Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 2 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 czerwca 2024 r. (wpływ 11 czerwca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od 1994 r. z okresami zawieszeń / okresami zatrudnienia na umowę o pracę. Jest Pan vatowcem. Pana działalność gospodarcza jest w zakresie j/n:

Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD):

71.11.Z Działalność w zakresie architektury.

Wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD):

71.11.Z Działalność w zakresie architektury,

41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,

42.11.Z Roboty związane z budową dróg i autostrad,

43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych,

43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę,

43.13.Z Wykonywanie wykopów i wierceń geologiczno-inżynierskich,

43.21.Z Wykonywanie instalacji elektrycznych,

43.22.Z Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych,

43.29.Z Wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych,

43.31.Z Tynkowanie,

43.32.Z Zakładanie stolarki budowlanej,

43.91.Z Wykonywanie konstrukcji i pokryć dachowych,

43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane,

71.12.Z Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne,

71.20.B Pozostałe badania i analizy techniczne,

73.11.Z Działalność agencji reklamowych,

81.30.Z Działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni.

W 2014 r. wraz z żoną – jesteście Państwo we wspólnocie małżeńskiej majątkowej – nabyliście Państwo działkę (prawo użytkowania wieczystego). Nabycie nastąpiło w ramach Pana jednoosobowej działalności gospodarczej. W 2015 r. prawo użytkowania wieczystego działki przekształcili Państwo na własność (działka jest własnościowa) i również w 2015 r. zorganizował Pan dokumentację projektową i otrzymał Pan pozwolenie na budowę (na działalność gospodarczą) - dwóch domów mieszkalnych jednorodzinnych na tej działce. W 2018 r. rozpoczął Pan budowę jednego domu, która trwa do dzisiaj. Wydatki na zakup działki, materiałów budowlanych, wykonawców robót – związane z budową są księgowane jako budowa środka trwałego / inwestycja, a nie jako towary handlowe (nie były księgowane jako koszty w bieżącej działalności gospodarczej). Deklaracje VAT składane co miesiąc (VAT ma Pan nadpłacony ). Działka nie została wciągnięta jako środek trwały. W 2023 r. dokonali Państwo podziału ww. działki na dwie mniejsze. Na jednej działce kontynuują Państwo budowę domu, zaś drugą działkę – niezabudowaną drugim domem – sprzedali Państwo w 2023 r. w ramach Pana działalności gospodarczej (rozliczyli Państwo podatek dochodowy za 2023 r. na zasadach ogólnych wg skali podatkowej / rozliczenie wspólnie w małżonką). W tym roku, tj. 2024 chcą Państwo w ramach działalności gospodarczej - sprzedać tę nieruchomość zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym zaraz po skutecznym złożeniu Zawiadomienia o zakończeniu budowy tego domu zgodnie z przepisami prawa budowlanego. W związku z powyższym, chciałby Pan zgodnie z prawem rozliczyć podatek dochodowy od tego przyszłego przychodu ze sprzedaży. W 2024 r. nie wystawiał Pan jeszcze faktur oraz nie zadeklarował wyboru sposobu opodatkowania i chciałby płacić podatek ryczałtowy.

W piśmie z 11 czerwca 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazał Pan, że złoży właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w terminie o którym mowa w art. 9 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – po dokonaniu sprzedaży tej nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym, której to sprzedaży zamierza Pan dokonać w drugim półroczu 2024 r.

Pytanie

Czy sprzedaż w ramach działalności gospodarczej w 2024 r. - tej nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym zaraz po skutecznym złożeniu Zawiadomienia o zakończeniu budowy tego domu zgodnie z przepisami prawa budowlanego - jako „przychody z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub…”- wg art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku - może być opodatkowana ryczałtem na poziomie 5,5%?

Pana stanowisko w sprawie

Według Pana sprzedaż w ramach działalności gospodarczej w 2024 r. - tej nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym zaraz po skutecznym złożeniu Zawiadomienia o zakończeniu budowy tego domu zgodnie z przepisami prawa budowlanego - jako „przychody z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub…”- wg art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku - może być opodatkowana ryczałtem na poziomie 5,5%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒ nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

W myśl art. 14 ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził tych składników do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych bądź budynków mieszkalnych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą oraz że w roku 2024 zamierza Pan opodatkować swoją działalność gospodarczą w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - złoży Pan właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w terminie o którym mowa w art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, po dokonaniu sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym.

Zatem, w celu ustalenia skutków podatkowych dotyczących sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym należy odnieść się do ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776). Ustawa ta określa zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Z art. 12 ust. 10 ww. ustawy wynika, że:

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 10a tej ustawy:

Przy czym, stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, gdy podatnik podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – zbycie to nie jest przychodem w rozumieniu art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w rezultacie kwota uzyskana ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że w 2014 r. nabył Pan z żoną w ramach Pana jednoosobowej działalności gospodarczej prawo wieczystego użytkowania działki. W 2015 r. przekształcili Państwo prawo użytkowania wieczystego działki na własność, zorganizował Pan dokumentację projektową i otrzymał pozwolenie na budowę (na działalność gospodarczą) - dwóch domów mieszkalnych jednorodzinnych na działce. W 2018 r. rozpoczął Pan budowę domu, która trwa do dzisiaj. Wskazał Pan, że wydatki na zakup działki, materiałów budowlanych, wykonawców robót – związane z budową są księgowane jako budowa środka trwałego / inwestycja, a nie jako towary handlowe (nie były księgowane jako koszty w bieżącej działalności gospodarczej). Działka nie została ujęta jako środek trwały. W 2023 r. dokonali Państwo podziału działki na dwie mniejsze. Na jednej działce kontynuują Państwo budowę domu. W roku 2024 chcą Państwo w ramach działalności gospodarczej - sprzedać tę nieruchomość zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym zaraz po skutecznym złożeniu Zawiadomienia o zakończeniu budowy tego domu zgodnie z przepisami prawa budowlanego. W związku z powyższym, chciałby Pan zgodnie z prawem rozliczyć podatek dochodowy od tego przyszłego przychodu ze sprzedaży. W 2024 r. nie wystawiał Pan jeszcze faktur oraz nie zadeklarował wyboru sposobu opodatkowania jednak chciałby Pan płacić podatek ryczałtowy. Wskazał Pan, że złoży właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w terminie o którym mowa w art. 9 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – po dokonaniu sprzedaży tej nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym, której to sprzedaży zamierza Pan dokonać w drugim półroczu 2024 r.

W odniesieniu do powyższego zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości. Dlatego też należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl zaś art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

W przypadku zbycia nieruchomości (gruntu stanowiącego własność podatnika), na której wybudowano budynek – termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

W związku z tym, że Pana działalność będzie opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a zbywany budynek ma charakter mieszkalny, do przychodu z odpłatnego zbycia tego budynku zastosowanie będzie miał art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ponieważ planuje Pan sprzedać budynek mieszkalny, to przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej.

Nabycie działki, na której został wybudowany budynek mieszkalny, nastąpiło w 2014 r. (nabycie prawa użytkowania wieczystego przekształconego w 2015 r. na własność) a więc jej planowane zbycie w 2024 r. nastąpi po upływie pięciu lat od jej nabycia, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej działki.

Oceniając skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy stwierdzić, że z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki, na której wybudowano budynek mieszkalny, planowana sprzedaż tej nieruchomości nie będzie także stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, przychód uzyskany z planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie będzie stanowił dla Pana przychodu z działalności gospodarczej. Ponadto, planowana sprzedaż tej nieruchomości nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychód z tytułu planowanej sprzedaży ww. nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie wystąpi u Pana obowiązek zapłaty podatku.

Wobec powyższego Pana stanowisko, że przedmiotowa sprzedaż „może być opodatkowana ryczałtem na poziomie 5,5%” uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

·Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).