Interpretacja indywidualna z dnia 6 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-3.4011.914.2022.1.KKA
Skutki podatkowe zbycia na podstawie umowy cesji praw partycypacyjnych do lokalu mieszkalnego znajdującego się w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
8 grudnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia na podstawie umowy cesji praw partycypacyjnych do lokalu mieszkalnego znajdującego się w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
Treść wniosku jest następująca:
Opis staniu faktycznego
Od 2007 r. Wnioskodawca wynajmował z zasobów Towarzystwa Budownictwa Społecznego lokal mieszkalny, będąc jednocześnie partycypantem i najemcą. Wnioskodawca opłacił kwotę partycypacji wynoszącą 40% kosztów budowy lokalu mieszkalnego oraz wpłacił kaucję z tytułu zabezpieczenia należności czynszowych. Zakupione mieszkanie było w tzw. standardzie deweloperskim i Wnioskodawca poniósł nakłady związane z jego wykończeniem. Wnioskodawca nie posiada wszystkich rachunków dokumentujących poniesione nakłady. Kwota poniesionych nakładów związanych z wykończeniem mieszkania według Wnioskodawcy, to 15 000 zł i obejmuje koszty montażu podłóg, malowania ścian oraz położenia fliz. W 2021 r. Wnioskodawca dokonał odpłatnej cesji partycypacji w Towarzystwie Budownictwa Społecznego w wysokości 100 000 zł uzyskując z tego tytułu dochód.
Pytania
1.Czy prawidłowym jest kwalifikacja kwoty uzyskanej z tytułu cesji partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w TBS jako przychodu z praw majątkowych w rozumieniu w art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.Czy do kosztów uzyskania przychodu z praw majątkowych w rozumieniu art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można (oprócz kwoty partycypacji, która została zapłacona przez Wnioskodawcę w wysokości 40% budowy kosztu lokalu) dodać kwotę poniesionych nakładów na wykończenie lokalu?
Pana stanowisko w sprawie
Ad 1
Według Wnioskodawcy, nabywając udziały w kosztach budowy realizowanej przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego, Wnioskodawca wnosi jedynie partycypację i nie nabywa prawa własności do lokalu mieszkalnego, lecz jedynie prawo do korzystania na zasadach najmu z mieszkania wybudowanego w ramach popierania budownictwa mieszkaniowego. Na tej podstawie, prawo do korzystania z mieszkania należy zakwalifikować jako prawo majątkowe i tak traktować je w rozliczeniu podatkowym.
Ad 2
Zdaniem Wnioskodawcy, nakłady związane z wykończeniem mieszkania jak trwale z nim związane mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Jak stanowi art. 11 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1 pkt 7, kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c.
W myśl natomiast art. 18 ww. ustawy:
Za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.
W rozumieniu powołanego powyżej przepisu przychodem z praw majątkowych będzie każdy przychód, którego bezpośrednim źródłem jest prawo majątkowe, nawet jeśli prawo to nie zostało w sposób wyraźny wskazane w ustawie. Należy bowiem zauważyć, że zawarte w art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy jako odrębne źródło przychodów ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”.
Z opisu sprawy wynika, że od 2007 r. wynajmował Pan z zasobów Towarzystwa Budownictwa Społecznego lokal mieszkalny, będąc jednocześnie partycypantem i najemcą. Opłacił kwotę partycypacji wynoszącą 40% kosztów budowy lokalu mieszkalnego oraz wpłacił kaucję z tytułu zabezpieczenia należności czynszowych. Zakupione mieszkanie było w tzw. standardzie deweloperskim i poniósł nakłady związane z jego wykończeniem. Nie posiada Pan wszystkich rachunków dokumentujących poniesione nakłady. W 2021 r. dokonał Pan odpłatnej cesji partycypacji w Towarzystwie Budownictwa Społecznego w wysokości uzyskując z tego tytułu dochód.
W związku z powyższym, powziął Pan wątpliwość, co do kwestii źródła opodatkowania kwoty uzyskanej z tytułu cesji partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w TBS oraz możliwości zakwalifikowania do kosztów uzyskania przychodu (oprócz kwoty partycypacji), kwotę poniesionych nakładów na wykończenie ww. lokalu.
Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r., poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11 i 1177):
Przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.
W myśl art. 29a ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osób, o których mowa w ust. 1, w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.
Z powołanych powyżej przepisów wynika więc, że nabywając udziały w kosztach budowy realizowanej przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego osoba, która wnosi partycypację nie nabywa prawa własności do lokalu mieszkalnego, lecz jedynie prawo do korzystania na zasadach najmu z mieszkania wybudowanego w ramach popierania budownictwa mieszkaniowego. Osoba decydując się na zawarcie umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego nigdy nie jest właścicielem tego lokalu, nabywa jedynie dla siebie lub dla osoby przez siebie wskazanej prawo najmu tego lokalu. Oznacza to, iż partycypacja stanowi jedynie udział w kosztach budowy, nie stanowi natomiast udziału we własności lokalu.
Zatem, prawo do korzystania na zasadach najmu z tytułu wniesienia partycypacji do Towarzystwa Budownictwa Społecznego stanowi prawo majątkowe.
W tak przedstawionym stanie faktycznym mamy więc do czynienia z odpłatnym zbyciem praw wynikających z umowy partycypacji oraz z odpłatnym zbyciem praw i roszczeń w postaci nakładów poniesionych na modernizację i wykończenie lokalu mieszkalnego a nie ze sprzedażą nieruchomości.
Ponadto, należy podkreślić, iż cesja wierzytelności została uregulowana w art. 509-518 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2021 r. poz. 2459 ze zm.).
Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego:
Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki.
W myśl natomiast art. 510 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności przenosi wierzytelność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Istota przeniesienia wierzytelności polega na tym, że prawa przysługujące zbywcy (dotychczasowemu wierzycielowi) przechodzą na nabywcę wierzytelności. Właściwość zobowiązania, uprawnienia wierzyciela i zobowiązania dłużnika pozostają bez zmian, gdyż w wyniku umowy cesji wierzytelności zmienia się tylko wierzyciel.
Wierzytelność stanowi zatem prawo majątkowe, będące przedmiotem obrotu gospodarczego.
Z uwagi na dokonaną w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych kategoryzację źródeł przychodu, w szczególności wyodrębnienie w art. 10 ust. 1 pkt 7 tej ustawy przychodów z kapitałów pieniężnych i praw majątkowych, w sytuacji, gdy osoba fizyczna – nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie obrotu wierzytelnościami – zawiera umowę cesji wierzytelności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, przenosząc ją odpłatnie na rzecz innego podmiotu uzyskane z tego tytułu przychody kwalifikuje się do przychodów z praw majątkowych.
Odnosząc powyższe do stanu faktycznego zaprezentowanego we wniosku stwierdzić należy, że kwota uzyskana z tytułu cesji partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w TBS, stanowi dla Pana przychód z praw majątkowych w rozumieniu ww. art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dochód uzyskany z praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochody z praw majątkowych podlegają kumulacji z pozostałymi dochodami, zgodnie z postanowieniami art. 9 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Treść art. 9 ust. 2 cytowanej ustawy wskazuje, że:
Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Stosownie natomiast do treści art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
W powołanym przepisie ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie, jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła.
Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów. Koszty poniesione przez podatnika należy zatem oceniać pod kątem ich celowości, a więc dążenia do uzyskania przychodu, a nie niezbędności.
A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:
-zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz
-nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.
Poza tym, należy podkreślić, że koszty muszą być bezwzględnie poniesione przez podatnika oraz udokumentowane w prawidłowy sposób.
Zatem, wydatki poniesione w związku z zawarciem umowy partycypacji oraz poniesione nakłady na wykończenie lokalu mieszkalnego można zakwalifikować – jako wydatek poniesiony w celu uzyskania przychodu ze sprzedaży prawa majątkowego, co w konsekwencji powoduje, że różnica pomiędzy kwotą uzyskaną z odpłatnego zbycia praw wynikających z umowy sprzedaży partycypacji oraz wydatków poniesionych na wykończenie ww. lokalu mieszkalnego, a wpłaconą kwotą partycypacji i poniesionymi przez Pana oraz należycie udokumentowanymi wydatkami tytułem ww. nakładów – podlega opodatkowaniu.
Podatnik, który zamierza uwzględnić w podstawie opodatkowania te koszty, powinien zadbać o ich udokumentowanie, aby móc udowodnić fakt ich poniesienia oraz ich wysokość.
Co prawda, ustawodawca nie nakłada szczególnych wymogów w zakresie dokumentowania wydatków uznawanych za koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia innych rzeczy, jednak osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej i osiągają dochody z tytułu sprzedaży innych rzeczy, nie mają obowiązku prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (ani ksiąg rachunkowych). Podatnicy ci powinni jednak gromadzić dokumenty wskazujące zarówno wysokość osiąganych przychodów, jak i poniesionych w celu uzyskania tych przychodów wydatków.
Ponadto, w myśl postanowień art. 180 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.):
Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.
Zgodnie natomiast z art. 180 § 2 ustawy – Ordynacja podatkowa:
Jeżeli przepis prawa nie wymaga urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego w drodze zaświadczenia, organ podatkowy odbiera od strony, na jej wniosek, oświadczenie złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania; przepis art. 196 § 3 stosuje się odpowiednio.
Jak stanowi art. 181 ustawy – Ordynacja podatkowa:
Dowodami w postępowaniu podatkowym mogą być w szczególności księgi podatkowe, deklaracje złożone przez stronę, zeznania świadków, opinie biegłych, materiały i informacje zebrane w wyniku oględzin, informacje podatkowe oraz inne dokumenty zgromadzone w toku działalności analitycznej Krajowej Administracji Skarbowej, czynności sprawdzających, kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej oraz materiały zgromadzone w toku postępowania karnego albo postępowania w sprawach o przestępstwa skarbowe lub wykroczenia skarbowe.
W związku z powyższym, za udokumentowanie wydatku należy przyjąć każdy dokument, z którego będzie wynikał fakt jego poniesienia i związek z uzyskanym przychodem. Dokumentami takimi mogą być rachunki, faktury, dowody przelewów bankowych, paragony oraz inne dokumenty księgowe dokumentujące ponoszone wydatki związane z zakupem i naprawą samochodu. Należy przy tym zaznaczyć, że z dokumentów tych powinno wynikać kto, kiedy i jaki wydatek poniósł. W przypadku zatem paragonów należy przedstawić dodatkowe dowody poniesienia kosztu, którymi mogą być wyciągi bankowe potwierdzające fakt zapłaty i zawierające dane właściciela konta (podatnika) lub kontrahenta. W sytuacji, gdy podatnik prawidłowo nie udokumentuje i nie udowodni faktu poniesienia wydatku oraz jego związku z osiąganymi przychodami, wydatek ten nie może stanowić kosztu uzyskania przychodu.
Mając na uwadze powyższe, uznać należy, że sprzedaż w 2021 r. praw majątkowych (w postaci partycypacji do lokalu mieszkalnego oraz praw i roszczeń do poniesionych wydatków na wykończenie tego lokalu) stanowi przychód z praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy – pomniejszony – zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy o koszty poniesione w celu uzyskania tego przychodu (tj. kwotę partycypacji i wydatki tytułem ww. nakładów, poniesione przez Pana oraz należycie udokumentowane), podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako: „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).
POTRZEBUJESZ POMOCY?