (wynajmującego):

1)czynsz najmu - w stałej kwocie ustalonej w umowie najmu płatny miesięcznie z góry,

2)wszelkie koszty związane z eksploatacją lokali oraz miejsc postojowych, w szczególności za wodę, ciepło oraz wywóz śmieci, płatne miesięcznie według naliczeń dokonywanych przez administratora budynku.

Płatności i rozliczenia z tytułu eksploatacji lokali najemcy dokonują bezpośrednio na rachunek bankowy Wnioskodawcy (wynajmującego). Na powyższe dwa składniki Wnioskodawca wystawia osobne faktury VAT, a następnie opłacane są przez najemców osobnymi przelewami oznaczonymi w tytule stosownym numerem faktury. Faktury VAT obejmujące równowartość kosztów eksploatacji lokali oraz miejsc postojowych wystawiane są przez Wnioskodawcę (wynajmującego) bez marży. Aktualizacja rozliczeń od wspólnoty mieszkaniowej, która administruje budynkiem, przychodzi co kilka miesięcy. Wtedy Wnioskodawca ma możliwość porównania prognoz z rzeczywistym zużyciem i rozliczenia nadpłaty/niedopłaty ze strony najemców. Ewentualne nadpłaty są zwracane lub pomniejszają kwoty kolejnych opłat eksploatacyjnych. Wpłaty zaliczek są podyktowane koniecznością zapewnienia kontroli nad terminowym wykonywaniem przelewów na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Pierwszy przychód z tytułu tzw. najmu prywatnego Wnioskodawca osiągnął w marcu 2022 roku.

Uzupełnienie wniosku

Wnioskodawca posiada dwa lokale użytkowe. Nabyte zostały 14 grudnia 2021 roku w celach wynajmu. Do każdego lokalu usługowego przynależą 2 miejsca postojowe. Zakupione zostały 14 grudnia 2021 roku wraz z lokalami użytkowymi w celach wynajmu. Dodatkowo 28 lutego 2023 roku Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny w tym samym budynku wielorodzinnym, w którym położone są zakupione wcześniej lokale użytkowe, do którego przynależy miejsce postojowe oraz boks najmowane przez Wnioskodawcę w celu dalszego podnajmu opisane w pierwotnym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W związku z tym na chwilę obecną Wnioskodawca posiada trzy miejsca postojowe oraz trzy boksy.

Boksy garażowe są formą komórki lokatorskiej/pomieszczenia gospodarczego (lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne), znajdującymi się na kondygnacji podziemnej. Wnioskodawca posiada dwa boksy, po jednym przynależnym do każdego z lokali usługowych, które zostały nabyte 14 grudnia 2021 roku oraz trzeci boks, który został nabyty 28 lutego 2023 roku. Wszystkie boksy zostały nabyte w celach wynajmu. Jeden z lokali wraz z miejscami postojowymi i boksem został przekazany najemcy 5 stycznia 2022 roku, natomiast drugi lokal wraz z miejscem postojowym i boksem Wnioskodawca przekazał 30 grudnia 2021 roku. Lokale zostały przekazane w stanie deweloperskim. Wszelkie prace wykończeniowe zostały dokonane przez najemców. W związku z wykończeniem lokali do stanu użytkowego Wnioskodawca udzielił najemcom karencji, tzw. wakacji czynszowych, na okres do 31 marca 2022 roku dla jednego z najemców oraz 30 kwietnia 2022 roku dla drugiego z najemców. Wnioskodawca poszukiwał najemców umieszczając w witrynach lokali kartki z informacją, że lokale są do wynajęcia. Wnioskodawca nie zatrudnia żadnych pracowników oraz nie korzysta z obsługi zarządczej. Z uwagi na rejestrację jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i konieczność wysyłki do organów podatkowych miesięcznych Jednolitych Plików Kontrolnych Wnioskodawca korzysta z usług biura rachunkowego. Wnioskodawca nie świadczy żadnych usług powiązanych.

Wnioskodawca posiada ¼ udziałów w domu (pozostałe udziały posiadają rodzice i siostra), które otrzymał w formie spadku po członku rodziny. W domu zlokalizowany jest lokal usługowy, z którego to tytułu Wnioskodawca otrzymuje proporcjonalny do udziałów czynsz rozliczany w ramach tzw. najmu prywatnego (pierwszy otrzymany w marcu 2022 roku).

Na obecną chwilę Wnioskodawca nie posiada planów wzięcia w najem kolejnych nieruchomości w celu oddania ich w podnajem. Opisany we wniosku o interpretację indywidualną stan faktyczny przedstawiał, że Wnioskodawca wynajmuje jedno miejsce postojowe oraz jeden boks od innego podmiotu gospodarczego w celu ich dalszego podnajmu. Powyższe miejsce postojowe oraz boks zostały przez Wnioskodawcę nabyte 28 lutego 2023 roku. Na chwilę składania uzupełnienia wniosku Wnioskodawca nie wynajmuje żadnych lokali w celu ich dalszego podnajmu. Niemniej jednak nie można wykluczyć, że w przyszłości Wnioskodawca zdecyduje się na zakup kolejnej nieruchomości.

Zgodnie z umową najemca jest zobowiązany pokrywać koszty eksploatacyjne. Opłaty za energię elektryczną najemca wpłaca bezpośrednio na rachunek bankowy dostawcy energii, na podstawie umowy zawartej bezpośrednio przez najemcę z dostawcą energii. Pozostałe opłaty eksploatacyjne wynikające z naliczeń administratora budynku (wspólnoty mieszkaniowej) najemca wpłaca na rachunek Wnioskodawcy, a Wnioskodawca jako pośrednik w zakresie uiszczania ww. opłat odprowadza je na rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej.

Wnioskodawca zawarł po kilka umów z dwoma najemcami, których przedmiotem są lokale użytkowe z miejscami postojowymi i boksami lub niektóre z nich osobno, w zależności od potrzeb najemców. Kolejne umowy zawierane były w późniejszym czasie. Wszystkie umowy zawierają paragraf regulujący wynagrodzenie z tytułu czynszu i pozostałe rozliczenia między Wynajmującym a Najemcą, których zapisy są analogiczne jak opisano poniżej:

Czynsz najmu wynosi miesięcznie (...) zł netto plus podatek VAT według aktualnej na dzień zapłaty czynszu stawki. Stawka podatku VAT dla najmu lokali użytkowych na dzień podpisania umowy wynosi 23%, więc łączna kwota czynszu najmu wynosi (...) zł brutto.

Czynsz najmu płatny będzie miesięcznie z góry, na podstawie faktury VAT na podany na fakturze rachunek bankowy Wynajmującego, w terminie do 10 dnia każdego miesiąca, z zastrzeżeniem, że czynsz najmu płatny będzie od pierwszego dnia po upływie okresu tzw. wakacji czynszowych. Wakacje czynszowe nie obejmują płatności przez Najemcę opłat eksploatacyjnych wynikających z zawartych umów najmu. Zapis dotyczący opłat eksploatacyjnych z jednej z umów dosłownie brzmi:

„Najemca zobowiązany jest pokrywać dodatkowo wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu oraz miejsc postojowych, w szczególności za wodę, ciepło oraz wywóz śmieci, płatne z góry do 10-go dnia każdego miesiąca według naliczeń dokonywanych przez administratora budynku. Powyższe płatności i rozliczenia z tytułu eksploatacji lokalu Najemca będzie realizował na konto Wynajmującego. Opłaty za energię elektryczną będą płatne przez Najemcę bezpośrednio na konto dostawcy energii, na podstawie umowy zawartej bezpośrednio przez Najemcę”.

Pytanie

Czy Wnioskodawca powinien odprowadzać zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne od całej kwoty otrzymywanej od najemców z tytułu zawartych umów najmu, tj. czynszu najmu oraz refakturowanych kosztów związanych z eksploatacją wynajmowanych lokali użytkowych, miejsc postojowych oraz boksów?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy powinien on odprowadzać zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wyłącznie od części otrzymywanej od najemców kwoty, stanowiącej czynsz najmu.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. W myśl przepisów wskazanej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

–pozarolnicza działalność gospodarcza,

–najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego sprawy Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w żadnej formie, a w szczególności w zakresie usług związanych z wynajmem nieruchomości. Wobec tego źródłem osiąganego przez nią przychodu jest wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT najem.

Według art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym stanowi art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r., osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych oraz przedstawionego na wstępie stanu faktycznego sprawy wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zaistnienia między podatnikiem a innym podmiotem stosunku prawnego w postaci najmu, uregulowanego najczęściej umową w formie pisemnej. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym powoduje po jego stronie powstanie przychodu w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w przytoczonym wyżej art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. pieniądze (czynsz) muszą zostać otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez podmiot wynajmujący nie są natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, takie jak m.in. opłaty za wodę, ciepło oraz wywóz śmieci. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Potwierdzenie tak sformułowanego stanowiska znajduje się m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 4 maja 2022 r., znak: 0114-KDIP3-2.4011.277.2022.2.EW, w której Dyrektor KIS wyciągnął następujące wnioski:

Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że koszty opłat eksploatacyjnych, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązany jest najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu lokalu mieszkalnego. Pan jedynie pośredniczy w zakresie uiszczania ww. opłat eksploatacyjnych. Tym samym przychód dla Pana, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Mając na uwadze okoliczności niniejszego stanu faktycznego oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że koszty opłat eksploatacyjnych, do ponoszenia których w zawartych przez Wnioskodawcę umowach najmu zobowiązani są najemcy, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodów z najmu lokali.

Jak stanowią opisane w treści stanu faktycznego umowy, to najemcy zobowiązani są do uiszczania opłat z tytułu kosztów eksploatacyjnych dotyczących m.in. zużywania wody, ciepła i wywozu śmieci, z tytułu których to na Wynajmującego wystawiane są rachunki z tytułu ich zużycia. Wnioskodawca refakturuje równowartość wskazanych kosztów na najemców, wobec czego jest on jedynie pośrednikiem w zakresie uiszczania ww. opłat eksploatacyjnych. W momencie zapłaty przez najemców na rzecz Wnioskodawcy tytułem wskazanych opłat nie otrzymuje on środków do swojej swobodnej dyspozycji, a jedynie kwoty przeznaczone na poczet wskazanych wydatków, do których uiszczania - jak stanowią umowy - zobowiązani są najemcy.

Tym samym przychód, od którego Wnioskodawca powinien obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będą stanowić wyłącznie kwoty otrzymane od najemców tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Potwierdzenie tak sformułowanego stanowiska znajduje się także w Interpretacjach Indywidualnych wydanych przez Dyrektora KIS z dnia 14 kwietnia 2022 r. znak: 0112-KDIL2-2.4011.29.2022.2.AG, czy też wyżej przytaczanej interpretacji z dnia 4 maja 2022 r. znak: 0114-KDIP3-2.4011.277.2022.2.EW.

Reasumując, Wnioskodawca powinien odprowadzać zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wyłącznie od kwoty otrzymywanej od najemców lokali tytułem czynszu najmu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Powołane przez Pana interpretacje indywidualne dotyczą indywidualnych spraw innych podmiotów w innych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych niż przedstawione w Pana wniosku i tylko w tych sprawach są wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.