Opodatkowanie przychodów z najmu.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 7 kwietnia 2021 r. (data wpływu za pośrednictwem platformy e-PUAP 7 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 lipca 2021 r. (data wpływu 12 lipca 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu:

• w części dotyczącej określenia źródła przychodu – jest nieprawidłowe

• w pozostałej części – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, uzupełniony pismem z dnia 7 lipca 2021 r. (data wpływu 12 lipca 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć z firmą zarządzającą nieruchomościami (działającą na zasadzie jednoosobowej działalności gospodarczej) umowę współpracy w zakresie zarządzania lokalem mieszkalnym na czas nieokreślony z możliwością jej wypowiedzenia. Umowa ta będzie dotyczyć w szczególności świadczenia krótkoterminowego wynajmu lokalu osobom trzecim, a także zarządzania najmem długoterminowym. Wspomniana firma zarządzająca będzie udostępniać lokal odpłatnie pozyskanym przez siebie gościom na podstawie umów najmu lokalu zawieranych we własnym imieniu na zasadzie wykonywania pozostałych usług obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi (PKD 55.20.19.0). Firma będzie płaciła czynsz najmu Wnioskodawczyni dzieląc przychody z takiego najmu w cyklu miesięcznym. Wnioskodawczyni po informacji od firmy, dotyczącej wysokości przychodu z najmu krótkoterminowego, będzie wystawiać rachunek na kwotę czynszu, a firma po odliczeniu swojej prowizji będzie przelewać kwotę z rachunku na konto Wnioskodawczyni. Dodatkowo, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do bieżącego opłacania wszystkich mediów związanych z lokalem, pokrywania kosztów remontów oraz do utrzymywania lokalu w dobrym stanie. Zgodnie z umową, Wnioskodawczyni będzie przysługiwało także prawo do korzystania z lokalu w czasie trwania umowy. Wszystkie czynności związane ze znalezieniem i obsługą gości w apartamencie będą wykonywane przez firmę zarządzającą, Wnioskodawczyni nie będzie miała kontaktu z gośćmi i nie będzie miała bezpośredniego dostępu do informacji kim są i kiedy będzie następował ich pobyt. Najem krótkoterminowy będzie trwał 3-5 miesięcy w roku kalendarzowym. W pozostałej części roku kalendarzowego przedmiotowy lokal będzie wykorzystywany w celach najmu długoterminowego. Przedmiotem umów będzie oddanie najemcy do używania lokalu mieszkalnego w najem długoterminowy przez czas oznaczony lub krótkoterminowy w zamian za zapłatę umówionego czynszu. Podczas najmu długoterminowego będą udzielane najemcom świadczenia dodatkowe: dostawa prądu, wody i energii cieplnej oraz odprowadzania nieczystości w ramach najmu mieszkalnego. Najemca będzie przejmował umowy na prąd i gaz i opłacał je na podstawie rachunków wysłanych do najemcy przez dostawców tych mediów. Opłaty za wodę, energię cieplną będzie odprowadzał bezpośrednio na konto administracji budynku. Podczas najmu krótkoterminowego wyżej wymienione media będą opłacane przez właściciela i najemca nie będzie ponosił dodatkowych/osobnych kosztów tych mediów. Podmiot, z którym Wnioskodawczyni podpisała umowę współpracy w zakresie zarządzania najmem mieszkalnym, będzie działał na rzecz Wnioskodawczyni i w Jej imieniu. Przy najmie długoterminowym podmiot ten będzie działał jako pełnomocnik Wnioskodawczyni zawierając umowy najmu w Jej imieniu, natomiast w przy najmie krótkoterminowym podmiot ten będzie zawierał umowy najmu na swoją rzecz. Czynności związane z wynajmem lokalu mieszkalnego nie są i nie będą podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły (stały), lecz okazjonalny. Wnioskodawczyni pracuje na podstawie umowy o pracę w innej branży i te obowiązki, brak czasu oraz duża odległość przedmiotowego lokalu mieszkalnego od miejsca zamieszkania Wnioskodawczyni nie pozwalają Jej na prowadzenie takich zorganizowanych i profesjonalnych działań. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, ani żadnej innej, a lokal mieszkalny, który jest przedmiotem najmu, nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni nie prowadzi zorganizowanej działalności marketingowej, nie posiada biura i nie świadczy żadnych dodatkowych usług dla najemców. W okresie najmu krótkoterminowego będą świadczone usługi hotelarskie jednak nie przez właściciela, a przez firmę zarządzającą: - usługi noclegowe - zapewnienie miejsca w mieszkaniu, pokoju wraz z dostępem do węzła higieniczno-sanitarnego i związane z tym usługi, np. sprzątanie pokoi, ale nie na życzenie, a jedynie po pobycie gościa. Z najmem lokalu mieszkalnego nie są powiązane usługi takie jak: recepcja, dostęp do restauracji, przyrządzanie posiłków, usługi sprzątania w trakcie pobytu gościa, itp. Przedmiot umowy to mieszkanie o powierzchni 55m2, położone na terenie (…), nabyte dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najbliższej rodziny, a po zmianie życiowych planów oddane pod wynajem. W przyszłości mieszkanie będzie zapewniać potrzeby mieszkaniowe najbliższej rodziny. W mieszkaniu Wnioskodawczyni pozostawiła rzeczy osobiste i sprzęty AGD. Do majątku wspólnego małżonków wchodzi jeszcze jedno mieszkanie, które również wcześniej zaspokajało mieszkaniowe potrzeby rodziny, a które jest wynajmowane długoterminowo. Wnioskodawczyni nie planuje nabywania innych nieruchomości na wynajem. Przedmiotowe mieszkanie nie stanowi składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni dokonywała najmu od 2010 r. do chwili obecnej, było to kilka różnych umów najmu z różnymi najemcami. Wobec opisanego lokalu mieszkalnego były podejmowane działania przystosowania do celów najmu polegające na przeprowadzeniu remontu i konserwacji niezbędnych do utrzymania lokalu w dobrym stanie oraz zakup mebli na potrzeby mieszkalne. Wnioskodawczyni złożyła w US oświadczenie, że osiągane przychody z najmu będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych 8,5%.