Interpretacja indywidualna z dnia 17 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.321.2022.4.MM

Skutki podatkowe umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami oraz własności gruntu zabudowanego drogą.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 stycznia 2023 r. (wpływ 31 stycznia 2023 r. i 3 lutego 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: ...

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: …

Opis zdarzenia przyszłego

Planowana transakcja dotyczy sprzedaży przez X Sp. z o.o. (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) na rzecz Y Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania) zabudowanej nieruchomości położonej w (…) wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu opisanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja”).

Zainteresowani planują, że Transakcja zostanie sfinalizowana jeszcze w 2022 r.

X Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…). Przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest … . Poza nieruchomością będącą przedmiotem planowanej Transakcji, sprzedający posiada w swoim portfolio również inne nieruchomości komercyjne. Nieruchomości Sprzedającego pozostają w zarządzie Sprzedającego oraz są przeznaczone na wynajem komercyjny, czyli do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Poza nieruchomościami na majątek Sprzedającego składają się w szczególności: środki pieniężne w kasie, środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności. Ponadto Sprzedający, standardowo posiada w szczególności tajemnice handlowe, firmę, księgi i pozostałą dokumentację handlową, w tym dokumentację ściśle związaną z posiadanymi nieruchomościami i jest stroną różnych umów dotyczących ww. nieruchomości oraz niezwiązanych ściśle z ww. nieruchomościami.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny również na dzień planowanej Transakcji.

Y Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny również na dzień planowanej Transakcji. Nabywca jest spółką prowadzącą działalność w zakresie … . Wnioskodawca należy do międzynarodowej grupy kapitałowej C., która … . Obecnie Kupujący w swoim portfolio posiada już nieruchomości komercyjne (lokale i budynki) będące przedmiotem wynajmu.

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. 2022.2587 tj. z dnia 13 grudnia 2022 r. ze zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT. Ponadto, Sprzedający i Kupujący nie tworzą grupy VAT, o której mowa w art. 2 pkt 47 ustawy o VAT.

Planowana Transakcja dotyczyć będzie sprzedaży własności gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną nr … o łącznym obszarze 0,1044 ha zabudowaną drogą wewnętrzną łączącą ulice K. i M. w miejscowości (…), dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr …/7 (dalej: „Grunt 1”) oraz sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną nr … o obszarze 0,0905 ha (dalej: „Grunt 2”) zabudowaną budynkiem handlowo usługowym o identyfikatorze budynku …BUD (dalej: „Budynek”) wraz z budowlami i towarzyszącą infrastrukturą stanowiącymi odrębną własność Sprzedającego położonymi przy ul. K. w miejscowości (…), dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr …/2.

Grunt 1 został zakupiony przez Sprzedającego w dniu 12 kwietnia 2022 r. (…) i Sprzedający skorzystał z przysługującego mu prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego na tym nabyciu. Grunt 1 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…) jest przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składami magazynowania i usług (12P.U), Strefa „B” ochrony elementów zabytkowych. Grunt 1 obejmujący działkę nr … jest zabudowany trwale utwardzoną drogą użytkowaną jako droga wewnętrzna, stanowiącą budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U.2020.1333 ze zm.; dalej: „Prawo budowlane”) pozostaje w posiadaniu samoistnym Sprzedającego, co potwierdza wypis z rejestru gruntów sporządzony przez Starostę (…) z dnia 22 września 2022 r. (sygn. …). W ciągu ostatnich 2 lat, droga nie była przedmiotem przebudowy lub modernizacji, której wartość przekraczałaby 30% jej wartości początkowej. Grunt 1 obciążony jest służebnościami gruntowymi na rzecz każdoczesnych użytkowników wieczystych działek ... oraz … polegającymi na prawie przejazdu i przechodu przez działkę ….

Grunt 2 zabudowany jest stanowiącym odrębny przedmiot własności budynkiem handlowo- usługowym o powierzchni zabudowy 881 m² i powierzchni użytkowej 792 m² oddanym do użytkowania w 1965 r. dalej: „Budynek”). Budynek wraz z otaczającą infrastrukturą był przedmiotem licznych modernizacji, przy czym ostatnia istotna modernizacja polegająca na przebudowie ze zmianą sposobu użytkowania, której koszt przekraczał 30% jego wartości początkowej przeprowadzona została w 2010 r. Po przedmiotowej modernizacji Budynek został przekazany do używania na podstawie decyzji nr …/10 z dnia 30 lipca 2010 r. Po tej dacie, Budynek wraz z przyłączami i instalacjami, otaczającą infrastrukturą były przedmiotem prac remontowych i modernizacyjnych, niemniej w okresie ostatnich 2 lat poprzedzających Transakcję aktywa te nie były poddane istotnej modernizacji, której koszt poniesiony na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o CIT stanowiłby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku lub budowli. Co więcej, ówczesny właściciel nieruchomości odliczył podatek VAT naliczony od wydatków związanych z przeprowadzanymi remontami i pracami utrzymaniowymi.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2 wraz z posadowionymi na Gruncie Budynkiem i Budowlami w dniu 5 grudnia 2022 r. od podmiotu powiązanego na podstawie umowy sprzedaży (rep. …), która to transakcja została opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%.

Grunt 1, Grunt 2, Budynek i budowle w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

Kupujący po nabyciu Nieruchomości w razie potrzeby będzie realizował prace modernizacyjne i remontowe w celu dostosowania wynajmowanej powierzchni do potrzeb najemców.

Sprzedający i poprzedni właściciel prowadzili i do dnia planowanej Transakcji będą prowadzili działalność, między innymi, w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Budynku. Do czasu nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości, Sprzedający dzierżawił ją od poprzedniego właściciela na cele prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT i nie podlegającej zwolnieniu z VAT. Dostawa usługi dzierżawy Nieruchomości przez jej ówczesnego właściciela na rzecz Sprzedającego również podlegała VAT i nie korzystała ze zwolnienia VAT.

Aktualnie wszystkie przeznaczone na wynajem powierzchnie wchodzące w skład Budynku są wydane najemcom na podstawie umów najmu. Udział powierzchni wynajętej w ogóle przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu / wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu. Tym niemniej, całość przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku podlegała lub podlega najmowi.

Wybudowanie oraz pierwsze po modernizacji zasiedlenie Budynku i Budowli (rozumiane jako oddanie ich do użytkowania w celu wsparcia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości jako służącej do wykonywania działalności opodatkowanej VAT) rozpoczęło się nie później niż dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku lub wcześniej .

W zakresie planowanej Transakcji Sprzedający i Kupujący zawarli list intencyjny dotyczący warunków Transakcji. Na mocy powyższego listu Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do negocjowania w dobrej wierze dokumentów transakcyjnych (między innymi umowy sprzedaży Nieruchomości) oraz do przeprowadzenia badania prawnego Nieruchomości. Na mocy ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości dojdzie do przeniesienia własności przedmiotu Transakcji na rzecz Kupującego w zamian za zapłatę umówionej ceny. Co więcej warunki dostawy Nieruchomości zostały przez Sprzedającego i Kupującego potwierdzone w umowie przedwstępnej.

Dla przedstawienia pełnego obrazu planowanej Transakcji, Kupujący pragnie zaznaczyć, iż jego intencją jest również nabycie sąsiednich działek gruntu … (wraz z położonymi na nich budynkami handlowo usługowymi oraz budynkami trafostacji i silosów i towarzyszącą infrastrukturą, w tym m.in. drogą, parkingiem posadowionym na działkach …), przyłączem elektrycznym znajdującym się na działce …) od innego niż Sprzedający właściciela. Zakup sąsiednich działek zabudowanych, o których mowa w zdaniu poprzednim nie jest jednak przedmiotem niniejszego wniosku.

Znajdujące się na będącej przedmiotem odrębnej transakcji działce … przyłącze elektryczne wraz z trafostacją oraz przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne znajdujące się na działce ewidencyjnej … stanowiącej drogę publiczną doprowadzone do kotłowni w Budynku jak również będąca przedmiotem niniejszego wniosku instalacja gazowa znajdująca się w kotłowni w Budynku, (dalej: „Przyłącza”) obsługują zarówno Nieruchomość, wspomniane wyżej budynki stanowiące osobny przedmiot nabycia przez Kupującego, budynek posadowiony na działce …, ul. K., będący własnością podmiotu trzeciego (w zakresie energii elektrycznej); jak również sąsiadujące wspólnoty mieszkaniowe (dalej: „Wspólnoty Mieszkaniowe”): Wspólnotę Mieszkaniową A: (w zakresie energii elektrycznej) oraz Wspólnotę Mieszkaniową C, Wspólnotę Mieszkaniową E i Wspólnotę Mieszkaniową F w zakresie dostarczania wody i odbioru ścieków, energii elektrycznej oraz ogrzewania. Dostawa mediów do Wspólnot Mieszkaniowych korzystających z powyższych Przyłączy jest obsługiwana przez Sprzedającego na podstawie umów zawartych ze Wspólnotami Mieszkaniowymi, właścicielem działki … oraz z dotychczasowym właścicielem sąsiedniej nieruchomości, która będzie odrębnym przedmiotem nabycia przez Kupującego. Umowy te zobowiązują Sprzedającego do dostawy mediów do Wspólnot Mieszkaniowych. Sprzedający deklaruje, że Umowy ze Wspólnotami Mieszkaniowymi będą obowiązywały do czasu, aż odpowiednie przyłącze „usamodzielni się” i przestanie obsługiwać Wspólnoty Mieszkaniowe. Kupujący nie będzie zobowiązany jakimikolwiek umowami ze Wspólnotami Mieszkaniowymi lub umowami związanymi z utrzymaniem Przyłączy zawartymi przez Sprzedającego. W związku z obsługą Wspólnot Mieszkaniowych, Sprzedający zawarł umowy o dostawę mediów z następującymi dostawcami: umowę o świadczenie usług dystrybucji energii elektrycznej z A S.A. oraz umowę sprzedaży energii elektrycznej z B sp. z o.o., umowę dostarczania paliwa gazowego z C sp. z o.o. jak również umowę w zakresie zaopatrzenia w wodę i od prowadzania ścieków z D sp. z o.o. (dalej: „Umowy mediowe”). Z uwagi na wiążące Sprzedającego zobowiązania wobec Wspólnot Mieszkaniowych w zakresie dostawy mediów, intencją stron Transakcji jest, aby Kupujący po dacie nabycia Nieruchomości od Sprzedającego oraz odpowiednio po zakupieniu sąsiednich nieruchomości komercyjnych od innego właściciela wydzierżawił na mocy planowanej umowy dzierżawy i obsługi współkorzystania z mediów (dalej: „Umowa Dzierżawy”) Sprzedającemu Przyłącza. Zgodnie z planowaną Umową Dzierżawy, Sprzedający w zamian za czynsz dzierżawny będzie dzierżawił od Kupującego Przyłącza i działając w ramach własnego przedsiębiorstwa w oparciu o zawarte Umowy mediowe i umowy ze Wspólnotami Mieszkaniowymi będzie dostarczał do Wspólnot Mieszkaniowych media w uzgodnionym zakresie. Jednocześnie, w ramach Umowy Dzierżawy, dzierżawca zobowiąże się między innymi do dostawy (refakturowania na Kupującego) mediów do Nieruchomości zakupionych przez Kupującego na podstawie liczników znajdujących się na Nieruchomości. Umowa Dzierżawy jest umową na czas określony na okres 2 lat od jej wejścia w życia w całości pod warunkiem, że wcześniej nie dojdzie do odłączenia Wspólnot Mieszkaniowych od Przyłączy. Po tym czasie, Umowy mediowe zostaną przez Sprzedającego wypowiedziane, a Kupujący niezależnie wynegocjuje i podpisze nowe umowy na dostawę mediów jedynie dla będących we władaniu Kupującego nieruchomości.

Ponadto, Nieruchomość korzysta z wiaty śmietnikowej posadowionej na sąsiedniej działce nr … oraz miejsc parkingowych znajdujących się na sąsiedniej działce nr …, które należą i po Transakcji należeć będą do podmiotów trzecich niebędących stroną niniejszej umowy. Po zawarciu Transakcji Kupujący ureguluje tytuł prawny do korzystania z wiaty śmietnikowej i miejsc parkingowych na ww. działkach.

Sprzedający w związku z nabyciem Nieruchomości nie zaciągnął finansowania dłużnego, w związku z powyższym Nieruchomość nie jest i na dzień Transakcji nie będzie obciążona hipoteką ani też długami względem osób trzecich. W konsekwencji żadne zobowiązania finansowe Sprzedającego z tytułu zaciągniętych pożyczek lub kredytów nie zostaną przeniesione wraz z Nieruchomością na Kupującego. W celu ustanowienia zabezpieczenia Kupującego na wypadek kar umownych wynikających z Umowy Dzierżawy, w dacie Transakcji na lokalu będącym własnością Sprzedającego (samodzielnego lokalu użytkowego nr 7 wyodrębnionego z budynku usytuowanego na działce nr …) ustanowiona zostanie hipoteka na zabezpieczenie roszczeń z tytułu kar umownych z Umowy Dzierżawy. Lokal ten nie stanowi przedmiotu Transakcji i po dacie Transakcji pozostanie własnością Sprzedającego.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

1)prawa własności Gruntu 1, prawa użytkowania wieczystego Gruntu 2, prawa własności Budynku i budowli (z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego);

2)prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku oraz ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości, o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców;

3)z uwagi na fakt, że lokale w Budynku zostały wydane poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego;

4)praw autorskich, praw z rękojmi i gwarancji wynikających z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac modernizacyjnych Nieruchomości, o ile nadal pozostają one w mocy;

5)zgoda Sprzedającego na przeniesienie z E S.A. na Kupującego zezwolenia na zajęcie pasa drogowego (na potrzeby jednego z Przyłączy).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności:

1)całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń);

2)dokumentów dotyczących procesu budowlanego, w tym w szczególności umów z architektami oraz umów z generalnymi wykonawcami prac modernizacyjnych przeprowadzonych w Budynku (o ile pozostają one w mocy), dokumentów gwarancji budowlanych oraz dokumentów gwarancji projektowych (o ile pozostają one w mocy), decyzji administracyjnych wydanych w stosunku do Nieruchomości;

3)ewidencji związanej z zarządzaniem Nieruchomością oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością;

4)instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

5)książki obiektu budowlanego i kluczy;

6)pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

-prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, jeżeli takie były zawarte przez Sprzedającego. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy;

-prawa i obowiązki wynikające z Umów mediowych oraz prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych pomiędzy Sprzedającym a Wspólnotami Mieszkaniowymi w zakresie dostawy mediów;

-prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej ochrony Nieruchomości, utrzymania czystości czy monitoringu przeciwpożarowego.

Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie takie umowy, ewentualnie wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Może się jednak zdarzyć, że w określonych przypadkach okresy wypowiedzenia niektórych spośród ww. umów upłyną już po dacie Transakcji. Ponadto, w określonych przypadkach konieczność utrzymania wybranych umów może zostać również wymuszona np. przez zasady bezpieczeństwa Nieruchomości, czy też procedury wewnętrzne partnerów handlowych, najemców lub dostawców usług Sprzedającego. Poza Umowami mediowymi, jeżeli jakiekolwiek z wyżej wymienionych umów będą obowiązywać po dacie Transakcji, niezależnie od przyczyn, Sprzedający upoważni Kupującego do wykonywania praw i obowiązków wynikających z takich umów w imieniu Sprzedającego do czasu ich rozwiązania lub upływu terminu wypowiedzenia, przy czym Sprzedający i Kupujący dokonają odpowiednich rozliczeń należności wynikających z takich umów.

Powyższe nie dotyczy jednak dostawy mediów do Nieruchomości. Jak wspomniano powyżej, dostawa mediów będzie realizowana na mocy Umowy Dzierżawy, która będzie wiązała Sprzedającego i Kupującego począwszy od dnia Transakcji do czasu odłączenia Przyłączy od obsługi Wspólnot Mieszkaniowych. Ponadto, okres obowiązywania Umów mediowych może zostać wydłużony do upływu okresu ich wypowiedzenia, przy czym wypowiedzenie poszczególnych Umów mediowych zostanie złożone najpóźniej z chwilą odłączenia stosownych Przyłączy od obsługi Wspólnot Mieszkaniowych. Po wygaśnięciu Umowy Dzierżawy, Kupujący we własnym zakresie wynegocjuje i podpisze umowy na dostawę mediów do Nieruchomości z dostawcami mediów.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1) pozostałe nieruchomości będące własnością Sprzedającego;

2) prawa i obowiązki z umów dzierżaw dotyczące innych nieruchomości będących w zarządzaniu Sprzedającego;

3) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;

4) firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;

5) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji);

6) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

7) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;

8) środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji;

9) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości),

10) Umowy mediowe oraz umowy Sprzedającego z Wspólnotami Mieszkaniowymi dot. dostawy mediów.

Zamiarem Zainteresowanych jest, by w ramach Transakcji nie zostały przeniesione na Kupującego pożytki i ciężary (należności czy też zobowiązania) Sprzedającego związane z Nieruchomością (np. związane z dodatkowymi opłatami wynikającymi z umów najmu lub kosztami eksploatacyjnymi dotyczącymi Nieruchomości, bieżącej obsługi technicznej etc.) należne za okres przed zawarciem Transakcji.

Wszelkie koszty dodatkowe wynikające z warunków umów najmu oraz koszty eksploatacyjne będą regulowane przez Sprzedającego i Kupującego odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości i stroną stosownych umów.

W związku z przeprowadzeniem Transakcji może się jednak zdarzyć, że część kosztów / opłat związanych z Nieruchomością (poza opłatami dot. dostawy mediów na podstawie Umów mediowych), zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji) oraz że część kosztów / opłat zostanie uregulowana już przez lub na rzecz Kupującego (choć będą one dotyczyły okresu, w którym Nieruchomość należała jeszcze do Sprzedającego) (dalej: „Koszty Rozdzielone”). Koszty Rozdzielone mogą dotyczyć przykładowo następujących aspektów:

1)jakichkolwiek kosztów dotyczących Nieruchomości, czynszów i/lub zwrotów kosztów dodatkowych zapłaconych przez najemców zgodnie z umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości;

2)podatków i opłat związanych z prawem własności Nieruchomości.

Sposób rozliczenia Sprzedającego i Kupującego w zakresie Kosztów Rozdzielonych, o ile takie wystąpią, zostanie szczegółowo ustalony przez Sprzedającego i Kupującego w umowie sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający na dzień Transakcji zatrudnia 1 pracownika. Osoba ta po dacie Transakcji pozostanie pracownikiem Sprzedającego, a w ramach jej obowiązków należało będzie zarządzanie nieruchomościami pozostającymi własnością Sprzedającego (z wyłączeniem Nieruchomości stanowiącej przedmiot opisywanej Transakcji). W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

Po zawarciu umowy sprzedaży, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali w Budynku dotychczasowym najemcom. Gdyby, z jakiegokolwiek powodu doszło do wypowiedzenia umów najmu z dotychczasowymi najemcami, Wnioskodawca będzie poszukiwał nowych najemców na zwolnioną powierzchnię użytkową. Działalność w zakresie wynajmu lokali w Budynku będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Ponadto, Sprzedający zaświadczył, iż Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w ramach struktury Sprzedającego jako dział, oddział czy wydział. Nieruchomość nie jest również wydzielona organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji Sprzedającego. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości.

W stosunku do Nieruchomości Sprzedający prowadzi ewidencję pozwalającą na ocenę sytuacji i efektywności inwestycji dla celów zarządczych. W ramach ewidencji prowadzonej dla tych celów możliwe jest przypisanie bezpośrednich przychodów i kosztów bezpośrednich do Nieruchomości, jednak Sprzedający nie sporządza odrębnych rachunków zysków i strat ani nie prowadzi odrębnych bilansów w stosunku do Nieruchomości.

Z zastrzeżeniem Umowy Dzierżawy, po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący nie zamierza przejąć praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego (z określonymi wyjątkami). W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (w tym zarządzania bieżącego (ang. property management) oraz zarządzania strategicznego (ang. asset management)), zapewnienia finansowania Nieruchomości, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług, z których korzystał Sprzedający , niemniej warunki świadczenia usług przez tych dostawców zostaną wynegocjowane i ustalone na nowo z Kupującym. Również Umowa Dzierżawy i wynikające z niej obowiązki stron w zakresie dostawy mediów będą obowiązywały dopiero po dacie Transakcji i będą realizowane przez dzierżawcę niezależnie i w ramach prowadzonego przez dzierżawcę przedsiębiorstwa.

W przypadku, gdy na skutek niniejszego wniosku potwierdzone zostanie stanowisko, że Transakcja podlega zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości przez złożenie do umowy sprzedaży Nieruchomości (w formie aktu notarialnego) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Na chwilę obecną nie jest planowane, że po dniu Transakcji rozpocznie się proces likwidacji Sprzedającego. Sprzedający pozostanie właścicielem innych nieruchomości, które nie zostaną sprzedane na rzecz Kupującego. Ponadto, Sprzedający będzie kontynuował działalność w zakresie handlu i wynajmu nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku ujętym w piśmie z 31 grudnia 2022 r. wskazali Państwo m.in., że Transakcja została sfinalizowana.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który przedstawili Państwo w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług nie został przytoczony.

Pytanie

Czy opisana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, umowa sprzedaży zawarta przez Wnioskodawcę i Sprzedającego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2008 r., sygn. akt II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne DIS w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r., Znak: IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z 27 stycznia 2015 r., Znak: IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Jednakże, stosownie do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług;

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności , umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część;

c)niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust 1 ustawy o VAT, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o PCC, w ocenie Zainteresowanych, skoro sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23% i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 8c ust 1 ustawy o VAT (Sprzedający i Kupujący nie tworzą grupy VAT w rozumieniu art. 2 pkt. 47 ustawy VAT), powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, także na gruncie znowelizowanego od dnia 1 stycznia 2016 r. brzmienia przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC. Przykładowo, DIS w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z 1 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514- 590/15-2/KW1, a także z 26 lutego 2016 r., Znak: IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-587/15-4/KW1, orzekając na kanwie opisu zdarzenia przyszłego, w którym zainteresowani - analogicznie jak Sprzedający i Kupujący - zamierzali zgodnie wybrać opcję opodatkowania dostawy nieruchomości, potwierdził, że „(...) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”. Do podobnej konkluzji DIS w Warszawie doszedł także w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-601/15-4/AK oraz interpretacji indywidualnej z 2 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-553/15-2/AK.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 8 lutego 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.947.2022.3.AB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że w ramach Transakcji Zainteresowany będący stroną postępowania nabył na podstawie umowy sprzedaży od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo własności działki gruntu nr … zabudowanej drogą wewnętrzną oraz prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr … zabudowanej budynkiem wraz z budowlami i towarzszącą infrastrukturą stanowiącymi odrębną własność Sprzedającego. Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 lutego 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.947.2022.3.AB, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym „(…) Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. (…) Planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT przy założeniu, że Sprzedający i Kupujący złożą do umowy sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.”.

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży wyłączona jest z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych, a tym samym na kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie ciąży obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).