Skutki podatkowe zbycia dwóch lokali mieszkalnych przed upływem 5 lat od daty nabycia.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 6 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan –w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 lipca 2024 r. (wpływ 30 lipca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, zamieszkałą przy ul. (…), PESEL: (…). Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm., dalej zwana ustawą o PIT).

Wnioskodawca osiąga swoje dochody przede wszystkim z tytułu umowy o pracę, umowy zlecenie oraz wynajmu prywatnego.

Pierwszy lokal mieszkalny Wnioskodawca kupił (…)2019 r. (dalej jako Nieruchomość 1). Lokal ten znajduje się przy ul. (…). Wnioskodawca posiadał tam zameldowanie czasowe w okresie od (…)2019 r. do (…)2020 r. Jednocześnie, mieszkanie to zostało kupione z przeznaczeniem na wynajem. I tak od września 2020 r. jest najmowane przez 6 osób, z którymi wynajmujący zawiera umowy najmu na okres około roku z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe (dla studentów). Wnioskodawca nadal pozostaje właścicielem nieruchomości, z dalszym zamiarem jego wynajmu, bez wykorzystywania go na własne cele mieszkaniowe.

Kolejny lokal mieszkalny Wnioskodawca nabył (…)2021 r. (dalej jako Nieruchomość 2). Lokal ten znajduje się przy ul. (…). Wnioskodawca kupił go od kolegi, który był w naglącej potrzebnie posiadania określonej sumy pieniędzy, którą częściowo zaspokoiła sprzedaż tej nieruchomości. Wnioskodawca w celu sfinansowania jej zakupu zaciągnął kredyt gotówkowy. Lokal był w złym stanie technicznym, wyposażony był w zniszczone meble oraz towarzyszył mu ciężki do pozbycia się nieprzyjemny zapach. Wnioskodawca w związku ze zbliżającym się terminem (...) zdecydował się zbyć tę nieruchomość (…)2021 r. (żona była (...)). Wnioskodawca nie zdecydował się na remont z uwagi na potrzebę szybkiej zmiany miejsca zamieszkania. W tym samym czasie zamieszkiwał on z małżonką w najmowanym lokalu mieszkalnym.

Trzecią nieruchomością, którą nabył Wnioskodawca (…)2022 r., był budynek mieszkalnym w miejscowości (…) (dalej jako Nieruchomość 3). Jej stan techniczny był bardzo zły, uniemożliwiający zamieszkanie. Wnioskodawca wraz z małżonką pierwotnie chcieli wyremontować tenże budynek w sposób umożliwiający zamieszkanie wraz z potomstwem, jednak pod koniec (...)2023 r. dowiedzieli się o wypowiedzeniu umowy najmu dotychczas zamieszkiwanego przez nich lokalu mieszkalnego (wynajmujący przeznaczył je na sprzedaż). W związku z tym, że małżonka Wnioskodawcy była wtedy (...), a budynek ten nie był wyremontowany i nie było możliwości by się tam wprowadzić z potomstwem, małżonka kupiła budynek mieszkalny od jej dziadka, do którego wprowadzili się w połowie (...)2023 r. Do tej pory małżeństwo w nim zamieszkuje, a w tej sytuacji nieruchomość położona w (…) przestała być potrzebna. W związku z tym Wnioskodawca wystawił ją na sprzedaż (…)2023 r., a do jej sprzedaży doszło (…)2024 r. Wnioskodawca z uwagi na brak czasu skorzystał z usługi pośrednika przy sprzedaży.

Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy sprzedaż nieruchomości położonej w (…) (Nieruchomość 2) oraz (…) (Nieruchomość 3) wypełnia definicję działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT oraz ustawy o VAT (ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361)) oraz czy Wnioskodawca przy zbyciu nieruchomości położonej w (…) (Nieruchomość 2) miał prawo do skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. W związku z tym, wnosi on o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

I.

1.W jakim celu nabył Pan Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3. Jakie podjął Pan działania, aby ten cel zrealizować? Prosimy podać informację odrębnie dla Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3.

Odpowiedź: Nieruchomość 2 kupił Pan, aby w niej zamieszkać. By zrealizować ten cel posprzątał Pan mieszkanie oraz zlecił test instalacji gazowej, by móc podłączyć mieszkanie do sieci gazowej. Dowiadywał się Pan również jak usunąć nieprzyjemny zapach z mieszkania.

Nieruchomość 3 kupił Pan, aby w niej zamieszkać. By zrealizować ten cel posprzątał Pan mieszkanie, podłączył Pan prąd oraz usunął pleśń ze ścian. Palił Pan regularnie w piecu zimą, aby nie dopuścić do powrotu pleśni. Poprawił Pan, bądź wymienił uszkodzone dachówki, przez które wcześniej przeciekał dach. Ponad klatką schodową wyrównał Pan ściany płytami kartonowo-gipsowymi.

2.Czy w Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 przeprowadzał Pan prace remontowe? Jeśli tak, to jakie? Prosimy podać informację odrębnie dla Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3.

Odpowiedź: Nieruchomości 2 – nie przeprowadzał Pan prac remontowych.

Nieruchomość 3 – prace remontowe w przypadku tej nieruchomości opisał Pan w odpowiedzi na pytanie nr 1.

3.Czy ponosił Pan jakiekolwiek nakłady w celu ulepszenia i przygotowania Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 do sprzedaży? Prosimy podać informację odrębnie dla Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3.

Odpowiedź: W przypadku obu nieruchomości nie poniósł Pan nakładów w celu ich ulepszenia i przygotowania do sprzedaży.

4.Czy podjął Pan jakiekolwiek działania marketingowe w celu sprzedaży Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 (np. korzystał z biura nieruchomości, przygotowywał oferty sprzedaży)? Jeśli tak – prosimy wskazać jakie (udzielić informacji odrębnie dla każdej nieruchomości).

Odpowiedź: Nieruchomość 2 – wystawił Pan na platformie (…), bez pośrednika.

Nieruchomość 3 – wystawił Pan na platformie (…). (...), z racji braku czasu, skorzystał Pan z usług pośrednika nieruchomości. Po paru miesiącach osobiście dodał Pan ogłoszenie na serwisie (…), wskutek czego udało się sprzedać tę nieruchomość. Pośrednik nie przyczynił się, więc do faktu zbycia nieruchomości.

5.Czy przed sprzedażą zostało udzielone przez Pana jakiekolwiek pełnomocnictwo dotyczące sprzedaży Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, jeżeli tak to komu oraz do czego takie ewentualne pełnomocnictwo/pełnomocnictwa będą uprawniały (jakie konkretnie czynności przed sprzedażą zostały na podstawie tych pełnomocnictw dokonane)?

Odpowiedź: Nieruchomość 2 – brak pełnomocnictwa.

Nieruchomość 3 – w umowie pośrednictwa sprzedaży widnieje zapis „Zamawiający upoważnia Wykonawcę w zakresie objętym tą umową do wglądu oraz pobierania odpowiednich wypisów, odpisów i zaświadczeń z ewidencji gruntów i budynków, planach miejscowych, uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”. Ponownego podkreślenia wymaga tutaj jednak fakt braku przyczynienia się pośrednika do ostatecznego zawarcia transakcji oraz fakt skorzystania z jego usług w celu innym, niż zmaksymalizowanie zysku ze sprzedaży.

6.W jaki sposób pozyskał Pan kupców dla Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3?

Odpowiedź: Nieruchomość 2 – kupiec zgłosił się po zobaczeniu ogłoszenia na platformie (…).

Nieruchomość 3 – kupiec zgłosił się po zobaczeniu ogłoszenia na serwisie (…).

7.W jaki sposób Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 były wykorzystywane od momentu ich nabycia do dnia sprzedaży?

Odpowiedź: Nieruchomość 2 – regularne przebywanie (praktycznie codziennie), spożywanie posiłków, praca (zdalna), spotkania z rodziną i przyjaciółmi.

Nieruchomość 3 – regularne przebywanie (praktycznie codziennie) spożywanie posiłków, praca (zdalna), spotkania z rodziną i przyjaciółmi (w tym ogniska, grille), w okresie zimowym dbanie o zapewnienie ciepła (palenie w piecu).

8.Czy wNieruchomości 2 i Nieruchomości 3 realizował Pan własne cele mieszkaniowe, tj. czy Pan w nich mieszkał? Jeśli tak, to od kiedy lub w jakich okresach? Prosimy podać informację odrębnie dla Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3.

Odpowiedź: Nieruchomość 2 – Tak, realizował Pan własne cele mieszkaniowe, od kiedy ją Pan kupił, do czasu podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży. Przez realizowanie celów mieszkaniowych rozumie Pan regularne przebywanie (praktycznie codziennie), spożywanie posiłków, pracę (praca zdalna), spotkania z rodziną i przyjaciółmi.

Nieruchomość 3 – Tak, realizował Pan własne cele mieszkaniowe, od momentu kupna do momentu przeprowadzenia się do domu Pana żony. Przez realizowanie celów mieszkaniowych rozumie Pan regularne przebywanie (praktycznie codziennie), spożywanie posiłków, pracę (praca zdalna), spotkania z rodziną i przyjaciółmi (w tym ogniska, grille), w okresie zimowym dbanie o zapewnienie ciepła (palenie w piecu).

9.Czy Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 stanowi wyłącznie Pana majątek odrębny?

Odpowiedź: Obie wskazane w pytaniu nieruchomości stanowią wyłącznie Pana majątek odrębny.

10.Czy pomiędzy Panem, a Pana żoną istnieje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej?

Odpowiedź: Pomiędzy Panem, a małżonką nie istnieje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej.

11.Czy w celu sprzedaży Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 zawarł Pan umowy przedwstępne i czy w umowach przedwstępnych były ustalone warunki, które musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 na nabywcę? Jeśli tak, należy wskazać jakie warunki z niej wynikały.

Odpowiedź: Przy sprzedaży Nieruchomości 2 była zawarta umowa przedwstępna, której dodatkowym warunkiem było całkowite wysprzątanie piwnicy.

Przy sprzedaży Nieruchomości 3 była zawarta umowa przedwstępna. Nie zawierała ona jednak dodatkowych warunków do spełnienia w celu zawarcia umowy sprzedaży.

12.Czy Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o odpłatnym charakterze? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

·Kto był stroną zawartej umowy (Pan, Pana żona czy oboje Państwo)?

·Kto uzyskiwał korzyści z czynszu z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości – czy wyłącznie jedno z Państwa (Pan lub Pana żona)?

·Kto rozliczał się z umowy?

· Czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy wynajmu/dzierżawy? Jeśli tak, to kto rozliczał podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nieruchomości? Gdy podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nieruchomości nie był rozliczany, prosimy wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był rozliczany?

·Kto i w jaki sposób dokumentował umowę? Czy czynsz z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości był dokumentowany fakturami VAT? Jeśli tak, to kto wystawiał faktury?

Odpowiedź: Żadna ze wskazanych w pytaniu nieruchomości nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze.

13.Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane we wniosku? Jeśli tak, to prosimy podać ile nieruchomości Pan sprzedał i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób Pan ją nabył?

b)w jakim celu Pan ją nabył?

c)w jaki sposób Pan ją wykorzystywał od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

d)kiedy ją Pan sprzedał? Z jakiego powodu Pan ją sprzedał?

e)czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

Odpowiedź: Nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości, niż wskazane we wniosku.

14.Czy posiada Pan inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, prosimy podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość?

b)w jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

Odpowiedź: Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

15.Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

II.

1.Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.)? W przypadku odpowiedzi twierdzącej:

·w jakim dokładnie zakresie prowadził/prowadzi Pan taką działalność (w szczególności, czy w zakresie obrotu nieruchomościami)?

·czy sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nastąpiła w ramach wykonywania tej działalności?

Odpowiedź: Nie posiada i nie posiadał Pan zarejestrowanej jednoosobowej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast jedno z pytań zadanych we wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej odnosiło się do tego, czy sprzedaż opisanych w nim nieruchomości należy traktować jako przychód osiągnięty z pozarolniczej działalności gospodarczej, której definicja znajduje się właśnie w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

2.Czy Pana żona prowadziła/prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? W przypadku odpowiedzi twierdzącej:

·w jakim dokładnie zakresie prowadziła/prowadzi żona taką działalność (w szczególności, czy w zakresie obrotu nieruchomościami)?

·czy sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nastąpiła w ramach wykonywania tej działalności?

Odpowiedź: Pana małżonka nie posiada i nie posiadała zarejestrowanej jednoosobowej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pytanie

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych w celu sprzedaży Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku, bowiem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W opinii Wnioskodawcy, w jego przypadku nie zachodzą wyżej wymienione przesłanki wskazujące, aby przychody ze sprzedaży nieruchomości można było zakwalifikować jako uzyskiwane ze źródła pozarolniczej działalności gospodarczej określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zachowanie Wnioskodawcy w odniesieniu sprzedawanych Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 wskazuje bowiem na czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Dla niego sprzedaż ta ma charakter incydentalny i miała na celu jedynie zbycie niepotrzebnych już nieruchomości. Także samo nabycie tych nieruchomości nie odbyło się w celu ich odsprzedaży.

Tym samym, w wyniku sprzedaży ww. nieruchomości po stronie Wnioskodawcy, jego zdaniem, nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

-po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

-po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

-po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Dlatego też, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3), o których mowa we wniosku.

Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że pierwszy lokal mieszkalny kupił Pan (…)2019 r. (Nieruchomość 1). Lokal ten znajduje się w (…). Mieszkanie to zostało kupione z przeznaczeniem na wynajem, od (...)2020 r. jest najmowane przez 6 osób, z którymi wynajmujący zawiera umowy najmu na okres około roku z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe (dla studentów). Nadal pozostaje Pan właścicielem nieruchomości, z dalszym zamiarem jego wynajmu, bez wykorzystywania go na własne cele mieszkaniowe. (…)2021 r. nabył Pan lokal mieszkalny w (…) (Nieruchomość 2). Kupił go Pan od kolegi, który był w naglącej potrzebnie posiadania określonej sumy pieniędzy, którą częściowo zaspokoiła sprzedaż tej nieruchomości. W celu sfinansowania jej zakupu zaciągnął Pan kredyt gotówkowy. Nieruchomość 2 kupił Pan, aby w niej zamieszkać. Od momentu jej nabycia do dnia sprzedaży realizował Pan własne cele mieszkaniowe, tj. regularne przebywał Pan (praktycznie codziennie) w tym lokalu mieszkalnym, spożywał Pan posiłki, pracował (zdalnie), spotkał się z rodziną i przyjaciółmi. Lokal był w złym stanie technicznym, wyposażony był w zniszczone meble oraz towarzyszył mu ciężki do pozbycia się nieprzyjemny zapach. W związku ze zbliżającym się (...) zdecydował się Pan zbyć tę nieruchomość (…)2021 r. Kupiec zgłosił się po zobaczeniu ogłoszenia na platformie (…). Sprzedaż odbyła się bez pośrednika. (…)2022 r., nabył Pan budynek mieszkalny w miejscowości (…) (Nieruchomość 3). Jego stan techniczny był bardzo zły, uniemożliwiający zamieszkanie. Nieruchomość 3 kupił Pan, aby w niej zamieszkać. By zrealizować ten cel posprzątał Pan mieszkanie, podłączył Pan prąd oraz usunął pleśń ze ścian. Palił Pan regularnie w piecu zimą, aby nie dopuścić do powrotu pleśni. Poprawił Pan, bądź wymienił uszkodzone dachówki, przez które wcześniej przeciekał dach. Ponad klatką schodową wyrównał Pan ściany płytami kartonowo-gipsowymi. Wraz z małżonką pierwotnie chciał Pan wyremontować tenże budynek w sposób umożliwiający zamieszkanie wraz z potomstwem, jednak pod koniec (...)2023 r. dowiedzieli się Państwo o wypowiedzeniu umowy najmu dotychczas zamieszkiwanego przez Państwa lokalu mieszkalnego (wynajmujący przeznaczył je na sprzedaż). W związku z tym, że Pana małżonka była (...), a budynek ten nie był wyremontowany i nie było możliwości by się tam wprowadzić z potomstwem, Pana małżonka kupiła budynek mieszkalny od jej dziadka, do którego wprowadzili się Państwo w połowie (...)2023 r. Od momentu kupna Nieruchomości 3 do momentu przeprowadzenia się do domu Pana żony w Nieruchomości 3 realizował Pan własne cele mieszkaniowe. Przez realizowanie celów mieszkaniowych rozumie Pan regularne przebywanie (praktycznie codziennie), spożywanie posiłków, pracę (praca zdalna), spotkania z rodziną i przyjaciółmi (w tym ogniska, grille), w okresie zimowym dbanie o zapewnienie ciepła (palenie w piecu). W związku z zamieszkaniem w budynku mieszkalnym kupionym przez Pana żonę od jej dziadka, Nieruchomość 3 wystawił Pan na sprzedaż (…)2023 r., a do jej sprzedaży doszło (…)2024 r. Z uwagi na brak czasu skorzystał Pan z usługi pośrednika przy sprzedaży, lecz po paru miesiącach osobiście dodał Pan ogłoszenie na serwisie (…), wskutek czego udało się sprzedać tę nieruchomość. Pośrednik nie przyczynił się, więc do faktu zbycia nieruchomości. Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze. Nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości, niż wskazane we wniosku. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, a także nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Nie posiada i nie posiadał Pan zarejestrowanej jednoosobowej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W żaden sposób nie podejmował Pan działań podnoszących wartość lub atrakcyjność nieruchomości, w szczególności nie podejmował Pan profesjonalnych czynności marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i ich sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostały przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie ich sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjął Pan działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie. Sam fakt, że do sprzedaży Nieruchomości 3 skorzystał Pan z usługi pośrednika przy sprzedaży, nie może przesądzać, że jej sprzedaż prowadzona była w ramach działalności gospodarczej.

Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Pana czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 cyt. ustawy. Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż przez Pana Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowodowała powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie przedstawionego stanu faktycznego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w(…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).