Interpretacja indywidualna z dnia 18 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.581.2022.2.MG

Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki wydzielonej z działki nr 1 oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 23 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki wydzielonej z działki nr 1 oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 stycznia 2023 r. (wpływ 4 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem niniejszego zapytania jest dostawa prawa użytkowania wieczystego części niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1, położonej (...), o obszarze ok. 0,3001 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta (...).

Planowany jest podział działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 w wyniku, którego powstanie działka będąca przedmiotem niniejszego zapytania.

Wnioskodawca nie posiada wiedzy, kiedy nastąpi podział i jakie oznaczenie otrzyma nowo powstała działka.

Przy nabyciu nieruchomości nie wystawiono faktury.

Nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Działka jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej działki zostanie wydana decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym.

W dniu 29 grudnia 2020 r. Sprzedający odpłatnie, na okres 3 miesięcy, wydzierżawili przedmiotową nieruchomość Kupującej. Działki, poza umową dzierżawy z Kupującą, nie były wcześniej przedmiotem innej umowy najmu.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.

Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanej we wniosku) nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych) z majątku prywatnego.

Działka nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, i prowadzi działalność gospodarczą.

Małżonka Wnioskodawcy jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, i prowadzi działalność gospodarczą.

Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało nabyte na cele prowadzonej przez małżonkę Wnioskodawcy – w imieniu własnym – działalności gospodarczej pod firmą: (...), przy czym nieruchomość ta nie stanowi przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.). Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało ujęte w ewidencji środków trwałych.

Z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej wystąpi również (...).

Wnioskodawca podkreśla, że wykonywane przez Kupującą (jako pełnomocnika Sprzedającego) czynności na przedmiotowej/przedmiotowych działce/działkach, są/będą wykonywane w części na rzecz i w imieniu Sprzedającej.

Wnioskodawca przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.), albowiem po zawarciu przedmiotowej umowy czynności te nie są konieczne dla znalezienia potencjalnego nabywcy.

Przyszły nabywca jest spółką akcyjną będącą czynnym podatnikiem VAT. Spółka zamierza kupić nieruchomość w celu wybudowania na niej obiektu handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy ok 535,05 m². W dniu 29 grudnia 2020 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

·uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działki o obszarze około 0,3001 ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² (sześćset pięćdziesiąt metrów kwadratowych) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 (dwadzieścia);

·uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działki o obszarze około 0,3001 ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym, o powierzchni użytkowej 533,95 m² (pięćset trzydzieści trzy całe dziewięćdziesiąt pięć setnych metra kwadratowego), w tym salą sprzedaży o powierzchni 400,00 m² (czterysta metrów kwadratowych) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 (dwadzieścia);

·uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na część nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działkę o obszarze około 0,3001 ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, lub pozwolenia na budowę zjazdu na tę działkę według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t (dwadzieścia pięć ton), bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych, utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

·uzyskania przez Kupującego pozwolenia na usunięcie z części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działki o obszarze około 0,3001 ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;

·uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na usunięcie z części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działki o obszarze około 0,3001 ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, drzew, kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, i obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;

·niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działki o obszarze około 0,3001 ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, skutkującego koniecznością rekultywacji;

·potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działce o obszarze około 0,3001 ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

·wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, w celu wydzielenia działki o obszarze ok. 0,3001 ha, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego;

·uzyskania przez Kupującego dla części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działki o obszarze około 0,3001 ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, warunków technicznych przyłączy do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej;

·uzyskania dla części nieruchomości, opisanej w § 1 ust. 1 pkt 1 – działki o obszarze około 0,3001 ha, która powstanie w wyniku podziału działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 – warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;

·złożenia przez Sprzedawców w Sądzie Rejonowym (...) Wydziale Ksiąg Wieczystych wniosku o bezciężarowe odłączenie działki o obszarze około 0,300 ha, która zostanie wydzielona z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, z księgi wieczystej Kw numer (...) i o założenie dla niej osobnej księgi wieczystej, w terminie trzech miesięcy od dnia uzyskania prawomocnej ostatecznej decyzji podziałowej;

·przekształcenia przez Sprzedawców prawa użytkowania wieczystego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 w prawo własności albo wykupu prawa użytkowania wieczystego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 własność;

·zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy – drogi na przejazd pojazdów o masie powyżej 25 t (dwadzieścia pięć ton) do jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego;

·uzyskania w terminie trzydziestu dni od dnia zawarcia niniejszej umowy zaświadczenia wydanego przez Starostę (...), z którego treści wynikać będzie, że nieruchomość, opisana w § 1 ust. 1 pkt 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie wydano dla niej decyzji, o których mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 6 ze zm.).

Ponadto, Wnioskodawca w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Kupującej pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującą, kosztem i staraniem Spółki, na działkach tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Wnioskodawca przed sprzedażą nieruchomości nie podejmował i nie będzie podejmował aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek.

Do momentu transakcji sprzedaży działek Wnioskodawca nie podejmie i nie będzie podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działki.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Przedmiotem dostawy jest prawo użytkowania wieczystego części niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1.

Nabywcami prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 – z której zostanie wydzielona działka mająca być przedmiotem sprzedaży – byli małżonkowie, a nabycie prawa użytkowania wieczystego ww. działki nastąpiło do majątku wspólnego.

W małżeństwie Wnioskodawców na dzień nabycia prawa użytkowania wieczystego dla działki nr 1 panowała ustawowa wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) stosownie do art. 31 § 1 ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy.

W małżeństwie Wnioskodawców panuje ustawowa wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) stosownie do art. 31 § 1 ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy.

Nabycie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło w roku 2014 na podstawie umowy przeniesienia użytkowania wieczystego.

Prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 zostało ujęte w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez małżonkę Wnioskodawcy pod nazwą (...) – od roku 2014.

Prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 nadal jest ujęte w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez małżonkę Wnioskodawcy pod nazwą (...).

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą z tytułu prowadzenia, której jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od roku 1989.

Przedmiotowy grunt był do momentu sprzedaży wykorzystywany będzie w prowadzonej przez małżonkę Wnioskodawcy działalności gospodarczej.

Z wnioskiem o podział działki nr 1 wystąpi Kupujący.

W momencie nabycia udziałów w prawie wieczystego użytkowania działki niezabudowanej nr 1 małżonka Wnioskodawczyni była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana od chwili wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży.

Wnioskodawca wraz z małżonką jest stroną umowy dzierżawy zawartej z Kupującą.

W przypadku wystąpienia podatku należnego z tytułu dzierżawy, małżonka Wnioskodawcy dokonuje rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy przedmiotowej działki, ponieważ tylko Ona wykorzystuje działkę w działalności gospodarczej.

Czynsz z tytułu dzierżawy opisanej działki będzie dokumentowany fakturami wystawionymi przez małżonkę Wnioskodawcy.

Pytania

1)Czy sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług?

2)Czy (w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1) Wnioskodawca winien udokumentować fakturą obrót uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowiący podstawę naliczenia podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 4 stycznia 2023 r.)

Pomimo, że przedmiotowe działki stanowią majątek wspólny małżonków, to jednak nieruchomość ta była wykorzystywana wyłącznie w działalności gospodarczej prowadzonej przez małżonkę Wnioskodawcy w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z tym, z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki Wnioskodawca nie będzie podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącym działalność gospodarczą, co oznacza, że nie będzie On zobowiązany opodatkować VAT części obrotu ze sprzedaży nieruchomości przypadającego na Niego jako współwłaściciela.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży własności działek Wnioskodawca nie będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa  w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany opodatkować VAT części obrotu ze sprzedaży nieruchomości przypadającego na Niego jako współwłaściciela.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów  i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy do art. 7 ust. 1 ustawy:

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy:

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych  w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Stosownie do treści art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15  ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty  i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Konsekwentnie, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na mocy art. art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu  art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z okoliczności wskazanych we wniosku wynika, że przedmiotem dostawy jest prawo użytkowania wieczystego części niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1. Planowany jest podział działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 w wyniku, którego powstanie działka będąca przedmiotem niniejszego zapytania. Nabywcami prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 – z której zostanie wydzielona działka mająca być przedmiotem sprzedaży – byli małżonkowie, a nabycie prawa użytkowania wieczystego ww. działki nastąpiło do majątku wspólnego. W małżeństwie Wnioskodawców panuje ustawowa wspólność majątkowa (wspólność ustawowa). Nabycie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło w roku 2014 na podstawie umowy przeniesienia użytkowania wieczystego. Nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej działki zostanie wydana decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami, zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać. Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanej we wniosku) nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych) z majątku prywatnego. Działka nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą z tytułu prowadzenia, której jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług od roku 1989. Małżonka Wnioskodawcy jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, i prowadzi działalność gospodarczą. Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało nabyte na cele prowadzonej przez małżonkę Wnioskodawcy – w imieniu własnym – działalności gospodarczej pod firmą: (...), przy czym nieruchomość ta nie stanowi przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i została ujęta w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez (...). Przedmiotowy grunt do momentu sprzedaży wykorzystywany będzie w prowadzonej przez małżonkę Wnioskodawcy działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana od chwili wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży. Wnioskodawca podkreśla, że wykonywane przez Kupującą (jako pełnomocnika Sprzedającego) czynności na przedmiotowej/przedmiotowych działce/działkach, są/będą wykonywane w części na rzecz i w imieniu Sprzedającej. Wnioskodawca przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.) albowiem po zawarciu przedmiotowej umowy czynności te nie są konieczne dla znalezienia potencjalnego nabywcy. Przyszły nabywca jest spółką akcyjną będącą czynnym podatnikiem VAT. Spółka zamierza kupić nieruchomość w celu wybudowania na niej obiektu handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy ok 535,05 m². W dniu 29 grudnia 2020 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie. W dniu 29 grudnia 2020 r. Sprzedający odpłatnie, na okres 3 miesięcy, wydzierżawili przedmiotową nieruchomość Kupującej. Wnioskodawca wraz z małżonką jest stroną umowy dzierżawy zawartej z Kupującą. W przypadku wystąpienia podatku należnego z tytułu dzierżawy, małżonka Wnioskodawcy dokonuje rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy przedmiotowej działki, ponieważ tylko Ona wykorzystuje działkę w działalności gospodarczej. Czynsz z tytułu dzierżawy opisanej działki będzie dokumentowany fakturami wystawionymi przez małżonkę Wnioskodawcy. Ponadto, Wnioskodawca w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Kupującej pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraził zgodę na usytuowanie przez Kupującą, kosztem i staraniem Spółki, na działkach tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Z wnioskiem o podział działki nr 1 wystąpi Kupujący.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług oraz czy powinien Pan udokumentować fakturą obrót uzyskany z transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiący podstawę naliczenia podatku od towarów i usług.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii podlegania opodatkowaniu transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki, która zostanie wydzielona z działki nr 1, należy wskazać, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez Pana statusu podatnika. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować wszystkie okoliczności w wyniku których może Pan zostać uznany za podatnika w odniesieniu do sprzedaży ww. działki i tym samym opodatkować podatkiem VAT jej sprzedaż.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem, nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

W rozpatrywanej sprawie, pomimo że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak od momentu nabycia nieruchomość ta była wykorzystywana wyłącznie przez Pana żonę do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem Pana żona prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miała nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Jak wskazano powyżej, małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Skoro więc prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki, która zostanie wydzielona z działki nr 1 – będące przedmiotem planowanej sprzedaży – Pana żona wykorzystywała do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to Pana żona jest w sensie ekonomicznym właścicielem tej nieruchomości i to Ona dokona w efekcie dostawy nieruchomości – przeniesienia prawa do rozporządzania nią jak właściciel.

Mając na uwadze powyższe w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki, która zostanie wydzielona z działki nr 1 stanowiącej majątek wspólny małżonków, ujętej w ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana żonę pod firmą: (...) i do momentu sprzedaży wykorzystywanej w prowadzonej przez Pana żonę działalności gospodarczej, z tytułu prowadzenia, której Pana żona jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT – zdaniem Organu – czyni w tej sytuacji (w przypadku, gdy drugi małżonek formalnie umożliwia zawarcie umowy) podatnikiem podatku od towarów i usług – w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy – tego małżonka, który dokonuje z tego tytułu czynności podlegających opodatkowaniu, tj. w przedmiotowej sprawie – Pana żonę.

Zatem w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu wydzielonej z działki nr 1, będącej we wspólności majątkowej małżeńskiej, wyłącznie Pana żona będzie stroną dokonującą czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem i będzie występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem w związku z faktem, że prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu jest wykorzystywane wyłącznie przez Pana żonę w ramach prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej – tylko Pana żona będzie zobowiązana do rozliczania VAT należnego z tytułu sprzedaży ww. działki.

W konsekwencji, nie będzie Pan podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z tytułu transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki, która zostanie wydzielona z działki 1. Tym samym, nie będzie Pan zobowiązany do dokonania rozliczenia podatku VAT w związku z jej sprzedażą.

Podsumowując, przy sprzedaży niezabudowanej działki, która zostanie wydzielona z działki nr 1 nie wystąpi Pan jako podatnik podatku VAT, a sprzedaż ta nie będzie stanowiła po Pana stronie odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Pana, zgodnie z którym „Wnioskodawca nie będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji Wnioskodawca nie będzie zobowiązany opodatkować VAT części obrotu ze sprzedaży nieruchomości przypadającego na Niego jako współwłaściciela” należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że rozstrzyganie kwestii dotyczącej wskazania, czy powinien Pan udokumentować fakturą obrót uzyskany z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki, która zostanie wydzielona z działki nr 1, stało się bezzasadne, gdyż jak stwierdzono powyżej nie będzie Pan występować jako podatnik w związku z powyższą dostawą i dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu po Pana stronie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawcy, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Wnioskodawcę, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela nieruchomości – Pana żony, która chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z osobnym wnioskiem o jej wydanie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).