Zbycie nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych.Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami złożonymi: 11 czerwca 2024 r. i 24 czerwca 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia …2007 r. aktem notarialnym …. kupił Pan na własność mieszkanie przy …. wraz z prawem użytkowania wieczystego działek … w przynależnej części udziału wynoszącym…., od….. Dnia … 2008 r. dostał Pan potwierdzenie z sądu - wpis w Pana księdze wieczystej …. własności mieszkania …wraz z udziałem w gruncie związanym z własnością mieszkania (udziały gruntu z księgi wieczystej…).

Na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. prawo wieczystego użytkowania z mocy ustawy przekształciło się we własność na ww. działkach. Opłaty przekształcenie wpłacił Pan jednorazowo co również było ujawnione w Pana księdze wieczystej.

Dnia … 2024 r. aktem notarialnym … sprzedał Pan mieszkanie przy … wraz z przynależnym udziałem w gruncie. Środki ze sprzedaży w całości przekazał Pan w formie darowizny dla syna ….w dniu ….2024 r., przelewem przez …. na zakup domu.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W piśmie przesłanym 11 czerwca 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazał Pan, że dnia ….2007 r. aktem notarialnym …. kupił Pan mieszkanie spółdzielcze własnościowe w …..wraz z przeniesieniem prawa użytkowanie wieczystego gruntu działek…., w przynależnej do mieszkania części udziału gruntu wynoszącym…... Jest to zapisane w księdze wieczystej…..

Od dnia …2007 r. opłacał Pan corocznie wieczystą dzierżawę gruntu do…. Ponadto, wskazał Pan, że od …1983 r. do ….2007 r. był Pan właścicielem spółdzielczego własnościowego mieszkania w bloku zawierającym….. Blok stoi na działkach …. dla których prawo wieczystego użytkowania od … .posiadała…... Od dnia ….2007 r. stał się Pan pełnym właścicielem wydzielonego odrębnego lokalu mieszkalnego …. wraz z przynależną częścią udziału w gruncie…..

Na podstawie art. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. (Dz. U. 2018 poz. 1716) „z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów”. Wskazał Pan, że w Pana przypadku …. stracił na mocy ustawy prawo wieczystego użytkowania na koniec 2018 r. Opłatę przekształceniową spłacił Pan jednorazowo oraz dostał od …. zaświadczenie „że z dniem ….2019 r. prawo użytkowania wieczystego poniższej nieruchomości gruntowej przekształciło się w prawo własności”.

Dnia …2024 r. aktem notarialnym …sprzedał Pan jako osoba fizyczna mieszkanie …. wraz z przynależnym udziale w gruncie.

Ponadto wskazał Pan, że jest emerytem i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Środki ze sprzedaży przekazał Pan w całości …. w formie darowizny dla syna ….w dniu ….2024 r., na zakup domu dla …rodziny zamieszkałej w….. Potwierdzenie powyższego zostało zgłoszone na druku SD-Z2 w dniu ….2024 r. w…..

W piśmie przesłanym 21 czerwca 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku wyjaśnił Pan, że sposób nabycia lokalu mieszkalnego …. przedstawia się następująco:

a)….1983 r. dostał Pan przydział …. własnościowego mieszkania w….,

b)Spłacał Pan co miesiąc kredyt zaciągnięty…... W 2000 r. wykupił Pan mieszkanie w całości (bez aktu notarialnego). …. potwierdziła ten fakt wydając ….2000 r. zaświadczenie. Na tej podstawie została założona księga wieczysta ….w dniu ….2001 r. (w dziale …zapisano….; w dziale …zapisano „własnościowe prawo do lokalu….”; w dziale…),

c)…2007 r. złożył Pan …wniosek (razem z żoną…) o przekształcenie prawa własności do …w prawo odrębnej własności. Na tej podstawie aktem notarialnym z …2007 r. …„…ustanawia odrębną własność lokalu…, z własnością którego jest związany udział współwłasności części wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego działek…, przenosi własność tego lokalu na rzecz…”.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 11 czerwca 2024 r.)

1)Z jaka datą nabył Pan grunt przynależny do mieszkania …czy nabywając …2007 r. wieczystą dzierżawę gruntu wraz z wyodrębnionym lokalem mieszkalnym …nabył Pan również grunt?

2)Czy składając w 2025 r. PIT-37 za 2024 r. powinien Pan wykazać przychód od sprzedaży gruntu?

W uzupełnieniu wniosku z 26 czerwca 2026 r. wskazał Pan, że Pana zapytanie z ww. wniosku dotyczy Pana. Mieszkanie …posiadał Pan jako wspólnotę małżeńską oraz zostało sprzedane również wspólnie.

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Jest Pan osoba fizyczną, nie jest Pan prawnikiem. Według Pana wiedzy stał się Pan właścicielem gruntu w dniu ….2007 r. w przynależnym udziale …do odrębnego lokalu mieszkalnego…, który to grunt był wtedy w wieczystym użytkowaniu. Poparte to jest też stanowiskiem notariuszy, że nie da się nabyć - sprzedać odrębnego samodzielnego lokalu mieszkalnego, domu itp. bez gruntu, działki na której stoi. W Pana przypadku na dzień 31 grudnia 2018 r. pozbył się Pan opłat wieczystego użytkowania, które spłacił Pan jednorazowo, a z dniem ….2019 r. posiadał Pan grunt bez obciążeń hipoteki.

Mając powyższe na uwadze, w Pana ocenie nie musi Pan zgłaszać przychodu uzyskanego w 2024 r. ze sprzedaży gruntu do opodatkowania w Urzędzie Skarbowym. Prosi Pan o interpretację Pana stanowiska kiedy kończy się karencja 5 lat od sprzedaży gruntu bez obciążenia podatkiem dochodowym 19%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r., poz. 226, ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalna zasadę, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, miało miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1610, ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, zatem w tym zakresie należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Stosownie do 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast w myśl art. 48 Kodeksu:

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania.

Zgodnie z art. 232 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z kolei jak stanowi art. 235 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Natomiast z art. 235 § 2 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Z zacytowanych przepisów wynika, że co do zasady budynki posadowione na nieruchomościach stanowią ich część składową, przez co dzielą los prawny nieruchomości. Odmiennie należy natomiast traktować budynki wzniesione na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Traktowane one być bowiem powinny jako odrębne nieruchomości i chociaż ściśle związane z gruntem stanowiące oddzielny przedmiot władania. Akcesoryjność prawa wieczystego użytkowania oznacza, że żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

W przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności, za datę nabycia nieruchomości, od której upływa pięcioletni termin określony w przywołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Natomiast nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania. Wobec powyższego, ww. przekształcenie nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, na zasadach zbliżonych do prawa własności.

W myśl art. 17¹⁴ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 558 ze zm.), na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1)spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;

2)spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Zgodnie z art. 17¹⁷ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli spółdzielnia na mocy jednostronnej czynności prawnej, ustanowiła dla siebie odrębną własność lokalu, przeniesienie własności lokalu może nastąpić wyłącznie na rzecz członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu, albo osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego powoduje, że osoba, której przysługuje to prawo, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu mieszkalnego oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości gruntowej i części wspólnych budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny. Ustanowienie odrębnejwłasności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Tym samym, przekształcenie spółdzielczegowłasnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność jest jedynie zmianą formy prawnej dysponowania lokalem mieszkalnym.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, sposób nabycia lokalu mieszkalnego …. przedstawia się następująco:

a)…1983 r. dostał Pan przydział …własnościowego mieszkania….,

b)Spłacał Pan co miesiąc kredyt zaciągnięty przez….. W 2000 r. wykupił Pan mieszkanie w całości (bez aktu notarialnego). …potwierdziła ten fakt wydając …2000 r. zaświadczenie. Na tej podstawie została założona księga wieczysta …w dniu ….2001 r. (w dziale …. zapisano….; w dziale …. zapisano „własnościowe prawo do lokalu….”; w dziale …zapisano „własność…”),

c)…2007 r. złożył Pan …wniosek (razem z żoną…) o przekształcenie prawa własności do …w prawo odrębnej własności. Na tej podstawie aktem notarialnym z …2007 r. …„… ustanawia odrębną własność lokalu …. z własnością którego jest związany udział współwłasności części wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego działek…, przenosi własność tego lokalu na….”,

d)Na podstawie art. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. (Dz. U. 2018 poz. 1716) „z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów”.

W świetle powyższego, za datę nabycia przez Pana przedmiotowej nieruchomości, należy przyjąć datę nabycia przez Pana spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i dzień nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, tj. odpowiednio 1983 r. i 2007 r.

Wobec powyższego uznać należy, że 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Pana przypadku niewątpliwie minął, bowiem od końca roku, w którym nabył Pan spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego  i prawo użytkowania wieczystego gruntu, upłynęło ponad 5 lat, tj. odpowiednio 1988 r. i 2012 r. Natomiast czynności przekształceniowe mają charakter administracyjny i nie stanowią nowej daty nabycia.

Dodatkowo wskazać należy, że dochody podlegające opodatkowaniu ze zbycia nieruchomości są wykazywane w zeznaniu PIT-39, a nie jak Pan wskazał w zadanym pytaniu w PIT-37.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana w 2024 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości nie składa Pan żadnego zeznania rocznego i nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku.

Tak więc prawidłowo uważa Pan, że opisana czynność nie wywoła dla Pana żadnych zobowiązań w podatku dochodowym od osób fizycznych, jednakże fakt ten wynika z innych przyczyn niż wskazał Pan we wniosku. Zatem – w myśl zasady, że wadliwa argumentacja prawna, przy prawidłowo wywiedzionym skutku prawnym, winna skutkować uznaniem stanowiska podatnika za nieprawidłowe – Pana stanowisko uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla współwłaściciela nieruchomości (Pana małżonki).

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).