Zwolnienie od podatku sprzedaży mieszkania - własne cele mieszkaniowe - spłata kredytu hipotecznego.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 25 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 września 2024 r. (wpływ 20 września 2024 r.) oraz pismami z 7 października 2024 r. (wpływ 7 października 2024 r.) i 8 października 2024 r. (wpływ 8 października 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2019 r. wziął Pan z żoną kredyt hipoteczny celem zakupu mieszkania 1. Pozostała kwota kapitału do spłaty to na dzień 25 sierpnia 2024 r.: (…) zł. Ma Pan z żoną potwierdzoną notarialnie rozdzielność majątkową od 2016 r.

(…) 2022 r. otrzymał Pan drogą darowizny, od Pana mamy, mieszkanie 2. Orientacyjna wartość tego mieszkania to na ten moment (…) zł.

Od listopada 2023 r. mieszkanie 1 jest wynajmowane ze względu na otrzymaną przez Pana ofertę pracy, w związku z którą konieczny był wyjazd z kraju Pana i Pana żony na 4,5 roku. Mieszka Pan obecnie w Wielkiej Brytanii i to tutaj uzyskuje wynagrodzenie, jednak planuje Pan wrócić do Polski po zakończeniu zawartego przez Pana kontraktu, w 2028 r.

Chciałby Pan sprzedać mieszkanie 2, aby uzyskany dochód w całości przeznaczyć na spłatę zaciągniętego kredytu hipotecznego, tym samym korzystając ze zwolnienia z podatku od dochodu z uwagi na wykorzystanie dochodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe – spłatę kredytu.

W uzupełnieniu wniosku z 20 września 2024 r. udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1.Czy posiada/będzie posiadał Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.)?

Odpowiedź: Od roku podatkowego 2024 posiada Pan ograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od stycznia 2024 r. przebywa Pan na terytorium Wielkiej Brytanii dłużej niż 183 dni w roku podatkowym i to w Wielkiej Brytanii osiąga Pan swój podstawowy dochód za wykonywaną pracę i płaci Pan podatek dochodowy. W Polsce odprowadza Pan podatek od dochodów uzyskanych z tytułu najmu prywatnego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

2.W odniesieniu do kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2019 r., czy jest Pan stroną umowy kredytowej na zakup mieszkania i czy odpowiada Pan za spłatę kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości?

Odpowiedź: Tak, jest Pan stroną umowy kredytowej na zakup mieszkania oraz odpowiada Pan za spłatę kredytu solidarnie, do pełnej wysokości.

3.Czy kredyt hipoteczny został zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

Odpowiedź: Umowa kredytowa została zawarta z Bankiem (…).

4.Czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak to jaki cel wynika z tej umowy?

Odpowiedź: Umowa kredytowa zawiera informacje o celu na jaki została zawarta. Określa ją art. 2 ww. umowy:

„Kredyt jest przeznaczony na sfinansowanie:

1 a) budowy lokalu mieszkalnego (…),

5.Czy właścicielem mieszkania 1 jest Pan i Pana żona? Jeżeli tak, to jaki udział w tej nieruchomości posiada Pan a jaki Pana żona?

Odpowiedź: Tak, zarówno Pan i Pana żona jest właścicielami mieszkania 1. Udziały wskazane w Akcie Notarialnym zawierającym Umowę Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Mieszkalnego i Przeniesienia Jego Własności wynoszą (…) w Pana przypadku oraz (…) w przypadku Pana żony.

6.Czy przed wyjazdem z kraju do Wielkiej Brytanii realizował Pan własne cele mieszkaniowe w mieszkaniu 1 (tzn. czy mieszkał Pan w tym mieszkaniu)?

Odpowiedź: Tak, przed wyjazdem do Wielkiej Brytanii na stałe mieszkał Pan wraz z żoną w mieszkaniu 1 realizując własne cele mieszkaniowe.

7.Czy po powrocie do kraju będzie realizował Pan własne cele mieszkaniowe w mieszkaniu 1 (tzn. czy będzie mieszkał Pan w tym mieszkaniu)?

Odpowiedź: Tak, po powrocie do Polski zamieszka Pan wraz z żoną ponownie w mieszkaniu 1 realizując własne cele mieszkaniowe.

Natomiast w uzupełnieniu z 8 października 2024 r. oświadczył Pan, że cały przychód ze sprzedaży mieszkania 2 zamierza Pan przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego mieszkania 1 w ciągu trzech lat od sprzedaży ww. mieszkania.

Pytanie

Czy z uwagi na okoliczności stanu faktycznego może Pan w przyszłości skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania 2, jeśli dochód przeznaczy Pan w pełni na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania 1? Czy jeśli dochód ze sprzedaży mieszkania zostanie również wykorzystany na pokrycie części kredytu hipotecznego Pana żony to ta część dochodu podlega też zwolnieniu z podatku dochodowego?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, dochód ze sprzedaży mieszkania 2 podlega w całości zwolnieniu z podatku dochodowego, jeśli zostanie przez Pana wykorzystany na spłatę zaciągniętego kredytu na zakup mieszkania 1, o ile tylko kwota uzyskanego dochodu nie przekroczy kwoty kapitału pozostałego do spłaty. Mieszkanie 1 zostało zakupione na Pana i Pana żony własne cele mieszkaniowe i nie byli Państwo na tamten czas świadomi potencjalnego wyjazdu zagranicznego w celach zarobkowych. Po zakończeniu Pana kontraktu, w 2028 r. planuje Pan powrócić na stałe do Polski i zamieszkać w mieszkaniu 1. Ponadto, zaciągnięty kredyt jest zobowiązaniem wspólnym, umowa kredytowa nie rozróżnia bowiem podziału pożyczonej kwoty kapitału między Pana, a Pana żonę. W związku z czym każde z Państwa odpowiada w Pana ocenie za 100% kwoty zaciągniętego kredytu i kwota uzyskanego dochodu ze sprzedaży mieszkania 2 może zostać wykorzystana na pokrycie większej niż 50% kwoty kapitału pozostałego do spłaty.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Na mocy art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 2a ww. ustawy:

Stosownie do art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy:

W myśl art. 4a ww. ustawy:

Jak Pan wskazał, od 2024 r. posiada Pan ograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od stycznia 2024 r. przebywa Pan na terytorium Wielkiej Brytanii dłużej niż 183 dni w roku podatkowym i to w Wielkiej Brytanii osiąga Pan swój podstawowy dochód za wykonywaną pracę i płaci Pan podatek dochodowy. Wobec tego zastosowanie znajdzie Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i zysków majątkowych, podpisana w Londynie 20 lipca 2006 r. (Dz. U. z 2006 r. Nr 250, poz. 1840) zmodyfikowana przez Konwencję wielostronną implementującą środki traktatowego prawa podatkowego mające na celu zapobieganie erozji podstawy opodatkowania i przenoszeniu zysku, sporządzoną w Paryżu 24 listopada 2016 r., podpisaną w Paryżu 7 czerwca 2017 r. (Dz. U. z 2018 r. poz. 1369).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. Konwencji:

Jak stanowi art. 6 ust. 2 Konwencji:

Z kolei w myśl art. 13 ust. 1 ww. Konwencji:

Użycie w umowie sformułowania „może być opodatkowany” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Wobec powyższego stwierdzam, że w świetle powołanych wyżej przepisów, przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Wielkiej Brytanii podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że od 2016 r. ma Pan z żoną potwierdzoną notarialnie rozdzielność majątkową. W 2019 r. wziął Pan z żoną kredyt hipoteczny na zakup mieszkania 1. Jest Pan stroną umowy kredytowej na zakup mieszkania oraz odpowiada Pan za spłatę kredytu solidarnie, do pełnej wysokości. Zarówno Pan i Pana żona są właścicielami ww. mieszkania (udziały wynoszą (…) w Pana przypadku oraz (…) w przypadku Pana żony). (…) 2022 r. otrzymał Pan drogą darowizny, od Pana mamy, mieszkanie 2. Chciałby Pan sprzedać mieszkanie 2, aby uzyskany przychód w całości przeznaczyć na spłatę zaciągniętego kredytu hipotecznego, w ciągu trzech lat od sprzedaży ww. mieszkania.

W tym miejscu wskazuję, że zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Stosownie do treści art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci nabycia własności rzeczy.

Należy wyjaśnić, że stosunki majątkowe między małżonkami regulują przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

W myśl przepisu art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 33 pkt 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.

Na podstawie art. 43 § 1 i 2 ww. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z powyższego przepisu, małżonkowie poprzez zawarcie stosownej umowy (np. rozszerzającej lub ograniczającej wspólność ustawową bądź ustanawiającej rozdzielność majątkową) mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

W Pana małżeństwie wyłączono majątkową wspólność małżeńską. W 2022 r. otrzymał Pan drogą darowizny, od Pana mamy, mieszkanie 2. Jeżeli zatem dokona Pan sprzedaży tego mieszkania przed 2028 r., to będzie ona stanowiła dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu ww. podatkiem, ponieważ dokonana zostanie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymał Pan to mieszkanie.

Z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Jednocześnie na mocy art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Jak wynika z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 4 cyt. ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 7 ww. ustawy stanowi, że:

Na podstawie art. 45 ust. 1 i ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:

Jednakże ustawodawca przewidział zwolnienia przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.

Zwracam uwagę na daleko idące konsekwencje wypływające z zawartego w przepisie dotyczącym analizowanego zwolnienia stwierdzenia „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.

Ponadto, wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w lokalu tym – z różnych powodów – zamieszka po upływie określonego czasu, np. kilku miesięcy lub w lokalu tym po nabyciu będzie mieszkał tylko przez pewien czas. W takim przypadku, prawa do zwolnienia nie pozbawia podatnika okoliczność, że np. przez kilka miesięcy lokal będzie wynajmowany. Prawa do zwolnienia nie traci również podatnik, który nabył lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe, mieszkał w nabytym lokalu mieszkalnym, np. przez kilka miesięcy, a następnie przedmiotowy lokal zbył w drodze darowizny lub sprzedaży. Co istotne, nie jest przeszkodą dla zastosowania omawianego zwolnienia wynajęcie nieruchomości mieszkalnej innemu podmiotowi – i to zarówno przed realizacją własnego celu mieszkaniowego, jak i już po tym fakcie. Innymi słowy, nie ma znaczenia kolejność wykonywanych działań. Ważne jest jedynie to, że nieruchomość została nabyta w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego – czy to od razu po jej nabyciu, czy też w czasie późniejszym.

Zatem podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z zakupem nieruchomości na cele mieszkalne jedynie w sytuacji, gdy nabył tą nieruchomość w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub będzie realizował w niej swoje potrzeby mieszkaniowe.

Do celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia, ustawodawca zalicza wskazaną w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na cele określone w pkt 1, które obejmują nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem.

Z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy jasno więc wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Wskazał Pan jednoznacznie, że przed wyjazdem do Wielkiej Brytanii, na stałe mieszkał Pan wraz z żoną w mieszkaniu 1 realizując własne cele mieszkaniowe. Ponadto po powrocie do Polski zamieszka Pan wraz z żoną ponownie w mieszkaniu 1 realizując własne cele mieszkaniowe.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzam, że będzie mógł Pan skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z planowanym przeznaczeniem i wydatkowaniem przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania 2 – w okresie trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie – na spłatę kredytu zaciągniętego przez Pana w 2019 r. na nabycie mieszkania 1, w którym – jak Pan wskazuje – zamieszkiwał i będzie Pan zamieszkiwał oraz realizował i będzie realizował Pan własne cele mieszkaniowe.

Fakt czasowego wynajmowania przez Pana mieszkania 2 nie wyklucza możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji, gdy realizował oraz będzie realizował Pan w tym mieszkaniu własne cele mieszkaniowe.

Odnośnie natomiast przeznaczenia przychodu ze sprzedaży mieszkania 2 na pokrycie części kredytu hipotecznego Pana żony, wskazuję, że jeżeli kredytobiorcy ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, czyli zgodnie z umową kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za kredyt, to podatnik jako kredytobiorca solidarny za zadłużenie wynikające z tej umowy również odpowiada solidarnie, a więc do pełnej wysokości. W takiej sytuacji bez znaczenia pozostaje fakt, że podatnik jest współwłaścicielem nieruchomości i posiada określoną wielkość udziału we współwłasności. Przy obliczaniu dochodu zwolnionego można uwzględnić całą kwotę jaka została wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości (mieszkania).

Tym samym, ustanowiona w Pana małżeństwie rozdzielność majątkowa i zakup mieszkania 1 do majątków osobistych małżonków w stosownych udziałach nie ogranicza możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jedynie do wysokości udziału posiadanego przez Pana w zakupionym mieszkaniu 1. Z uwagi na fakt, że zgodnie z zawartą umową kredytową jest Pan współkredytobiorcą solidarnie odpowiadającym za wynikające z niej zadłużenie, to odpowiada Pan do pełnej wysokości za zobowiązania wynikające z zawartej umowy kredytowej. Nie ma zatem przeszkód, aby całość wydatków poniesionych przez Pana ze środków pieniężnych pochodzących z planowanej sprzedaży mieszkania 2 na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Pana i Pana żonę na zakup mieszkania 1, zaliczyć na poczet wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpowiadając na zadane przez Pana pytania wskazuję, że:

·może Pan w przyszłości skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania 2, jeśli przychód przeznaczy Pan w pełni na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania 1 – nie później niż w okresie trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie;

·jeśli przychód ze sprzedaży mieszkania zostanie również wykorzystany na pokrycie części kredytu hipotecznego Pana żony, to ta część dochodu będzie też podlegała zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).