Interpretacja indywidualna z dnia 11 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.670.2022.1.EW

Uznanie Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości – działki nr 1/A oraz podlegania tej dostawy opodatkowaniu podatkiem VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 13 grudnia 2022 r., który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości – działki nr 1/A oraz podlegania tej dostawy opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

-Spółka A.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

-Pani A.M.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka A. (dalej: „Kupujący” lub „Spółka”) z siedzibą w (...), zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik VAT, jest zainteresowana nabyciem nieruchomości od Pani A.M. (dalej: „Sprzedająca”).

W dalszej części wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającą są łącznie zwani „Stronami”.

Sprzedająca jest wyłącznym właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (...), stanowiącą działkę ewidencyjną o numerze 1/A o obszarze 2,2943 ha, dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi Księgę wieczystą Kw nr (...).Wchodząca w skład Nieruchomości działka ewidencyjna o numerze 1/A zwana jest dalej: „Nieruchomością”.

Dnia 13 grudnia 2022 r. Strony zawarły Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego (dalej: „Umowa”), która to nieruchomość stanowi działkę ewidencyjną o numerze 1/A.

Data ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”) nie jest jeszcze znana, ale zostanie ona zawarta nie później niż w dniu 30 czerwca 2023 r. (dalej: „Transakcja”). Sprzedająca wyda Nieruchomość Kupującemu w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. W momencie zawarcia ostatecznej Umowy Sprzedaży Kupujący będzie również zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z zobowiązania wynikającego z zapisu. Sprzedająca jest osobą fizyczną prowadzącą działalności gospodarczej, zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, choć działalność sprzedającej nie dotyczy obrotu nieruchomościami.

Nieruchomość wcześniej była oddawana osobom trzecim do korzystania na podstawie umowy dzierżawy. Obecnie nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, Sprzedająca jest jedynym posiadaczem Nieruchomości.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, w skład Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji wchodzi działka ewidencyjna o numerze 1/A o obszarze: 2,2943 ha.

Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i na dzień zawarcia umowy przedwstępnej nie posiada dostępu do drogi publicznej.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) Rady Miejskiej w (...) Zgodnie z MPZP, Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem: 3UP (tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych i magazynów, w strefie stanowiska archeologicznego, w strefie oddziaływania linii elektroenergetycznych 220 kV i 15 kV, w części w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią.

Nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne, a zatem nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 461). Na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne. Sprzedająca 3 lata temu ostatni raz wykorzystywała rzeczoną działkę do celów rolniczych.

Planowana przez Spółkę inwestycja ma na celu budowę centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”). W ramach realizacji Inwestycji celem Spółki jest nabycie nie tylko wspomnianej wyżej Nieruchomości, ale także nabycie prawa własności również sąsiednich działek.

Strony zawarły Umowę przedwstępną na podstawie, której Sprzedająca jest wyłącznym właścicielem Nieruchomości, która zgodnie z §4 Umowy zostanie wydana Kupującemu dopiero w dniu zawarcia ostatecznej Umowy Sprzedaży. Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności tej nie przenosi. Do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Sprzedająca ponosi wszelkie koszty i płatności związane z tą Nieruchomością. Natomiast koszty związane z zakupem Nieruchomości oraz przygotowaniem Inwestycji ponosi Kupujący.

Ponadto, od dnia zawarcia niniejszej Umowy do dnia podpisania ostatecznej Umowy Sprzedaży, Kupujący jest uprawniony do dysponowania Nieruchomością w zakresie i w celu: (i) uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, oraz (ii) przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm ), w tym w szczególnymi do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na spółkę z grupy kapitałowej Kupującego mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń uzgodnień, sprawozdań, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem przygotowania usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na niej Inwestycji. Jednocześnie z zawarciem Umowy Sprzedająca udzieli Kupującemu i osobom przez niego wskazanym prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w oddzielnym dokumencie.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności tej nie przenosi. Kupujący nie otrzymał na mocy tej Umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostanie dopiero po zawarciu ostatecznej Umowy Sprzedaży.

Co więcej, Sprzedająca udzieliła osobie wskazanej przez Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w imieniu Sprzedającej następujących czynności:

a)uzyskiwanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

b)uzyskiwanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej oraz uzyskiwanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

c)uzyskiwanie decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew i krzewów oraz uzyskiwanie decyzji o nasadzeniach zastępczych,

d)zawieranie w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

e)uzyskiwania decyzji - pozwoleń wodnoprawnych, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania, decyzji zezwalających na prowadzenie badań archeologicznych,

f)uzyskania zaświadczeń we właściwych urzędach potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

g)złożenia w imieniu Sprzedającej oświadczeń o wyrażeniu zgody na przeniesienie na Kupującego uzyskanych w imieniu Sprzedającej decyzji dotyczących realizacji planowanej na Nieruchomości Inwestycji.

Dodatkowo, Sprzedająca udzieliła osobie wskazanej przez Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w imieniu Sprzedającej następujących czynności:

a)wglądu w akta, uzyskiwania i wykonywania kserokopii oraz fotokopii z akt księgi wieczystej nr (...),

b)uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Strony postanowiły jednocześnie, iż warunki zawarcia umowy sprzedaży wskazane w Umowie przedwstępnej zastrzeżone zostają na korzyść Kupującego co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków wskazanych w Umowie.

Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i przeniesienie wszelkich obowiązków wynikających z niniejszej Umowy („Cesja”) przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonanusz”).

Pytanie (oznaczone we wniosku jako pytanie nr 1)

Czy w zakresie Transakcji Sprzedająca powinna zostać uznana za podmiot występujący w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.; dalej: „Ustawa o VAT”)?

Stanowisko Zainteresowanych

Zdaniem Stron transakcji, w ramach planowanej Transakcji Sprzedająca występuje jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna podlegać przepisom VAT.

Uzasadnienie stanowiska Stron

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy natomiast art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT,  przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, oraz nie każde świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przepis ten stanowi implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Przy czym, „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

A zatem, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W przypadku, gdy podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki w celu dokonania sprzedaży gruntów i wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, należy uznać, że czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

„Majątek prywatny” to część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania tej nieruchomości w ramach majątku osobistego. Tak wskazuje np. orzeczenie TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Sama Ustawa nie definiuje pojęcia „majątku prywatnego”.

W przypadku Sprzedającej, podejmuje ona dodatkowe czynności i angażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami i wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności Nieruchomości, tj. do momentu podpisania Umowy sprzedaży, Nieruchomość pozostaje własnością Sprzedającej. Z kolei Sprzedająca oraz Kupujący w umowie przedwstępnej zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie Umowy Sprzedaży.

Sprzedająca w taki sposób organizuje sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy (Kupującego) stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Okoliczność, że część z wspomnianych działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającej.

Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o nieco innym charakterze jak w chwili zawarcia Umowy przedwstępnej.

Podsumowując, Sprzedająca podejmując ww. czynności angażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. A zatem, sprzedaż Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu VAT, gdyż Sprzedająca dokonuje czynności związanych z ich uatrakcyjnieniem w zamiarach handlowych.

Należy zatem uznać, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedająca występuje jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna podlegać przepisom Ustawy o VAT.

Podobne stanowisko w zakresie występowania sprzedającej w charakterze podatnika VAT zostało również przyjęte m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 czerwca 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.158.2022.3.IK, Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 kwietnia 2022 r., sygn.0111-KDIB3-2.4012.26.2022.3.ASZ; Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 kwietnia 2021 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.47.2021.2.TK; czy np. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 maja 2021 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.53.2021 4.MWJ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedająca jest wyłącznym właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (...), stanowiącą działkę ewidencyjną o numerze 1/A.

Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z zobowiązania wynikającego z zapisu. Sprzedająca jest osobą fizyczną prowadzącą działalności gospodarczej, zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, choć działalność sprzedającej nie dotyczy obrotu nieruchomościami.

Nieruchomość wcześniej była oddawana osobom trzecim do korzystania na podstawie umowy dzierżawy. Obecnie nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, Sprzedająca jest jedynym posiadaczem Nieruchomości.

Przyszłym nabywcą jest spółką będąca czynnym podatnikiem VAT. Strony zawarły Umowę przedwstępną na podstawie, której Sprzedająca jest wyłącznym właścicielem Nieruchomości, która zgodnie z §4 Umowy zostanie wydana Kupującemu dopiero w dniu zawarcia ostatecznej Umowy Sprzedaży.

Ponadto, od dnia zawarcia niniejszej Umowy do dnia podpisania ostatecznej Umowy Sprzedaży, Kupujący jest uprawniony do dysponowania Nieruchomością w zakresie i w celu: (i) uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, oraz (ii) przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm ), w tym w szczególnymi do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na spółkę z grupy kapitałowej Kupującego mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń uzgodnień, sprawozdań, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem przygotowania usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na niej Inwestycji. Jednocześnie z zawarciem Umowy Sprzedająca udzieli Kupującemu i osobom przez niego wskazanym prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w oddzielnym dokumencie.

Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i przeniesienie wszelkich obowiązków wynikających z niniejszej Umowy przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

Państwa wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1/A oraz zastosowania zwolnienia przedmiotowego dla transakcji.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 535 Kodeku cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Art. 396 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to:

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto po podpisaniu umowy przedwstępnej Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa dla strony Kupującej do działania w szerokim zakresie, tj. działania na cele budowlane, uzyskanie wszelkich pozwoleń, decyzji i zgód.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Zatem, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Kupującemu stosownych zgód i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej. Stroną podejmowanych czynności jest bowiem Sprzedająca, a nie pełnomocnik.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedająca  podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedająca wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W omawianej sprawie istotne jest też, że Sprzedająca oddawała działkę nr 1/A osobom trzecim do korzystania na podstawie umowy dzierżawy, co spowodowało, że działka ta utraciła charakter majątku prywatnego. Ponadto po podpisaniu umowy przedwstępnej Sprzedająca udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa i zgód do działania w jej imieniu i na jej rzecz w szerokim zakresie m.in. na cele budowlane, do uzyskania wszelkich decyzji, pozwoleń związanych z przedmiotem przyszłej sprzedaży.

Całokształt powyższych okoliczności w żaden sposób nie może świadczyć o działaniu Sprzedającej zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności z majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzi, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedająca będzie działała z tytułu tych czynności jako podatnik podatku VAT.

W konsekwencji Sprzedająca z tytułu transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1/A, będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Czynność dostawy niezabudowanej działki nr 1/A będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania nr 1. W zakresie pytań nr 2 i 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi –t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „ PPSA” ).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).