Interpretacja indywidualna z dnia 18 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.582.2022.2.AR

Opodatkowane podatkiem VAT transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki wydzielonej z działki nr 1 oraz obowiązek wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 listopada 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 23 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki wydzielonej z działki nr 1 oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 stycznia 2023 r. (wpływ 4 stycznia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem niniejszego zapytania jest dostawa prawa użytkowania wieczystego części niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1, położonej (...), o obszarze ok. (…) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…).

Planowany jest podział działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, w wyniku którego powstanie działka będąca przedmiotem niniejszego zapytania.

Wnioskodawczyni nie posiada wiedzy, kiedy nastąpi podział i jakie oznaczenie otrzyma nowo powstała działka.

Przy nabyciu nieruchomości nie wystawiono faktury VAT.

Nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Działka jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej działki zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym.

W dniu (…) 2020 r. Sprzedający odpłatnie, na okres (…) miesięcy, wydzierżawili przedmiotową nieruchomość Kupującej. Działki, poza umową dzierżawy z Kupującą, nie były wcześniej przedmiotem innej umowy najmu.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.

Wnioskodawczyni nie dokonała w przeszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanej we wniosku) nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych) z majątku prywatnego.

Działka nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Wnioskodawczyni jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, i prowadzi działalność gospodarczą.

Małżonek Wnioskodawczyni jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, i prowadzi działalność gospodarczą.

Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało nabyte na cele prowadzonej przez Wnioskodawczynię – w imieniu własnym – działalności gospodarczej pod firmą: (...), przy czym nieruchomość ta nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.). Działka nie była faktycznie wykorzystywana w tej działalności.

Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało ujęte w ewidencji środków trwałych.

Z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej wystąpi również (...).

Wnioskodawczyni podkreśla, że wykonywane przez Kupującą (jako pełnomocnika Sprzedającego) czynności na przedmiotowej/przedmiotowych działce/działkach, są/będą wykonywane w części na rzecz i w imieniu Sprzedającej.

Wnioskodawczyni przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywała innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp. albowiem po zawarciu przedmiotowej umowy czynności te nie są konieczne dla znalezienia potencjalnego nabywcy.

Przyszły nabywca jest spółką akcyjną będącą czynnym podatnikiem VAT. Spółka zamierza kupić nieruchomość w celu wybudowania na niej obiektu handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy ok. (…) m².

W dniu (…) 2020 r. Wnioskodawczyni podpisała przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

•uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działki o obszarze około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² (…) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…);

·uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działki o obszarze około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym, o powierzchni użytkowej (…) m² (…), w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) m² (…) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…);

•uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na część nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działkę o obszarze około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, lub pozwolenia na budowę zjazdu na tę działkę według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t (dwadzieścia pięć ton), bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych, utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

•uzyskania przez Kupującego pozwolenia na usunięcie z części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działki o obszarze około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;

•uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na usunięcie z części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działki o obszarze około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, drzew, kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, i obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;

·niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działki o obszarze około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, skutkującego koniecznością rekultywacji;

·potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działce o obszarze około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

·wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, w celu wydzielenia działki o obszarze ok. (…) ha, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego;

·uzyskania przez Kupującego dla części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działki o obszarze około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, warunków technicznych przyłączy do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej;

·uzyskania dla części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działki o obszarze około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 – warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;

·złożenia przez Sprzedawców w Sądzie Rejonowym (…) Wydziale Ksiąg Wieczystych wniosku o bezciężarowe odłączenie działki o obszarze około (…) ha, która zostanie wydzielona z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, z księgi wieczystej (...) i o założenie dla niej osobnej księgi wieczystej, w terminie trzech miesięcy od dnia uzyskania prawomocnej ostatecznej decyzji podziałowej;

·przekształcenia przez Sprzedawców prawa użytkowania wieczystego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 w prawo własności albo wykupu prawa użytkowania wieczystego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 własność;

·zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów o masie powyżej 25 t (… ton) do jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego;

·uzyskania w terminie trzydziestu dni od dnia zawarcia niniejszej umowy zaświadczenia wydanego przez Starostę (…), z którego treści wynikać będzie, że nieruchomość, opisana w § 1 ust. 1 pkt 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie wydano dla niej decyzji, o których mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 6 ze zm.).

Ponadto Wnioskodawczyni w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia kupującej nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraziła zgodę na usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem Spółki, na działkach tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Wnioskodawczyni przed sprzedażą nieruchomości nie podejmowała i nie będzie podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działki.

Do momentu transakcji sprzedaży działki Wnioskodawczyni nie podejmie i nie będzie podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działki.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy:

1.W opisie sprawy wskazała Pani, że:

-„Przedmiotem niniejszego zapytania jest dostawa prawa użytkowania wieczystego części niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1 (…)”.

Następnie wskazała Pani, że:

-„W dniu (…) 2020 r. Wnioskodawczyni podpisała przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

(…)

·przekształcenia przez Sprzedawców prawa użytkowania wieczystego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 w prawo własności albo wykupu prawa użytkowania wieczystego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 własność (…)”.

W związku z powyższymi informacjami, poprosiliśmy Panią o jednoznaczne wskazanie co dokładnie będzie przedmiotem dostawy dokonywanej przez Panią na rzecz Spółki akcyjnej?

W odpowiedzi na powyższe wskazała Pani, że przedmiotem dostawy jest prawo użytkowania wieczystego części niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1.

Ponadto wskazała Pani:

·nabywcami prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 – z której zostanie wydzielona działka mająca być przedmiotem sprzedaży – byli małżonkowie, a nabycie prawa użytkowania wieczystego ww. działki nastąpiło do majątku wspólnego;

·w małżeństwie Wnioskodawców na dzień nabycia prawa użytkowania wieczystego dla działki nr 1 panowała ustawowa wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) stosownie do art. 31 § 1 ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359);

·w małżeństwie Wnioskodawców panuje ustawowa wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) stosownie do art. 31 § 1 ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy;

·nabycie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło w roku 2014 na podstawie umowy przeniesienia użytkowania wieczystego;

·prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 zostało ujęte w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią pod nazwą (...) – od roku 2014;

·prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 nadal jest ujęte w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią pod nazwą (...);

·Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, z tytułu prowadzenia której jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od roku 1995;.

·przedmiotowy grunt do momentu sprzedaży wykorzystywany będzie w prowadzonej wyłącznie przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej;

·z wnioskiem o podział działki nr 1 wystąpi Kupujący;

·w momencie nabycia udziałów w prawie wieczystego użytkowania działki niezabudowanej nr 1 Wnioskodawczyni była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT;

·nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana od chwili wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży;

·Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem jest stroną umowy dzierżawy zawartej z Kupującą;

·w przypadku wystąpienia podatku należnego z tytułu dzierżawy, Wnioskodawczyni dokonuje rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy przedmiotowej działki, ponieważ tylko Ona wykorzystuje działkę w działalności gospodarczej;

·czynsz z tytułu dzierżawy opisanej działki będzie dokumentowany fakturami wystawionymi przez Wnioskodawczynię.

2.W opisie sprawy wskazała Pani, że „Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało nabyte na cele prowadzonej przez Wnioskodawczynię – w imieniu własnym – działalności gospodarczej (…). Działka nie była faktycznie wykorzystywana w tej działalności. Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało ujęte w ewidencji środków trwałych”.

Natomiast we własnym stanowisku wskazała Pani, że „(…) przedmiotowa nieruchomość, przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, była wykorzystywana do celów związanych z działalnością gospodarczą przez męża Wnioskodawczyni”.

W związku z powyższym poprosiliśmy Panią o jednoznaczne wskazanie:

a)przez kogo konkretnie, tj. przez Panią, Pani małżonka czy wspólnie była wykorzystywana przedmiotowa działka od momentu gruntu do momentu planowanej sprzedaży?

b)w jaki konkretnie sposób przedmiotowy grunt był przez Panią i Pani małżonka wykorzystywany od chwili wejścia w jego posiadanie do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres Pani i/lub Pani małżonek wykorzystywał nieruchomość?

c)czy przedmiotowy grunt był/jest/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywany w prowadzonej przez Pani małżonka działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), dalej zwanej ustawą,w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

d)czy Pani małżonek jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy?

e)czy Pani małżonek wykorzystywał przedmiotowy grunt do sprzedaży produktów rolnych, stanowiących towary, o których mowa w art. 2 pkt 20 ustawy, pochodzące z własnej działalności rolniczej?

f)czy sprzedaż produktów rolnych, o których mowa lit. e) wezwania, pochodzących z przedmiotowej działki była/jest/będzie zwolnione od podatku VAT, czy opodatkowana podatkiem VAT?

g)w jakim zakresie i od kiedy dokładnie Pani małżonek prowadzi działalność gospodarczą z tytułu prowadzenia której jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

h)w jakim dokładnie okresie przedmiotowy grunt był wykorzystywany do celów związanych z działalnością gospodarczą przez Pani męża?

i)czy Pani małżonek wykorzystywał w swojej działalności wyłącznie swój udział w przedmiotowej działce, czy całą działkę? Jeżeli całą działkę, to na jakiej podstawie Pani małżonek wykorzystywał Pani udział w działce (np. użyczenie, dzierżawa itp.)?

j)czy prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 zostało ujęte w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez Pani męża? Jeśli tak, to w jakim okresie miało to miejsce i czy prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 nadal jest ujęte w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez Pani męża oraz kiedy dokładnie i na jakiej podstawie doszło do wycofania tego środka trwałego z ewidencji środków trwałych oraz czy czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (czy była opodatkowania, czy korzystała ze zwolnienia od podatku)?

W odpowiedz na powyższe wskazała Pani, że sformułowanie: „przedmiotowa nieruchomość, przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, była wykorzystywana do celów związanych z działalnością gospodarczą przez męża Wnioskodawczyni” jest oczywistą omyłką.

Ponadto wskazała Pani:

·przedmiotowy grunt był przez Wnioskodawczynię wykorzystywany od chwili wejścia w jego posiadanie do chwili sprzedaży, do czynności opodatkowanych;

·przedmiotowy grunt nie był/jest/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywany w prowadzonej przez małżonka działalności gospodarczej;

·małżonek nie wykorzystywał przedmiotowego gruntu do sprzedaży produktów rolnych, stanowiących towary, o których mowa w art. 2 pkt 20 ustawy, pochodzące z własnej działalności rolniczej;

·od roku 1989 małżonek prowadzi działalność gospodarczą, z tytułu prowadzenia której jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług;

·przedmiotowy grunt nie był wykorzystywany do celów związanych z działalnością gospodarczą przez męża;

·małżonek nie wykorzystywał w swojej działalności działki w jakiejkolwiek części;

·prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 nie zostało ujęte w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez męża.

Pytanie

1.Czy sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług?

2.Czy (w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1) Wnioskodawczyni winna udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości stanowiący podstawę naliczenia podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, przedmiotem dostawy będzie teren budowlany, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w związku z tym w stosunku do planowanej sprzedaży nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT.

Z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki Wnioskodawczyni będzie podatnikiem, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącym działalność gospodarczą, stosownie do art. 15 ust. 2, w związku z tym będzie zobowiązana opodatkować VAT sprzedaż nieruchomości z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W konsekwencji, przy sprzedaży wystąpi konieczność naliczenia VAT, gdyż sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U.2022.931 t.j. z dnia 2022.04.29.).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów, zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby taką czynność opodatkować tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku towarów i usług.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży Nieruchomości, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż Nieruchomości była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przywołanych przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą opodatkowania VAT sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości oraz zastosowania zwolnienia przedmiotowego dla transakcji.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotne jest również, że Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, spółce do działania w Jej imieniu do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru, podejmowała więc działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział i Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmie pewne działania w sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawczyni, uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawczynię działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, w ocenie Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż ww. nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r w sprawie C-468/93 GemeenteEmmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Wnioskodawczyni, w momencie dostawy niezabudowana przedmiotowa nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, dostawa tej nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

·towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

·w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wnioskodawczyni podkreśla, że przedmiotowa nieruchomość, przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, była wykorzystywana do celów związanych z działalnością gospodarczą przez męża Wnioskodawczyni. Natomiast po dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomość została wydzierżawiona Kupującemu na okres trzech miesięcy.

Zatem z okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano powyżej warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji Wnioskodawczyni jest zobowiązana do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.

Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1)sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2)sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

3)wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4)otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1)czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,

2)sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118 – jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży własności działki, skoro Wnioskodawczyni będzie występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, to przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji Wnioskodawczyni zobowiązana jest udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości stanowiący podstawę naliczenia podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.):

Stosownie zaś do art. 7 ust. 1 ustawy:

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy:

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy :

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na mocy art. art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży jest dostawa prawa użytkowania wieczystego części niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1. Planowany jest podział działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, w wyniku którego powstanie działka będąca przedmiotem niniejszego zapytania. Nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej działki zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym. W dniu (…) 2020 r. Sprzedający odpłatnie, na okres (…) miesięcy, wydzierżawili przedmiotową nieruchomość Kupującej. Działki, poza umową dzierżawy z Kupującą, nie były wcześniej przedmiotem innej umowy najmu. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać. Działka nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT. Wnioskodawczyni jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, i prowadzi działalność gospodarczą. Małżonek Wnioskodawczyni jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, i prowadzi działalność gospodarczą. Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało nabyte na cele prowadzonej przez Wnioskodawczynię – w imieniu własnym – działalności gospodarczej pod firmą: (...). Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało ujęte w ewidencji środków trwałych. Przyszły nabywca jest spółką akcyjną będącą czynnym podatnikiem VAT. Spółka zamierza kupić nieruchomość w celu wybudowania na niej obiektu handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy ok. (…) m². W dniu (…) 2020 r. Wnioskodawczyni podpisała przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie. Ponadto Wnioskodawczyni w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia kupującej nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraziła zgodę na usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem Spółki, na działkach tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Przedmiotem dostawy jest prawo użytkowania wieczystego części niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1. Nabywcami prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 – z której zostanie wydzielona działka mająca być przedmiotem sprzedaży – byli małżonkowie, a nabycie prawa użytkowania wieczystego ww. działki nastąpiło do majątku wspólnego. Prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 zostało ujęte w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią pod nazwą (...) – od roku 2014. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, z tytułu prowadzenia której jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od roku 1995. Przedmiotowy grunt do momentu sprzedaży wykorzystywany będzie w prowadzonej wyłącznie przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej. W momencie nabycia udziałów w prawie wieczystego użytkowania działki niezabudowanej nr 1 Wnioskodawczyni była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem jest stroną umowy dzierżawy zawartej z Kupującą. W przypadku wystąpienia podatku należnego z tytułu dzierżawy, Wnioskodawczyni dokonuje rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy przedmiotowej działki, ponieważ tylko Ona wykorzystuje działkę w działalności gospodarczej. Czynsz z tytułu dzierżawy opisanej działki będzie dokumentowany fakturami wystawionymi przez Wnioskodawczynię. Przedmiotowy grunt był przez Wnioskodawczynię wykorzystywany od chwili wejścia w jego posiadanie do chwili sprzedaży, do czynności opodatkowanych. Przedmiotowy grunt nie był/jest/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywany w prowadzonej przez małżonka działalności gospodarczej. Małżonek nie wykorzystywał przedmiotowego gruntu do sprzedaży produktów rolnych, stanowiących towary, o których mowa w art. 2 pkt 20 ustawy, pochodzące z własnej działalności rolniczej. Przedmiotowy grunt nie był wykorzystywany do celów związanych z działalnością gospodarczą przez męża. Małżonek nie wykorzystywał w swojej działalności działki w jakiejkolwiek części. Prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 nie zostało ujęte w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez męża.

Wątpliwości Pani dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie pomimo, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak od momentu nabycia nieruchomość nr 1 wykorzystywana była wyłącznie przez Panią do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nieruchomość ta nie była przez Pani męża w żaden sposób zagospodarowana. Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało nabyte na cele prowadzonej przez Panią – w imieniu własnym – działalności gospodarczej. Prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 zostało ujęte w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią. Przedmiotowy grunt był przez Panią wykorzystywany od chwili wejścia w jego posiadanie do chwili sprzedaży, do czynności opodatkowanych. Przedmiotowy grunt nie był/jest/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywany w prowadzonej przez małżonka działalności gospodarczej. Przedmiotowy grunt nie był wykorzystywany do celów związanych z działalnością gospodarczą przez męża. Małżonek nie wykorzystywał w swojej działalności działki w jakiejkolwiek części. Prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 nie zostało ujęte w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez męża.

Zatem Pani prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miała nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną. Skoro więc, nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, była wykorzystywana wyłącznie przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to Pani jest w sensie ekonomicznym właścicielem tej nieruchomości i w efekcie to Pani dokona dostawy nieruchomości – przeniesienia prawa do rozporządzania nią jak właściciel.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego części niezabudowanej nieruchomości wydzielonej z działki nr 1, stanowiącej współwłasność małżeńską, za zbywcę (stronę transakcji sprzedaży) należy uznać wyłącznie Panią. Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadana nieruchomość służyła wyłącznie do zaspokojenia Pani potrzeb osobistych przez cały okres jej posiadania. Wykorzystywanie posiadanej nieruchomości w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej oraz zawarcie umowy dzierżawy na okres (…) miesięcy (jak również we wcześniejszym okresie), bezspornie wskazuje, że nieruchomość utraciła walor majątku osobistego.

W przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że w związku ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że wykorzystywała Pani nieruchomość w Swojej działalności gospodarczej oraz to, że czynsz z tytułu dzierżawy opisanej działki będzie dokumentowany przez Panią fakturami. Uznać należy zatem, że nieruchomość ta jest związana tylko i wyłącznie z Pani działalnością gospodarczą. Wobec powyższego, po Pani stronie wystąpi obowiązek opodatkowania dostawy ww. nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że skoro nieruchomość została zadysponowana przez małżonków wyłącznie do Pani działalności gospodarczej, była również wyłącznie przez Panią wykorzystywana do działalności gospodarczej w postaci dzierżawy, ponieważ to Pani dokonywała rozliczeń z tytułu dzierżawy, zaś Pani małżonek w żaden sposób tej działki nie wykorzystywał, to w odniesieniu do całej transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, wystąpi Pani w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, dostawa nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego części niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1) w całości będzie podlegała po stronie Pani opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży jest prawo użytkowania wieczystego części niezabudowanej działki. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej działki zostanie wydana decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym.

Zatem na dzień sprzedaży działka nr 1 będzie stanowiła teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Wyklucza to więc zastosowanie przy dostawie prawa użytkowania wieczystego części działki wydzielonej z działki nr 1 zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na okoliczność, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotową nieruchomość odpłatnie wydzierżawiła Pani Spółce Kupującej na okres (…) miesięcy oraz że działka nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez Panią prawa użytkowania wieczystego działki wydzielonej z działki nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (części działki wydzielonej z niezabudowanej działki nr 1) nastąpi w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą po Pani stronie opodatkowaniu podatkiem VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, tj. wystąpi obowiązek naliczenia należnego podatku VAT.

Zatem stanowisko Pani w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

W świetle art. 106b ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Nabywcą jest spółka akcyjna będąca czynnym podatnikiem VAT, a transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego części działki nr 1 – jak wyżej wskazano – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Skoro jak wyżej wskazano to Pani z tytułu całej transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a więc wyłącznie po stronie Pani będzie występował obowiązek opodatkowania dostawy ww. nieruchomości oraz wystawienia faktury dokumentującej transakcję.

Wobec powyższego, będzie Pani zobowiązana do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości, obejmującej cały obrót uzyskany z tytułu tej sprzedaży.

Podsumowując, powinna Pani udokumentować fakturą cały obrót uzyskany ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego części działki niezabudowanej nr 1, stanowiący podstawę naliczenia podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, stanowisko Pani w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla Pani małżonka.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).