Uznanie Pana za podatnika podatku VAT w tytułu sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1, a w konsekwencji podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ww. transakcji oraz opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. transakcji i obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 13 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

‒uznania Pana za podatnika podatku VAT w tytułu sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1, a w konsekwencji podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ww. transakcji,

‒opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. transakcji i obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w ..., działka ewidencyjna nr 1 o powierzchni 1,455 ha, dla której prowadzona jest KW nr ..., którą otrzymał Pan aktem umowy darowizny od rodziców dnia 29.12.2016 r. Jest Pan jedynym właścicielem tej działki, jest Pan kawalerem.

Działka jest niezabudowana, nieuzbrojona, niezalesiona i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość nie była w okresie 5 lat i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzenia działalności gospodarczej. Działka nr 1 położona w obrębie ... nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy, która mogłaby powodować zmianę w zagospodarowaniu terenu, a ponadto gmina nie podjęła uchwały o wyznaczeniu obszaru rewitalizacji, ani uchwały o ustanowieniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Gmina ... nie posiada obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru gminy.

W dniu 04.10.2023 roku podpisał Pan przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej o powierzchni około 0,3708 ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1. Umowa została zawarta w celu umożliwienia Kupującemu realizację przedsięwzięcia gospodarczego polegającego na prowadzeniu placówki handlowej w ramach sieci handlowej „...”. Zgodnie z umową, kupujący ma zakupić nieruchomość, kiedy zostaną spełnione konkretne warunki, m. in. uzyskanie przez kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę, oraz decyzji zezwalającej na wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej, a także po uzyskaniu zgody na lokalizację zjazdu indywidualnego z drogi publicznej. Ponadto udzielił Pan kupującemu pełnomocnictwa i upoważnił Pan pełnomocnika do występowania przed wszelkimi władzami, organami administracji rządowej i samorządowej, sądami oraz prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz do wszelkich innych czynności związanych z badaniem technicznym i prawnym działek, do składania wniosków i uzyskiwania decyzji, uzgodnień, pozwoleń, opinii.

Podsumowując:

‒Nieruchomość jest niezabudowana i będzie niezabudowana na moment formalizacji Transakcji;

‒Nieruchomość stanowi grunt rolny (przed sprzedażą ma być wyłączona z produkcji rolnej);

‒Na moment złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy obejmująca Nieruchomość;

‒Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego;

‒Sprzedający nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym i nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców.

Przy czym jeśli w ramach odpowiedzi na Pytanie nr 1 zawarte w niniejszym Wniosku, Organ stwierdzi, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości w ramach transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, wówczas Sprzedający zarejestruje się przed sfinalizowaniem Transakcji jako podatnik VAT czynny;

‒Sprzedający nie zamierza rozpoczynać prowadzenia działalności gospodarczej, która w jakikolwiek sposób byłaby związana z Nieruchomością;

‒Obecnie Grunt wykorzystywany jest zgodnie z przeznaczeniem - częściowo jest na nim prowadzona działalność rolnicza, częściowo nieużytkowana;

‒Grunt nie jest i nie był wykorzystywany przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do wykonywania działalności zwolnionej z VAT.

Ponadto:

Sprzedający nie szukał nabywcy nieruchomości. To Kupujący poszukując gruntów pod planowaną inwestycję, tj. budowę placówki handlowej w ramach sieci handlowej „...” i infrastrukturą towarzyszącą poszukiwał gruntów odpowiednich do realizacji takiej inwestycji. Kupujący sam znalazł działkę będącą przedmiotem wniosku, uznał ją za atrakcyjną inwestycyjnie, skontaktował się bezpośrednio ze Sprzedającymi i zaproponował zakup przedmiotowej nieruchomości za korzystną dla niego cenę.

W uzupełnieniu wskazał Pan:

Wydzielona działka (będąca przedmiotem sprzedaży) z działki nr 1 do dnia sprzedaży nie jest i nie będzie oddana w najem, dzierżawę oraz do używania na podstawie innych umów. Na dzień sprzedaży dla działki nr 1 nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W Gminie ... nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i do dnia sprzedaży nie będzie. Do dnia sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy na wniosek sprzedającego tj. ..., w imieniu którego występuje kupujący.

Kupujący w celu realizacji umowy zobowiązuje się do wystąpienia w imieniu własnym lub w imieniu sprzedającego (lecz na koszt kupującego) z wnioskami do właściwych organów o wydanie następujących dokumentów:

‒wypisu i wyrysu z rejestru i ewidencji gruntów dla nieruchomości,

‒zaświadczenia dotyczącego podjęcia uchwały o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji dla nieruchomości, o której mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji,

‒zaświadczenia, że na nieruchomości me występują grunty leśne ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu,

‒decyzji pozwolenia na budowę umożliwiającej kupującemu na nieruchomości realizację przedsięwzięcia zgodnie z umową,

‒decyzji zezwalającej na wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej,

‒zaświadczenie właściwego starosty potwierdzającego wniesienie całkowitej kwoty opłaty rocznej związanej z wyłączeniem nieruchomości z produkcji rolnej.

Sprzedający zobowiązuje się:

‒że od chwili zawarcia umowy nie będzie składać osobom trzecim ofert sprzedaży nieruchomości, a także nie zawrze przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości lub umowy sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią,

‒nie sprzedawać, ani nie udostępniać w inny sposób nieruchomości lub praw do nieruchomości, znajdujących się jednocześnie w promieniu 3000 metrów od granic nieruchomości podmiotom prowadzącym działalność polegającą na sprzedaży artykułów spożywczych, ponadto sprzedający w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw do nieruchomości zastrzega w umowie odpowiednio z nabywcą lub korzystającym z nieruchomości odpowiednio zakaz bywania bądź udostępniania nieruchomości podmiotom prowadzącym działalność wskazana powyżej.

Kupujący (... sp. z o.o. z siedzibą w ...) kupi działkę pod warunkiem uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę umożliwiającą kupującemu na przedmiotowej nieruchomości realizacje przedsięwzięcia oraz decyzji zezwalającej na wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej a także po uzyskaniu zgody na lokalizację zjazdu indywidualnego z drogi publicznej.

Sprzedający udzielił pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do uzyskania decyzji i pozwoleń:

‒występowanie przed geodetą uprawnionym we wszelkich sprawach dotyczących podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1, w tym do podpisania protokołu z ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych, aktu ugody, składania pism i podań wniosków z tym związanych;

‒występowanie przed Starostwem Powiatowym w sprawie wyłączenia przedmiotowej działki z produkcji rolnej i zmiany oznaczenia w ewidencji gruntów, składania pism i podań wniosków z tym związanych;

‒składania i odbioru wszelkich dokumentów (wypisów aktów notarialnych, odpisów aktów stanu cywilnego, postanowień sądu, wypisów z rejestru gruntów, wyrysów z map ewidencyjnych, zaświadczeń o przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego i rewitalizacji, decyzji pozwolenia na budowę, zaświadczenia właściwego starosty potwierdzającego wniesienie całkowitej kwoty z tytułu opłaty rocznej związanej z wyłączeniem nieruchomości z produkcji rolnej w oparciu o decyzję.

Do dnia sprzedaży działki nabywca w imieniu sprzedającego uzyska wszystkie niezbędne zezwolenia i wpisy zakończone decyzją ostateczną o pozwoleniu na budowę. Nabywca działki jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Pytanie

1.Czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku transakcji będzie występował w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku transakcji podlegać będzie pod przepisy ustawy o VAT?

2.Czy w przypadku uznania stanowiska wnioskodawcy zawartego w pytaniu nr 1 za prawidłowe i uznania, że Sprzedający w ramach opisanej transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji transakcja podlegać będzie pod ustawę o VAT, wówczas w przypadku gdy:

a)w stosunku do Nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, w której Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane lub

b)Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane;

- sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych, a Sprzedający będzie zobowiązany do udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Poniżej interpretacja indywidualna w podobnym temacie:

„Równie istotne, zdaniem organu, jest udzielenie kupującemu stosownego pełnomocnictwa, bowiem wszystkie wykonywane czynności wywołują skutki w sferze prawnej mocodawcy tj. sprzedającego, a jednocześnie kupujący spełniając warunki zakupu nieruchomości podnosi atrakcyjność nieruchomości jako towaru i wpływa na wzrost jego wartości. Wszystkie wykonywane czynności mają znaczenie w sferze prawnopodatkowej sprzedającego, który angażując środki wykorzystywane przez podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, wykazuje podobną do nich aktywność. Tym samym, sprzedaż nieruchomości nie stanowi realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym - stanowi dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej podlegającą opodatkowaniu VAT, a wnioskodawczyni w tej sytuacji działa jako podatnik VAT. (interpretacja indywidualna z 30 listopada 2022 r., nr 0112-KDIL1-1.4012.486.2022.2.HW)”.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedający, będzie występować w charakterze podatnika VAT w związku z faktem, że udzielił Kupującemu pełnomocnictwa o szerokim zakresie, którego celem jest uzyskanie wszystkich formalnoprawnych zgód i decyzji do przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej wykracza poza rozporządzenie majątkiem osobistym i stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot Transakcji podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, ponieważ stanowi odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez podatników VAT na gruncie przepisów ustawy o VAT.

2.W ocenie Wnioskodawcy, jeżeli Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje jako podatnik VAT, to sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeśli w dniu Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, z których będzie wynikać, że Nieruchomość stanowi tereny budowlane. Wówczas Sprzedający powinien udokumentować sprzedaż Nieruchomości fakturą VAT.

Opodatkowane podatkiem VAT są te dostawy, których przedmiot stanowią nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę).

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 ust. 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym.

W związku z tym, że warunkiem koniecznym do sfinalizowania transakcji jest uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę umożliwiającą kupującemu na przedmiotowej nieruchomości realizacje przedsięwzięcia, dla nieruchomości zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy z której wynikać będzie że nieruchomość stanowi tereny budowlane, dlatego w ocenie wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9a ustawy o VAT jako dostawa terenów budowlanych i zostanie udokumentowana fakturą VAT.

Z uwagi na fakt, że Sprzedający w ramach Transakcji będzie występować jako podatnik VAT i dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych, to Sprzedający będzie zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT czynny przed dokonaniem dostawy Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu zaznaczenia wymaga, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 będzie podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z treści złożonego wniosku wynika, że zamierza Pan sprzedać niezabudowaną działkę wydzieloną z działki nr 1 sieci handlowej. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana. Zawarł Pan 4 października 2023 r. umowę przedwstępną, w której Kupujący ma zakupić nieruchomość, kiedy zostaną spełnione określone warunki.

Kupujący w celu realizacji umowy zobowiązuje się do wystąpienia w imieniu własnym lub w imieniu sprzedającego (lecz na koszt kupującego) z wnioskami do właściwych organów o wydanie następujących dokumentów:

‒wypisu i wyrysu z rejestru i ewidencji gruntów dla nieruchomości,

‒zaświadczenia dotyczącego podjęcia uchwały o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji dla nieruchomości, o której mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji,

‒zaświadczenia, że na nieruchomości me występują grunty leśne ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu,

‒decyzji pozwolenia na budowę umożliwiającej kupującemu na nieruchomości realizację przedsięwzięcia zgodnie z umową,

‒decyzji zezwalającej na wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej,

‒zaświadczenie właściwego starosty potwierdzającego wniesienie całkowitej kwoty opłaty rocznej związanej z wyłączeniem nieruchomości z produkcji rolnej.

Sprzedający zobowiązuje się:

‒że od chwili zawarcia umowy nie będzie składać osobom trzecim ofert sprzedaży nieruchomości, a także nie zawrze przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości lub umowy sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią,

‒nie sprzedawać, ani nie udostępniać w inny sposób nieruchomości lub praw do nieruchomości, znajdujących się jednocześnie w promieniu 3000 metrów od granic nieruchomości podmiotom prowadzącym działalność polegającą na sprzedaży artykułów spożywczych, ponadto sprzedający w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw do nieruchomości zastrzega w umowie odpowiednio z nabywcą lub korzystającym z nieruchomości odpowiednio zakaz bywania bądź udostępniania nieruchomości podmiotom prowadzącym działalność wskazana powyżej.

Sprzedający udzielił pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do uzyskania decyzji i pozwoleń:

‒występowanie przed geodetą uprawnionym we wszelkich sprawach dotyczących podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1, w tym do podpisania protokołu z ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych, aktu ugody, składania pism i podań wniosków z tym związanych;

‒występowanie przed Starostwem Powiatowym w sprawie wyłączenia przedmiotowej działki z produkcji rolnej i zmiany oznaczenia w ewidencji gruntów, składania pism i podań wniosków z tym związanych;

‒składania i odbioru wszelkich dokumentów (wypisów aktów notarialnych, odpisów aktów stanu cywilnego, postanowień sądu, wypisów z rejestru gruntów, wyrysów z map ewidencyjnych, zaświadczeń o przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego i rewitalizacji, decyzji pozwolenia na budowę, zaświadczenia właściwego starosty potwierdzającego wniesienie całkowitej kwoty z tytułu opłaty rocznej związanej z wyłączeniem nieruchomości z produkcji rolnej w oparciu o decyzję.

Nabywca działki jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy planowana transakcja sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ww. ustawy Kodeks cywilny.

Art. 389 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictwa, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 108 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z uwagi na fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość, której jest Pan właścicielem. Działania te, dokonywane za Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, ww. działka wydzielona z działki nr 1 jest Pana własnością i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT, zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym, udzielenie przez Pana stosownego pełnomocnictwa Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności, pomimo że będą podejmowane przez nabywcę, będą jednak podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako właściciel działki będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1, będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pan wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko odnośnie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu wskazania wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W opisie sprawy wskazał Pan, że do dnia sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy na Pana wniosek, w imieniu którego występuje kupujący.

Tym samym, działka wydzielona z działki nr 1 na dzień sprzedaży będzie stanowiła teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W związku z powyższym przeanalizowania wymaga, czy sprzedaż ww. działki będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, że działkę nr 1 nabył Pan na podstawie umowy darowizny. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Ponadto, wskazał Pan, że grunt nie jest i nie był wykorzystywany przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do wykonywania działalności zwolnionej z VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa przez Pana działki wydzielonej z działki nr 1, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 1, będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do sposobu dokumentowania ww. transakcji sprzedaży nieruchomości, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy:

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane wyżej przepisy należy wskazać, że skoro z tytułu sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 będzie Pan podatnikiem podatku VAT i sprzedaż ta będzie opodatkowana wg właściwej stawki podatku od towarów i usług, to będzie Pan zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż tej działki.

Z uwagi na fakt, iż wywiódł Pan prawidłowe skutki prawne, pomimo częściowo odmiennej argumentacji, Pana stanowisko odnośnie pytania nr 2 uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że analiza załączników dołączonych do wniosku o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem tut. Organ nie jest uprawniony do oceny załączników dołączonych do wniosku.

W odniesieniu do powołanej interpretacji indywidualnej, Organ zauważa, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).