Opodatkowanie sprzedaży lokalu użytkowego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 20 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży lokalu użytkowego. Uzupełnił go Pan pismem z 24 września 2024 r. (data wpływu 27 września 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Lokal przy ul. (…) – nabył Pan na podstawie aktu notarialnego (…). Jest to lokal użytkowy, który po wykończeniu/adaptacji/ przeznaczył Pan do wynajmu. Od stycznia 1997 r. wynajmował Pan lokal w ramach wynajmu prywatnego. Od 1 kwietnia 2009 r. zarejestrował Pan jednoosobową działalność gospodarczą i został Pan płatnikiem podatku VAT. W zakres prowadzonej działalności gospodarczej wchodził też wynajem lokalu użytkowego. W lokalu tym nie prowadził Pan swojej działalności - lokal wyłącznie Pan wynajmował. W tym roku zamierza Pan sprzedać wskazany lokal.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Lokal przy ul. (…) – nabył Pan na podstawie aktu notarialnego (…), na podstawie zamiany z Urzędem Gminy.

Nie pamięta Pan, czy Urząd Gminy wystawiał fakturę do tego aktu, ponieważ nie był Pan płatnikiem VAT. W paragrafie 13 aktu notarialnego jest wpis, że umowa jest wolna od podatku VAT. Kserokopia aktu notarialnego (…) załączył Pan do wniosku. Przy zakupie tego lokalu nie korzystał Pan z odliczenia podatku VAT. Od stycznia 1997 r. nie były ponoszone wydatki na ulepszenie stanowiące 30 % wartości początkowej. Wynajmował Pan lokal w ramach wynajmu prywatnego. Od 1 kwietnia 2009 r. zarejestrował Pan jednoosobową działalność gospodarczą i został płatnikiem podatku VAT. W tym okresie nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie stanowiących 30 % wartości początkowej. W lokalu tym nie prowadził Pan swojej działalności - lokal wyłącznie Pan wynajmował. W związku z brakiem chętnych na wynajem, zamierza Pan sprzedać lokal o ile znajdzie się kupiec.

Pytanie

Czy przy sprzedaży nieruchomości wystąpi podatek VAT należny?

Pana stanowisko w sprawie

Jest Pan czynnym płatnikiem VAT, prowadzi działalność gospodarczą. Przy zakupie tego lokalu nie korzystał Pan z odliczenia podatku VAT. Lokal nabył Pan na podstawie zamiany z Urzędem Gminy. W paragrafie 13 Aktu Notarialnego jest wpis, że umowa jest wolna od podatku VAT. Pana zdaniem ta transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednak Pana wątpliwość budzi fakt, że od zasiedzenia minęło już 29 lat i nie korzystał Pan z odliczenia podatku - te dwa aspekty powodują możliwość zwolnienia z podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwaną dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że od 2009 r. jest Pan zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Jest Pan właścicielem lokalu użytkowego, który został nabyty na podstawie zamiany z Urzędem Gminy. Przy zakupie lokalu nie korzystał Pan z odliczenia podatku VAT. Od stycznia 1997 r. nie były ponoszone wydatki na ulepszenie stanowiące 30 % wartości początkowej lokalu. Wynajmował Pan lokal w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży lokalu użytkowego.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wobec tego oddanie w ramach umowy najmu, tj. czynności cywilnoprawnych innemu podmiotowi nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego i tym samym stanowi świadczenie usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, dostawa lokalu będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do użytkowania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanowi:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT,

Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), którym nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu.

W odniesieniu do sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem – domem weselnym, należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia, w związku z transakcją sprzedaży lokalu należy wskazać, że kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W opisanym zdarzeniu przyszłym dostawa lokalu nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Lokal był wynajmowany od stycznia 1997 r. Pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a momentem jego sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Wskazał Pan również, że od stycznia 1997 r. nie były ponoszone wydatki na ulepszenie lokalu, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem mając na uwadze powyższe przepisy oraz opis sprawy należy wskazać, że dla dostawy ww. lokalu, będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż planowana dostawa lokalu nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą lokalu minie okres dłuższy niż dwa lata.

Z uwagi na to, że sprzedaż lokalu będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stało się bezzasadne.

Jednocześnie należy wspomnieć, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy,

Tym samym, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis zdarzenia przyszłego będący przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935), dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).