Koszty uzyskania przychodów - zwrot opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 17 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 16 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan rezydentem prowadzącym działalność gospodarczą jako osoba fizyczna, pod nazwą A podatnik podatku od osób fizycznych – podatek liniowy. W 2023 r. prowadził Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów, a koszty w PKPiR ujmował Pan w sposób uproszczony – w dniu ich poniesienia. Natomiast w 2024 r. z uwagi na przekroczenie limitu przychodów ma Pan obowiązek prowadzić księgi handlowe, jest Pan czynnym podatnikiem VAT.

W dniu 27.07.2023 r., na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, sprzedał Pan nieruchomość zabudowaną, położoną (…) wraz ze stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności budynkiem mieszkalnym (…) oraz budynkami usługowymi (…), pozostała część działki to plac utwardzony – dalej zwaną Nieruchomością. Budynki usługowe (za wyjątkiem części mieszkalnej budynku mieszkalnego) stanowiły środek trwały w Pana działalności gospodarczej i służyły osiągnięciu przychodu (najem krótkoterminowy, naprawa pojazdów silnikowych). Roczne opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu w zakresie, w jakim ten grunt był wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej (tj. za wyjątkiem części przypadającej na mieszkalną część domu mieszkalnego), stanowiły koszty uzyskania przychodu.

Sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, co zostało wyartykułowane w umowie sprzedaży – akcie notarialnym, nastąpiła w ramach działalności gospodarczej, na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, na podstawie faktur VAT ze stawką zwolnioną, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Kupujący to (…).

Uzgodnionym przez strony elementem transakcji sprzedaży Nieruchomości było zobowiązanie się przez Pana do zwrotu Kupującym wszystkich kosztów powstałych w związku z wykupem od Gminy prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę (…), w tym cenę nabycia własności tej nieruchomości oraz koszty związane z przygotowaniem dokumentacji i sporządzeniem aktu notarialnego, w terminie do 7 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości na podstawie okazanych faktur i rachunków. Przy podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości złożył Pan Kupującym oświadczenie notarialnie poświadczone, w którym jako sprzedający zobowiązał się Pan zwrócić Kupującym ww. wydatki.

W tym miejscu wyjaśnił Pan, że Kupujący byli zainteresowani nabyciem własności całej nieruchomości za cenę określoną w umowie sprzedaży, stąd też przyjęty model rozliczenia, w ramach którego zobowiązał się Pan pokryć wydatki związane z nabyciem własności działki (…) przez Kupujących od Gminy, tj. wydatki których wysokość na moment sprzedaży Nieruchomości nie była jeszcze sprecyzowana. Następnie we wrześniu 2023 r. Kupujący złożyli wniosek do Gminy o ustalenie wartości wykupu. Z uwagi na fakt, że procedura jest czasochłonna dopiero w dniu 15 kwietnia 2024 r. doszło do podpisania aktu notarialnego na wykup prawa własności nieruchomości gruntowej z użytkowania wieczystego pomiędzy Gminą a Kupującymi. Podpisanie ww. aktu zostało poprzedzone dokonaną w dniu 12 kwietnia 2024 r. wpłatą z konta firmy A umówionej kwoty, tj. (…) zł (w tym netto (…) zł, VAT 23% (…) zł), którą wpłacił Pan bezpośrednio na rachunek Gminy. Wysokość tej kwoty oraz rachunek bankowy właściwy do jej zapłaty zostały wskazane w korespondencji skierowanej przez Gminę do Kupujących, potwierdzającej cenę nabycia własności nieruchomości, stanowiącej działkę (…) oraz wskazującej termin podpisania aktu notarialnego. W akcie notarialnym – umowie sprzedaży nieruchomości zawartej pomiędzy Kupującymi a Gminą, w § 3 zawarto oświadczenie stron o zapłacie kwoty (…) zł „(…)”.

Zgodnie z tym, że jak wspomniał Pan wcześniej, Nieruchomość z wyłączeniem części budynku mieszkalnego była wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, wydatek związany z wykonaniem przez Pana zobowiązania podjętego w ramach sprzedaży Nieruchomości, a dotyczący zwrotu Kupującym wydatku na wykup własności gruntu, wykonane poprzez zapłatę kwoty wykupu bezpośrednio na rachunek bankowy Gminy, przedmiotowa płatność powinna stanowić koszt uzyskania przychodu z działalności gospodarczej związany z przychodem uzyskanym ze sprzedaży Nieruchomości. Do potrącenia przypadałaby kwota zapłacona po odliczeniu 2,22% dotyczących gruntu wydzielonego pod budynek mieszkalny, powiększonej o 27% tej części dotyczącej biura zlokalizowanego w domu mieszkalnym. Zgodnie z ww. wyliczeniami kwota stanowiąca koszt uzyskania przychodu stanowi (…) zł.

W odniesieniu do powyższego jest Pan zainteresowany uzyskaniem potwierdzenia, czy prawidłowym będzie ujęcie przedmiotowego wydatku jako kosztu uzyskania przychodu w okresie, w którym został poniesiony.

Pytanie

Czy w zaistniałym stanie faktycznym poniesiony przez Pana wydatek dotyczący wykonania zobowiązania zwrotu Kupującym wydatku na nabycie własności gruntu wchodzącego w skład sprzedanej im Nieruchomości – zrealizowany poprzez zapłatę opłaty za wykup bezpośrednio na rachunek Gminy, z tytułu sprzedaży której to Nieruchomości uzyskał Pan przychód z działalności gospodarczej w roku 2023 r., w zakresie, w jakim dotyczy gruntu wykorzystywanego przez Pana w działalności gospodarczej, stanowi koszt uzyskania przychodów z działalności gospodarczej w okresie, w którym poniósł Pan ten wydatek, tj. w kwietniu 2024 r.?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie – w zaistniałym stanie faktycznym poniesiony przez Pana wydatek dotyczący wykonania zobowiązania zwrotu Kupującym wydatku na nabycie własności gruntu wchodzącego w skład sprzedanej im Nieruchomości – zrealizowany poprzez zapłatę opłaty za wykup bezpośrednio na rachunek Gminy, z tytułu sprzedaży której to Nieruchomości uzyskał Pan przychód z działalności gospodarczej w roku 2023 r. prowadząc PKPiR, w zakresie, w jakim dotyczy gruntu wykorzystywanego przez Pana w działalności gospodarczej, stanowi koszt uzyskania przychodów z działalności gospodarczej w okresie, w którym poniósł Pan ten wydatek, tj. w kwietniu 2024 r., zgodnie z art. 22 ust. 6b ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.; dalej: ustawa o PIT) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Z kolei, w myśl ust. 6b powołanego wyżej artykułu, z zastrzeżeniem wyjątków niemających zastosowania w sprawie, za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w przypadku podatników, o których mowa w ust. 6, tj. m.in. podatników prowadzących PKPiR, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu.

W oparciu o kryterium stopnia powiązania kosztów z przychodami oraz celu wydatku, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów, poniesienie przez Pana wydatku na opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu, posiada cechy wydatku poniesionego w celu uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości (art. 22 ust. 1 ustawy o PIT). Równocześnie, jako poniesiony po sprzedaży Nieruchomości, nie był to wydatek na nabycie gruntu, a gdyby nawet uznać go za taki, to mógłby stanowić koszt podatkowy w związku ze sprzedażą Nieruchomości (art. 23 ust. 1 ustawy o PIT).

W tym miejscu należy zaznaczyć, że w analizowanym przypadku warunkiem sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupujących było zobowiązanie się sprzedającego do pokrycia kosztu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, zatem zasadność zaliczenia wydatku na opłatę za wykup własności gruntu, w myśl art. 22 ust. 1 oraz art. 23 ustawy o PIT, nie powinno budzić wątpliwości. W sprawie zachodzi bowiem bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży Nieruchomości a wydatkiem poniesionym na wykup gruntu z użytkowania wieczystego, przy jednoczesnym braku wyłączenia tego wydatku z kategorii kosztów podatkowych .

Wątpliwości dotyczą ustalenia okresu, w którym wydatek ten może zostać potrącony. W świetle przepisów ustawy o PIT obowiązujących Pana w roku 2023 r., przy PKPiR mógł on zostać ujęty w okresie, w którym został poniesiony (art. 22 ust. 6b ustawy o PIT).

Z kolei w roku 2024 r. przy księgach rachunkowych przedmiotowy wydatek, jako bezpośrednio związany z przychodem, z zasady powinien zostać odniesiony do roku, w którym osiągnięto przychód. Okoliczność zmiany formy prowadzonej ewidencji z PKPiR na księgi rachunkowe oraz idąca za tym zmiana zasad ustalania okresu patronalności kosztów uzyskania przychodów nie może prowadzić do sytuacji, w której zostałby Pan pozbawiony prawa do ujęcia zasadnego i celowego wydatku w podatkowym rachunku kosztów. Z uwagi na fakt, że poniesienie kosztu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego miało miejsce w kwietniu 2024 r., wydatek ten nie może stanowić kosztu podatkowego w roku 2023, zaś zaprowadzenie w 2024 r. ksiąg rachunkowych wymusza stosowanie zasady współmierności z uwzględnieniem przepisów szczególnych ustawy o podatku PIT. Niemniej jednak w odniesieniu do przedmiotowego wydatku, jako związanego z przychodem uzyskanym w roku 2023 – poniesionego w celu uzyskania przychodu, właściwe pozostaje zastosowanie art. 22 ust. 6b ustawy o PIT obowiązującego Pana w roku 2023, tj. wydatek powinien zostać uwzględniony w okresie, w którym został poniesiony. Opisany wydatek ujęty jest na koncie firmowym, natomiast w akcie notarialnym potwierdzającym nabycie własności gruntu przez Kupujących od Gminy, w paragrafie nr 3 ujęta jest informacja, że kwota (…) zł na poczet ceny brutto sprzedaży została zapłacona przez (…), co wraz z oświadczeniem złożonym przy sprzedaży Nieruchomości oraz dowodem zapłaty jest dostatecznym dowodem na poniesienie kosztu.

Zgodnie z uregulowaniami art. 22 ustawy o PIT zamierza Pan kwotę (…) zł (tj. kwotę opłaty w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości wygenerowała przychód z działalności gospodarczej) odnieść w ciężar kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży Nieruchomości, poprzez ujęcie jej jako wydatek w księgach rachunkowych w roku 2024 r., w którym koszt został poniesiony.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ta definicja kosztów uzyskania przychodów ma charakter ogólny. Z tej przyczyny przy kwalifikacji danego wydatku do kosztów uzyskania przychodów konieczne jest każdorazowe zbadanie, czy koszt ten pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami (lub możliwością ich osiągania) albo służy zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

W świetle tej regulacji, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodów, muszą być spełnione następujące warunki:

·został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika,

·jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

·pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

·poniesiony został w celu uzyskania przychodów, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów,

·został właściwie udokumentowany,

·nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Koszty ponoszone przez podatnika należy ocenić pod kątem ich celowości, a więc dążenia do uzyskania przychodów. Aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodów, między tym wydatkiem, a osiągnięciem przychodów musi zachodzić związek przyczynowy tego typu, że poniesienie wydatku ma wpływ na powstanie lub zwiększenie tych przychodów.

W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że 27 lipca 2023 r., na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, sprzedał Pan nieruchomość zabudowaną, obejmującą prawo użytkowania wieczystego działki wraz ze stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności budynkiem mieszkalnym oraz budynkami usługowymi. Roczne opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu w zakresie, w jakim ten grunt był wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej (tj. za wyjątkiem części przypadającej na mieszkalną część domu mieszkalnego), stanowiły koszty uzyskania przychodów. Sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła w ramach działalności gospodarczej, na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Uzgodnionym przez strony elementem transakcji sprzedaży było zobowiązanie się przez Pana do zwrotu kupującym wszystkich kosztów powstałych w związku z wykupem od gminy prawa własności nieruchomości gruntowej, w tym cenę nabycia własności tej nieruchomości oraz koszty związane z przygotowaniem dokumentacji i sporządzeniem aktu notarialnego, w terminie do 7 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości na podstawie okazanych faktur i rachunków. W dniu 15 kwietnia 2024 r. doszło do podpisania aktu notarialnego na wykup prawa własności nieruchomości gruntowej z użytkowania wieczystego między gminą a kupującymi. Podpisanie tego aktu zostało poprzedzone dokonaną przez Pana 12 kwietnia 2024 r. wpłatą umówionej kwoty, której wysokość oraz rachunek bankowy właściwy do jej zapłaty zostały wskazane w korespondencji skierowanej przez gminę do kupujących.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 900) jest szczególnym rodzajem nabycia prawa własności nieruchomości gruntowej. Wiąże się z obowiązkiem uiszczenia opłaty za przekształcenie.

Stosownie do art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości:

Opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest wynagrodzeniem za szczególne przeniesienie własności nieruchomości gruntowej i służy zrekompensowaniu dotychczasowemu właścicielowi (Skarbowi Państwa lub gminie) utraty przysługującego mu do nieruchomości gruntowej prawa własności.

W przypadku zatem, gdy podatnik wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej wartość niematerialną i prawną w postaci prawa wieczystego użytkowania gruntu, a następnie nabędzie prawo własności tego gruntu, to powstanie w jego majątku nowy składnik – środek trwały. W konsekwencji wydatki poniesione w związku z przekształceniem prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo jego własności, jako wydatki poniesione w związku z nabyciem środka trwałego, będą mogły stanowić koszty uzyskania przychodów w momencie jego zbycia.

W przypadku środków trwałych będących gruntami (a więc zgodnie z przepisem art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niepodlegających amortyzacji) kosztami uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego ich zbycia, ze względu na brak pomniejszających odpisów amortyzacyjnych, będą wydatki na ich nabycie.

Jednak w sytuacji opisanej przez Pana opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności została poniesiona przez kupujących sprzedanego przez Pana prawa użytkowania wieczystego gruntu. To kupujący nabyli prawo własności tego gruntu, a nie Pan. To że zwrócił Pan kupującym poniesione wydatki, nie zmienia faktu, że wydatki te nie były związane z nabyciem przez Pana prawa własności gruntu, ponieważ w momencie ich poniesienia Pan już tego gruntu nie posiadał. Nie można więc powiedzieć, że w Pana przypadku wydatki poniesione zostały w celu nabycia przez Pana własności gruntu. Jak wskazał Pan w opisie, uzgodnionym przez strony elementem transakcji sprzedaży było zobowiązanie się przez Pana do zwrotu kupującym wszystkich kosztów powstałych w związku z wykupem od gminy prawa własności nieruchomości gruntowej. Dlatego nie mogą one stanowić kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Podsumowanie: poniesiony przez Pana wydatek dotyczący wykonania zobowiązania zwrotu kupującym wydatku na nabycie własności gruntu wchodzącego w skład sprzedanej im nieruchomości – zrealizowany przez zapłatę za wykup bezpośrednio na rachunek gminy – nie stanowi kosztu uzyskania przychodów w Pana działalności gospodarczej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).