Interpretacja indywidualna z dnia 31 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.515.2022.2.MB

Dotyczy opodatkowania sprzedaży udziału w zabudowanej nieruchomości, możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT oraz udokumentowanie transakcji fakturą.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości złożenia rezygnacji ze zwolnienia od podatku z tytułu sprzedaży udziału (…) w zabudowanej nieruchomości przez Pana małżonkę oraz prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży udziału (…) w nieruchomości oraz udokumentowania ww. transakcji fakturą.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 30 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży udziału (…) w zabudowanej nieruchomości, możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku oraz udokumentowania ww. fakturą. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 stycznia 2023 r. (data wpływu 4 stycznia 2023 r.).Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan wraz z żoną pozostają we wspólności majątkowej małżeńskiej. Do końca 2021 r.  Pana żona prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali, która była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Od 2022 r. zakres prowadzonej działalności został znacznie ograniczony, co spowodowało, że korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W związku z tym dokonała ona wyrejestrowania działalności dla celów podatku od towarów i usług.

W 2002 r. Pana żona nabyła do majątku wspólnego udział we własności budynku (…), w którym znajdowały się zarówno lokale mieszkalne, jak też użytkowe. Cena za nabywany udział wyniosła (…) zł. W akcie notarialnym złożyła ona oświadczenie, że nabywa ten udział w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wobec tego wprowadziła ten udział do ewidencji środków trwałych oraz dokonywała odpisów amortyzacyjnych od jego wartości.

Lokale znajdujące się w nabytym budynku były wynajmowane przez Pana żonę do 2017 r. Natomiast od 2017 r. są one nadal wynajmowane przez Pana. Prowadzi Pan również działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług polegającą na wynajmie lokali mieszkalnych i użytkowych.

Od 2002 r., tj. od dnia nabycia udziału w nieruchomości ani Pan ani też Pana żona nie dokonywali nakładów inwestycyjnych na znajdujące się w budynku lokale. Natomiast w budynku były dokonywane drobne i niezbędne nakłady remontowe, których wartość była niewielka i była nie większa, niż (…) zł.

Obecnie Pan wraz z żoną zamierza zbyć (…) udziału we wskazanej nieruchomości. Przy tym w umowie zostanie wskazane, że w ramach tego udziału nabywcy jako współwłaścicielowi będzie przysługiwało prawo do korzystania z pomieszczeń na ostatniej, najwyższej kondygnacji budynku (podział quoad usum). Ta kondygnacja nie była dotychczas wykorzystywana w działalności gospodarczej polegającej na wynajmie, gdyż nie była do tego przystosowana. Natomiast ze względu na to, że jest to pomieszczenie strychu, było ono i jest nadal wykorzystywane jako podręczny skład różnych rzeczy.

Przyszły nabywca będący czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zamierza prowadzić tam działalność gospodarczą. W związku z tym zlecił Pan przygotowanie dokumentacji projektowej oraz wystąpił o pozwolenie na budowę. Jednakże ani Pan, ani też Pana żona nie będziecie prowadzić inwestycji i dokonywać nakładów na budynek, którym będzie zbywany udział. Inwestycję tą będzie prowadził przyszły nabywca.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaż udziału w budynku opisanym we wniosku będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Jednakże Pan wraz z żoną chcecie zrezygnować z tego zwolnienia składając oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Oświadczenie to zostanie złożone przez oboje małżonków naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego lub też w umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, którą zawrze Pan za zgodą Pana żony.

Jak wskazano wyżej, do końca 2021 r. Pana żona prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali, która była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Od 2022 r. zakres prowadzonej działalności został znacznie ograniczony, co spowodowało, że korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z tym dokonała ona wyrejestrowania działalności dla celów podatku od towarów i usług. Jednak przed zawarciem umowy sprzedaży udziału w nieruchomości zamierza ona dokonać ponownej rejestracji dla celów podatku od towarów i usług.

Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości zostanie zawarta przez Pana, za zgodą Pana współmałżonka.

Ze względu na to, że wykorzystuje Pan obecnie nieruchomość w swojej działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zamierza Pan sam wystawić fakturę dla nabywcy tego udziału.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Jak wynika z treści samego wniosku, przedmiotem nabycia w 2002 r. był wyłącznie udział w prawie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem, wynoszący (…). Ów udział został nabyty do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską. Tym samym ani Pan, ani też Pana małżonka nie nabywaliście w 2002 r. pozostałego udziału w tej nieruchomości wynoszącego (…).

Od momentu, gdy Pana żona zakończyła działalność gospodarczą 31 grudnia 2016 r., od 2017 r. rozpoczął Pan prowadzenie działalności polegającej na wynajmie lokali w zakresie, w jakim dotychczas była prowadzona przez żonę. W związku z tym, na mocy porozumień ze wszystkimi dotychczasowymi najemcami, wstąpił Pan z nimi w stosunki najmu. Wobec tego wynajmował Pan wszystkie lokale, które dotychczas wynajmowała małżonka.

Nabycie w 2002 r. udziału w nieruchomości nastąpiło w celu prowadzenia działalności gospodarczej przez Pana żonę. Natomiast Pan od 2002 r. nie wykorzystywał posadowionego na niej budynku dla prowadzenia działalności gospodarczej, a był jedynie współwłaścicielem udziału w nieruchomości, który był objęty małżeńską wspólnością majątkową.

Ani Pan, ani też Pana żona nie wynajmowaliście udziału w nieruchomości, gdyż w świetle przepisów Kodeksu cywilnego przedmiotem najmu mogą być jedynie rzeczy, natomiast nie mogą być prawa majątkowe, w tym udział we własności. Ponadto, ze względu na unormowania przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dotyczące wspólności małżeńskiej majątkowej, z chwilą, gdy udział został nabyty do majątku małżeńskiego, nie przysługiwał Panu udział, gdyż wspólność majątkowa małżeńska jest współwłasności łączną (bezudziałową). Natomiast, jak wskazano wyżej, to Pana żona wynajmowała lokale w budynku posadowionym na gruncie, do którego nabyliście współwłasność.

Wskazał Pan wyżej, że ze względu na to, że udział we własności nabytego w 2002 r. gruntu wchodził w skład małżeńskiej wspólności majątkowej, nie przysługiwał Panu żaden odrębny udział w nabytej nieruchomości. Z prawnego punktu widzenia nie mógł Pan zatem z wynajmować „udziału” żony, ani też ona nie mogła wynajmować Pana „udziału”. Natomiast od 2017 r. wynajmował Pan lokale znajdujące się w budynku posadowionym na gruncie, którego współwłasność nabyliście Państwo, a które to prawo wchodziło do majątku wspólnego.

Jak wskazał Pan wyżej, od 2017 r. wynajmował Pan wszystkie lokale, poza lokalami znajdującymi się na ostatniej kondygnacji budynku. Jednak ze wskazanych wyżej przyczyn prawnych, nie było to dysponowanie udziałem Pana żony w nabytej nieruchomości.

W związku z zaprzestaniem 31 grudnia 2016 r. przez Pana żonę prowadzenia działalności gospodarczej, w tej dacie nastąpiło wycofanie przez nią udziału w nieruchomości z ewidencji środków trwałych.

Ze względu na to, że wynajmy, których dokonywał Pan nie były wynajmami w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, lecz tzw. wynajmem prywatnym, nie wprowadzał Pan lokali, ani też udziału w nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Prawidłowość kwalifikacji podatkowoprawnej wynajmu przez Pana wskazanych lokali potwierdził Minister Rozwoju i Finansów w indywidualnej interpretacji prawa podatkowego 2 lutego 2017 r. (nr 0461-ITPB1.4511.1037.2016.1.JŁ) wydanej na Pana wniosek.

Jak wskazał Pan wyżej, wraz z żoną nabyliście udział w nieruchomości gruntowej wysokości (…), na której był posadowiony budynek, w którym znajdowały się lokale. Pozostały udział w tej nieruchomości w wysokości (…) nabył inny podmiot. Na mocy umowy współwłaściciele ustalili sposób korzystania i pobierania pożytków z tego budynku.

W konsekwencji Pana żona i Pan jako współwłaściciele uzyskaliście prawo do korzystania i pobierania pożytków ze wskazanych w umowie kondygnacji budynku (tzw. podział quoad usum). Wszystkie lokale w budynku, z których na mocy wskazanej umowy mogła korzystać Pana żona - poza lokalami na ostatniej kondygnacji - były przez nią wynajmowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Natomiast, jak wskazał Pan wyżej, od 2017 r. to Pan wynajmuje lokale, które do końca 2016 r. wynajmowała żona. Oczywiście oddanie do używania osobom trzecim wskazanych lokali nastąpiło na podstawie umowy najmu, która jest umową odpłatną.

Wynajem przez Pana tych lokali nie następuje jednak w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, lecz w ramach tzw. wynajmu prywatnego (pkt 9 wyjaśnień).

Udział (…) prawa własności nieruchomości, który będzie przedmiotem sprzedaży, będzie stanowił część udziału, który został nabyty w 2002 r. Natomiast przedmiotem umów najmu były lokale w budynku posadowionym na gruncie, którego udziały we własności nabyliście Państwo wraz z małżonką w 2002 r.

Jak wskazano jednak wyżej, to nie udział we własności był przedmiotem najmu, bowiem taka umowa byłaby nieważna w świetle art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego. Natomiast przedmiotem najmu były lokale w budynku, do których używania Pan i Pana żona macie prawo na podstawie zawartej z drugim współwłaścicielem umowy regulującej sposób korzystania z budynku (podział quoad usum). W konsekwencji, gdy dojdzie do sprzedaży wskazanego wyżej udziału (…) w prawie własności nieruchomości, nabywca tego prawa będzie musiał zawrzeć z pozostałymi współwłaścicielami umowę dotyczącą korzystania z budynku (podział quoad usum). Jednakże wstępnie już nastąpiło porozumienie, że nabywcy udziału w wysokości (…) będzie przysługiwało uprawnienie do korzystania z ostatniej kondygnacji budynku. To zaś oznacza, że nie będzie on korzystał z lokali, które były przedmiotem umów najmu zawieranych przez moją żonę oraz przeze mnie.

Wskazano wyżej, że przedmiotem sprzedaży będzie udział w prawie własności nieruchomości, na której posadowiony jest budynek. Natomiast strych stanowi część budynku, który jest jedynie częścią składową gruntu. W konsekwencji sam strych jako część budynku nie może być przedmiotem obrotu prawnego. W konsekwencji nie będzie on sprzedawany. Natomiast jak Pan wyżej wskazał, prawdopodobnie w ramach umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami, która będzie regulowała sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, nabywcy udziału w wysokości (…) będzie przysługiwało prawo używania ostatniej kondygnacji, tj. strychu.

Do chwili sprzedaży nie dojdzie do prawnego wyodrębnienia lokali w opisywanym budynku. Wobec tego przedmiotem sprzedaży będzie udział w prawie własności gruntu, nie zaś prawo do wyodrębnionego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość.

Pytania

1.Czy złożenie przez Pana i Pana małżonkę oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży udziału w opisanej wyżej nieruchomości spowoduje, że sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy jedynie sam Pan jako osoba obecnie wykorzystująca udział w nieruchomości w działalności podlegającej opodatkowaniu powinien wystawić fakturę na swoje imię i nazwisko, wskazując swój numer identyfikacji podatkowej VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Pana zdaniem, złożenie przez Pana i Pana małżonkę oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku zbycia udziału w nieruchomości spowoduje, że zbycie to będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dotyczy m.in. dostawy części budynków. Zwolnienie to odnosi się zatem również do zbycia udziału w nieruchomości zabudowanej. Jednocześnie przepis art. 43 ust. 10 ustawy przewiduje możliwość rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10, a więc także zwolnienia udziału w nieruchomości zabudowanej.

W konsekwencji, Pana zdaniem złożenie przez Pana oraz przez Pana małżonkę oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia spowoduje, że sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2

Ze względu na to, że to wykorzystuje Pan udział w nieruchomości w swojej działalności podlegającej opodatkowaniu, a jednocześnie dokona Pan dostawy towarów to jedynie Pan będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług. W konsekwencji, na mocy art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usługo tylko Pan powinien wystawić na swoje imię i nazwisko fakturę, wskazując w niej swój numer identyfikacji podatkowej VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości złożenia rezygnacji ze zwolnienia od podatku z tytułu sprzedaży udziału (…) w zabudowanej nieruchomości przez Pana małżonkę oraz prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży udziału (…) w nieruchomości oraz udokumentowania ww. transakcji fakturą.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z  2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy:

Przy czym dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, który stanowi, że:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7  ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, zasadnym jest zatem odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wskazał Pan, że od 2017 r. wynajmuje Pan lokale, które uprzednio były przedmiotem działalności gospodarczej Pana żony. Prowadzi Pan również działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług polegającą na wynajmie lokali mieszkalnych i użytkowych. Wynajmował Pan wszystkie lokale, które dotychczas wynajmowała Pana małżonka. Obecnie Pan wraz z żoną zamierza zbyć (…) udziału w zabudowanej nieruchomości. Przy tym w umowie zostanie wskazane, że w ramach tego udziału nabywcy jako współwłaścicielowi będzie przysługiwało prawo do korzystania z pomieszczeń na ostatniej, najwyższej kondygnacji budynku. Od 2017 r. wynajmował Pan wszystkie lokale, poza lokalami znajdującymi się na ostatniej kondygnacji budynku. Ze względu na to, że wynajmy, których dokonywał Pan nie były wynajmami w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, lecz tzw. wynajmem prywatnym, nie wprowadzał Pan lokali, ani też udziału w nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Wraz z żoną nabyliście udział w nieruchomości gruntowej wysokości (…), na której był posadowiony budynek, w którym znajdowały się lokale. Pozostały udział w tej nieruchomości w wysokości (…) nabył inny podmiot. Wynajem przez Pana tych lokali nie następuje jednak w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, lecz w ramach tzw. wynajmu prywatnego. Udział (…) prawa własności nieruchomości, który będzie przedmiotem sprzedaży, będzie stanowił część udziału, który został nabyty w 2002 r. Natomiast przedmiotem umów najmu były lokale w budynku posadowionym na gruncie, którego udziały we własności nabyliście Państwo wraz z małżonką w 2002 r. Zatem przedmiotem sprzedaży będzie udział w prawie własności nieruchomości, na której posadowiony jest budynek. Przedmiotem najmu były lokale w budynku, do których używania Pan i Pana żona macie prawo na podstawie zawartej z drugim współwłaścicielem umowy regulującej sposób korzystanie z budynku (podział quoad usum). Ze względu na to, że wykorzystujecie Państwo obecnie nieruchomość w swojej działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zamierza Pan sam wystawić fakturę dla nabywcy tego udziału.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą rozstrzygnięcia kwestii czy opisana we wniosku transakcja sprzedaży udziału (…) w zabudowanej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od twarów i usług jeśli złoży Pan wraz z małżonką oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy Pana małżonka  31 grudnia 2016 r. wycofała udział (…) z ewidencji prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i od tego momentu Pan wynajmował wszystkie lokale w ramach najmu prywatnego.

Zatem należy wskazać, że wykorzystywał Pan nieruchomość w celu najmu prywatnego jej sprzedaż będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Wynajmując posiadany przez Państwa udział w nieruchomości w oparciu o składniki majątku wspólnego miał Pan nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną. Należy podkreślić, że Pan w sensie ekonomicznym na gruncie podatku VAT jest właścicielem tej nieruchomości i to Pan dokona w efekcie dostawy udziału (…) w nieruchomości.  Skoro więc udział (…) w nieruchomości – będący przedmiotem planowanej sprzedaży – wykorzystywany był przez Pana do celów zarobkowych, a więc de facto do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to Pan dokona w efekcie dostawy udziału (…) w nieruchomości  – przeniesienia prawa do rozporządzania nią jak właściciel.

Podsumowując, w okolicznościach niniejszej sprawy należy stwierdzić, że wyłącznie Pan dokonując sprzedaży udziału (…) w prawie własności zabudowanej nieruchomości wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą. Tym samym czynność sprzedaży udziału (…) w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziału (…) w zabudowanej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W analizowanej sprawie nastąpi sprzedaż udziału (…) w prawie własności zabudowanej nieruchomości. Tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych, spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

W niniejszej sprawie, aby dostawa udziału (…) w zabudowanej nieruchomości korzystała ze zwolnienia od podatku VAT należy zbadać, czy względem tej części nieruchomości posadowionej na gruncie nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

W świetle przedstawionych przez Pana we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż udziału (…) w nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Od momentu nabycia udziału w nieruchomości w 2002 r. lokale są przedmiotem najmu, zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. nieruchomości a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Tym samym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie w opisie sprawy wskazał Pan, że od dnia nabycia udziału w nieruchomości nie dokonywał Pan nakładów inwestycyjnych na znajdujące się w budynku lokale  zostaną zatem spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle oraz ich części na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związany jest udział (…) w nieruchomości, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.

Zatem, transakcja sprzedaży przez Pana udziału (…) w zabudowanej nieruchomości, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż udziału (…) w nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Ponadto, jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynków znajdujących się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Jak wynika ze sprawy, Pan wraz z żoną planujecie zrezygnować z tego zwolnienia składając oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Oświadczenie to zostanie złożone przez oboje małżonków naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego lub też w umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, którą zawrze Pan za zgodą Pana żony. Przy czym przyszły nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i zamierza prowadzić działalność gospodarczą w nabytej nieruchomości.

Tym samym, w sytuacji gdy Strony transakcji (Pan oraz Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa udziału (…) w nieruchomości mająca być przedmiotem sprzedaży wraz z gruntem (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. Przy czym w związku z tym, że wyłącznie Pan będzie podatnikiem podatku z tytułu omawianej transakcji to jeśli podejmie Pan decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku dla ww. transakcji wówczas oświadczenie będzie  zobowiązany Pan złożyć sam, bez udziału Pana małżonki.

Zatem z uwagi na fakt, że wyłącznie Pan będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału (…) w zabudowanej nieruchomości i oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku również będzie zobowiązany złożyć jedynie Pan to Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za nieprawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą określenia, czy będzie Pan sam zobowiązany do wystawienia faktury z tytułu sprzedaży udziału (…) w opisanego we wniosku udziału (…) w zabudowanej nieruchomości.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podatników niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawił fakturę.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że wyłącznie Pan w związku z dostawą ww. udziału w nieruchomości będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dla dostawy udziału (…) w zabudowanej nieruchomości, zabudowanej budynkiem znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże w przypadku decyzji stron o rezygnacji ze zwolnienia, po spełnieniu warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, dostawa udziału (…) w zabudowanej  nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku. Wówczas na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy będzie Pan zobowiązany udokumentować tą sprzedaż fakturą od całości-(…) udziału sprzedawanej zabudowanej nieruchomości.

Tym samym wyłącznie Pan będzie zobowiązany udokumentować sprzedaż udziału (…) w zabudowanej nieruchomości, wystawiając we własnym imieniu fakturę, na której wykaże całą cenę sprzedaży.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy dodatkowo wskazać, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana, jako występującego z wnioskiem, nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).