Aplikacja na pulpit
- Tematy:
- budynek,
- budynek mieszkalny,
- nieruchomości,
- prawo,
- prawo budowlane,
- sprzedaż budynków,
- sprzedaż nieruchomości,
- stan,
- stan techniczny
Interpretacja indywidualna z dnia 1 października 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.370.2024.2.AG
Nie spełnia definicji budynku mieszkalnego wg przepisów prawa budowlanego budynek, wobec którego nie wydano decyzji nakazującej rozbiórkę, ale otrzymano pozwolenie na rozbiórkę ze względu na zły stan techniczny. Pozwolenie jest potwierdzeniem, że niemożliwie jest jego normalne użytkowanie i zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
24 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 24 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 18 września 2024 r. (data wpływu – 18 września 2024 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
(…) 2024 r. zakupiła Pani działki zabudowane:
1. Budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym drewnianym jednokondygnacyjnym, o powierzchni ok. (…) m2, znajdującym się w bardzo złym stanie technicznym, nienadającym się do użytku. Dla budynku zostało złożone zgłoszenie rozbiórki przez poprzedniego właściciela, a starostwo powiatowe nie zgłosiło sprzeciwu do rozbiórki. Nie może Pani dokonać rozbiórki dopóki (…) nie zdejmie linii napowietrznej prądu dociągniętego do tego budynku – stosowny wniosek złożyła Pani do (…) i oczekuje na odpowiedź.
2. Budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym znajdującym się w stanie do remontu. Numer porządkowy budynku został przeniesiony z budynku przeznaczonego do rozbiórki na budynek do remontu.
W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że przedmiotem sprzedaży była 1 działka z dwoma budynkami opisanymi we wniosku.
Pytanie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku – pismo z 18 września 2024 r.)
Czy może Pani skorzystać ze zwrotu zapłaconego podatku u notariusza na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (zwolnienie na zakup pierwszego domu/mieszkania)?
Pani stanowisko
Pani zdaniem, może Pani, ponieważ jest to pierwsza zakupiona nieruchomość.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
-prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
-prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
·jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%. Zatem tylko posiadanie (w przeszłości lub w dacie zakupu) ww. praw, nabyte w drodze dziedziczenia (i to w określonym udziale), nie stanowi przeszkody do zastosowania ww. ulgi.
Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z wniosku wynika, że (…) 2024 r. zakupiła Pani jedną działkę z dwoma budynkami. Jeden to budynek mieszkalny jednorodzinny, o powierzchni ok. (…) m2, w bardzo złym stanie technicznym, nienadający się do użytku. Dla budynku zostało złożone zgłoszenie rozbiórki przez poprzedniego właściciela, a starostwo powiatowe nie zgłosiło sprzeciwu do rozbiórki. Nie może Pani dokonać obecnie jego rozbiórki, ponieważ musi zostać usunięta linia napowietrzna prądu dociągniętego do tego budynku (wniosek o usunięcie został złożony). Nieruchomość jest zabudowana również budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w stanie do remontu. Numer porządkowy z budynku do rozbiórki przeniesiono na budynek do remontu.
Z treści wniosku wynika, że jest to Pani pierwsza zakupiona nieruchomość.
Ma Pani wątpliwości, czy będzie Pani przysługiwał zwrot od podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu nieruchomości.
Przesądzenie o możliwości ubiegania się o zwrot uiszczonego podatku, uzależnione jest od tego, czy spełniła Pani warunki zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość. Należy więc ustalić, który z zakupionych przez Panią budynków nie służy lub nie może służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych a który takie warunki spełnia.
W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:
W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
1)może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
2)jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
3)jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
4)powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonychnieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
Stosownie do art. 67 ust. 1 ww. ustawy:
Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
Z kolei stosownie do art. 30b ust. 1-3 Prawa budowlanego:
Rozbiórkę można rozpocząć po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę.
Decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę wydaje na wniosek organ administracji architektoniczno-budowlanej.
Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę dołącza się:
1)zgodę właściciela obiektu budowlanego lub jej kopię;
2)szkic usytuowania obiektu budowlanego;
3)opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych;
4)opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia;
5)pozwolenia, uzgodnienia, opinie i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów – nie dotyczy to uzgodnień i opinii uzyskiwanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
6)projekt rozbiórki lub jego kopię – w zależności od potrzeb.
Z powyższego wynika, że decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę wydaje właściwy organ na wniosek strony i za zgodą właściciela obiektu budowlanego (budynku). Decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ nie może udzielić pozwolenia na rozbiórkę inwestorowi, który nie spełni wszystkich prawem przewidzianych wymagań.
W omawianej sprawie nie mamy zatem do czynienia z decyzją nakazującą rozbiórkę, lecz z pozwoleniem rozbiórki budynku mieszkalnego. Pomimo tego, objęcie budynku takim pozwoleniem ze względu na jego zły stan techniczny jest potwierdzeniem, że niemożliwie jest jego normalne użytkowanie i tym samym, nie może służyć on zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych nabywcy (nie spełnia on definicji budynku mieszkalnego w świetle ustawy Prawo budowlane).
Skoro zatem, w opisanej sprawie, dysponuje Pani dokumentem potwierdzającym prawo do rozbiórki budynku mieszkalnego ze względu na jego zły stan techniczny, to należy uznać, że budynek ten nie jest budynkiem mieszkalnym. Tym samym, zakupiła Pani nieruchomość (jedną działkę), zabudowaną budynkiem niemieszkalnym oraz budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym do remontu.
Pani zdaniem, była Pani zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z takim stanowiskiem należy się zgodzić.
Należy jednak zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość może obejmować jedną lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych – na podstawie wskazanego do interpretacji przepisu, tj. art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych − objęta jest także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz np. z budynkiem niespełniającym definicji budynku mieszkalnego, jeżeli stanowi on część składową tego. Takie funkcjonalne powiązanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, np. z budynkiem niemieszkalnym, skutkuje zwolnieniem podatkowym, gdy przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny związany z gruntem, którego częścią składową jest budynek niemieszkalny.
Zatem, zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz innym budynkiem (budynek niespełniający definicji budynku mieszkalnego), o ile stanowi on część składową gruntu w ramach jednej działki ewidencyjnej.
Jeżeli spełniła Pani pozostałe przesłanki z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie nabyła Pani wcześniej żadnych praw własności do nieruchomości mieszkalnej bądź udziałów w takiej nieruchomości (chyba, że w drodze dziedziczenia w określonym udziale) – to w opisanej we wniosku sytuacji miała Pani prawo skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w stosunku do całego przedmiotu sprzedaży.
Tym samym, będzie miała Pani prawo do zwrotu ww. podatku od czynności cywilnoprawnych, który został zapłacony.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.
