Interpretacja indywidualna z dnia 22 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.8.2023.4.MZ

Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 marca 2023 r. (wpływ 6 marca 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Opis zdarzenia przyszłego

(i) Wnioskodawcy i planowana transakcja

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”) na dzień złożenia niniejszego wniosku jest użytkownikiem wieczystym działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…), a także właścicielem budynku magazynowego o częściowo jednej kondygnacji, a częściowo dwóch kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy 3,434 m², budynku magazynowego o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 35 m², budynku magazynowego o jednej kondygnacji nadziemnej o powierzchni zabudowy 50 m² i wszelkich budowli, instalacji i obiektów, w tym obiektów małej architektury, obsługujących budynki, posadowionych na gruncie oznaczonym powyższymi numerami ewidencyjnymi, a opisanych szczegółowo poniżej (łącznie „Nieruchomość”). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie związanym z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, podlegającą opodatkowaniu VAT.

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”, „Nabywca”) jest podmiotem, który planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość. Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości będzie prowadził opodatkowaną VAT działalność w zakresie wynajmowania powierzchni Nieruchomości na rzecz najemcy, która będzie stanowić jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”), która ma zostać dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą, nie później niż dnia (...) stycznia 2023 r.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

(ii) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a) prawo użytkowania wieczystego gruntu – działek o numerach ewidencyjnych: (…) (obręb ewidencyjny …) oraz działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) (obręb ewidencyjny …) położonych w (…), dla których Sąd prowadzi księgę wieczystą

(dalej łącznie: „Grunt”).

b)prawo własności budynków, budowli zlokalizowanych na Gruncie. Na Gruncie znajdują się:

- budynek magazynowy o częściowo jednej kondygnacji, a częściowo dwóch kondygnacjach nadziemnych, o powierzchni zabudowy 3,434 m² (działki o numerach ewidencyjnych …) – dalej jako „Budynek";

- budynek magazynowy o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 35 m² (działki o numerach ewidencyjnych …);

- budynek magazynowy o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 50 m² (działka o numerze ewidencyjnym …).

(dalej łącznie: „Budynki”);

- parking (działki nr …);

- plac manewrowy (działki nr …);

- doki załadunkowe (działki nr …);

- droga wewnętrzna (działki nr …);

- ogrodzenie (działki nr …);

- oświetlenie (działki nr …);

- sieć wodociągowa (działka nr …);

- sieć kanalizacyjna (działki nr …);

- sieć energetyczna (działki nr …);

- sieć gazowa (działki nr …);

- sieć telekomunikacyjna (działka nr …)

(dalej łącznie: „Budowle”).

(...) maja 2019 r. Prezydent Miasta wydał decyzję nr (…) o ustaleniu warunków zabudowy, z której wynika, że Nieruchomość znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym zostały ustalone warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-magazynowego (usługi spedycyjno-kurierskie) wraz z częścią biurowo-socjalną, dokami przeładunkowymi, obsługą komunikacyjną, parkingami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, a dnia (...) czerwca 2021 r. Prezydent Miasta wydał decyzję nr (…), z której wynika, że Nieruchomość znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym zostały ustalone warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków magazynowych (do przechowywania narzędzi, sprzętu gospodarczego itp.) (dalej łącznie: „Decyzje WZ”)

(...) stycznia 2020 r. Prezydent Miasta wydał decyzję nr (…), a dnia (...) września 2021 r. Prezydent Miasta wydał decyzję nr (…) – stanowiące pozwolenia na budowę na Gruncie Budynków i Budowli (dalej łącznie: „Decyzje Pozwolenie na Budowę”). (...) stycznia 2021 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wydał: (i) zaświadczenie nr (…) o niezgłoszeniu sprzeciwu do wniosku Sprzedającego o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego z dnia (...) stycznia 2021 r. i przyjęciu obiektu budowlanego do użytkowania oraz (ii) zaświadczenie z (...) maja 2022 r. nr (…) o niezgłoszeniu sprzeciwu do wniosku Sprzedającego o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego z dnia (...) lutego 2022 r. i przyjęciu obiektu budowlanego do użytkowania dot. dwóch budynków magazynowych służących do przechowywania narzędzi, sprzętu gospodarczego, itd. (dalej: „Decyzje Pozwolenie na Użytkowanie”).

Dodatkowo, od dnia przyjęcia Budynków oraz Budowli do użytkowania Zbywca nie ponosił i do dnia Transakcji nie będzie ponosił wydatków na ich ulepszenie, co oznacza, iż kwota wydatków nie przekroczyła i nie przekroczy 30% wartości początkowej tych obiektów.

Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy

Sprzedający nabył od Z Spółka Akcyjna na podstawie aktu notarialnego z (...) kwietnia 2018 r. repertorium (…) działkę nr (…) wraz z jednym murowanym budynkiem magazynowo-socjalnym-hydrofonią, o powierzchni 50,10 m² w bardzo złym stanie technicznym znajdującym się na tej działce oraz niezabudowane działki nr (…). Z powyższego aktu notarialnego wynika, iż nabycie działki nr (…) zostało potraktowane jako podlegające opodatkowaniu PCC w wysokości 2% (zastosowanie znalazło zwolnienie z VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT). Transakcja nabycia działek nr (…) została potraktowana jako podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT (nie zastosowano zwolnienia z podatku VAT).

Budynki oraz Budowle zostały wybudowane przez Zbywcę, któremu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Budynków i Budowli. Zbywca bowiem poniósł te wydatki w związku z zamiarem wykorzystywania Budynków oraz Budowli do czynności opodatkowanych VAT.

Budynki oraz Budowle są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Zbywcy polegającej na wynajmie Nieruchomości. W związku z powyższym Budynki są przedmiotem umowy najmu, których stroną jest Zbywca. (...) stycznia 2021 r. pomiędzy Zbywcą a najemcą Nieruchomości został podpisany protokół przekazania, zgodnie z którym Nieruchomość została wydana najemcy do użytkowania (dalej: „Protokół Przekazania”).

W odniesieniu do Nieruchomości, najem Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy w związku z Nieruchomością i jego jedyne źródło przychodu uzyskiwane z Nieruchomości. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne itd. Poza tym Zbywca prowadzi również działalność gospodarczą w zakresie najmu innych nieruchomości. Co do zasady, Zbywca nie uzyskuje przychodów innych niż z najmu nieruchomości (w tym Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji).

Umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (m.in. umowy dot. usług i mediów dostarczanych do Nieruchomości), zawarte przez Zbywcę, zostaną rozwiązane przed zawarciem Umowy Sprzedaży ze skutkiem na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży (o ile będzie to możliwe). Jeżeli Sprzedający nie będzie mógł rozwiązać określonych umów o świadczenie usług ze skutkiem na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży, wówczas Sprzedający spowoduje, że w dniu podpisania Umowy Sprzedaży wypowiedzenia na podstawie takich umów o świadczenie usług zostaną podpisane i przekazane odpowiednim usługodawcom lub dostawcom mediów bez zbędnej zwłoki.

Na dzień składania niniejszego wniosku wszystkie działki Gruntu są zabudowane i będą pozostawać zabudowane w dacie Transakcji.

(iii) Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży. Zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) zostało poprzedzone zawarciem przez Strony umowy przedwstępnej z (...) grudnia 2022 r., przed (...), notariuszem w (…), nr Rep. (…) (przewidującej zawarcie Umowy Sprzedaży z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających, dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.) (dalej „Kodeks cywilny”), Nabywca z chwilą nabycia Nieruchomości wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umowy najmu dotyczącej Nieruchomości.

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności (dalej „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

- prawa wynikające z gwarancji najemcy;

- prawa wynikające z gwarancji wykonawcy obowiązujące w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży;

- prawa Sprzedającego wobec kontrahentów z tytułu rękojmi lub gwarancji lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy z architektem lub właściwych przepisów;

- wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do upoważnienia osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów;

- własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone;

- prawa Sprzedającego wynikające z umowy najmu, w zakresie, w jakim Kupujący nie wstąpił w taki stosunek najmu na miejsce Sprzedającego zgodnie z art. 678 Kodeksu Cywilnego;

- prawa wynikające z gwarancji budowlanych (z wyjątkiem gwarancji wykonawcy) obowiązujące w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży;

- prawa Sprzedającego wobec kontrahentów z tytułu rękojmi lub gwarancji lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy o roboty budowlane lub właściwych przepisów;

- prawa Sprzedającego wobec kontrahentów z tytułu rękojmi lub gwarancji lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z porozumienia gwarancyjnego dotyczącego posadzki i płyty podłogowej jednego z budynków lub właściwych przepisów (o ile porozumienie takie zostanie zawarte na warunkach Umowy Przedwstępnej);

- pozwolenie wodnoprawne, tj. decyzję z (...) sierpnia 2019 r. (sygn. …) w sprawie udzielenia Sprzedającemu pozwolenia wodnoprawnego na szczególne korzystanie z wód polegającego na wykonaniu na Gruncie obiektów budowlanych mających wpływ na zmniejszenie naturalnej retencji terenowej, wydanej przez (…), zmienionej decyzją z (...) grudnia 2022 r. (sygn. …) wydaną przez (…);

- prawo własności ruchomości, tj. wszystkich nośników projektów, przynależności w rozumieniu art. 51 Kodeksu cywilnego do Nieruchomości (w tym wyposażenie i urządzenia, takie jak gaśnice i inne wyposażenie Nieruchomości), sieci doprowadzających media do Nieruchomości (w zakresie, w jakim takie sieci są własnością Sprzedającego). Dla uniknięcia wątpliwości Ruchomości nie obejmują mienia najemcy położonego na Nieruchomości.

W ramach badania stanu prawnego, komercyjnego, technicznego oraz kwestii podatkowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące Nieruchomości oraz umowy najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

Jak wskazano powyżej, w celu zapewnienia Nieruchomości nieprzerwanego dostępu do mediów, umowy z dostawcami zostaną, w miarę możliwości, rozwiązane przed zawarciem Umowy Sprzedaży lub niezwłocznie po jej zawarciu, lecz w okresie od dnia Transakcji do dnia rozwiązania umów z dostawcami mediów, stroną tych umów nadal będzie Zbywca. Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Zbywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

- znaki towarowe;

- wierzytelności Zbywcy;

- środki pieniężne i umowy rachunków bankowych;

- zobowiązania Zbywcy;

- prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Zbywcy;

- koncesje, licencje i zezwolenia (z wyłączeniem pozwolenia wodnoprawnego należącego do Przenoszonych Praw i Obowiązków);

- wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (z wyłączeniem dokumentacji dot. Nieruchomości i dokumentów związanych z umową najmu, które należą do Przenoszonych Praw i Obowiązków);

- zakład pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu pracy, w tym pracownicy Zbywcy (Zbywca zatrudnia pracowników).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Zbywca jest natomiast w stanie na podstawie posiadanych narzędzi księgowych ustalić przychody i koszt związane z Nieruchomością, a tym samym wynik finansowy najmu Nieruchomości.

Strony Transakcji dokonają również rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj. m.in. opłat eksploatacyjnych, kosztów mediów, kosztów operacyjnych, czynszów najmu) w tym za miesiąc, w którym nastąpi podpisanie Umowy Sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości, wg. ustalonych procedur.

W Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, Budynków, Budowli, umowy najmu oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże i/lub przekaże Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, umowy najmu, podręczników i instrukcji dotyczących eksploatacji Nieruchomości, dokumentacji projektowej i planów dot. Nieruchomości, książki obiektu budowlanego, świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków.

Z ostrożności procesowej, przed transakcją uzyskane zostaną zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa dotyczące Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W Umowie Sprzedaży Strony wspólnie oświadczą, że rezygnują ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybierają opodatkowanie VAT dostawy Budynku, budowli lub ich części znajdujących się w (…), tj. na Nieruchomości. Oświadczenie zostanie złożone w ramach Umowy Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego i będzie spełniać wymogi dotyczące jego treści wynikające z art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

(iv) Okoliczności związane z płatnością ceny Transakcji oraz dokumentowania Transakcji

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę Transakcji.

W Umowie Przedwstępnej Nabywca zobowiązał się zawrzeć Umowę Sprzedaży, na podstawie której to umowy zobowiąże się zapłacić Zbywcy cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR. Cena Nieruchomości będzie jedynym wynagrodzeniem należnym Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży oraz w związku ze zbyciem Nieruchomości. W Umowie Przedwstępnej Zbywca wskazał, a w Umowie Sprzedaży (lub w załączniku do faktury obejmującej cenę Nieruchomości) Zbywca potwierdzi wskazane rozbicie ceny pomiędzy prawo użytkowania wieczystego Gruntu, Budynki i Budowle. Cena będzie płatna w EUR, a kwota VAT będzie płatna w PLN, zgodnie ze średnim kursem wymiany EUR/PLN opublikowanym przez Narodowy Bank Polski w dniu roboczym bezpośrednio poprzedzającym dzień Transakcji, z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności, zgodnie z art. 108a ust. 3 ustawy o VAT.

Strony zamierzają dokonać rozliczenia czynszu i opłat eksploatacyjnych w taki sposób, że Sprzedający będzie miał prawo do pobierania od najemcy na podstawie umowy najmu czynszu i opłat eksploatacyjnych wynikających z umowy najmu za okres do końca miesiąca, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, a Kupujący przeniesie na Sprzedającego wszelkie kwoty otrzymane od najemcy (omyłkowo lub inaczej) na poczet czynszu i opłat eksploatacyjnych wynikających z umowy najmu za okres do końca miesiąca, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja. Sprzedający powstrzyma się od pobierania od najemcy czynszu i opłat eksploatacyjnych wynikających z umowy najmu za okres rozpoczynający się w dniu przypadającym bezpośrednio po miesiącu, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja i przeleje na rzecz Kupującego wszelkie kwoty otrzymane od najemcy (w tym przelane mu omyłkowo lub inaczej) z tytułu czynszu lub opłat eksploatacyjnych wynikających z umowy najmu za okres rozpoczynający się w dniu przypadającym bezpośrednio po miesiącu, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja.

Ponadto, zgodnie z Umową Przedwstępną zobowiązanie Zbywcy i Nabywcy do zawarcia Umowy Sprzedaży uzależnione jest od spełnienia lub zrzeczenia się przez Nabywcę – w zakresie dozwolonym umową przedwstępną m.in. następujących warunków zawieszających:

1) uzyskanie przez Kupującego finansowania nabycia Nieruchomości od banku – Q spółka akcyjna, w szczególności zawarcia umowy kredytu, na warunkach satysfakcjonujących dla Kupującego;

2) uzyskanie przez Sprzedającego i przedstawienie Kupującemu nowej gwarancji najemcy lub aneksu do gwarancji najemcy, w każdym przypadku uwzględniającego aktualne warunki wynikające z umowy najmu w zakresie m.in. wymaganej wysokości zabezpieczenia oraz terminu obowiązywania;

3) zawarcie przez Sprzedającego z podwykonawcą odpowiedzialnym za realizację posadzki i płyty podłogowej w jednym z Budynków porozumienia, w formie uzgodnionej przez Strony i podwykonawcę, rozszerzającego gwarancję jakości obejmującego wady i usterki posadzki i płyty podłogowej na okres obejmujący dodatkowe 2 (dwa) lata od upływu terminu gwarancji wynikającego z umowy o roboty budowlane, tak, żeby gwarancja jakości obejmująca wady i usterki posadzki i płyty podłogowej obejmowała łącznie okres co najmniej 5 (pięć) lat od dnia ostatecznego odbioru, tj. co najmniej do dnia 18 stycznia 2026 r. W przypadku, gdyby zawarcie porozumienia gwarancyjnego okazało się niemożliwe Strony podejmą działania w dobrej wierze w celu uzyskania porównywalnego zabezpieczenia potencjalnych roszczeń z tytułu wad i usterek posadzki i płyty podłogowej.

Strony uzgodniły również, że w przypadku, gdy Umowa Sprzedaży nie zostanie zawarta z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi Kupujący (wina, w tym rażące niedbalstwo), w tym w razie odstąpienia od Umowy Przedwstępnej przez którąkolwiek ze Stron, jeżeli przyczyną odstąpienia była okoliczność za którą odpowiedzialność ponosi Kupujący (w celu uniknięcia wątpliwości, w przypadku odstąpienia przez Sprzedającego podstawę taką stanowić może nie uzyskanie przez Kupującego finansowania na zakup Nieruchomości), Kupujący zapłaci Sprzedającemu kwotę równą udokumentowanym i uzasadnionym kosztom transakcyjnym w związku z negocjowaniem Umowy Przedwstępnej i Umowy Sprzedaży, poniesionym przez Zbywcę, do kwoty oznaczonej w Umowie Przedwstępnej, w terminie 14 dni od otrzymania pisemnego wezwania wraz z załączonymi dowodami poniesienia

kosztów wskazanych w wezwaniu.

(v) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni na Nieruchomości (tj. w Budynkach) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością. Przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zostanie zawarta z tymi samymi podmiotami, z którymi odpowiednie umowy posiadał Zbywca. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku, nie został przytoczony ponieważ nie jest istotny dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 4)

Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT – przeniesienie własności Nieruchomości (jej dostawa) na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT, to przeniesienie własności Nieruchomości (jej dostawa) na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2008 r., sygn. akt II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r., Znak: IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z 27 stycznia 2015 r., Znak: IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim opodatkowane są VAT lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Zbywcę zostanie opodatkowana w całości podatkiem VAT, wówczas przeniesienie własności Nieruchomości na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z 1 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z 26 lutego 2016 r., Znak: IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-587/15-4/KW1 potwierdził, że „(...) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”. Do podobnej konkluzji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie doszedł także w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-601/15-4/AK, interpretacji indywidualnej z 2 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-553/15-2/AK, zaś Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 11 maja 2017 r., Znak: 1462-IPPB2.4514.33.2017.2.LS oraz w interpretacji indywidualnej z 30 października 2018 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4014.158.2018.2.PB.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 22 marca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.24.2023.3.MS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) („Grunt”) oraz prawo własności budynków i budowli zlokalizowanych na Gruncie. Zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) zostało poprzedzone zawarciem przez Strony notarialnej umowy przedwstępnej z (...) grudnia 2022 r., Umowa Sprzedaży ma zostać dokonana pomiędzy Stronami nie później niż (...) stycznia 2023 r. W Umowie Sprzedaży Strony wspólnie oświadczą, że rezygnują ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybierają opodatkowanie VAT dostawy Budynku, budowli lub ich części znajdujących się w (…), tj. na Nieruchomości. Oświadczenie zostanie złożone w ramach Umowy Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego i będzie spełniać wymogi dotyczące jego treści wynikające z art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja  – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 marca 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.24.2023.3.MS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w rozpatrywanej sprawie przeznaczone do sprzedaży składniki majątkowe, które nabędzie Kupujący w wyniku Transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Zatem w analizowanej sprawie, przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania. W związku z czym planowana transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. (…) jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości spełnione zostaną warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży zabudowanej działki nr (…) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku. W konsekwencji, sprzedaż Budynków i budowli, urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych (…) będzie w całości opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług. (…).”

A zatem, skoro opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t .j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).