Interpretacja indywidualna z dnia 12 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.791.2022.2.RG

Obowiązek obliczenia i pobrania podatku VAT od sprzedaży w trybie licytacji komorniczej niezabudowanej działki nr 2 i zabudowanej działki nr 1.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 28 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku obliczenia i pobrania podatku VAT od sprzedaży w trybie licytacji komorniczej niezabudowanej działki nr 2 i zabudowanej działki nr 1.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 grudnia 2022 r. (wpływ 22 grudnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W sprawie … jako organ egzekucyjny prowadzi Pan postępowanie przeciwko dłużniczce … sp. z o.o. (NIP …). Zgodnie z danymi ujawnionymi w KRS przedmiotem działalności spółki są m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków. Po sprawdzeniu statusu na stronie https://ppuslugi.mf.gov.pI/_/#4 spółka nie figuruje jako zarejestrowany podatnik VAT. W dniu 14-04-2020 r. wszczął Pan egzekucję z nieruchomości dłużniczki.

… sp. z o.o. jest właścicielką nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą o numerze …. W skład nieruchomości wchodzą 2 działki oznaczone numerami 2 i 1 o łącznej powierzchni … m². Nieruchomość znajduje się w miejscowości … - powiat …, Województwo ….

Działka nr 1 jest zabudowana pozostałościami starego budynku o powierzchni użytkowej 109,8 m². Jest budynkiem w rozumieniu prawa budowlanego - posiada fundamenty i dach. Funkcja budynku przypuszczalnie biurowo-mieszkalna. Budynek parterowy, niepodpiwniczony, wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej przypuszczalnie w latach 60-tych XX wieku. Budynek posadowiony bezpośrednio na gruncie. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne nośne murowane, otynkowane obustronnie. Ściany wewnętrzne działowe murowane z cegły grubości 6 cm i 12 cm, otynkowane obustronnie. Stropodach betonowy jednospadowy, kryty papą na podłożu betonowym. Rynien i rur spustowych brak. Stolarka okienna drewniana skrzynkowa tylko w niektórych pomieszczeniach, w części pomieszczeń okien brak. Stolarki drzwiowej wewnętrznej i zewnętrznej brak. Ściany od wewnątrz malowane, posadzki na gruncie, betonowe. Budynek w złym stanie technicznym - kwalifikuje się do rozbiórki.

Teren działki poza zabudową niezagospodarowany - porośnięty wysokimi trawami, chwastami. Działka nr 1 ma kształt trójkąta zaś działka nr 2 okala działkę nr 1 od strony zachodniej i stanowi rów.

Nabycie nieruchomości przez dłużniczkę nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 14-07-2011 r. Zgodnie z zapisami w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i była udokumentowana fakturą VAT. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży umieścił następujący zapis: „W związku z zapewnieniem stron umowy o opodatkowaniu niniejszej sprzedaży podatkiem VAT oraz wystawieniu z tytułu tej sprzedaży faktury VAT, podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nie pobrałem”.

Zgodnie z zapisami zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi … w Gminie … zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy … nr  … z dnia 27.01.2016 r. (…) - nieruchomość położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (VI.15-MN).

Zgodnie z zapisami w dziale III księgi wieczystej ww. nieruchomość została wydzierżawiona na rzecz … na podstawie umowy zawartej w dniu 02-10-2010 r. na okres od dnia 28-10-2010 r. do września 2040 roku. Czynsz dzierżawy w wysokości 45.000 zł Dzierżawca zapłacił Wydzierżawiającemu za cały okres trwania dzierżawy z góry w dniu podpisania umowy. Umowa dzierżawy zawarta przez poprzedniego właściciela nieruchomości.

Na podstawie oględzin nieruchomości stwierdził Pan, że nieruchomość nie jest wykorzystywana w żaden sposób.

Nie ma Pan wiedzy czy dłużniczce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości. Spółka nie odbiera żadnej korespondencji kierowanej na adres ujawniony w KRS.

Nie ma Pan wiedzy jakoby nieruchomość była wykorzystywana przez dłużniczkę w prowadzonej działalności gospodarczej. Prowadził Pan już egzekucję z ww. nieruchomości w 2011 roku przed przeniesieniem własności na aktualnego właściciela. Stan nieruchomości nie uległ zmianie od czasu przeniesienia własności nieruchomości na rzecz … sp. z o.o. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wykorzystywana i nie są tu prowadzone żadne inwestycje. W sprawie nie stwierdzono również, aby obecny właściciel podejmował jakiekolwiek czynności zmierzające do wyburzenia budynku znajdującego się na działce nr 1.

Aktualny stan nieruchomości wskazuje, że nieruchomość nie służy do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Działka nr 1 stanowi nieruchomość gruntową zabudowaną zdewastowanym budynkiem - pustostanem. Zaś działka nr 2 stanowi nieruchomość gruntową bez możliwości zabudowy - rów okalający działkę nr 1.

Nie wie Pan w jakim celu dłużniczka nabyła przedmiotową nieruchomość. Wszelka korespondencja wysyłana na adres siedziby spółki wraca po dwukrotnej awizacji jako niepodjęta w terminie. Spółka ma siedzibę na terenie … oddaloną o blisko 400 km od siedziby kancelarii Komornika. Firma … sp. z o.o. nigdy nie nawiązała kontaktu z organem egzekucyjnym.

Z ustaleń dokonanych w sprawie wynika, że dłużniczka nie wykonywała żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości po nabyciu.

Dłużniczka nie ponosiła nakładów na ulepszenie lub przebudowę obiektów lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

Nieruchomość jest objęta przedmiotem dzierżawy lecz faktycznie dzierżawca nie wykonuje swojego prawa. Obiekt według ostatnich informacji zajmowany był bezumownie przez osoby bezdomne.

Ze względu na brak kontaktu z władzami spółki nie ma Pan wiedzy jakoby dłużniczka do dnia złożenia wniosku dokonywała już wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

Na moment sprzedaży na nieruchomości będzie posadowiony budynek bez jego wyburzania.

Nie ma Pan wiedzy jakoby miała nastąpić rozbiórka budynku przed planowaną sprzedażą nieruchomości.

Na pytania Organu:

1.:

a)Czy niezabudowana działka nr 2 jest lub na dzień sprzedaży będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to jakie jest przeznaczenie działki nr 2 według tego planu.

b)W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy wskazać czy dla niezabudowanej działki nr 2 na dzień sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy bądź też decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503)?

c)Czy niezabudowana działka nr 2 wykorzystywana była przez dłużna spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była działka, wykonywała dłużna spółka – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

2.Czy budynek położony na działce nr 1 jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 z późn. zm.)?

3.Jaki jest symbol PKOB, nazwa grupowania oraz wyszczególnienie budynku położonego na działce nr 1, wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.)?

4.Czy ww. budynek położony na działce nr 1 jest trwale związany z gruntem?

5.Czy ww. działka nr 1 wraz z położonym na niej budynkiem była wykorzystywana przez dłużną spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT wykonywała dłużna spółka, do której wykorzystywana była działka nr 1 wraz z położonym na niej budynkiem - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

6.Czy przedmiotem umowy dzierżawy były obydwie działki tj. zabudowana działka nr 1 i niezabudowana działka nr 2?

7.Czy umowa dzierżawy zawarta przez poprzedniego właściciela działek, po sprzedaży działek na rzecz dłużnej spółki, została rozwiązana przez dłużną spółkę?

8.Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10, 10a ustawy o podatku od  towarów i usług, to należy wskazać:

-czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako komornika działań?

-czy działania te zostały udokumentowane?

-czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnej spółki?

odpowiedział Pan:

1.Dotyczy działki nr 2 - rów okalający działkę 1, brak możliwości zabudowy.

a)Zgodnie z zapisami ujawnionymi na portalu geportal działka nr 2 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego stanowi teren oznaczony symbolem VI.15-MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

b)Dla niezabudowanej działki nr 2 na dzień sprzedaży nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy bądź decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

c)Niezabudowana działka nr 2 nie była w żaden sposób wykorzystywana przez dłużną spółkę - działka stanowi nieruchomość gruntową - rów.

2.Budynek położony na działce nr 1 jest budynkiem w rozumieniu przepisów prawa budowlanego - posiada dach oraz ściany działowe. Brak okien. Budynek w  znacznym stopniu zdewastowany. Widoczne pęknięcia i uszkodzenia części ścian, dachu/stropu, elewacji.

3.Budynek posadowiony na działce nr 1 nie posiada symbolu PKOB. W rozmowie z pracownikiem Starostwa Powiatowego w ... - ewidencji gruntów uzyskano informację, że budynek nie został zgłoszony do użytkowania i nie określono jego funkcji. Brak zgłoszenia zakończenia budowy i odbioru obiektu. Działka nr 1 pozostaje zgłoszona do użytkowania jako rola.

4.Budynek położony na działce nr 1 jest trwale związany z gruntem.

5.Dłużna spółka w żaden sposób nie wykorzystywała nieruchomości.

6.Zgodnie z treścią umowy dzierżawy zawartej w dniu 28-10-2010 r. przedmiotem umowy były obydwie działki nr 1 i 2 wchodzące w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą ....

7.Umowa dzierżawy zawarta przez poprzedniego właściciela działek, po sprzedaży działek na rzecz dłużnej spółki nie została rozwiązana przez dłużną spółkę.

8.Z dłużną spółką w chwili obecnej nie ma Pan żadnego kontaktu. Korespondencja wysyłana na adres ujawniony w KRS wraca po dwukrotnym awizo. Z uwagi na powyższe nie jest Pan w stanie uzyskać innych informacji odnośnie nieruchomości podlegającej egzekucji.

Pytanie

Czy Komornik będąc płatnikiem podatku VAT przy sprzedaży działek nr 2 i 1 wchodzących w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą KW … w trybie licytacji publicznej będzie obowiązany obliczyć i pobrać podatek od towarów i usług od zapłaconej ceny nabycia?

Pana stanowisko w sprawie

(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku) W Pana ocenie Komornik przy sprzedaży działek nr 2 i 1 w trybie licytacji publicznej nie będzie obowiązany obliczyć i pobrać podatku od towarów i usług od zapłaconej ceny nabycia.

Działka nr 2 nie stanowi działki budowlanej, zaś działka nr 1 jest zabudowana budynkiem, którego sprzedaż nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Jednocześnie należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że jako organ egzekucyjny prowadzi Pan postępowanie przeciwko dłużniczce … sp. z o.o. z nieruchomości dłużniczki. Spółka z o.o. jest właścicielką nieruchomości w skład której wchodzą 2 działki oznaczone numerami 2 i 1 o łącznej powierzchni 4 845,00 m².

Mając na uwadze fakt, że Dłużnikiem jest spółka, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku tej spółki. Ponadto obydwie działki nr 1 i 2 były przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez poprzedniego właściciela działek, a po  sprzedaży działek na rzecz dłużnej spółki umowa ta nie została rozwiązana przez dłużną spółkę.

Zatem przy dostawie działek oznaczonych numerami 2 i 1 spełnione będą przesłanki do uznania dłużniczki … sp. z o.o. za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku stanowiącego własność przedsiębiorstwa dłużnej spółki.

W konsekwencji, dostawa przez Komornika w drodze licytacji komorniczej prawa własności Nieruchomości składającej się z działek nr 2 i nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy:

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503, ze zm.):

W myśl zapisów art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Tym samym, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Jak wynika z opisu sprawy działka nr … w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Tym samym, działka numer … spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy i dostawa tej działki nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy - niezabudowana działka nr … nie była w żaden sposób wykorzystywana przez dłużną spółkę - działka stanowi nieruchomość gruntową - rów.

W konsekwencji, do dostawy w drodze postępowania egzekucyjnego działki nr … nie  znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz  z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem dostawa działki nr … będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT.

Odnośnie zabudowanej działki nr 1, z opisu sprawy wynika, że budynek położony na działce nr 1 jest budynkiem w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Budynek położony na działce nr 1 jest trwale związany z gruntem. Budynek jest  w znacznym stopniu zdewastowany. Brak zgłoszenia zakończenia budowy i odbioru obiektu. Nie ma Pan wiedzy czy dłużniczce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w  związku z  nabyciem nieruchomości oraz czy nieruchomość była wykorzystywana przez dłużniczkę w  prowadzonej działalności gospodarczej. Prowadził Pan już egzekucję z  ww. nieruchomości w 2011 roku przed przeniesieniem własności na aktualnego właściciela. Stan nieruchomości nie uległ zmianie od czasu przeniesienia własności nieruchomości na rzecz … sp. z o.o. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wykorzystywana i nie są tu prowadzone żadne inwestycje. W sprawie nie stwierdzono również, aby obecny właściciel podejmował jakiekolwiek czynności zmierzające do  wyburzenia budynku znajdującego się na działce nr 1. Dłużniczka nie ponosiła nakładów na ulepszenie lub przebudowę obiektów lub  ich  części w rozumieniu przepisów o  podatku dochodowym, które stanowiłyby co  najmniej 30% wartości początkowej. Na  moment sprzedaży na nieruchomości będzie posadowiony budynek bez jego wyburzania.

Tym samym, przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż w  drodze licytacji komorniczej prawa własności budynku położonego  na działce nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub  pkt  10a ustawy.

Jednocześnie, skoro nie można ocenić, czy do dostawy ww. budynku będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, to nie można tym samym ocenić możliwości zastosowania w tej sytuacji zwolnienia na  podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem zwolnienie to ma zastosowanie w  przypadku, gdy dostawa nie korzysta ze zwolnienia m.in. z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

Ponadto, jak wskazał Pan we wniosku, wszelka korespondencja wysyłana na adres siedziby spółki wraca po dwukrotnej awizacji jako niepodjęta w terminie. Firma …sp.  z o.o. nigdy nie nawiązała kontaktu z organem egzekucyjnym. Spółka nie odbiera żadnej korespondencji kierowanej na adres ujawniony w KRS.

W uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu: „Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma  zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10, 10a ustawy o podatku od  towarów i usług, to należy wskazać:

-czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako komornika działań?

-czy działania te zostały udokumentowane?

-czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnej spółki?”

odpowiedział Pan, że: „Z dłużną spółką w chwili obecnej nie ma Pan żadnego kontaktu. Korespondencja wysyłana na adres ujawniony w KRS wraca po dwukrotnym awizo. Z uwagi na powyższe nie jest Pan w stanie uzyskać innych informacji odnośnie nieruchomości podlegającej egzekucji.”

W związku z powyższym, w odniesieniu do dostawy budynku położonego na działce nr 1 znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie będą spełnione, skoro podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do  potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku. Zatem, dostawa budynku położonego na działce nr 1 będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Ponadto, skoro sprzedaż w drodze licytacji komorniczej prawa własności budynku położonego na działce nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, to grunt, tj. działka nr 1 na których znajduje się budynek, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie opodatkowany właściwą stawką podatku VAT.

Reasumując, Pan jako Komornik, będąc płatnikiem podatku VAT, ma obowiązek obliczenia i pobrania podatku VAT od sprzedaży w trybie licytacji komorniczej niezabudowanej działki nr 2 i zabudowanej działki nr 1.

W konsekwencji, Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczyć należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze  zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o  postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz.2651 ze zm.).