Interpretacja indywidualna z dnia 25 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.840.2022.2.IO

Uznanie, że w ramach planowanej Transakcji sprzedaży udziału 1/6 prawa własności nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek o numerach: xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx oraz działki nr xxx nie wystąpi Pani jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT wskutek czego Kupującej nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 listopada 2022 r. wpłynął Pani wniosek wspólny z 15 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że w ramach planowanej Transakcji sprzedaży udziału 1/6 prawa własności nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek o numerach: (…) oraz działki nr (…) nie wystąpi Pani jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT wskutek czego Kupującej nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 stycznia 2023 r. (wpływ 17 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

   - Zainteresowana będąca stroną postępowania: A.W.

   - Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: (…) spółka z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

  1. Przedmiotem zapytania jest dostawa (planowana sprzedaż) przez Wnioskodawczynię na rzecz Spółki udziału Wnioskodawczyni w wysokości 1/6 prawa własności nieruchomości położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…), składającej się z niezabudowanych działek o numerach: (…) o powierzchni (…) ha, (…) o powierzchni (…) ha, (…) o powierzchni (…) ha, (…) o powierzchni (…) ha, (…) o powierzchni (…) ha, (…) o powierzchni (…) ha - znajdujących się w obrębie (…) (Podgórze) oraz działki nr (…) o powierzchni (…) ha znajdującej się w obrębie (…) - to jest o łącznej powierzchni wynoszącej (…) ha (dalej: „Nieruchomość”).

  2. Wnioskodawczyni nabyła udział w wysokości 1/2 prawa własności przedmiotowej Nieruchomości na podstawie umowy zamiany z dnia 22.05.2019 r. zawartej z (…)  (pozostały udział w wysokości 1/2 nabył syn Wnioskodawczyni), natomiast w zamian za nabyty udział w Nieruchomości Wnioskodawczyni zbyła na rzecz (…) przysługujący jej udział w innej nieruchomości, od wielu lat stanowiącej majątek rodzinny Wnioskodawczyni. Podatek od towarów i usług z tytułu transakcji zamiany uiścił (…) jako podatnik, natomiast Wnioskodawczyni nie odliczała tego podatku. Następnie na podstawie umowy darowizny z dnia 26.06.2019 r. Wnioskodawczyni nabyła od swojego syna dalszy udział w wysokości 1/6 prawa własności Nieruchomości (zatem stała się współwłaścicielką w części 4/6 prawa własności Nieruchomości). Następnie na podstawie umowy darowizny z dnia 19.08.2019 r. Wnioskodawczyni darowała swojemu bratu udział w wysokości 3/6 (tj. 1/2) prawa własności Nieruchomości. Wnioskodawczyni pozostaje zatem obecnie współwłaścicielem w części 1/6 udziału w prawie własności Nieruchomości, który planuje sprzedać na rzecz Spółki.

  3. Wnioskodawczyni jest emerytką, nie pracuje zarobkowo ani nie wykonuje działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług lub jako przedsiębiorca.

  4. Wnioskodawczyni nigdy nie korzystała z Nieruchomości. Nieruchomość nigdy nie była oddawana do korzystania komukolwiek na podstawie umowy użytkowania, najmu, dzierżawy lub na podstawie innego stosunku prawnego. Wnioskodawczyni nigdy nie czerpała z Nieruchomości jakichkolwiek przychodów, również w formie pożytków cywilnych lub naturalnych. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności rolniczej. Nieruchomość jest niezabudowana i nieutwardzona.

  5. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych czynności zmierzających do ulepszenia Nieruchomości, przystosowania jej do zabudowy lub poprawy jej parametrów istotnych z punktu widzenia cen rynkowych, które mogłyby zwiększyć jej wartość lub atrakcyjność rynkową - nie wprowadzała technicznych ulepszeń, nie doprowadzała uzbrojenia, nie grodziła, nie niwelowała terenu, nie dokonywała podziałów geodezyjnych, nie zmieniała dojazdu, nie zmieniała ani nie usiłowała zmienić przeznaczenia (nie wnioskowała o zmianę mpzp, nie wnioskowała o pozwolenie na budowę). Nieruchomość nie została nigdy ogrodzona, nie prowadzono na niej żadnych prac porządkowych, nie koszono traw ani nie prowadzono wycinki drzew lub krzewów.

  6. Wnioskodawczyni nie wystawiała udziału w przedmiotowej Nieruchomości na sprzedaż w żaden sposób poprzez żadne ogłoszenia, zlecenia dla agencji lub biur nieruchomości itp., w żaden sposób nie poszukiwała nabywcy Nieruchomości. Wnioskodawczyni w ostatnich 10 latach nie sprzedawała żadnej nieruchomości.

  7. Z uwagi na sposób nabycia przez Wnioskodawczynię transakcja nabycia udziału w Nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, częściowo nastąpiła w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. nabycie części udziału drogą umowy zamiany z (…)), natomiast częściowo w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (darowizna części udziału od syna). W zakresie umowy zamiany fakturę dokumentującą transakcję wystawiał jedynie (…) i to on uiścił należny podatek VAT, natomiast Wnioskodawczyni nie wystawiała faktury, ani też nie odliczała podatku naliczonego. Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu udziału w Nieruchomości zarówno w zakresie nabycia na podstawie umowy zamiany jak i w zakresie nabycia na podstawie umowy darowizny.

  8. Zgodnie z obowiązującym dla Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie działek składających się na Nieruchomość jest następujące: działki nr (…) sklasyfikowane są jako „Tereny zabudowy usługowej”, natomiast działki (…) oraz (…) jako „Tereny dróg wewnętrznych.”

  9. Do Wnioskodawczyni zgłosił się przedstawiciel poprzednika prawnego Spółki, tj. wówczas spółki jawnej, która po przekształceniu obecnie działa w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, będącej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, która w zakresie swojej działalności gospodarczej trudni się między innymi budową budynków o przeznaczeniu usługowo-mieszkaniowym celem sprzedaży lokali. Zgodnie z ujawnionym w rejestrze przedsiębiorców wpisem dotyczącym przedmiotu działalności Spółki, do zakresu jej działalności należy między innymi realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (41.10.Z), roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków (41.20.Z) oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z). Spółka jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością powstałą z przekształcenia spółki jawnej. W dalszej części wniosku przez „Spółkę” należy rozumieć także jej poprzednika prawnego, bowiem fakt przekształcenia formy prawnej jest irrelewantny z punktu widzenia niniejszego wniosku.

10. Spółka zamierza nabyć udział Wnioskodawczyni w Nieruchomości wraz z udziałami pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości celem wykorzystania Nieruchomości w swojej działalności gospodarczej, tj. celem realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku usługowego z lokalami krótkotrwałego najmu lub domu studenckiego (akademika) lub hotelu/aparthotelu o projektowanej powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 8.000 m² (osiem tysięcy), przy czym to do Spółki należeć będzie decyzja, o którą z tych inwestycji będzie wnioskować.

11. W dniu 26 kwietnia 2022 roku doszło do zawarcia warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego, na mocy której Wnioskodawczyni (wraz z właścicielami pozostałych udziałów w nieruchomości) oraz Spółka jako strony transakcji zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży pod warunkiem między innymi, że Spółka uzyska dla planowanej inwestycji ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę.

12. Ponadto w treści umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni wraz z właścicielami pozostałych udziałów w nieruchomości będącej przedmiotem umowy udzieliła Spółce zgody - w rozumieniu przepisów prawa budowlanego - na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, która to zgoda obejmuje realizację opisanego w niniejszym wniosku zamierzenia budowlanego. Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości zobowiązali się także do niewnoszenia skarg, odwołań i nadzwyczajnych środków zaskarżenia w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę wszczętego z wniosku Spółki, jak również zobowiązała się wraz z pozostałymi współwłaścicielami do udzielenia wszelkiej pomocy Spółce w uzyskaniu niezbędnych dokumentów dotyczących Nieruchomości.

13. Wnioskodawczyni nie udzieliła ani nie jest zobowiązana do udzielenia Spółce, na podstawie umowy przedwstępnej, żadnych pełnomocnictw do występowania w jej imieniu z zamiarem dokonania jakichkolwiek czynności prawnych lub faktycznych, w szczególności nie udzieliła pełnomocnictwa do wystąpienia o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, ani do podejmowania w jej imieniu jakichkolwiek czynności związanych w szczególności z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosku o wydanie przedmiotowych warunków, ani jakichkolwiek innych pełnomocnictw dla Spółki.

14. Wszelkie zatem czynności zmierzające do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę będą dopełnione przez Spółkę działającą w jej własnym imieniu i wyłącznie na jej rzecz oraz jej rachunek. W postępowaniu o wydanie przedmiotowej decyzji Spółka wystąpi jako strona w charakterze inwestora.

15. Również przed podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do wykonania i nie będzie wykonywała żadnych innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki lub też zmierzające do przystosowania jej do potrzeb Spółki).

W uzupełnieniu wniosku odpowiadając na pytanie Organu wskazali Państwo, że:

Ad. 1)

Podstawą dla Kupującej Spółki do wystąpienia o uzyskanie dla planowanej inwestycji ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę oraz na wykorzystywanie Nieruchomości na cele budowlane, w zakresie działek, w których udziały posiada Wnioskodawczyni, jest opisana we wniosku warunkowa umowa przedwstępna sprzedaży z dnia 26 kwietnia 2022 roku, która zawiera oświadczenie Wnioskodawczyni (jako jednej ze sprzedających) o wyrażeniu zgody na korzystanie przez Kupującą Spółkę z przedmiotowej nieruchomości dla celów budowlanych. Zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. wyrok NSA z 12 czerwca 2017 r., II OSK 2316/16) umowa przedwstępna stanowi jeden z dopuszczalnych tytułów prawnych do korzystania z nieruchomości na cele budowlane, o ile zawiera zgodę właściciela (współwłaściciela) udzieloną stronie zamierzającej występować o pozwolenie na budowę.

Ad. 2)

Interes prawny Kupującej (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania) w uzyskaniu interpretacji indywidualnej prawa podatkowego wynika z faktu, że będzie ona uczestniczyć w tej samej transakcji opisanej we wniosku, co Wnioskodawczyni, a co oznacza, iż w przypadku uznania, iż transakcja, której dotyczy wniosek, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT), Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia od podatku VAT należnego podatku VAT naliczonego na fakturze wystawionej przez Wnioskodawcę. Jeśli jednak transakcja nie podlegałaby opodatkowaniu VAT, to wówczas Kupującej nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Wnioskodawcę (a faktura taka nie powinna być wystawiana w takim wypadku). Stąd też obydwie strony transakcji są zainteresowane w uzyskaniu odpowiedzi na zapytanie, czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, czy też nie. Uzyskanie interpretacji jedynie przez Wnioskodawcę nie będzie chroniło Kupującej (wobec niej organy podatkowe w ewentualnym postępowaniu podatkowym posiadałyby pełną kompetencję do odmiennej oceny prawnopodatkowej niż ta wyrażona przez Dyrektora KIS w stosunku do Wnioskodawcy).

Pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 17 stycznia 2023 r. (data wpływu 17 stycznia 2023 r.)

Czy planowana i opisana we wniosku transakcja sprzedaży udziału Wnioskodawczyni w prawie własności Nieruchomości przez Wnioskodawczynię na rzecz Kupującej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, wskutek czego Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury wystawionej przez Wnioskodawczynię w związku z dokonaniem opisanej transakcji?

Pani stanowisko w sprawie

  1. Zdaniem Wnioskodawczyni planowana transakcja sprzedaży, obejmująca zawarcie umowy przedwstępnej oraz przyrzeczonej umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na kupującą Spółkę, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. 

  2. W rezultacie transakcję sprzedaży udziału w Nieruchomości należy uznać za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

  3. Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

  4. Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

  5. Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie zatem z powołanymi przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

  6. Jak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., I FPS 2/11, na gruncie przepisów ustawy o VAT zbycie udziału w towarze, w tym udziału w prawie własności nieruchomości, stanowi odpłatną dostawę towarów. Ocena taka zgodna jest także z prawem unijnym, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 z późn. zm.), Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy m.in. określone udziały w nieruchomości.

  7. Przyjąć zatem należy, że zbycie udziałów w nieruchomości gruntowej winno być zakwalifikowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

  8. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby taką czynność opodatkować tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza natomiast obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

  9. W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych czynności zbywcy za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

10. Dla oceny, czy w ramach danej transakcji polegającej na zbyciu udziałów w nieruchomości gruntowej zbywca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, istotne jest określenie, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Twierdząca odpowiedź na tak zadane pytanie skutkuje koniecznością uznania zbywcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. W przypadku odpowiedzi przeczącej należy z kolei przyjąć, że sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym i jako taka została dokonana przez podmiot, który nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

11. O działaniu zbywcy gruntu w charakterze podatnika podatku od towarów i usług świadczy okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wszystkie te rodzaje czynności zbywcy mogą wskazywać, że jego działalność w ramach danej transakcji przybiera formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

12. Przesądzone jednocześnie zostało w orzecznictwie, iż sama liczba i zakres transakcji sprzedaży same w sobie nie stanowią kryterium rozróżnienia pomiędzy czynnościami mającymi za przedmiot majątek prywatny, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia 15 września 2011 r., w sprawach połączonych

C-180/10 i C-181/10).

13. Zatem kryterium wyróżniającym transakcje zawierane w zakresie działalności opodatkowanej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

14. W orzecznictwie wskazuje się, że czynnościami wskazującymi na profesjonalny charakter transakcji sprzedaży nieruchomości są takie czynności, jak np. podział budynku na wyodrębnione prawnie lokale przed ich sprzedażą (wyrok NSA z dnia 16.02.2022 r., I FSK 1484/18), dokonanie podziału nieruchomości na działki budowlane oraz uzbrojenie działek w media (wyrok NSA z dnia 12.01.2022 r., I FSK 490/18), ponoszenie znacznych nakładów inwestycyjnych na nieruchomość (wyrok NSA z dnia 10.03.2022 r., I FSK 2164/21), działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia (wyrok NSA z dnia 14.04.2022 r., I FSK 1614/21).

15. Jednocześnie w orzecznictwie słusznie wskazuje się, że nawet podejmowanie pewnych działań, które mają doprowadzić do zwiększenia atrakcyjności przeznaczonego do sprzedaży gruntu i ułatwienia znalezienia nabywcy, nie może przesądzać o tym, że transakcja sprzedaży ma charakter transakcji profesjonalnej, bowiem również w zakresie zarządu majątkiem prywatnym właściciele kierują się rozsądkiem i kalkulacją, zatem podejmowanie racjonalnych działań celem zwiększenia wartości rynkowej gruntu (takich jak np. wystąpienie o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpienie o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, inicjowanie postępowań administracyjnych w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną - zob. wyrok NSA z dnia 11.01.2022 r., I FSK 645/21) nie stanowi samo w sobie cechy wyróżniającej działalność profesjonalną.

16. Odnosząc się do stanu faktycznego opisanego w niniejszym wniosku stwierdzić należy, że, Wnioskodawczyni nie podjęła ani nie będzie podejmowała żadnych działań podobnych do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, ani nawet takich, które w orzecznictwie oceniane są jako czynności podejmowane w ramach racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym.

17. Jak wskazano w niniejszym wniosku, Wnioskodawczyni nie podejmowała ani nie podejmie aż do chwili zbycia udziału w Nieruchomości jakichkolwiek działań, które miałyby na celu zwiększenie wartości gruntu lub jego atrakcyjności. Wnioskodawczyni nie ponosiła ani nie będzie ponosiła jakichkolwiek nakładów na grunty, w których udział planuje sprzedać.

18. Nie sposób jako czynności podobnej do czynności wyróżniających działalność profesjonalną zaliczyć czynności prawnej w postaci zawarcia warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży, która ostateczne przeniesienie własności uzależnia od tego, czy Spółka uzyska prawomocną i ostateczną decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla inwestycji zamierzonej przez Spółkę. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, to Spółka we własnym imieniu i na własny rachunek starać się będzie o uzyskanie dla siebie przedmiotowej decyzji administracyjnej. Wnioskodawczyni nie udzielała i nie jest zobowiązana do udzielenia w tym zakresie Spółce jakichkolwiek pełnomocnictw, które mogłyby prowadzić do powstania - na skutek czynności Spółki - skutków prawnych w sferze prawnej Wnioskodawczyni.

19. Ponadto, Wnioskodawczyni (wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości) w treści umowy przedwstępnej udzieliła na rzecz Spółki zgody na dysponowanie gruntem do celów budowlanych co również świadczy o tym, że to nie Wnioskodawczyni będzie podejmowała czynności regulowane prawem budowlanym w charakterze inwestora, lecz Spółka (w przeciwnym wypadku nie byłoby Spółce potrzebne uzyskanie takiej zgody).

20. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię na rzecz Spółki udziału w przedmiotowej Nieruchomości stanowić będzie czynność nie podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni nie będzie działała - w ramach planowanej transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości - jako podatnik podatku od towarów i usług.

Uzupełnienie stanowiska w piśmie z 17 stycznia 2023 r.

W ocenie Wnioskodawcy po stronie Kupującej (tj. Spółki zainteresowanej nie będącej stroną postępowania) nie powstanie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej przedmiotową transakcję, bowiem transakcja ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Dalsza argumentacja jest tożsama z wyrażoną we Wniosku, a zatem:

Jak wskazano we Wniosku, aby transakcja sprzedaży udziału w gruncie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza natomiast obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych czynności zbywcy za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

Dla oceny, czy w ramach danej transakcji polegającej na zbyciu udziałów w nieruchomości gruntowej zbywca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, istotne jest określenie, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Twierdząca odpowiedź na tak zadane pytanie skutkuje koniecznością uznania zbywcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. W przypadku odpowiedzi przeczącej należy z kolei przyjąć, że sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym i jako taka została dokonana przez podmiot, który nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

O działaniu zbywcy gruntu w charakterze podatnika podatku od towarów i usług świadczy okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wszystkie te rodzaje czynności zbywcy mogą wskazywać, że jego działalność w ramach danej transakcji przybiera formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Przesądzone jednocześnie zostało w orzecznictwie, iż sama liczba i zakres transakcji sprzedaży same w sobie nie stanowią kryterium rozróżnienia pomiędzy czynnościami mającymi za przedmiot majątek prywatny, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia 15 września 2011 r., w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10).

Zatem kryterium wyróżniającym transakcje zawierane w zakresie działalności opodatkowanej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W orzecznictwie wskazuje się, że czynnościami wskazującymi na profesjonalny charakter transakcji sprzedaży nieruchomości są takie czynności, jak np. podział budynku na wyodrębnione prawnie lokale przed ich sprzedażą (wyrok NSA z dnia 16 lutego 2022 r., I FSK 1484/18), dokonanie podziału nieruchomości na działki budowlane oraz uzbrojenie działek w media (wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2022 r., I FSK 490/18), ponoszenie znacznych nakładów inwestycyjnych na nieruchomość (wyrok NSA z dnia 10 marca 2022 r., I FSK 2164/21), działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia (wyrok NSA z dnia 14 kwietnia 2022 r., I FSK 1614/21).

Jednocześnie w orzecznictwie słusznie wskazuje się, że nawet podejmowanie pewnych działań, które mają doprowadzić do zwiększenia atrakcyjności przeznaczonego do sprzedaży gruntu i ułatwienia znalezienia nabywcy, nie może przesądzać o tym, że transakcja sprzedaży ma charakter transakcji profesjonalnej, bowiem również w zakresie zarządu majątkiem prywatnym właściciele kierują się rozsądkiem i kalkulacją, zatem podejmowanie racjonalnych działań celem zwiększenia wartości rynkowej gruntu (takich jak np. wystąpienie o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpienie o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, inicjowanie postępowań administracyjnych w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną – zob. wyrok NSA z dnia 11 stycznia 2022 r., I FSK 645/21) nie stanowi samo w sobie cechy wyróżniającej działalność profesjonalną.

Odnosząc się do stanu faktycznego opisanego we Wniosku stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni nie podjęła ani nie będzie podejmowała żadnych działań podobnych do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, ani nawet takich, które w orzecznictwie oceniane są jako czynności podejmowane w ramach racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wskazano we Wniosku, Wnioskodawczyni nie podejmowała ani nie podejmie aż do chwili zbycia udziału w Nieruchomości jakichkolwiek działań, które miałyby na celu zwiększenie wartości gruntu lub jego atrakcyjności. Wnioskodawczyni nie ponosiła ani nie będzie ponosiła jakichkolwiek nakładów na grunty, w których udział planuje sprzedać.

Nie sposób jako czynności podobnej do czynności wyróżniających działalność profesjonalną zaliczyć czynności prawnej w postaci zawarcia warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży, która ostateczne przeniesienie własności uzależnia od tego, czy Spółka (Kupująca) uzyska prawomocną i ostateczną decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla inwestycji zamierzonej przez Spółkę (Kupującą). Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, to Spółka (Kupująca) we własnym imieniu i na własny rachunek starać się będzie o uzyskanie dla siebie przedmiotowej decyzji administracyjnej. Wnioskodawczyni nie udzielała i nie jest zobowiązana do udzielenia w tym zakresie Spółce jakichkolwiek pełnomocnictw, które mogłyby prowadzić do powstania – na skutek czynności Spółki – skutków prawnych w sferze prawnej Wnioskodawczyni.

Ponadto, Wnioskodawczyni (wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości) w treści umowy przedwstępnej udzieliła na rzecz Spółki zgody na dysponowanie gruntem do celów budowlanych co również świadczy o tym, że to nie Wnioskodawczyni będzie podejmowała czynności regulowane prawem budowlanym w charakterze inwestora, lecz Spółka (w przeciwnym wypadku nie byłoby Spółce potrzebne uzyskanie takiej zgody).

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię na rzecz Spółki udziału w przedmiotowej Nieruchomości stanowić będzie czynność nie podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni nie będzie działała – w ramach planowanej transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości – jako podatnik podatku od towarów i usług.

W rezultacie Kupującej (Spółce) nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z opisaną transakcją, ponieważ transakcja ta nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką udziału w wysokości 1/6 w prawie własności nieruchomości położonej w (…), składającej się z niezabudowanych działek o numerach: (…) oraz działki nr (…). Nabyła Pani udział w wysokości 1/2 prawa własności przedmiotowej Nieruchomości na podstawie umowy zamiany z dnia 22.05.2019 r. zawartej z (…). Podatek od towarów i usług z tytułu transakcji zamiany uiścił (…) jako podatnik, natomiast Pani nie odliczała tego podatku. Następnie na podstawie umowy darowizny z dnia 26.06.2019 r. nabyła Pani od swojego syna dalszy udział w wysokości 1/6 prawa własności Nieruchomości (zatem stała się Pani współwłaścicielką w części 4/6 prawa własności Nieruchomości). Następnie na podstawie umowy darowizny z dnia 19.08.2019 r. darowała Pani swojemu bratu udział w wysokości 3/6 (tj. 1/2) prawa własności Nieruchomości. Pozostaje Pani obecnie współwłaścicielem w części 1/6 udziału w prawie własności Nieruchomości, który planuje Pani sprzedać na rzecz Spółki. Zgodnie z obowiązującym dla Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie działek składających się na Nieruchomość jest następujące: działki nr (…) sklasyfikowane są jako „Tereny zabudowy usługowej”, natomiast działki (…) oraz (…) jako „Tereny dróg wewnętrznych.” Nieruchomość nigdy nie była oddawana do korzystania komukolwiek na podstawie umowy użytkowania, najmu, dzierżawy lub na podstawie innego stosunku prawnego. Nie czerpała Pani z Nieruchomości jakichkolwiek przychodów, również w formie pożytków cywilnych lub naturalnych. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności rolniczej. Nie podejmowała Pani żadnych czynności zmierzających do ulepszenia Nieruchomości, nie zmieniała Pani ani nie usiłowała zmienić jej przeznaczenia (nie wnioskowała o zmianę mpzp, nie wnioskowała o pozwolenie na budowę). Zgłosił się do Pani przedstawiciel poprzednika prawnego Spółki Kupującej, tj. wówczas spółki jawnej, która po przekształceniu obecnie działa w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, będącej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, która w zakresie swojej działalności gospodarczej trudni się między innymi budową budynków o przeznaczeniu usługowo-mieszkaniowym celem sprzedaży lokali. Spółka zamierza nabyć Pani udział w Nieruchomości wraz z udziałami pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości celem wykorzystania Nieruchomości w swojej działalności gospodarczej, tj. celem realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku usługowego z lokalami krótkotrwałego najmu lub domu studenckiego (akademika) lub hotelu/aparthotelu. W dniu 26 kwietnia 2022 roku doszło do zawarcia warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego, na mocy której wraz z właścicielami pozostałych udziałów w nieruchomości zobowiązała się Pani do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży pod warunkiem między innymi, że Spółka uzyska dla planowanej inwestycji ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę. Ponadto w treści umowy przedwstępnej wraz z właścicielami pozostałych udziałów w nieruchomości będącej przedmiotem umowy udzieliła Pani Spółce zgody – w rozumieniu przepisów prawa budowlanego – na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, która to zgoda obejmuje realizację opisanego w niniejszym wniosku zamierzenia budowlanego. Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości zobowiązała się także do niewnoszenia skarg, odwołań i nadzwyczajnych środków zaskarżenia w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę wszczętego z wniosku Spółki, jak również zobowiązała się Pani wraz z pozostałymi współwłaścicielami do udzielenia wszelkiej pomocy Spółce w uzyskaniu niezbędnych dokumentów dotyczących Nieruchomości. Nie udzieliła Pani ani nie jest zobowiązana do udzielenia Spółce, na podstawie umowy przedwstępnej, żadnych pełnomocnictw do występowania w Pani imieniu z zamiarem dokonania jakichkolwiek czynności prawnych lub faktycznych, w szczególności nie udzieliła pełnomocnictwa do wystąpienia o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, ani do podejmowania w jej imieniu jakichkolwiek czynności związanych w szczególności z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosku o wydanie przedmiotowych warunków, ani jakichkolwiek innych pełnomocnictw dla Spółki. Wszelkie czynności zmierzające do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę będą dopełnione przez Spółkę działającą w jej własnym imieniu i wyłącznie na jej rzecz oraz jej rachunek jako inwestora. W postępowaniu o wydanie przedmiotowej decyzji Spółka wystąpi jako strona w charakterze inwestora.

Pani wątpliwości dotyczą tego, czy zamierzona sprzedaż udziału w wysokości 1/6 w prawie własności nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek o numerach: (…) oraz działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do sprzedaży udziału w wysokości 1/6 w prawie własności nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek o numerach: (…) oraz działki nr (…) brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pani aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika bowiem z wniosku, posiadane udziały nabyła Pani podstawie umowy zamiany zawartej z (…) oraz na podstawie umowy darowizny od syna. Ww. działki od dnia nabycia nie były wykorzystywane w żaden sposób. Działki, w których posiada Pani udziały, nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nieruchomość nigdy nie była oddawana do korzystania komukolwiek na podstawie umowy użytkowania, najmu, dzierżawy lub na podstawie innego stosunku prawnego. Nie czerpała Pani nigdy z Nieruchomości jakichkolwiek przychodów. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności rolniczej. Nie podejmowała Pani żadnych czynności zmierzających do ulepszenia Nieruchomości, nie zmieniała Pani ani nie usiłowała zmienić jej przeznaczenia.

Podjęte przez Panią działania, tj. zawarcie umowy przedwstępnej w ramach której udzieliła Pani zgody Kupującej Spółce do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie powoduje, że powyższe działania stanowiły ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu planowanej sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej. 

Powyższe potwierdza, że zamierzona przez Panią sprzedaż udziału w wysokości 1/6 w prawie własności nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek o numerach: (…) oraz działki nr (…) stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności. W opisanej sytuacji, sprzedaż ta będzie stanowiła działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 cyt. ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, sprzedaż przez Panią udziału w wysokości 1/6 w prawie własności nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek o numerach: (…) oraz działki nr (…) nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie tej sprzedaży nie będzie Pani podatnikiem VAT zobowiązanym do opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu m.in. nabycia towarów i usług.

Jak wskazuje przepis art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy,

podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zatem w sytuacji gdy czynność (dostawa towaru lub świadczenie usługi) nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług to nie wystąpi u nabywcy podatek naliczony do odliczenia gdyż sprzedawca nie działa w zakresie tej czynności jako podatnik i nie wystawia faktury dla udokumentowania tej czynności.

W niniejszej sprawie, jak wynika z wcześniejszych rozważań, zamierzona przez Panią sprzedaż udziału w wysokości 1/6 w prawie własności nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek o numerach: (…) oraz działki nr (…) stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności. Sprzedaż ta będzie stanowiła działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Zatem nie wystąpi w tej sytuacji podatek należny. W konsekwencji nie wystąpi też podatek naliczony, który podlegałby odliczeniu przez nabywcę.

W tej sytuacji, w okolicznościach przedstawionych we wniosku, Kupującej Spółce nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Tym samym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Ma Pani (Zainteresowana będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.