Uznanie Sprzedającego za podatnika podatku VAT w związku z dostawą nieruchomości (działek nr 1, 2, 3) oraz braku możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT w przypadku tej sprzedaży i obowiązku wystawienia faktury oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego wpodatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lutego 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w związku z dostawą nieruchomości (działek nr 1, 2, 3) oraz braku możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT w przypadku tej sprzedaży i obowiązku wystawienia faktury oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 7 kwietnia 2023 r. (wpływ 14 kwietnia 2023 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒Pan T. D., ul. (...),

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

‒„A” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, ul. (…),

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan T. D. jest właścicielem nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr KW (…) przez Sąd Rejonowy w (…), Wydział ksiąg wieczystych o obszarze 0,0638 ha oznaczona nr 1, identyfikator działki: (…), sposób korzystania: BP - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, położona w województwie (…), miejscowości (…), obrębie ewidencyjnym (…).

Pan T. D. jest właścicielem nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr KW (…) przez Sąd Rejonowy w (…), Wydział ksiąg wieczystych o obszarze 5,5226 ha, w skład której wchodzi - między innymi - działka oznaczona nr 2, identyfikator działki: (…), sposób korzystania: R - grunty orne, położona w województwie (…), miejscowości (…), obrębie ewidencyjnym (…).

Pan T. D. jest właścicielem nieruchomości nr KW (…) przez Sąd Rejonowy w (…), Wydział ksiąg wieczystych o obszarze 2,4204 ha, w skład której wchodzi - między innymi - działka oznaczona nr 3, identyfikator działki: (…), sposób korzystania: R - grunty orne, położona w województwie (…), miejscowości (…), obrębie ewidencyjnym (…).

Pan T. D. własność nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr (…) nabył w skład majątku osobistego od miasta (…) na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartej w akcie notarialnym sporządzonym przez notariusz (…), 16 kwietnia 2010 r., Repertorium A nr (…). Nieruchomość stanowiąca działkę nr 1 sklasyfikowana jest w ewidencji gruntów jako: BP - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.

Własność nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną nr 2, objętą księgą wieczystą KW nr (…) nabył od osób fizycznych na podstawie umowy darowizny zawartej w akcie notarialnym sporządzonym w (…) w (…), 2 grudnia 1977 r., Repertorium A nr (…). Nieruchomość stanowiąca działkę nr 2 sklasyfikowana jest w ewidencji gruntów jako: R - grunty orne.

Własność nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną nr 3 objętą księgą wieczystą KW nr (…) nabył od Skarbu Państwa na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym sporządzonym w (…) w (…), 8 marca 1977 r., Repertorium A nr (…). Nieruchomość stanowiąca działkę nr 3 sklasyfikowana jest w ewidencji gruntów jako: R - grunty orne.

Nieruchomości oznaczone nr: 1, 2 i 3 są niezabudowane i posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Wskazać należy, iż przedmiotowe nieruchomości wchodziły w skład gospodarstwa rolnego i były w ramach tegoż gospodarstwa rolnego wykorzystywane przez Pana do 2015 r. W 2015 r. przeszedł Pan na emeryturę rolniczą. Wykorzystywane przez Pana grunty w ramach prowadzonej działalności rolniczej zostały wydzierżawione dla Pana syna.

W uzgodnieniu z Inwestorem przed zawarciem ww. umowy przedwstępnej został przez Pana zawarty aneks do umowy dzierżawy z dzierżawcą/synem w ramach którego nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy przedwstępnej został wyłączony z przedmiotu dzierżawy - w tym zakresie umowa dzierżawy została rozwiązana.

W marcu 2021 r. do Pana zgłosił się Inwestor tj. „A” sp. z o.o. z siedzibą w (…) poszukujący terenów inwestycyjnych. Inwestor jest czynnym podatnikiem VAT i zamierza wykorzystywać nieruchomości dla celów związanych z działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT. Nigdy Pan nie ogłaszał się co do sprzedaży przedmiotowych nieruchomości i nie podejmował żadnych innych działań marketingowych. Strony przez okres ponad roczny prowadziły ustalenia co do warunków i zasad sprzedaży nieruchomości. W procedurę nie było zaangażowano żadne biuro sprzedaży nieruchomości bądź inny profesjonalny podmiot zajmujący się rynkiem nieruchomości.

W czerwcu 2022 r. zawarł Pan z Inwestorem w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (obowiązującego na datę zawarcia ww. umowy przedwstępnej) Osiedla (…), uchwalonego uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 24 lutego 1999 r., opublikowaną w Dz. Urz. woj. (…) z 12 kwietnia 1999 r. Nr (…), poz. (…), działka o numerze geodezyjnym 1 oraz część działki nr 2, położone w (…), zawierają się w granicach terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 16U - teren usług. Pozostała część działki nr 2, położona w (…), zawiera się w granicach terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: 17MNU - teren mieszkalno-usługowy, 15U - teren usług, 8KD - linie rozgraniczające wyznaczające pas drogi dojazdowej. Działka o numerze geodezyjnym 3, położona w (…), zawiera się w granicach terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami 17MNU - teren mieszkalno-usługowy 8KD - linie rozgraniczające wyznaczające pas drogi dojazdowej.

Wszystkie ww. działki w momencie zawarcia ww. umowy przedwstępnej znajdowały się na terenie, na który Rada Miejska w (…) podjęła uchwałę nr (…) z 31 marca 2021 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (…) w (…). Wszystkie ww. działki znajdują się na terenie, dla którego Rada Miejska w (…) nie podjęła uchwały o ustanowieniu obszaru rewitalizacji nie leżą również w specjalnej strefie rewitalizacji.

Przedmiot ww. umowy przedwstępnej stanowi niezabudowana nieruchomość położona w (…) przy ulicy (…) obejmująca działkę nr 1 o obszarze (…) ha, dla której obecnie prowadzona jest księga wieczysta nr (…), niezabudowana nieruchomość położona w (…) przy ulicy (…) obejmująca działkę nr 2 o obszarze (…) ha, dla której obecnie prowadzona jest księga wieczysta nr (…) oraz niezabudowana nieruchomość położona w (…) przy ulicy (…) obejmująca działkę nr 3 o obszarze (…) ha, dla której obecnie prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

Na dzień zawarcia ww. umowy przedwstępnej nieruchomość nie była obciążona, w tym nie była przedmiotem żadnej czynności prawnej czy praw osób trzecich np. prawa pierwokupu, umowy dzierżawy, najmu, użyczenia lub umów sąsiedzkich, w tym dot. zaopatrzenia w media i nie władają oraz nie będą władały nią osoby trzecie bez tytułu prawnego. Nieruchomość nie posiada uzbrojeń, przy czym uzbrojenia zlokalizowane są na działkach sąsiednich. Nieruchomość nie jest objęta ochroną konserwatora zabytków, nie ma na niej obiektów archeologicznych i nie zawiera ona żadnych podziemnych budowli i urządzeń utrudniających lub uniemożliwiających realizację inwestycji budowlanej. Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji, jak również nie jest przeznaczona do zalesienia oraz nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach oraz grunt stanowiący przedmiot umowy nie jest oznaczony jako las w ewidencji gruntów i budynków nie stanowi także gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi w rozumieniu przepisów ustawy prawo wodne. Nieruchomość nie jest położona w granicach parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej.

W ramach ww. umowy zobowiązał się Pan zawrzeć umowę sprzedaży, mocą której sprzeda Pan Inwestorowi ww. niezabudowaną nieruchomość oznaczoną nr 1 ((…)) o obszarze (…) ha ((…)), niezabudowaną nieruchomość oznaczoną nr 2 ((…)), o obszarze (…) ha ((…)) oraz niezabudowaną nieruchomość oznaczoną nr 3 ((…)), o obszarze (…) ha ((…)), położone w (…), Obrębie (…), w stanie wolnym od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich.

Wyłącznym celem nabycia nieruchomości przez Inwestora jest realizacja na niej inwestycji budowlanej w postaci budowy na nieruchomości budynku handlowego sieci oraz miejsc parkingowych wraz z wjazdami i wyjazdami, w tym układem komunikacyjnym. W tym celu konieczne jest m.in. doprowadzenie do zmiany warunków miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla nieruchomości w ten sposób, iż ustalona zostanie obsługa komunikacyjna wnioskowanego terenu. Ustalone zostaną linie rozgraniczające zgodnie z przepisami szczególnymi, w szczególności z ustawą o drogach publicznych z jednoczesnym dopuszczeniem przekraczania linii zabudowy elementami drugorzędnymi budynków (pochylnie, rampy, schody wejściowe, zadaszenia nad wejściami itp.). Ustalony zostanie współczynnik zabudowy umożliwiający wznoszenia obiektów o niskiej intensywności zabudowy. Ustalony zostanie udział powierzchni biologicznie czynnej ustalony zostanie na co najwyżej 10%. Dopuszczona zostanie realizacja obiektów parterowych o wysokości co najmniej 5,0 m krytych dachem płaskim. Dopuszczone zostanie wznoszenie na ww. terenie wolnostojących nośników reklamowych i szyldów wysokości do 20 m. Ustalona zostanie realizacja systemu komunikacyjnego i parkowania. Umożliwione zostanie dokonywanie wtórnych podziałów geodezyjnych nieruchomości na terenie jednostki, umożliwiających realizację samodzielnych inwestycji budowlanych, a także konieczne jest uzyskanie zezwolenie na lokalizację zjazdu publicznego. Zawarcie umowy dotyczącej inwestycji drogowej z art. 16 ustawy o drogach publicznych koniecznej do realizacji inwestycji budowlanej, uzyskanie ostatecznych i prawomocnych decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji budowlane oraz nabycie od miasta części działki przyległej do nieruchomości.

W ramach umowy udzielił Pan Inwestorowi zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane tj. w celu uzyskania niezbędnych zgód, uzgodnień i zezwoleń na realizację inwestycji budowlanej tak jak została ona określona w niniejszej umowie. Powyższa zgoda powinna obejmować także prawo składania wymaganych oświadczeń, składania wniosków w celu złożenia kompletnych i prawidłowych wniosków i uzyskanie wymaganych zgód, pozwoleń i innych decyzji koniecznych do realizacji inwestycji budowlanej, pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę inwestycji budowlanej na nieruchomości, dokonanie zgłoszeń prac budowlanych, zgody na wycinkę drzew kolidujących z inwestycją budowlaną, zgody na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej, uzyskanie warunków przyłączeniowych mediów i zawarcie umów na realizację tych przyłączy oraz umów dotyczących przebudowy układu komunikacyjnego. Kupujący może powyższe uprawnienia przenieść lub powierzyć ich wykonywanie osobie trzeciej. W razie wątpliwości należy powyższe rozumieć jako użyczenie nieruchomości do czasu przeniesienia jej na Kupującego.

Z zastrzeżeniem terminu wskazanego w § 5 ust. 1 niniejszej umowy jednocześnie w umowie ustalono, że jeżeli zgody wyrażone przez sprzedawcę w ust. 2 niniejszej umowy będą niewystarczające, Sprzedawca jest zobowiązany udzielić lub zapewnić udzielenie Kupującemu lub osobie przez Kupującego wskazanej zgody na dysponowanie nieruchomością w celu realizacji inwestycji budowlanej - zgodnie z wymogami przewidzianymi w ustawie prawo budowlane. Ponadto Sprzedawca jest zobowiązany na żądanie Kupującego - nie później niż w terminie 10 (dziesięciu) dni od dnia otrzymania takiego żądania - udzielić lub zapewnić udzielenie Kupującemu lub wskazanej przez Kupującego osobie trzeciej innych określonych przez Kupującego niezbędnych zgód/oświadczeń oraz pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedawcy w postępowaniach dotyczących inwestycji budowlanej, tak aby możliwe było złożenie kompletnych i prawidłowych wniosków i uzyskanie wymaganych zgód, pozwoleń i innych decyzji, zgłoszeń i porozumień koniecznych do realizacji inwestycji budowlanej, w tym w szczególności: pozwoleń na budowę inwestycji budowlanej na nieruchomości, zgody na wycinkę drzew kolidujących z inwestycją budowlaną, zgody na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej, warunków przyłączeniowych mediów i zawarcie umów na realizację tych przyłączy.

Sprzedawca zobowiązany jest ponadto do współpracy z Kupującym lub osobami wskazanymi przez Kupującego w celu realizacji inwestycji budowlanej, w szczególności w zakresie uzyskania wymaganych uzgodnień, zgód i pozwoleń. Sprzedawca zobowiązany jest do powstrzymania się z czynnościami, które mogłyby utrudnić lub uniemożliwić realizację inwestycji budowlanej, w tym m.in. w żaden sposób w okresie obowiązywania niniejszej umowy nie odbierać Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (umowa użyczenia z § 4 ust. 2 i 3 umowy). Ponadto w okresie obowiązywania niniejszej umowy, Sprzedawca zobowiązuje się nie zawierać przedwstępnych lub przyrzeczonych umów sprzedaży nieruchomości. Strony zobowiązują się zachować w tajemnicy warunki niniejszej umowy - w szczególności chodzi o wysokość cen sprzedaży i warunki ich płatności. W przypadku gdy zgody, decyzje, zgłoszenia itp. dotyczące realizacji inwestycji budowlanej będą wydane na rzecz Sprzedawcy zobowiązany on jest do podjęcia czynności umożliwiających ich przeniesienie na Kupującego, w szczególności zobowiązany jest wyrazić pisemną, bezwarunkową i nieodwołalną zgodę zgodnie z art. 40 ustawy prawo budowlane na przeniesienie na Kupującego wszelkich pozwoleń na budowę inwestycji budowlanej wraz z pełnomocnictwem do reprezentowania Sprzedawcy przed urzędami w postępowaniach związanych z tymi pozwoleniami.

Sprzedawca zobowiązany jest udostępnić Kupującemu nieruchomość w każdym czasie, w celu dokonania pomiarów przeprowadzenia badania gruntu lub przeprowadzenia czynności niezbędnych w postępowaniach administracyjnych dotyczących decyzji związanych z inwestycją budowlaną, po uprzednim m.in. 7 dniowym zawiadomieniu na piśmie o zamiarze wstępu na nieruchomość. Strony ustalają, iż koszty postępowań i czynności związane z przygotowaniem i umożliwieniem realizacji inwestycji budowlanej (m.in. koszty związane z podziałem nieruchomości, wycinką drzew itp. - z wyłączeniem opłaty adiacenckiej) będzie ponosił Kupujący, przy czym podlegają one zwrotowi na rzecz Kupującego w przypadku określonym w umowie przyrzeczonej. Umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta o ile do tego czasu spełnią się m.in. warunki (okoliczności): dojdzie do ostatecznej zmiany warunków miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla nieruchomości w ten sposób, iż nastąpi zmiana przeznaczenia wszystkich nieruchomości objętych umową na funkcje usługową, możliwość realizacji obiektu handlowego o powierzchni około 1 600 m² oraz miejsc postojowych około 75, zgodnie z załącznikiem nr 1 - projekt zagospodarowania nieruchomości w taki sposób, aby była możliwość uzyskanie pozwolenia na budowę obiektu zgodnie z załącznikiem nr 1 oraz zostaną wydane lub przeniesione na rzecz Kupującego decyzje o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia prac, umożliwiające realizację inwestycji budowlanej tak jak została ona opisana w niniejszej umowie a wszystkie ww. decyzje i zgłoszenia najpóźniej w terminie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży będą ostateczne, prawomocne wykonalne i nie zostaną wobec nich wniesione nadzwyczajne środki zaskarżenia ani skarga do sądu administracyjnego. Warunek ten nie jest spełniony np. gdy brak jest pozwolenia na budowę infrastruktury o parametrach określonych w niniejszej umowie, jak zjazdy z drogi publicznej (wjazdy lub wyjazdy), pylony reklamowe czy miejsca postojowe bądź nie można ich umiejscowić zgodnie z projektem zagospodarowania nieruchomości, w szczególności gdy brak będzie zjazdu z ulicy (...) na nieruchomość i możliwości dojazdu do nieruchomości pojazdami o masie całkowitej do 40 (czterdzieści) ton.

27 lipca 2022 r. została powzięta uchwała nr (…) Rady Miejskiej w (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (…) w (…). Podkreślić należy, że przedmiotowa uchwała powzięta została w związku uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 31 marca 2021 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (…) w (…). Przedmiotowa uchwała spełnia zamierzenia określone w ww. umowie przedwstępnej sprzedaży. Celem regulacji prawnych zawartych w ustaleniach planu jest przeznaczenie terenów na potrzeby zabudowy usługowej i handlowej do 2000 m² powierzchni sprzedażowej oraz usługowej podstawowej, wraz z obsługującą infrastrukturą techniczną. Pan w uzgodnieniu z Inwestorem, a także Inwestor przejawiał inicjatywę zmierzająca do podjęcia uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (…) w (…), zgodnie z celowymi założeniami zamierzonej inwestycji.

Uzupełniając wskazuje Pan, że nie dokonywał podziału nieruchomości w celu jest sprzedaży, nie uzbrajał nieruchomości, nie doprowadzał Pan mediów, ani nie urządzał dróg wewnętrznych. Zaznacza Pan przy tym, że nieruchomości te położone są bezpośrednio przy nieruchomościach, które posiadają uzbrojenie nieruchomości, mają też bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nie jest i nie był Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności rolniczej. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym, nie wykorzystuje Pan nieruchomości do prowadzenia działalności rolniczej. Ponadto wskazuje Pan, że jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej - wynajmu placu parkingowego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wskazał Pan, że nie została wystawiona faktura z wykazanym podatkiem VAT z tytułu nabycia na podstawie umowy przeniesienia własności działki nr 1 z 16 kwietnia 2010 r. od Miasta (…). Przedmiotowa umowa miała związek z zamianą gruntów pomiędzy Miastem (…) a Panem T. D. na skutek zapotrzebowania ze strony Miasta (…) na grunt stanowiący własność Pana T. D.

Pytania

1)Czy w analizowanej sytuacji będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z dokonaniem odpłatnej dostawy towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy?

2)Czy w stosunku do Pana w analizowanej sytuacji stosowane będą zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie normy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy oraz 43 ust. 1 pkt 9 ustawy?

3)Czy w analizowanej sytuacji jest Pan zobowiązany udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowiącej podstawę naliczenia podatku od towarów i usług?

4)Czy Inwestor jest uprawniony do odliczenia VAT z tytułu nabycia nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U z 2022 r. poz. 931 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...), w tym również:

‒oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6),

‒zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez towary zaś rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 22 ustawy: sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy: działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wobec tego zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy - zaistnieje przesłanka do uznania, że mamy do czynienia z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Bydgoszczy z 15 czerwca 2021 r. (sygn. akt I SA/Bd 253/21) czynności podjęte w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (obok działań polegających np. na uzbrojeniu terenu, wydzieleniu dróg wewnętrznych itd.) przesądzają o tym, że aktywność osoby sprzedającej działkę przybiera formę zawodową i zorganizowaną a osoba ta działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika działającego w takim charakterze. W odniesieniu do danej transakcji w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest więc, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Państwa zdaniem, w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z tytułu planowanej transakcji będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zawarł Pan z Inwestorem umowę przedwstępną, z której wynika, że nabywca nabędzie działkę pod warunkiem, że dojdzie do ostatecznej zmiany warunków miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla nieruchomości w ten sposób, iż nastąpi zmiana przeznaczenia wszystkich nieruchomości objętych umową na funkcje usługową. Możliwość realizacji obiektu handlowego o powierzchni około 1 600 m² oraz miejsc postojowych około 75, zgodnie z załącznikiem nr 1 - projekt zagospodarowania nieruchomości w taki sposób, aby była możliwość uzyskania pozwolenia na budowanie obiektu zgodnie z załącznikiem nr 1 oraz zostaną wydane lub przeniesione na rzecz Kupującego decyzje o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia prac umożliwiające realizację inwestycji budowlanej tak jak została ona opisana w niniejszej umowie a wszystkie ww. decyzje i zgłoszenia najpóźniej w terminie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży będą ostateczne, prawomocne, wykonalne i nie zostaną wobec nich wniesione nadzwyczajne środki zaskarżenia ani skarga do sądu administracyjnego. Warunek ten nie jest spełniony np. gdy brak jest pozwolenia na budowę infrastruktury o parametrach określonych w niniejszej umowie, jak zjazdy z drogi publicznej (wjazdy lub wyjazdy), pylony reklamowe czy miejsca postojowe bądź nie można ich umiejscowić zgodnie z projektem zagospodarowania nieruchomości, w szczególności gdy brak będzie zjazdu z ulicy (…) na nieruchomość i możliwości dojazdu do nieruchomości pojazdami o masie całkowitej do 40 (czterdzieści) ton.

Jednocześnie w związku z zawartą umową przedwstępną udzielił Pan Inwestorowi pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania ww. decyzji i pozwoleń.

Kwestia udzielenia pełnomocnictw została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 95 § 1 kodeksu cywilnego: z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Jak stanowi art. 95 § 2 kodeksu cywilnego: czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Jak wynika z przytoczonych przepisów kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej, to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z planowaną transakcją zbycia prawa użytkowania wieczystego działki nr (...) faktycznie podejmie pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołają one skutków prawnych dla Pana. Jak bowiem wynika z przytoczonych regulacji zawartych w kodeksie cywilnym, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego wszystkie czynności pomimo, że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana lecz przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Pana w związku ze sprzedażą nieruchomości. Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa Inwestor dokona szeregu czynności tj. będzie występować przed organami administracji publicznej i podejmować działania faktyczne i prawne niezbędne do uzyskania prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i pozwolenia na wykonanie przez nabywcę nasadzeń zastępczych, uzyskania warunków technicznych przyłączy, kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego. Zgodnie z przyjętą przez siebie koncepcją, działania te wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W analizowanej sprawie wskazać należy również, że w uzgodnieniu z Inwestorem podjął Pan działania zmierzające do ustalenia jej przeznaczenia uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 27 lipca 2022 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (…) w (…). Zostały dokonane ustalenia pozwalające na przeznaczenie terenów na potrzeby zabudowy usługowej i handlowej do 2000 m² powierzchni sprzedażowej oraz usługowej podstawowej wraz z obsługującą infrastrukturą techniczną. Przedmiotowa uchwała spełnia zamierzenia określone ww. umowie przedwstępnej sprzedaży. Łącząca strony umowa przedwstępna wyraźnie uzależnia sfinalizowanie transakcji od możliwości dokonania ww. ustaleń w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego natomiast jak wynika z powołanego wyroku TSUE (sygn. akt C-180/10 i C-181/10), czynności podjęte w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy też wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (obok działań polegających np. na uzbrojeniu terenu, wydzieleniu dróg wewnętrznych itp.) przesądzają o tym, że aktywność osoby sprzedającej działkę przybiera formę zawodową i zorganizowaną a osoba ta działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Odnosząc tezy sformułowane przez TSUE w ww. wyroku na grunt rozpatrywanej sprawy należy uznać, że fakt iż strony uzależniły dokonanie przeniesienia prawa własności nieruchomości od dokonania ww. ustaleń w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę świadczy o tym, że w analizowanej sprawie mamy do czynienia z taką aktywnością i zaangażowaniem w zakresie obrotu nieruchomościami, które są typowe dla producentów, handlowców i usługodawców. Mimo, że w analizowanej sprawie czynności te w gruncie rzeczy faktycznie podejmie Inwestor, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Pana tj. zmierzają do zbycia działki i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Pomimo więc, że przed sprzedażą nieruchomości nie podejmował Pan i nie będzie podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działki tj. uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów, ogrodzenie terenu itp., nie podejmował Pan aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami mających na celu dokonanie jej sprzedaży, nie udostępniał i ani nie wydzierżawił odpłatnie nieruchomości Inwestorowi, jak również nie wykorzystywał Pan nieruchomości do prowadzenia działalności rolniczej, w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie Pana działanie wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że Pana zaangażowanie w czynności związane z planowaną transakcją zbycia nieruchomości należy uznać za zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców oraz powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży. Rodzaj działań podjętych przez Pana (wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Tym samym z tytułu analizowanej transakcji będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji dostawa działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Państwa zdaniem, Sprzedający będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy w związku z dokonaniem odpłatnej dostawy towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podnieść należy, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy: ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nieruchomość leży na obszarze, który zgodnie z uchwałą (…) Rady Miejskiej w (…) z 27 lipca 2022 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (…) przeznaczony jest na potrzeby zabudowy usługowej i handlowej do 2000 m² powierzchni sprzedażowej oraz usługowej podstawowej wraz z obsługującą infrastrukturą techniczną. Oznacza to, że nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, którego dostawa nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie zbycie prawa własności nieruchomości nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stosownie bowiem do regulacji zawartych w przywołanym artykule: zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie tj. towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej. Przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Pan T. D. własność nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr (…) nabył w skład majątku osobistego od Miasta (…) na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartej w akcie notarialnym sporządzonym przez notariusz (…) 16 kwietnia 2010 r. Repertorium A nr (…), własność nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną nr 1 objętą księgą wieczystą KW nr (…) nabył od osób fizycznych na podstawie umowy darowizny zawartej w akcie notarialnym sporządzonym w (…) 2 grudnia 1977 r. Repertorium A nr (…), własność nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną nr 2 objętą księgą wieczystą KW nr (…) nabył od Skarbu Państwa na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym sporządzonym w (…) 8 marca 1977 r. Repertorium A nr (…), nieruchomość stanowiąca działkę nr 3 sklasyfikowana jest w ewidencji gruntów jako: R - grunty orne - zatem przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. W związku z powyższym nie można uznać, że z tytułu nabycia ww. nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednocześnie nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana od 2015 r. w ramach prowadzonej działalności rolniczej. Oznacza to, że w analizowanym przypadku nie zostały spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym dla przedmiotowej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem, skoro do transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. W konsekwencji dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Państwa zdaniem w stosunku do sprzedaży nieruchomości nie będą stosowane zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie normy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1)sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa wart 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2)sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

3)wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4)otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2 z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art 19a ust. 5 pkt 4.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1)czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1;

2)sprzedaż zwolnioną o której mowa w ust. 2 z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118 - jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT, jednakże nie ma przeszkód aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawił fakturę.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży własności nieruchomości, skoro będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, to przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. W konsekwencji zobowiązany jest Pan udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowiącej podstawę naliczenia podatku od towarów i usług.

Państwa zdaniem jest Pan zobowiązany udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowiącej podstawę naliczenia podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z zastrzeżeniami niemającymi zasadniczo zastosowania w niniejszej sprawie.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Państwa zdaniem, w sytuacji, w której transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT należy uznać, że Inwestorowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT. Inwestor będzie wykorzystywał nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT, otrzyma fakturę od Pana, a w momencie skorzystania z prawa do odliczenia obie strony będą czynnymi podatnikami VAT. Zatem Inwestor jest uprawiony do odliczenia VAT z tytułu nabycia nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Jednocześnie Organ wskazuje, że obecnie powołane przez Państwa przepisy art. 106b ust. 1 ustawy, art. 106b ust. 3 ustawy oraz art. 86 ust. 1 ustawy brzmią następującą:

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

W myśl art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zmiany w powołanych wyżej art. 106b ust. 1 ustawy, art. 106b ust. 3 ustawy oraz art. 86 ust. 1 ustawy nie mają jednak wpływu na zawarte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosicie Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan T. D. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).