Interpretacja indywidualna z dnia 15 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.1002.2022.5.RK

Koszty uzyskania przychodów.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 23 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kosztów uzyskania przychodów. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 31 stycznia 2023 r. (wpływ 1 lutego 2023 r.) oraz pismem z 15 lutego 2023 r. (wpływ 15 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Prowadzi Pan działalność gospodarczą, której jednym z głównych przedmiotów działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z), gdzie zakupione nieruchomości traktowane są zazwyczaj jako towar. Jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług z siedzibą działalności gospodarczej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Ze względu na specyfikę prowadzonej działalności gospodarczej, niejednokrotnie dokonuje Pan zakupu nieruchomości w celu ich dalszej sprzedaży. Mając na względzie charakter działalności Pana, za naturalne koszty działalności gospodarczej należy uznać koszty poczynione przez Pana w celu nabycia nieruchomości traktując je jako koszt nabycia towaru.

24 czerwca 2022 r. dokonał Pan zakupu nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny oznaczony numerem 1 położony na 2 kondygnacji (pierwszym piętrze budynku), dla którego to lokalu Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Na dzień zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w jej dziale IV widniał wpis hipoteki umownej do sumy najwyższej ..... wpisanej na rzecz spółki ..... Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (obecnie.... Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej). W umowie sprzedaży strona sprzedająca oświadczyła, że aktualny stan zadłużenia hipoteki wskazanej w dziale księgi wieczystej wynosi około .... zł (trzydzieści tysięcy złotych). W chwili zawarcia umowy sprzedaży był Pan świadomy treści księgi wieczystej prowadzonej dla opisanego wyżej lokalu, w tym obciążenia lokalu hipoteką.

Dokonał Pan zakupu lokalu mieszkalnego szczegółowo opisanego powyżej za cenę w kwocie ... na rzecz Pana z zastrzeżeniem, że strona kupująca po zawarciu przedmiotowej umowy dokona przejęcia długu wynikającego z obciążenia hipotecznego. Strony umowy oświadczyły jednocześnie, że cena nieruchomości określona w umowie odpowiada wartości rynkowej. Należy podkreślić, że w momencie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości dokładna wartość opisanego zadłużenia nie była znana stronom.

Wskazać należy, że zgodnie z umową, dokonał Pan zapłaty kwoty ....zł na rzecz sprzedającego, a dodatkowo (w ramach warunków umowy sprzedaży) zobowiązał się do spłaty wyżej opisanego długu. W umowie sprzedaży z 24 czerwca 2022 r. strony ustaliły, że Pan, jako strona kupująca, dokonuje przejęcia długu w rozumieniu art. 519 Kodeksu cywilnego.

Strona sprzedająca udzieliła Panu pełnomocnictwa do działania w jej imieniu przed wierzycielem hipotecznym do uzyskania od wierzyciela hipotecznego informacji o wysokości długu zabezpieczonego opisaną powyżej hipoteką. Pełnomocnictwo swoim zakresem obejmowało także uprawnienie do dokonywania wszystkich czynności związanych ze spłatą tego zadłużenia, w tym do złożenia dyspozycji spłaty pożyczki, odbioru dokumentów wydanych przez tego wierzyciela, z których by wynikało, że wierzyciel hipoteczny (lub jego następca prawny) wyrażają zgodę na wykreślenie z działu księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowego lokalu hipoteki tam wpisanej.

Niezwłocznie podjął Pan czynności mające na celu zaspokojenie roszczenia wierzyciela hipotecznego. W tym celu nawiązał kontakt z syndykiem masy upadłości spółki ..... Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej. W odpowiedzi na pismo syndyka z 11 sierpnia 2022 r. z treści, którego wynikała kwota zadłużenia w wysokości ...., 18 sierpnia 2022 r. dokonał Pan całkowitej spłaty należności na rachunek bankowy wskazany w wyżej wymienionym piśmie. Należy podkreślić, że syndyk nie wskazał jaka część zadłużenia hipotecznego wynika z niespłaconego kapitału pożyczki, a jaka z naliczonych odsetek, tym samym nie posiada Pan takiej wiedzy. W następstwie działań podjętych przez Pana, zgodnie z dyspozycją zawartą w piśmie syndyka z 11 sierpnia 2022 r. został złożony wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Wartość towaru w postaci przedmiotowej nieruchomości została ujęta w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w wysokości .... zł. Pozostała część, w postaci spłaty zadłużenia hipotecznego, nie została uwzględniona w kosztach działalności, gdyż na dzień zakupu nie znał Pan jej dokładnej wartości.

W piśmie z 31 stycznia 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazał Pan, że prowadzi działalność gospodarczą od 7 kwietnia 2021 r. w zakresie usług remontowych oraz kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, gdzie zakupione nieruchomości traktowane są jako towar. Nieruchomości te zazwyczaj są remontowane i odsprzedawane z zyskiem.

Poniesienie wydatków na spłatę zadłużenia hipotecznego jest prawidłowo udokumentowane. Do ceny nabycia lokalu mieszkalnego nie została doliczona wysokość zadłużenia hipotecznego. Zobowiązanie do spłaty opisanego długu było jednym z warunków zawartej umowy sprzedaży dotyczącej przedmiotowej nieruchomości. Nie stał się Pan stroną umowy kredytowej związanej funkcjonalnie z nabytym lokalem i zaciągniętej przez zbywcę tej nieruchomości, ale stał się dłużnikiem rzeczowym.

Pytania

1.Czy kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, może stanowić w całości podatkowy koszt uzyskania przychodu w działalności?

2.Czy kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, powinna podwyższyć koszt nabycia towaru jakim jest przedmiotowa nieruchomość?

3.Czy kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, powinna podwyższyć koszt uzyskania przychodu w działalności na dzień jej faktycznej spłaty?

4.Czy kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, powinna podwyższyć koszt uzyskania przychodu w działalności na dzień zakupu nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1 i Ad 2.

Kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, może stanowić w całości podatkowy koszt uzyskania przychodu w działalności gospodarczej.

Kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, powinna podwyższyć koszt nabycia towaru jakim jest przedmiotowa nieruchomość.

Kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, może stanowić w całości podatkowy koszt uzyskania przychodu w działalności, gdyż faktycznie został Pan zobowiązany w umowie sprzedaży do jej spłaty. Oznacza to, że był to bezwzględny warunek umowy, a kwotę spłaty należy traktować jako część składową ceny nabycia. Faktycznie poniósł Pan koszt nabycia nieruchomości w postaci zapłaty kwoty ..... zł oraz .... zł tytułem spłaty zadłużenia hipotecznego. Zakupił Pan przedmiotową nieruchomość w celu zwiększenia osiąganych przez Pana przychodów.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Katalog wydatków niestanowiących kosztów określonych w art. 23 nie obejmuje żadnego przypadku opisanego w niniejszym wniosku.

Tak więc całość kwoty zapłaconej do rąk sprzedającego wraz z kwotą spłaty zadłużenia hipotecznego stanowi koszt uzyskania przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro wydatek na spłatę zadłużenia stanowi koszt uzyskania przychodu i jest on bezpośrednio związany z zakupem towaru w postaci nieruchomości należy przyjąć, że kwota ta podwyższa wartość księgową zakupu tego towaru.

Ad. 3 i Ad. 4.

Pana zdaniem, kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, powinna podwyższyć koszt uzyskania przychodu w działalności na dzień jej faktycznej spłaty.

Pana zdaniem, kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, nie powinna podwyższyć kosztu uzyskania przychodu w działalności na dzień zakupu nieruchomości, a na dzień dokonania jej faktycznej spłaty.

Podatnik nie może ująć w kosztach uzyskania przychodu kwoty, która nie jest mu znana.

W przedstawionym stanie faktycznym, na dzień ujęcia kosztu uzyskania przychodu związanego z zakupem towaru w postaci przedmiotowej nieruchomości nie posiadał Pan wiedzy o dokładnej wysokości zadłużenia, do którego spłaty się zobowiązał.

Zatem w ewidencji księgowej została ujęta kwota ..... zł, jako zapłata ceny do rąk sprzedającego. Dopiero powzięcie wiedzy oraz dokonanie faktycznej spłaty zadłużenia wynikającego z umowy sprzedaży stanowi moment, w którym może Pan ująć koszt uzyskania przychodu w tej części (w części spłaconego zadłużenia).

Dlatego Pana zdaniem, kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży się Pan zobowiązał, powinna podwyższyć koszt uzyskania przychodu w działalności na dzień jej faktycznej spłaty.

Działalność zarejestrowana pod numerem PKD 68.20.Z nieodłącznie związana jest z rynkiem nieruchomości. Ze względu na specyfikę prowadzonej działalności gospodarczej, niejednokrotnie dokonuje Pan zakupu nieruchomości w celu ich wynajmu. Jest to nieodłączny element prowadzenia działalności gospodarczej mającej za przedmiot wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z.). Mając na względzie charakter działalności prowadzonej przez Pana, za naturalne koszty tej działalności uznać należy koszty poczynione przez Pana w celu nabycia nieruchomości.

Mając na względzie powyższe należałoby twierdzić, że koszt spłaty zobowiązań w postaci hipoteki na nieruchomości zaciągniętych przez jej poprzedniego właściciela wchodzi w zakres kosztów, jakimi charakteryzuje się transakcja mająca na celu zwiększenie rozmiaru prowadzonej przez Pana działalności. Koszt spłaty hipoteki bezpośrednio związany jest z kosztem zakupu przedmiotowej nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie przychodów lub zabezpieczenie albo zachowanie źródła przychodów tak, aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości. W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Wyrażenie „w celu osiągnięcia przychodów” zawarte we wskazanym art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza, że nie wszystkie wydatki ponoszone przez podatnika w związku z osiąganiem przychodów podlegają odliczeniu od podstawy opodatkowania. Należy zauważyć, że przez sformułowanie „w celu” należy rozumieć dążenie do osiągnięcia jakiegoś stanu rzeczy (przychodu), a dążenie podatnika ma przymiot „celowości”, jeżeli na podstawie dostępnej wiedzy o związkach przyczynowo-skutkowych można zasadnie uznać, że poniesiony koszt może przynieść oczekiwane następstwo (przychód).

W związku z powyższym, kosztem uzyskania przychodu są wszelkie wydatki, których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodu i nie są wymienione w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

§być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

§być należycie udokumentowany.

§nie być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów.

Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazane w tym przepisie wydatki, nie stanowią katalogu zamkniętego, mają charakter przykładowy. Oznacza to, że nie tylko zobowiązania z tytułu gwarancji i poręczeń nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu, ale także spłata innych zobowiązań. Wobec powyższego, zasadnym jest przyjęcie, że dyspozycją tego przepisu objęte zostały także te zobowiązania, których obowiązek poniesienia, co do zasady, spoczywa z mocy prawa na innym niż podatnik podmiocie. Świadczy o tym użyte przez ustawodawcę sformułowanie „spłata innych zobowiązań” oraz podkreślenie, że do tej kategorii należy także spłata długów wynikających z poręczeń i gwarancji, a więc instytucji, które z natury swojej stanowią zabezpieczenie cudzego zobowiązania i z których wynika obowiązek zapłaty zobowiązania osoby trzeciej. Do tej grupy należy zatem zaliczyć także spłatę należności za dłużnika. W związku z powyższym, nie tylko same zobowiązania z tytułu gwarancji i poręczeń nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu, ale także spłata innych zobowiązań.

Stosownie do art. 519 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Zgodnie z art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Podmiotom prawa cywilnego przyznano zatem określoną swobodę w kształtowaniu łączących je stosunków umownych. Należy jednak odróżnić skutki, jakie dana czynność prawna wywołuje na gruncie prawa cywilnego i na gruncie prawa podatkowego. W szczególności, wejście – na gruncie prawa cywilnego – w określone prawa i obowiązki danego podmiotu może być wynikiem porozumienia zainteresowanych podmiotów. Na gruncie prawa podatkowego skutek taki ma miejsce wyłącznie w sytuacjach wskazanych przez ustawodawcę. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą powinien mieć zatem świadomość odrębności pomiędzy cywilnoprawnymi i podatkowoprawnymi skutkami dokonania czynności prawnej.

Z opisu sprawy wynika, że od 7 kwietnia 2021 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą, której jednym z głównych przedmiotów działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Dla działalności prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów. 24 czerwca 2022 r. dokonał Pan zakupu lokalu mieszkalnego z zastrzeżeniem, że strona kupująca po zawarciu przedmiotowej umowy dokona przejęcia długu wynikającego z obciążenia hipotecznego. W momencie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości dokładna wartość opisanego zadłużenia nie była znana stronom. Zgodnie z umową, dokonał Pan 18 sierpnia 2022 r. zapłaty za lokal mieszkalny na rzecz sprzedającego, a dodatkowo w ramach warunków umowy sprzedaży zobowiązał się do spłaty wyżej opisanego długu. Wartość towaru w postaci przedmiotowej nieruchomości została ujęta w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Pozostała część, w postaci spłaty zadłużenia hipotecznego, nie została uwzględniona w kosztach działalności, gdyż na dzień zakupu nie znał Pan jej dokładnej wartości.

Celem poniesienia przez Pana wydatków na spłatę zobowiązania innej osoby było więc wykonanie zobowiązania, nie zaś uzyskanie przez Pana przychodu z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Nie były to również działania, które można by uznać za ukierunkowane na zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodu. Podkreślić należy, że spłata przejętych zobowiązań nie może stanowić kosztu uzyskania przychodu, w myśl powołanego wyżej art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie są to wydatki związane z uzyskaniem przychodów lub zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów. Wykonanie przejęcia nie jest bowiem kosztem przejęcia, ale spłatą przejętego długu za inny podmiot, który na tej podstawie został z długu zwolniony.

Mając na uwadze przedstawiony opis oraz powyższe przepisy, stwierdzić należy, że kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży zobowiązał się Pan, nie może stanowić kosztu uzyskania przychodu, gdyż nie są to wydatki związane z uzyskaniem przychodów lub zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów i zostały wymienione w art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako wydatki niestanowiące kosztów uzyskania przychodów.

Tak więc kwota spłaty zadłużenia hipotecznego, do której w umowie sprzedaży zobowiązał się Pan, nie podwyższa kosztu nabycia towaru jakim jest wskazana we wniosku nieruchomość i nie może stanowić w całości podatkowego kosztu uzyskania przychodu w działalności gospodarczej, gdyż stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. b) ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę innych zobowiązań.

Z uwagi na to, że kwota spłaty zadłużenia hipotecznego nie stanowi kosztu uzyskania przychodu, odstąpiono od odpowiedzi na pytania 3-4 zakresie ustalenia momentu ujęcia kosztu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).