Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

• w zakresie dotyczącym daty nabycia udziałów w nieruchomości przez poszczególnych spadkodawców - nieprawidłowe,
• w zakresie dotyczącym braku opodatkowania sprzedaży części udziałów w nieruchomości nabytych po bracie - nieprawidłowe,
• w pozostałym zakresie - prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 15 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 września 2024 r. (data wpływu 3 września 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

16 marca 2001 roku nabyto działkę gruntową pod zabudowę w (…). Nabycia dokonał ojciec Wnioskodawcy, który w momencie nabycia był w związku małżeńskim (z matką Wnioskodawcy), posiadając ustawową wspólność majątkową. Na działce dokonano budowy domu jednorodzinnego. W 2013 roku skończono budowę domu jednorodzinnego na terenie zakupionej działki (dalej: Nieruchomość nr 1). W październiku 2015 roku zmarła matka Wnioskodawcy. Na podstawie postanowienia sądu z maja 2016 roku spadek po zmarłej otrzymali po 1/4 części: Wnioskodawca, jego ojciec oraz dwóch jego braci. Tym samym 1/4 posiadanej przez matkę połowy Nieruchomości nr 1 trafiła w spadku do Wnioskodawcy. 5 maja 2020 roku zmarł ojciec Wnioskodawcy. W dniu śmierci ojciec Wnioskodawcy był wdowcem i nie zostawił testamentu. Spadkobiercami ojca został Wnioskodawca oraz dwóch jego braci. Na podstawie aktu notarialnego z dnia 29 czerwca 2020 roku nastąpiło notarialnego przyjęcie spadku po ojcu. W związku z tym każdy ze spadkobierców wszedł w posiadanie 1/3 majątku ojca. Tym samym 1/3 posiadanych przez ojca udziałów w Nieruchomości nr 1 trafiła w spadku do Wnioskodawcy.

1 sierpnia 2022 roku zmarł jeden z braci Wnioskodawcy. W dniu śmierci brat był kawalerem, nie pozostawił po sobie testamentu i nie posiadał dzieci. Spadkobiercami brata został Wnioskodawca i pozostały drugi brat. Na podstawie aktu notarialnego z dnia 23 listopada 2022 roku nastąpiło notarialnego przyjęcie spadku po zmarłym bracie. W związku z tym każdy ze spadkobierców wszedł w posiadanie 1/2 majątku zmarłego brata. Tym samym 1/2 posiadanych przez brata udziałów w Nieruchomości nr 1 trafiła w spadku do Wnioskodawcy. 14 grudnia 2023 roku dokonano sprzedaży Nieruchomości nr 1 za kwotę 1.035.000 zł (słownie: jeden milion trzydzieści pięć tysięcy złotych).

Nieruchomość została sprzedana wspólnie z żyjącym bratem Wnioskodawcy. Z racji posiadania 1/2 udziałów w Nieruchomości nr 1, Wnioskodawca z tytułu sprzedaży Nieruchomości nr 1 otrzymał kwotę 517.500 zł (słownie: pięćset siedemnaście tysięcy pięćset złotych). Wnioskodawca nie wykazał w zeznaniu podatkowych za 2023 roku przychodu ze sprzedaży Nieruchomości nr 1.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Po zmarłej matce w 2015 roku został przeprowadzony dział spadku, zakończony wyrokiem sądu z 2016 roku. Po śmierci ojca oraz jednego z braci zostało przeprowadzone notarialne przyjęcie spadku, a w sprawie podziału majątku toczone jest postępowanie o dział spadku w Sądzie Rejonowym w (…).

Po zmarłej matce dokonano działu spadku w maju 2016 roku. Nie było żadnych spłat i dopłat, całość spadku została wydzielona między czterech spadkobierców: ojca, oraz trzech żyjących wtedy braci. Sprzedaż nieruchomości została zrealizowana we własnym imieniu i była to sprzedaż okazjonalna, nieregularna. Sprzedaż ww. nieruchomości nie była realizowana we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny, metodyczny systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń, czy też okazjonalnie, incydentalnie w sposób przypadkowy, nieregularny.

Nie udzielił Pan pełnomocnictw osobom trzecim do dysponowania nieruchomością, bądź dokonywania czynności związanych z nieruchomością. Posiada Pan lokal mieszkalny (w którym żyje na co dzień) w (…) oraz budynek w zabudowie szeregowej współdzielony po 1/2 własności wspólnie z bratem - lokal ten został (podobnie jak nieruchomość wskazana we wniosku) odziedziczony i jest elementem postępowania o dział spadku. Jest to lokal usługowy, wynajmowany na rzecz podmiotu trzeciego, prowadzącego działalność gospodarczą (zarówno przed śmiercią ojca, jak i obecnie).

Dokonał Pan sprzedaży nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego w (…):

• lokal został nabyty w 2018 roku w drodze darowizny otrzymanej od ojca,
• darowany lokal został przekazany w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych (od momentu otrzymania mieszkania, mieszkałem w nim stałe),
• była wykorzystywana jako miejsce zamieszkania i życia
• nieruchomość została sprzedana w grudniu 2022 roku. Przyczyną była zmiana centrum interesu życiowego i przeprowadzka do (…),
• została sprzedana pojedyncza nieruchomość,
• środki ze sprzedaży nieruchomości zostały w całości przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego na zakup mieszkania w (…). Od grudnia 2022 roku mieszkanie w (…) jest Pana centrum życia i regularnego zamieszkania.

Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Pytanie

Czy związku ze sprzedażą Nieruchomości nr 1, kwotę uzyskaną ze sprzedaży (tj. 517.500 zł) przez Wnioskodawcę należy (częściowo lub w całości) traktować jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce i jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: PIT), w przypadku odpłatnego zbycia: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, c) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, albo d) prawa wieczystego użytkowania gruntów - przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw, i zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Art. 10 ust.5 ustawy o PIT z kolei wskazuje, iż „w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a- c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.”

Wnioskodawca nabywał udziały w Nieruchomości nr 1 w trzech różnych momentach czasu: po śmierci ojca, matki oraz brata. Jednak na potrzeby stwierdzenia, czy Wnioskodawca zobowiązany jest do rozliczenia podatku dochodowego należy wziąć pod uwagę moment nabycia Nieruchomości nr 1 przez poszczególnych spadkodawców. Matka Wnioskodawcy nabyła Nieruchomość nr 1 w 2001 (nabyła 1/2 nieruchomości) jako grunt, a budowę domu jednorodzinnego zakończyła w 2013 roku. Pomiędzy 2014 rokiem (następny rok, po którym nastąpiło nabycie), a sprzedażą Nieruchomości nr 1 (w 2023 roku) minęło powyżej 5 lat, a tym samym Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozliczenia podatku PIT w części przypadającej po matce.

Ojciec Wnioskodawcy nabył 1/2 Nieruchomości nr 1 (drugą połowę nabyła będąca z ojcem we wspólności majątkowej matka) w 2001 jako grunt, a budowę domu jednorodzinnego zakończył w 2013 roku. Pomiędzy 2014 rokiem (następny rok, po którym nastąpiło nabycie), a sprzedażą Nieruchomości nr 1 (w 2023 roku) minęło powyżej 5 lat, a tym samym Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozliczenia podatku PIT w części przypadającej po ojcu. W 2016 roku ojciec otrzymał 1/4 udziału Nieruchomości nr 1 po zmarłej żonie w związku z postanowieniem sądowym kończącym postępowanie o dział spadku po matce. Pomiędzy 2017 rokiem (następny rok, po którym nastąpiło nabycie), a sprzedażą Nieruchomości nr 1 (w 2023 roku) minęło powyżej 5 lat, a tym samym Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozliczenia podatku dochodowego w części przypadającej po ojcu.

Zmarły w 2022 roku brat Wnioskodawcy nabył prawa majątkowe w postaci udziałów w Nieruchomości nr 1 w 2016 roku - w momencie postanowienia sądowego ustawiającego podział spadku po zmarłej w 2015 roku matce. Otrzymał w tym dniu 1/4 udziałów matki w Nieruchomości nr 1. Posiadała ona w dniu śmierci 1/2 własności nieruchomości, a tym samym brat stał się właścicielem 1/8 Nieruchomości nr 1 (1/4 z posiadanej przez matkę własności połowy nieruchomości).

Pomiędzy 2017 rokiem (następny rok, po którym nastąpiło nabycie), a sprzedażą Nieruchomości nr 1 (w 2023 roku) minęło powyżej 5 lat, a tym samym Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozliczenia podatku PIT w części przypadającej po bratu, otrzymanej po śmierci matki. W 2020 roku brat wszedł w posiadanie 1/3 udziałów w Nieruchomości nr 1 przypadającej na ojca (po jego śmierci i notarialnym przyjęciu spadku w 2020 roku). Ojciec w dniu śmierci posiadał 5/8 własności Nieruchomości nr 1 (nabyta w 2001 roku połowa nieruchomości oraz otrzymana 1/4 udziałów po zmarłej żonie). Po śmierci ojca, zmarły brat otrzymał 1/3 udziałów ojca w nieruchomości, a tym samym stał się właścicielem 1/3 Nieruchomości nr 1. Na jego część składała się 1/8 własności otrzymana po matce, a także 5/24 (1/3 z posiadanych przez ojca 5/8) po ojcu. W 2023 roku dokonano sprzedaży Nieruchomości nr 1 za kwotę 1.035.000 zł. Połowa z tej kwoty, tj. 517.500 zł przypadła na rzecz Wnioskodawcy (posiadał on 1/2 własności Nieruchomości nr 1). Równo po 1/3 z tej kwoty, tj. po 172.500 zł stanowią części uzyskane w spadku po ojcu, matce oraz bracie. Jak wskazano w powyższych akapitach, każdy ze spadkodawców nabył swoją część Nieruchomości nr 1 w okresie poprzedzającym 5 lat dzień sprzedaży nieruchomości.

Zmarły brat Wnioskodawcy nabył 1/8 Nieruchomości nr 1 w 2016 roku (po śmierci matki), co stanowi kwotę 64.687,50 zł z przypadającej dla Wnioskodawcy kwoty 517.500 zł uzyskanej ze sprzedaży Nieruchomości nr 1. Z kolei 5/24 udziału zmarłego brata w Nieruchomości nr 1 (nabytej w 2020 roku po zmarłym ojcu) stanowi kwotę 107.812,50 zł. Od nabycia części przypadającej zmarłego bratu po matce minęło 5 lat, z kolei z części przypadającej po ojcu nie minął okres 5 lat. Ustawa o PIT wskazuje jednak, iż pięcioletni okres obligujący do opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycia lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Przepis nie określa w żadnym miejscu sytuacji częściowego nabycia udziałów w nieruchomości, a stanowi jedynie o momencie nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.

Zmarły brat posiadał prawo do własności i pełnego użytkowania Nieruchomości nr 1 już od 2016 roku, po uzyskaniu części nieruchomości po zmarłej matce. Co więcej, po śmierci matki korzystał w pełni swego prawa do użytkowania Nieruchomości nr 1 - było to jego miejsca zamieszkania, zameldowania oraz centrum interesów życiowych od dnia śmierci matki, nieprzerwanie aż do dnia jego śmierci w 2022 roku.

Podsumowując, w opinii Wnioskodawcy, w związku ze sprzedażą Nieruchomości nr 1 Wnioskodawca nie jest zobowiązany do wykazania przychody podlegającego opodatkowaniu ze sprzedaży ww. nieruchomości. Wynika to bezpośrednia z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o PIT oraz art. 10 ust.5 ustawy o PIT które wskazują, iż opodatkowane są tylko te przychody ze sprzedaży nieruchomości, których to sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. W przypadku Nieruchomości nr 1, nabycie Nieruchomości nr 1 przez wszystkich spadkodawców nastąpiło w okresie powyżej 5 lat od daty zbycia Nieruchomości nr 1.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

• w zakresie dotyczącym daty nabycia udziałów w nieruchomości przez poszczególnych spadkodawców - nieprawidłowe,
• w zakresie dotyczącym braku opodatkowania sprzedaży części udziałów w nieruchomości nabytych po bracie - nieprawidłowe,
• w pozostałym zakresie - prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Nabycie nieruchomości w spadku i dziale spadku

W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat - to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Stosownie do art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 z późn. ze zm.) stanowi, że:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Na mocy art. 925 powołanej ustawy:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

W świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:

Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Przepis art. 1035 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Z kolei, postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Wskazać zatem należy, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku - pięcioletni termin liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, przy czym jeżeli nieruchomość była nabyta przez spadkodawcę również w drodze spadku, wówczas moment nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę określany jest zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego tj. z chwilą śmierci spadkodawców spadkodawcy.

Wedle art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego:

Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

Definicja nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji terminu „nieruchomość”. Z powyższego względu, konieczne jest odwołanie się do określonych uregulowań prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do treści art. 47 § 1-3 powołanej ustawy:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak natomiast wynika z art. 48 tej ustawy:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy zostanie wzniesiony na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym - w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

W przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia, tzn. zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego, za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku, uznać należy datę nabycia gruntu i to niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Istotne znaczenie - dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej - w tego typu sytuacjach ma więc data nabycia gruntu.

Biorąc pod uwagę fakt, że udział w nieruchomości zabudowanej, będący przedmiotem spadku, stanowił majątek wspólny małżonków (Pana rodziców) - należy się odnieść do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), w której zostały uregulowane stosunki majątkowe między małżonkami.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami

Przepis art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy stanowi, że:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ustawodawca ukształtował jako wspólność łączną, bezudziałową.

Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku co do zasady, z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Co do zasady, z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.

Stosownie natomiast do art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej.

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe, zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności).

Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Skutki podatkowe dla Pana w związku ze sprzedażą udziału w nieruchomości nabytej w spadku po rodzicach

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego Pana rodziców w 2001 r. W 2015 r. zmarła Pana matka. W 2016 r. dokonano działu spadku po matce bez spłat i dopłat. Spadek po zmarłej nabyli: ojciec, Pan i Pana dwóch braci. W 2020 r. zmarł Pana ojciec. Każdy ze spadkobierców wszedł w posiadanie 1/3 majątku ojca.

Wobec powyższego 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca 2001 r., tj. od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, przez Pana rodziców do majątku wspólnego małżonków.

Mając na uwadze powyższe, 5 letni okres, o którym mowa w powyżej cytowanych przepisach niewątpliwie minął.

Zatem sprzedaż udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku po ojcu i po matce nie stanowi dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez spadkodawców, tj. Pana rodziców.

W związku z tym, nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziałów w nieruchomości.

Skutki podatkowe dla Pana w związku ze sprzedażą udziału w nieruchomości nabytej w spadku po bracie

Pana brat nabył udziały w nieruchomości w spadku po matce (zmarłej w 2015 r.) i po ojcu (zmarłym w 2020 r.).

Zatem udziały w nieruchomości nabył Pana brat w datach śmierci rodziców, tj. w 2015 r. i w 2020 r.

W związku z powyższym odpłatne zbycie w 2023 r. udziału w nieruchomości nabytego przez Pana w spadku po bracie, w części w jakiej ten udział Pana brat odziedziczył po Pana matce (2015 r.), nie stanowi dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5- letniego terminu, o którym mowa w ww. przepisach. Nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z odpłatnego zbycia tego udziału w nieruchomości.

Natomiast odpłatne zbycie w 2023 r. udziału w nieruchomości, który nabył Pan w spadku po bracie, w części w jakiej ten udział Pana brat odziedziczył po ojcu (2020 r.), stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż nastąpiła przed upływem terminu, o którym mowa w ww. przepisach. Jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z odpłatnego zbycia tego udziału w nieruchomości.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości, obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

Stosownie do ww. art. 22 ust. 6c ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

W myśl natomiast art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:

W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Wobec powyższego, sprzedaż odziedziczonego udziału w nieruchomości, nabytego przez Pana brata w 2020 r. stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Obowiązek zapłaty 19% podatku z tytułu tej transakcji zależny jest od uzyskania dochodu ustalonego na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi nadwyżkę pomiędzy przychodem z tytułu ww. transakcji, określonym zgodnie z art. 19, a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

W odniesieniu do Pana stwierdzenia, że nie jest należny podatek od sprzedaży nieruchomości, gdyż nabycie nieruchomości przez wszystkich spadkodawców nastąpiło w okresie powyżej 5 lat od daty zbycia nieruchomości, należy wyjaśnić jak niżej.

Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje wyłącznie na nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, po którym następuje dziedziczenie. Należy podkreślić, iż wszelkie wyłączenia z opodatkowania, podobnie jak ulgi i zwolnienia podatkowe, stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania. W przepisie tym ustawodawca wskazuje tylko i wyłącznie na spadkodawcę. W przedmiotowej sprawie nie nabył Pan całego udziału w nieruchomości w spadku po matce i ojcu, bowiem nabył Pan również udział w nieruchomości w spadku po bracie, który nabył udziały po rodzicach (matce zmarłej w 2015 r. i ojcu zmarłym w 2020 r.).

Art. 10 ust. 5 ustawy odwołuje się w swej treści do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, w którym mowa jest również o udziałach w nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).