Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości (działek) – ustalenie źródła przychodu.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 12 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (działek). Wniosek uzupełnił Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 11 lipca 2024 r. (wpływ) oraz z 23 lipca 2024 r. (wpływ). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od 2006 r. pod nazwą (...) w zakresie sprzedaży detalicznej drobnych wyrobów metalowych, farb i szkła. Jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W 2016 r. nabył Pan z żoną od osób fizycznych, w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, dwie niezabudowane działki położone w X. przy ul. A1 i A2 , oznaczone nr 111 i 112 o łącznej powierzchni 0,2549 ha.

W akcie notarialnym oświadczył Pan, że nabycie działek dokonane jest z przeznaczeniem na prowadzoną działalność gospodarczą. W księdze wieczystej założonej dla przedmiotowych działek, utworzonej w Sądzie Rejonowym (...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, wpisany jest Pan wraz z żoną jako właściciele na prawach wspólności ustawowej.

Z przedłożonego przez sprzedających zaświadczenia, wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 23 sierpnia 2016 r., wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady Miasta z dnia (...) 2015 r.:

•działka nr 112 (obręb 11), znajduje się w granicach obszaru oznaczonego symbolem (...), dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe: „usługi” oraz przeznaczenie dopuszczalne: ,,drogi wewnętrzne, parkingi, zieleń urządzona, obiekty małej architektury, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej”,

•działka 111 (obręb 11), znajduje się w granicach obszaru oznaczonego symbolem (...), dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe: „usługi” oraz przeznaczenie dopuszczalne: „drogi wewnętrzne, parkingi, zieleń urządzona, obiekty małej architektury, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej”.

Z wypisu rejestru gruntów, wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 8 sierpnia 2016 r. wynika, że:

•działka nr 112 ma powierzchnię 0,2479 ha, rodzaj użytków oznaczony ŁV;

•działka nr 111 ma powierzchnię 0,0070 ha, rodzaj użytków oznaczony ŁIV.

W 2017 r. nabył Pan razem z żoną od osób fizycznych, w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, kolejne trzy niezbudowane działki oznaczone: nr 114 położona przy ul. A3 i A4, nr 115 przy ul. A5 oraz nr 116 przy ul. B1 w X. o łącznej powierzchni 1,0082 ha. W księdze wieczystej założonej dla przedmiotowych działek, utworzonej w Sądzie Rejonowym (...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, wpisany został Pan wraz z żoną jako właściciele na prawach wspólności ustawowej. Z przedłożonego przez sprzedających zaświadczenia wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 9 października 2017 r. wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady Miasta z dnia (...) 2015 r.:

•działka nr 114 (obręb 11),

•działka nr 115 (obręb 11),

•działka nr 116 (obręb 11,

znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem (...), dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe: „usługi” oraz przeznaczenie dopuszczalne: ,,drogi wewnętrzne, parkingi, zieleń urządzona, obiekty małej architektury, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej”.

Z wypisu rejestru gruntów, wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 11 października 2017 r. wynika, że:

•działka nr 114 ma powierzchnię 0,5401 ha, rodzaj użytków oznaczony ŁV;

•działka nr 115 ma powierzchnię O,1719 ha, rodzaj użytków oznaczony ŁV;

•działka nr 116 ma powierzchnię O,1567 ha, rodzaj użytków oznaczony ŁV.

W 2017 r. nabył Pan razem z żoną od osób fizycznych, w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, kolejne dwie niezabudowane działki oznaczone: nr 117 położonej przy ul. B 2-3 oraz nr 118 przy ul. B4 o łącznej powierzchni 0,3238 ha w X.. W księdze wieczystej założonej dla przedmiotowych działek, utworzonej w Sądzie Rejonowym (...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, wpisany jest Pan wraz z żoną jako właściciele na prawach wspólności ustawowej.

Z przedłożonego przez sprzedających zaświadczenia wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 9 października 2017 r. wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady Miasta z dnia (...) 2015 r.:

•działka nr 117 (obręb 11),

•działka nr 118 (obręb 11),

znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem (...), dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe: „usługi” oraz przeznaczenie dopuszczalne: ,,drogi wewnętrzne, parkingi, zieleń urządzono obiekty małej architektury, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej”. Z wypisu rejestru gruntów, wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 11 października 2017 r. wynika, że:

•działka nr 117 ma powierzchnię 0,2470 ha, rodzaj użytków oznaczony ŁV;

•działka nr 118 ma powierzchnię 0,0498 ha, rodzaj użytków oznaczony ŁV.

W 2018 r. nabył Pan razem z żoną od osób fizycznych, w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, kolejne dwie niezabudowane działki oznaczone: nr 119 położona przy ul. C 1-2 oraz nr 120/1 przy ul. B5 w X. o łącznej powierzchni 0,1578 ha. W księdze wieczystej założonej dla przedmiotowych działek, utworzonej w Sądzie Rejonowym (...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, wpisany jest Pan wraz z żoną jako właściciele na prawach wspólności ustawowej.

Z przedłożonego przez sprzedających zaświadczenia wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 7 maja 2018 r. wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwalą nr (...) Rady Miasta z dnia (...) 2015 r.:

•działka nr 119 (obręb 11),

•działka nr 120/1 (obręb 11)

znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem (...), dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe: „usługi” oraz przeznaczenie dopuszczalne: „drogi wewnętrzne, parkingi, zieleń urządzona, obiekty małej architektury, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej” oraz w granicach obszaru oznaczonego symbolem (...), dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe: „Komunikacja - droga publiczna, ulica zbiorcza oraz przeznaczenie dopuszczalne: obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej”.

Z wypisu rejestru gruntów, wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 2 maja 2018 r. wynika, że:

•działka nr 119 ma powierzchnię 0,1040 ha, rodzaj użytków oznaczony ŁV;

•działka nr 120/1 ma powierzchnię 0,0538 ha, rodzaj użytków oznaczony ŁV.

W dniu 11 października 2018 r. zawarł Pan wraz z małżonką, w formie aktu notarialnego, przedwstępną umowę sprzedaży działek, w tym:

•nr 112, którą w momencie zakupu przeznaczył Pan do działalności gospodarczej,

•nr 119,

•nr 122/1,

•nr 120/1,

•oraz część działki nr 115,

•część działki nr 121/1,

•część działki nr 118.

Ostatecznie do sprzedaży nie doszło, jednak w umowie wskazano, że działka nr 119 uległa podziałowi geodezyjnemu, w wyniku, którego powstały dwie działki nr 119/1 o powierzchni 0,0917 ha oraz nr 119/2 o powierzchni 0,0123 ha. Powyższa zmiana została ujawniona w księdze wieczystej w dniu 24 września 2018 r. W 2018 r. nabył Pan razem z żoną od osób fizycznych, w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, kolejne dwie niezabudowane działki oznaczone: nr 121/1, położonej przy ul. B4 oraz nr (...) przy ul. B5 w X.. W księdze wieczystej założonej dla przedmiotowych działek, utworzonej w Sądzie Rejonowym VI Wydział Ksiąg Wieczystych, wpisany jest Pan wraz z żoną jako właściciele na prawach wspólności ustawowej. Z przedłożonego przez sprzedających zaświadczenia wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 25 października 2018 r. wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady Miasta z dnia (...) 2015 r.:

•działka nr 121/1 (obręb 11),

•działka nr 122/1 (obręb 11),

znajdują się w granicach obszaru oznaczonego symbolem (...), dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe: „usługi” oraz przeznaczenie dopuszczalne: „drogi wewnętrzne, parkingi, zieleń urządzono, obiekty malej architektury, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej”.

Z wypisu rejestru gruntów, wydanego przez Prezydenta Miasta z dnia 24 października 2018 r. wynika, te:

•działka nr 121/1 ma powierzchnię 0,0210 ha. rodzaj użytków oznaczony Bp,

•działka nr 122/1 ma powierzchnię 0,0140 ha, rodzaj użytków oznaczony ŁV.

Wszystkie działki nr 114, 115, 116, (...), 118, 119 i 120/1 zostały zakupione celem ulokowania kapitału. Również działki nr 122/1,121/1 zostały nabyte celem ulokowania kapitału.

Sfinansował Pan zakup z własnych oszczędności i wykorzystał możliwość nabycia ich po korzystnych cenach. W odniesieniu do działek nr 112 i 111 poniesione zostały nakłady polegające na częściowym utwardzeniu terenu, wykonaniu czasowego ogrodzenia oraz dokonaniu ich uzbrojenia (przyłącza).

Nakłady te nie były ujmowane jako KUP w KPiR Pana działalności. Z kolei w stosunku do pozostałych działek nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych. Działki nr 112 oraz 111 (zgodnie z aktem notarialnym nabyte na cele działalności oraz wprowadzone do środków trwałych) również nabył Pan celem ulokowania kapitału. Były one zlokalizowane w bliskim sąsiedztwie siedziby przedsiębiorstwa, a cena nabycia była korzystna.

Według zamierzeń chciał Pan poprzez zakup działek ulokować swój kapitał oraz zastanawiał się nad wykorzystaniem ich jako placu, na którym można byłoby składować materiały budowlane, jednak ostatecznie działki te nie były w ten ani żaden inny sposób wykorzystywane (pomimo formalnego wprowadzenia ich do działalności gospodarczej). W głównej mierze wynikało to z pogarszającego się stanu Pana zdrowia, który uniemożliwiał realizacje wstępnych zamierzeń (jest Pan rencistą).

W konsekwencji działki nr 112 oraz 111 mimo technicznego zaliczenia do środków trwałych nigdy funkcjonalnie nimi nie były, co więcej nie zostały spełnione nawet formalne warunki uznania działek za środki trwałe. Zatem działki nie były faktycznie wykorzystane do jakiejkolwiek działalności (gospodarczej lub prywatnej).

Nie zajmuje się Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej obrotem nieruchomościami. Jedynie w 2017 r. dokonał Pan zbycia budynku (sklepu) w D. (budynek ten to nieukończona inwestycja budowlana - przed zbyciem nie dokonano odbioru piętra) wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, na którym ww. inwestycja była położona.

Ponadto w styczniu 2023 roku dokonał Pan nabycia do majątku prywatnego (poza działalnością) 4 lokali mieszkalnych. Dodatkowo zakupił w ramach działalności 4 miejsca parkingowe (1 w grudniu 2022 r. oraz 3 w styczniu 2023 r.). Mieszkania oraz miejsca garażowe zostały zakupione w celu ich długoterminowego wynajmu. Z powodu problemów z płynnością finansową w działalności zmuszony był Pan w październiku 2023 roku sprzedać jedno z miejsc parkingowych, środki z tego celu zostały przeznaczone na dokapitalizowanie prowadzonej działalności gospodarczej.

Także w listopadzie 2023 roku zmuszony był Pan sprzedać jedno z zakupionych mieszkań wraz z miejscem parkingowym. W tym okresie rozwodził się Pan z małżonką, co doprowadziło do podziału Państwa wspólnego majątku.

W wyniku zawartej umowy majątkowej, aby spłacić małżonkę musiał Pan sprzedać część posiadanego majątku (spłata była jednym z elementów podziału wspólnego majątku). Całość środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania wraz z miejscem parkingowym została spożytkowana na ten właśnie cel. Ponadto w tym samym okresie, również w ramach podziału majątku przekazał Pan małżonce mieszkanie kupione w ramach działalności gospodarczej.

Obecnie ze względu na znaczne zmniejszenie się majątku (w związku z rozwodem i podziałem majątku) oraz ok. 50% spadek przychodów z prowadzonej działalności zamierza Pan uwolnić część ulokowanego w działkach kapitału i sprzedać niektóre z opisanych we wniosku działek, tj.:

•działkę nr 112;

•działkę nr 122;

•działkę nr 121;

•działkę nr 115;

•działkę nr 123/1;

•działkę nr 120/1.

Powziął Pan wątpliwości co do skutków podatkowych w PIT zbycia działek nabytych poza prowadzoną działalnością gospodarczą, jak i tych, które technicznie zostały zakupione na cele działalności (a w praktyce nigdy nie doszło do ich wykorzystywania na cele działalności).

Ponadto pragnie Pan zaznaczyć, iż obecnie nie planuje sprzedaży innych nieruchomości niż te wskazane wyżej.

Uzupełnienie wniosku:

Ad 1.

Na pytanie:Co wg danych zawartych w CEiDG jest przedmiotem prowadzonej przez Pana działalności?

Odpowiedział Pan:

Zgodnie z danymi zawartymi w CEiDG przedmiotem prowadzonej działalności jest:

47.52.Z Sprzedaż detaliczna drobnych wyrobów metalowych, farb i szkła prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach

47.52.Z Sprzedaż detaliczna drobnych wyrobów metalowych, farb i szkła prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

18.12.Z Pozostałe drukowanie,

25.93.Z Produkcja wyrobów z drutu, łańcuchów i sprężyn,

25.99.Z Produkcja pozostałych gotowych wyrobów metalowych, gdzie indziej niesklasyfikowana,

41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,

42.21.Z Roboty związane z budową rurociągów przesyłowych i sieci rozdzielczych, 43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych,

43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę,

43.21.Z Wykonywanie instalacji elektrycznych,

43.22.Z Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych,

43.91.Z Wykonywanie konstrukcji i pokryć dachowych,

43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane, 46.18.Z Działalność agentów specjalizujących się w sprzedaży pozostałych określonych towarów, 46.43.Z Sprzedaż hurtowa elektrycznych artykułów użytku domowego,

46.71.Z Sprzedaż hurtowa paliw i produktów pochodnych,

46.73.Z Sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia sanitarnego,

46.74.Z Sprzedaż hurtowa wyrobów metalowych oraz sprzętu i dodatkowego wyposażenia hydraulicznego i grzejnego,

47.19.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach,

47.62.Z Sprzedaż detaliczna gazet i artykułów piśmiennych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

47.78.Z Sprzedaż detaliczna pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

47.99.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami,

49.41.Z Transport drogowy towarów,

77.11.Z Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek,

77.12.Z Wynajem i dzierżawa pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,

77.21.Z Wypożyczanie i dzierżawa sprzętu rekreacyjnego i sportowego,

77.34.Z Wynajem i dzierżawa środków transportu wodnego,

96.02.Z Fryzjerstwo i pozostałe zabiegi kosmetyczne,

96.09.Z Pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana

Ad 2.

Na pytanie:Prosimy, żeby Pan jednoznacznie wskazał jaki tytuł prawny przysługuje Panu do nieruchomości opisanych we wniosku (własność, użytkowanie wieczyste gruntu)? Prosimy, żeby odniósł się Pan odrębnie do każdej z działek, których dotyczy wniosek.

Odpowiedział Pan:

Własność w stosunku do każdej z działek.

Ad 3.

Na pytanie:Jak mamy rozumieć sformułowanie: W konsekwencji działki nr 112 oraz 111 mimo technicznego zaliczenia do środków trwałych nigdy funkcjonalnie nimi nie były, co więcej nie zostały spełnione nawet formalne warunki uznania działek za środki trwałe. Co oznacza: nigdy funkcjonalnie nimi nie były? nie zostały spełnione nawet formalne warunki uznania działek za środki trwałe?

Odpowiedział Pan:

Zgodnie z art. 22a ustawy o PIT:

1. Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1)budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2)maszyny, urządzenia i środki transportu,

3)inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zgodnie z przytoczoną definicją, aby uznać daną własność podatnika za środek trwały konieczne jest spełnienie m.in. warunku wykorzystywania jej na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. W konsekwencji, Pana zdaniem, błędnie zaliczył Pan wskazane wcześniej działki do środków trwałych, gdyż nigdy nie wykorzystywał ich Pan do działalności gospodarczej. Zatem w stosunku do tych działek nie została spełniona definicja środka trwałego.

Ad 4.

Na pytanie:W związku z informacją: „Ponadto Wnioskodawca w styczniu 2023 roku dokonał nabycia do majątku prywatnego (poza działalnością) 4 lokali mieszkalnych. oraz Ponadto Wnioskodawca w tym samym okresie, również w ramach podziału majątku przekazał małżonce mieszkanie kupione w ramach działalności gospodarczej”. Prosimy, żeby Pan jednoznacznie wyjaśnił czy nabycia 4 mieszkań dokonał Pan w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej czy do majątku prywatnego niezwiązanego z prowadzoną działalnością?

Odpowiedział Pan:

W cytowanej części wniosku wkradła się niewielka pomyłka. W styczniu 2023 roku dokonał Pan nabycia do majątku prywatnego (poza działalnością) 3 lokali mieszkalnych. Dodatkowo zakupił Pan w ramach działalności 4 miejsca parkingowe (1 w grudniu 2022 r. oraz 3 w styczniu 2023 r.) oraz jeden lokal mieszkalny (w styczniu 2023 r.). Mieszkania oraz miejsca garażowe zostały zakupione w celu ich długoterminowego wynajmu. Z powodu problemów z płynnością finansową w działalności zmuszony był Pan w październiku 2023 roku sprzedać jedno z miejsc parkingowych, środki z tego celu zostały przeznaczone na dokapitalizowanie prowadzonej działalności gospodarczej.

Ad 5.

Na pytanie:Kiedy - prosimy, żeby Pan wskazał przybliżoną datę - dokona Pan zbycia nieruchomości, o których mowa we wniosku?

Odpowiedział Pan:

Wskazuje Pan, że do sprzedaży już doszło, zbycie nastąpiło 3 lipca 2024 r.

Ad 6.

Na pytanie:Czy oznaczenie działki (...) stanowi oczywistą omyłkę pisarską? Jaki jest prawidłowy numer działki?

Odpowiedział Pan:

Powyższe oznaczenie stanowi oczywistą omyłkę pisarską, prawidłowy numer działki to 122/1.

Ad 7.

Na pytanie:Czy oznaczenie działki 119/2 stanowi oczywistą omyłkę pisarską? Jaki jest prawidłowy numer działki?

Odpowiedział Pan:

Powyższe oznaczenie stanowi oczywistą omyłkę pisarską, prawidłowy numer działki to 119/1.

Ad 8.

Na pytanie:Czy oznaczenie działki (...) stanowi oczywistą omyłkę pisarską? Jaki jest prawidłowy numer działki?

Odpowiedział Pan:

Powyższe oznaczenie stanowi oczywistą omyłkę pisarską, prawidłowy numer działki to 117.

Ad 9.

Na pytanie:W związku z informacjami zawartymi we wniosku: „W 2016 r. Wnioskodawca nabył (...) dwie niezabudowane działki (...) nr 111 i 112 (...). W 2017 r. Wnioskodawca nabył (...) kolejne trzy niezbudowane działki oznaczone: nr 114, (...) nr 115 (...) oraz nr 116 (.). W 2017 r. Wnioskodawca nabył (.) kolejne dwie niezabudowane działki oznaczone: nr 117 (.) oraz nr 118 (.). W 2018 r. Wnioskodawca nabył (.) kolejne dwie niezabudowane działki oznaczone: nr 119 (...) oraz nr 120/1 (...). (...) działka nr 119 uległa podziałowi geodezyjnemu, w wyniku, którego powstały dwie działki nr 119/1 (...) oraz nr 119/2 (...). W 2018 r. Wnioskodawca nabył (...) kolejne dwie niezabudowane działki oznaczone: nr 121/1, (...) oraz nr (...) (...)”. oraz (... ) „Wnioskodawca zamierza Pan uwolnić część ulokowanego w działkach kapitału i sprzedać niektóre z opisanych we wniosku działek tj.: - działkę nr 112; - działkę nr 122; - działkę nr 121; - działkę nr 115; - działkę nr 123/1; - działkę nr 120/1. Prosimy, żeby wyjaśnił Pan wynikające z powyższych opisów sprzeczności”.

Odpowiedział Pan:

W przedstawionych cytowanych przez Organ informacjach wkradły się omyłki pisarskie, Zamierzał Pan dokonać zbycia (de facto już dokonał) następujących działek- działki nr 121/1, działki nr 115, działki nr 119/1, działki nr 120/1, działki nr 122/1, działki nr 118 oraz działki nr 112.

Powyżej wskazane numery działek są poprawnymi numerami. Ponadto wskazuje Pan, iż nie sprzedaje działki nr 123/1.

Ad 10.

Na pytanie:Na jaki cel, kiedy - prosimy żeby podał Pan datę - i z czyjej inicjatywy zostały wydzielone odrębne działki ewidencyjne z działki nr 119?

Odpowiedział Pan:

Działka 119 była podzielona, ponieważ część tej działki musiała został oddzielona i sprzedana gminie, gdyż stanowiła część pobocza wzdłuż ulicy C. w X..

Ad 11.

Na pytanie:Czy działki nr 112 oraz 111 zostały wycofane z prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej? Jeśli tak - kiedy to nastąpiło?

Odpowiedział Pan:

Nie wycofał Pan wskazanych działek z prowadzonej działalności gospodarczej.

Ad 12.

Na pytanie:Czy zaliczał Pan do kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej opłaty związane z utrzymaniem działek nr 112 oraz 111, takie jak opłaty za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, itd. (jeśli tak, prosimy żeby Pan wskazał szczegółowo - jakie to wydatki)?

Odpowiedział Pan:

Nie zaliczał Pan żadnych wydatków związanych z działkami do kosztów uzyskania przychodu działalności.

Ad 13.

Na pytanie:Czy działki, których dotyczy wniosek, nabył Pan od jednego podmiotu/osoby fizycznej, czy od różnych podmiotów/osób?

Odpowiedział Pan:

Działki zostały nabyte od różnych podmiotów/osób.

Ad 14.

Na pytanie:Czy działki, których dotyczy wniosek sąsiadują ze sobą?

Odpowiedział Pan:

Tak, działki wskazane we wniosku sąsiadują ze sobą.

Ad 15.

Na pytanie:Do jakich celów wykorzystywał Pan działki w całym okresie ich posiadania? Prosimy, żeby odniósł się Pan odrębnie do każdej z działek:

a)Czy ww. działki zostały nabyte wyłącznie w celu późniejszej odsprzedaży?

b)Czy ww. działki służyły Panu wyłącznie do zaspokajania potrzeb osobistych (jeśli tak - to jakich)?

c)Czy działki były związane z Pana działalnością gospodarczą (a jeśli tak - to prosimy, żeby Pan opisał wszelkie okoliczności związane z ich wykorzystywaniem w tej działalności, a w szczególności od kiedy do kiedy (prosimy żeby wskazał Pan daty) były wykorzystywane w działalności gospodarczej?

Odpowiedział Pan:

a)działki zostały nabyte w celu lokaty oszczędności prywatnych posiadanych przez Pana, nie zostały nabyte wyłącznie w celu ich dalszej odsprzedaży;

b)tak, w celu lokaty prywatnych oszczędności;

c)żadna z działek wymienionych we wniosku nie była nigdy wykorzystywana do działalności gospodarczej.

Ad 16.

Na pytanie:Czy na którejkolwiek z opisanych działek prowadzono działalność rolniczą? Jeśli tak - wówczas prosimy Pana o podanie:

•w jakim zakresie, i

•w jakim okresie?

Odpowiedział Pan:

Na żadnej z działek wskazanej we wniosku nie była prowadzona działalność rolnicza.

Ad 17.

Na pytanie:Czy działki (osobno dla każdej działki) były udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy? Jeżeli tak, prosimy, żeby Pan wskazał:

a)datę zawarcia ww. umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy?

b)na jaki okres była zawarta ww. umowa?

c)czy był Pan stroną umowy?

d)czy umowa miała charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

e)kto odprowadzał należne podatki?

Odpowiedział Pan:

W stosunku do każdej z działek wskazanych we wniosku nie zostały zawarte umowy najmu, dzierżawy lub inna umowa. Wskazane działki co do zasady „leżały odłogiem”.

Ad 18.

Na pytanie:Czy występował Pan lub będzie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek (osobno dla każdej działki), które są przedmiotem planowanej sprzedaży? W przypadku jeżeli taki wniosek został przez Pana złożony prosimy, żeby wskazał Pan datę jego złożenia, których nieruchomości dotyczył, realizacji jakiej inwestycji dotyczył ten wniosek oraz jaką decyzję otrzymano w tym zakresie.

Odpowiedział Pan:

Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla którejkolwiek z działek wskazanych we wniosku.

Ad 19.

Na pytanie:Czy poczynił Pan jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działek, uatrakcyjnienia działek (należy odnieść się odrębnie do każdej z działek), jeśli tak to jakie i kiedy (np. wydzielenie, podział, budowa drogi, budowa terenu, ogrodzenie terenu, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, energetyczne itp.)?

Odpowiedział Pan:

W odniesieniu do działki nr 112 poniesione zostały nakłady polegające na częściowym utwardzeniu terenu, wykonaniu czasowego ogrodzenia oraz dokonaniu ich uzbrojenia (przyłącza). Czynności te zostały wykonanie od razu po zakupie działki (2016 r.) to była zwykła łąka na którą nie dało się wejść, więc zostało to utwardzone pozostałościami (gruzami) z budowy, ogrodzenie zostało też postawione z wcześniej używanego ogrodzenia do innych prac. Ogrodzenie nie obejmowało całej działki, gdyż było go za mało. Po ok. 2 latach ogrodzenie uległo zniszczeniu (przewróciło się) i zostało rozebrane.

W odniesieniu do działki nr 111 poniesione zostały nakłady polegające na częściowym utwardzeniu terenu, wykonaniu czasowego ogrodzenia oraz dokonaniu ich uzbrojenia (przyłącza) Czynności te zostały wykonanie od razu po zakupie działki (2016 r.) to była zwykła łąka na którą nie dało się wejść, więc zostało to utwardzone pozostałościami (gruzami) z budowy, ogrodzenie zostało też postawione z wcześniej używanego ogrodzenia do innych prac. Ogrodzenie nie obejmowało całej działki, gdyż było go za mało. Po ok. 2 latach ogrodzenie uległo zniszczeniu (przewróciło się) i zostało rozebrane.

Nakłady w obu przypadkach nie były ujmowane jako KUP w KPiR Pana działalności. Ich celem nie było zwiększenie wartości działek a jedynie przystosowanie ich do Pana początkowych zamierzeń. Co więcej poczynione zmiany zostały częściowo odwrócone - obecnie żadna z wymienionych działek nie jest ogrodzona. Dodatkowo wskazuje Pan, że powyżej wymienione nakłady, nie miały zgodnie z Pana wiedzą jakiegokolwiek wpływu na cenę sprzedaży działek, o które pyta w niniejszym wniosku. Z kolei w stosunku do pozostałych działek nie poczynił Pan jakichkolwiek działań, które nawet potencjalnie mogłyby doprowadzić do zwiększenia ich wartości.

Ad 20.

Na pytanie:Czy przeznaczenie opisanych we wniosku nieruchomości uległo zmianie?

a)jeżeli tak, to kiedy?

b)z jakiego przeznaczenia na jakie dokonano zmiany dla przedmiotowych działek i kiedy?

c)na Pana wniosek, czy też innego podmiotu (wskazać jakiego) dokonano zmiany przeznaczenia wskazanych w opisie wniosku działek?

Odpowiedział Pan:

Przeznaczenie wskazanych we wniosku działek nie uległo zmianie.

Ad 21.

Na pytanie:Czy będzie Pan korzystał z usług pośrednictwa w zakresie sprzedaży działek, czy też ich sprzedaży dokona samodzielnie?

Odpowiedział Pan:

Ze względu na brak własnych odpowiednich umiejętności oraz wiedzy, zdecydował się Pan na skorzystanie przy sprzedaży z usług pośrednika. Zatem będzie Pan korzystał z usług pośrednictwa w sprzedaży działek.

Ad 22.

Na pytanie:Czy i jakie działania marketingowe podjął/podejmie Pan w celu sprzedaży każdej z działek będącej przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedział Pan:

Nie podjął Pan żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek.

Ad 23.

Na pytanie:Czy przed sprzedażą opisanych we wniosku działek dojdzie do ich scalenia?

Odpowiedział Pan:

Nie dojdzie do scalenia działek przed ich sprzedażą.

Ad 24.

Na pytanie:Czy wszystkie działki zostaną sprzedane jednocześnie?

Odpowiedział Pan:

Tak, wszystkie wskazane we wniosku działki zostaną sprzedane jednocześnie.

Ad 25.

Na pytanie:Czy wszystkie działki zostaną sprzedane tej samej osobie/temu samemu podmiotowi?

Odpowiedział Pan:

Tak, wszystkie działki zostaną sprzedane na rzecz jednego podmiotu, na podstawie jednego aktu notarialnego.

Ad 26.

Na pytanie:W jaki sposób pozyska/pozyskał Pan nabywcę dla sprzedawanych działek?

Odpowiedział Pan:

Nabywca działek został pozyskany przez pośrednika.

Ad 27.

Na pytanie:Czy nabywca jest/będzie dla Pana podmiotem powiązanym? Jeśli tak - to w jaki sposób?

Odpowiedział Pan:

Nabywca działek jest dla Pana osobą obcą, Pan i nabywca nie są wobec siebie podmiotami powiązanymi.

Ad 28.

Na pytanie:Czy wcześniej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej współpracował Pan z nabywcą?

Odpowiedział Pan:

Nigdy nie współpracował Pan z nabywcą w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Ad 29.

Na pytanie:Czy w dacie sprzedaży działek, o których mowa we wniosku, będą one niezabudowane czy też zabudowane? W przypadku zabudowań, prosimy żeby Pan wskazał jakie to zabudowania i na których działkach one się znajdują?

Odpowiedział Pan:

W momencie sprzedaży działek będą one nadal niezabudowane. Nie zamierza Pan dokonać żadnych inwestycji na wskazanych we wniosku działkach/ gruntach.

Ad 30.

Na pytanie:Czy zawarł Pan lub będzie Pan zawierał przedwstępne umowy sprzedaży ww. działek? Jeśli tak - prosimy żeby Pan wskazał których działek umowy te będą dotyczyły oraz jakie będą postanowienia tych umów?

Odpowiedział Pan:

Nie jest planowane zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży działek.

Ad 31.

Na pytanie:Czy udzielił/udzieli Pan nabywcy ww. działek pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu lub wyraził/wyrazi Pan zgodę na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych? Jeśli tak - to prosimy żeby Pan wskazał zakres udzielonego pełnomocnictwa lub udzielonej zgody oraz czynności, jakie zostały/zostaną dokonane w ramach tego pełnomocnictwa/tej zgody (np. wystąpienie o pozwolenie na budowę).

Odpowiedział Pan:

Nie została udzielona ani nie będzie udzielona zgoda ani pełnomocnictwo dla nabywcy do celów budowlanych ani innych. Po nabyciu działek to nabywca - już jako właściciel - będzie podejmował dalsze decyzje o ich przeznaczeniu.

Ad 32.

Na pytanie:Czy posiada Pan także inne nieruchomości (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeśli posiada Pan jeszcze inne nieruchomości (oprócz wymienionych we wniosku), to prosimy, żeby je Pan wskazał podając ich dane identyfikacyjne, powierzchnię i zabudowę oraz opisać:

a)kiedy zostały nabyte i w drodze jakiej czynności cywilnoprawnej (zakup, darowizna, zamiana itd.)?

b)jakie przeznaczenie wg obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego mają te nieruchomości?

c)jaki jest charakter zabudowanych nieruchomości (np. mieszkalny, użytkowy)?

d)czy przed ich zbyciem będzie podejmował Pan czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości tych nieruchomości?

e)czy i kiedy zamierza Pan dokonać zbycia, których ze wskazanych nieruchomości (należy także podać przybliżone daty zbycia)?

Odpowiedział Pan:

1.lokal mieszkalny położony w X., przy ul. F1, o powierzchni 95,71 m, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą pod numerem (...) - nabyty na podstawie umowy sprzedaży w 2005 r. (zakup na kredyt). Lokal nie jest przeznaczony do sprzedaży i nie są planowane nakłady w celu zwiększenia wartości mieszkania.

2.grunt orny położony w Y., przy ul. D., o powierzchni 0,1825 HA, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą pod numerem (...) - nabyty na podstawie umowy sprzedaży w 2016 r. Grunt nie jest przeznaczony do sprzedaży i nie są planowane nakłady w celu zwiększenia jego wartości.

3.nieruchomość gruntowa położona w X., przy ul. B1, ul. A5, A3, A4 o powierzchni łącznej 0,9127 HA, o przeznaczeniu łąki trwałe, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą pod numerem (...) - nabyta na podstawie umowy sprzedaży w 2018 r. Grunt nie jest przeznaczony do sprzedaży i nie są planowane nakłady w celu zwiększenia jego wartości.

4.nieruchomość gruntowa położona w X., przy ul. B2-3 i B4, o powierzchni łącznej 0,3448 HA, o przeznaczeniu łąki trwałe oraz zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie budowy, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą pod numerem (...) - nabyta na podstawie umowy sprzedaży w 2018 r. Grunt nie jest przeznaczony do sprzedaży i nie są planowane nakłady w celu zwiększenia jego wartości.

5.nieruchomość gruntowa położona w X., przy ul. B5, o powierzchni łącznej 0,1446 HA, o przeznaczeniu łąki trwałe, dla której Sąd Rejonowy w X. prowadzi księgę wieczystą pod numerem (...) - nabyta na podstawie umowy sprzedaży w 2018 r. Grunt nie jest przeznaczony do sprzedaży i nie są planowane nakłady w celu zwiększenia jego wartości.

6.nieruchomość gruntowa położona w Y. (nr działki ....), o powierzchni 0,1790 HA, o przeznaczeniu niezabudowana działka, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) - nabyta na podstawie umowy darowizny w 2015 r. Grunt nie jest przeznaczony do sprzedaży i nie są planowane nakłady w celu zwiększenia jego wartości.

7.nieruchomość gruntowa położona w X., ul. G., własność w 3/7, o przeznaczeniu droga dojazdowa do ul. G., o powierzchni 0,0363 HA, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) - nabyta w drodze sprzedaży w 2006 r. Grunt nie jest przeznaczony do sprzedaży i nie są planowane nakłady w celu zwiększenia jego wartości.

8.pawilon murowany przy ul. C3,4,5 X., o powierzchni 30 m, grunt dzierżawiony od miasta X. - brak księgi wieczystej. Nieruchomość nie jest przeznaczona do sprzedaży i nie są planowane nakłady w celu zwiększenia jej wartości. W tym miejscu prowadzi Pan działalność gospodarczą.

9.nieruchomość gruntowa zabudowana położona w Y. przy ul. D1, o powierzchni 0,1784 HA, o przeznaczeniu inne tereny zabudowane, dla której Sąd Rejonowy (...) pod numerem księgi wieczystej (...) - nabyta częściowo w drodze spadkobrania w 2009 r. oraz częściowo w drodze umowy darowizny w 2010 r. Nieruchomość nie jest przeznaczona do sprzedaży i nie są planowane nakłady w celu zwiększenia jej wartości.

Ad 33.

Na pytanie:Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości nieobjętych wnioskiem? W przypadku odpowiedzi twierdzącej należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było powodem sprzedaży?

e)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych - to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedział Pan:

1.prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Y. przy ulicy E1, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem geodezyjnym (...) (nr 12/1) o powierzchni tysiąc pięćset jedenaście metrów kwadratowych (0,1511 ha) wraz z prawem odrębnej własności budynku pawilonu handlowego znajdującego się na tej nieruchomości, dla których to praw w Sądzie Rejonowym (...) IV Wydziale Ksiąg Wieczystych założona jest księga wieczysta KW numer (...),

a)zakup 15 maja 2020 r.

b)zakup nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) nastąpił w celu rozszerzenia prowadzonej działalności gospodarczej.

c)nabyta nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego) nie była wykorzystywana w żaden sposób przez Pana;

d)sprzedaż 22 maja 2020 r.; zakup tej nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) był wynikiem błędu i Pana niewłaściwej decyzji. Do nabycia nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) doszło w czasie pandemii covid-19, gdy kontakt bezpośredni między ludźmi był znacznie ograniczony. Nie dokonał Pan oględzin nieruchomości. Po zakupie okazało się, że poprzedni właściciel wymontował całkowicie piec olejowy, zdemontował drzwi oraz windę towarową. W takiej sytuacji nakłady jakie musiałby Pan ponieść były zbyt duże i fakt rozpoczęcia działań na tej nieruchomości od niespodziewanych problemów sprawiły, że chciał Pan jak najszybciej sprzedać tę nieruchomość, pozbywając się jednocześnie - w swojej ocenie - problemu.

e)nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego) została sprzedana w niezmienionym kształcie; działka gruntu w użytkowaniu wieczystym zabudowana: 1) pawilonem handlowym murowanym, krytym papą o kubaturze 4850 m3.

f)otrzymane pieniądze zasiliły Pana prywatne oszczędności;

2.prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Y. przy ulicy E1, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem geodezyjnym (...) (nr 13/1) o powierzchni trzysta trzydzieści dziewięć metrów kwadratowych (0,0339 ha) wraz z prawem odrębnej własności budynku gospodarczego znajdującego się na tej nieruchomości, dla których to praw w Sądzie Rejonowym (...) IV Wydziale Ksiąg Wieczystych założona jest księga wieczysta KW numer (...),

a)zakup 15 maja 2020 r.

b)zakup nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) nastąpił w celu rozszerzenia prowadzonej działalności gospodarczej.

c)nabyta nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego) nie była wykorzystywana w żaden sposób przez Pana;

d)sprzedaż 22 maja 2020 r.; zakup tej nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) był wynikiem błędu i Pana niewłaściwej decyzji. Do nabycia nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) doszło w czasie pandemii covid-19, gdy kontakt był znacznie ograniczony. Nie dokonał Pan oględzin nieruchomości. Po zakupie okazało się, że poprzedni właściciel wymontował całkowicie piec olejowy, zdemontował drzwi oraz windę towarową. W takiej sytuacji nakłady jakie musiałby Pan ponieść były zbyt duże i fakt rozpoczęcia działań na tej nieruchomości od niespodziewanych problemów sprawiły, że chciał Pan jak najszybciej sprzedać tę nieruchomość, pozbywając się jednocześnie - w swojej ocenie - problemu.

e)nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego) została sprzedana w niezmienionym kształcie; grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość

f)otrzymane pieniądze zasiliły Pana prywatne oszczędności;

•prawo użytkowania wieczystego w pkt 1 i 2 stanowiły funkcjonalną całość i zostały nabyte, a następnie sprzedane łącznie, na podstawie jednego aktu notarialnego.

3.prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w D., stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem geodezyjnym (nr 120/11) o powierzchni dwa tysiące trzydzieści trzy metry kwadratowe (0,2033 ha) - KW numer (...), wraz z prawem do nakładów w postaci budynku handlowo-usługowego oraz wiaty, znajdujących się na tej nieruchomości,

a)zakup gruntu w 2015 r.

b)zakup nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) nastąpił w celu rozszerzenia prowadzonej działalności gospodarczej.

c)na zakupionym gruncie rozszerzył Pan działalność, poprzez wybudowanie na nim budynku jako hurtowni. Prowadził tam działalność przez ok. 2 lata

d)sprzedaż 1 marca 2017 r.

e)jadąc autem osobowym do opisywanego budynku w 2017 r. miał Pan wypadek samochodowy, który mógł zakończyć się śmiercią. Z powodu traumy jakiej doznał w wyniku tego wydarzenia, podjął decyzję o zamknięciu działalności w D., a następnie sprzedał prawo użytkowania wieczystego. Podjęta decyzja nie była w żaden sposób oparta na przesłankach biznesowych.

f)otrzymane pieniądze trafiły do Pana działalności gospodarczej.

Wyjaśnia Pan ponadto, iż nieruchomość wymieniona w odpowiedzi na pytanie nr 33 umiejscowiona w D., została wcześniej wymieniona w pierwotnej treści wniosku. Jest to ta sama nieruchomość, a nie dwie odrębne.

Pytania (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.Czy planowane odpłatne zbycie nieruchomości, które zostały nabyte w celu lokaty kapitału oraz nie zostały wprowadzone do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, tj. działki nr 121/1, działki nr 115, działki nr 119/1, działki nr 120/1, działki nr 118 oraz działki nr 122/1, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

2.Czy planowane odpłatne zbycie nieruchomości, które zostały nabyte w celu lokaty kapitału oraz nie zostały wprowadzone do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, tj. działki nr 121/1, działki nr 115, działki nr 119/1, działki nr 120/1, działki nr 118 oraz działki nr 122/1, będzie mogło skorzystać z wyłączenia określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT i z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, nie będzie Pan rozpoznawać przychodu podlegającego opodatkowaniu?

3.Czy planowane odpłatne zbycie nieruchomości, które zostały nabyte w celu lokaty kapitału oraz zostały wprowadzone do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, tj. działki nr 112, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT w zw. z art. 14 ust. 2 ustawy o PIT?

4.Czy planowane odpłatne zbycie nieruchomości, które zostały nabyte w celu lokaty kapitału oraz zostały wprowadzone do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, tj. działki nr 112, będzie mogło skorzystać z wyłączenia określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT i z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, nie będzie Pan rozpoznawać przychodu podlegającego opodatkowaniu?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Ad 1 i Ad 2

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca r. kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

•zarobkowym celu działalności,

•wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

•prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych w celu sprzedaży działek nabytych w celu lokaty kapitału, do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku, bowiem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W Pana opinii, w Pana przypadku nie zachodzą wyżej wymienione przesłanki wskazujące, aby przychody ze sprzedaży nieruchomości można było zakwalifikować jako uzyskiwane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pana zachowanie w odniesieniu do nabytych nieruchomości wskazuje bowiem na czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. W szczególności nie zamierzał Pan oraz nie zamierza prowadzić tego typu działalności w sposób ciągły. Dla niego sprzedaż ta ma charakter incydentalny i ma na celu jedynie zbycie nieruchomości nabytych wiele lat temu. Także samo nabycie tych nieruchomości nie odbyło się w celu ich odsprzedaży.

Tym samym, w wyniku sprzedaży ww. działek po Pana stronie, Pana zdaniem, nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednocześnie sprzedaż ta nie będzie stanowiła przychodu do opodatkowania w związku z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Ad 3 i Ad 4

Pana zdaniem, przychód uzyskany ze sprzedaży działek nr 112 oraz 111, nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, ponieważ przedmiotowe działki nie były faktycznie wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Sprzedaż wskazanych nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie.

Wskazuje Pan, iż powstanie przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza z tytułu odpłatnego zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntów uzależnione jest, o czym stanowi art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT m.in. od wykorzystywania tych gruntów dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Aby uznać przychód ze sprzedaży składnika majątku należącego do przedsiębiorcy za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej spełniony musi zostać warunek faktycznego (fizycznego) wykorzystywania tego składnika majątku (przed odpłatnym zbyciem) w prowadzonej przez tego przedsiębiorcę działalności gospodarczej. Jeżeli składnik majątku nie był fizycznie wykorzystywany przez podatnika w tej działalności, pomimo początkowych zamiarów wykorzystywania go na potrzeby działalności gospodarczej, oraz posiadanie składnika majątku nie przyczyniło się do wygenerowania przychodów z tej działalności to przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tego składnika majątku należy zaklasyfikować do źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych niezwiązanych z działalnością gospodarczą na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Podkreśla Pan, że wskazane wyżej działki o czym świadczy przytoczony opis zdarzenia przyszłego, nie były nigdy wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, pomimo planów wykorzystywania niniejszego gruntu do celów gospodarczych i podjęcia czynności do przystosowania go na te potrzeby. Jednakże ostatecznie planów tych nie udało się zrealizować. W sposób oczywisty zatem należy stwierdzić, że działki te nie spełniają definicji środka trwałego z art. 22a ust. 1 ustawy o PIT.

Określenie „wykorzystywać” na gruncie reguł języka powszechnego znaczy tyle co, użyć czegoś dla osiągnięcia jakiegoś celu, zysku (tak: Słownik Języka Polskiego PWN oraz Wielki Słownik Języka Polskiego). W doktrynie także wskazuje się, że przez wykorzystywanie na potrzeby działalności należy rozumieć taką sytuację, w której dane rzeczy służą do prowadzenia działalności gospodarczej lub ułatwiają podatnikowi jej prowadzenie, przyczyniając się do możliwości uzyskania przychodu (A. Bartosiewicz i R. Kubacki, art. 22(a). W: PIT. Komentarz, wyd. V. LEX, 2015).

W orzecznictwie wskazuje się zaś, że ustawodawca posługuje się wyrażeniami „wykorzystywane przez podatnika na potrzeby” oraz „prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą”. Wyrażenia te wskazują na to, że dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od tej grupy środków trwałych wiąże się z bezpośrednim, a więc fizycznym ich wykorzystywaniem (używaniem) przez podatnika. Nie bez znaczenia pozostaje i ta okoliczność, że ustawodawca w przepisach regulujących zasady dokonywania odpisów amortyzacyjnych stosuje zamiennie wyrazy „używanie” i „wykorzystywanie”, a więc terminy określające stosunek faktyczny, a nie prawny podatnika do konkretnego środka trwałego. Istotnym jest, aby środek trwały był w ogóle wykorzystywany przez podatnika w sensie fizycznym w jego działalności gospodarczej, generując przychody lub też również w celu uzyskania przychodów, w sensie prawnym - poprzez oddanie go do używania osobom trzecim (tak: wyrok NSA z 26 stycznia 2012 r., II FSK 1233/11).

Z jednoznacznego opisu zdarzenia przyszłego zawartego w niniejszym wniosku o wydanie interpretacji wynika, że opisywane działki nigdy nie były wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej. Nie zostały one również zabudowane ani wykorzystywane w jakikolwiek inny sposób w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Konsekwentnie należy zatem stwierdzić, że opisane działki nie spełniają definicji środka trwałego z art. 22a ust. 1 ustawy o PIT. W konsekwencji działki nie powinny podlegać zatem ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a ich ujęcie miało jedynie techniczny, błędny charakter. Z uwagi na to, planowana sprzedaż nie mieści się w dyspozycji art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a). ustawy o PIT. W konsekwencji, przychód z tytułu transakcji nie może zostać zaliczony do źródła przychodów z tytułu działalności gospodarczej, lecz do źródła przychodów o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT

Podsumowując, wskazuje Pan, że jeżeli przychód uzyskany ze sprzedaży działki nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej to ustalenia wymaga, czy podlega on opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy o PIT. Przepis ten uzależnia powstanie obowiązku podatkowego od odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu w terminie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia tego prawa.

Mając na uwadze daty nabycia działek oraz ich odpłatnego zbycia należy stwierdzić, że pięcioletni termin upłynął, w związku z czym sprzedaż wskazanych nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że:

•3 lipca 2024 r. dokonał Pan odpłatnego zbycia następujących działek - działki nr 121/1, działki nr 115, działki nr 119/1, działki nr 120/1, działki nr 122/1, działki nr 118 oraz działki nr 112.

•Działka nr 112 została nabyta w 2016 r. przez Pana i Pana żonę w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. W akcie notarialnym oświadczył Pan, że nabycie działki dokonane jest z przeznaczeniem na prowadzoną działalność gospodarczą oraz została wprowadzona do środków trwałych. Nie wycofał Pan ww. działki z prowadzonej działalności gospodarczej.

•W 2017 r. nabył Pan razem z żoną w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, działkę nr 115 oraz działkę nr 118.

•W 2018 r. nabył Pan razem z żoną w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, działki nr 119 oraz nr 120/1. W 2018 r. działka nr 119 uległa podziałowi geodezyjnemu, w wyniku, którego powstały dwie działki nr 119/1 oraz nr 119/2.

•W 2018 r. nabył Pan razem z żoną w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, działki nr 121/1 oraz nr 122/1.

•Wskazane we wniosku działki sąsiadują ze sobą.

•Wszystkie ww. działki zostały zakupione celem ulokowania kapitału.

•Sfinansował Pan zakup z własnych oszczędności i wykorzystał możliwość nabycia ich po korzystnych cenach.

•W odniesieniu do działki nr 112 poniesione zostały nakłady polegające na częściowym utwardzeniu terenu, wykonaniu czasowego ogrodzenia oraz dokonaniu ich uzbrojenia (przyłącza). Według zamierzeń chciał Pan poprzez zakup działki ulokować swój kapitał oraz zastanawiał się nad wykorzystaniem jej jako placu, na którym można byłoby składować materiały budowlane, jednak ostatecznie działka ta nie była w ten ani żaden inny sposób wykorzystywane (pomimo formalnego wprowadzenia jej do działalności gospodarczej).

•Z kolei w stosunku do pozostałych działek nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych.

•W stosunku do każdej z działek wskazanych we wniosku nie zostały zawarte umowy najmu, dzierżawy lub inna umowa. Wskazane działki co do zasady „leżały odłogiem”.

•W momencie sprzedaży działek były one nadal niezabudowane.

•Ponadto posiada Pan również inne nieruchomości.

Na gruncie analizowanej sprawy, powziął Pan wątpliwość, czy charakter Pana działań i odpłatna sprzedaż wskazanych we wniosku działek stanowi przedmiot pozarolniczej działalności gospodarczej czy zarząd majątkiem prywatnym.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. przez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).

Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych na podstawie systemu przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów.

Ustawodawca, tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych, miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń na podstawie kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

•odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

•zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

•zarobkowym celu działalności,

•wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

•prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W art. 14 ust. 2 ww. ustawy, wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które w przypadku uzyskania ich przez podatnika, stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia środków trwałych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.

W myśl przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Jednocześnie zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady przychód ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej podatnika stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże od tej zasady przewidziany został wyjątek, zgodnie z którym jeżeli składnik majątku wykorzystywany w działalności gospodarczej podatnika należy do jednej z kategorii wskazanych w art. 14 ust. 2c ustawy (np. jest lokalem mieszkalnym), to wtedy przychodu ze sprzedaży takiego składnika majątku nie traktuje się jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wykazuje szereg związków systemowych z ustawą z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 120 ze zm.). Jednym z powiązań tego rodzaju jest problematyka składników majątkowych, która w systemie prawa podatkowego została wyraźnie odniesiona do prawa bilansowego.

Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie mowa jest składnikach majątkowych – oznacza to aktywa w rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy o rachunkowości:

Ilekroć w ustawie jest mowa o aktywach – rozumie się przez to kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej i legalnej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji. Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 lit. a) tejże ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych – rozumie się przez to, z zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności nieruchomości – w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

Grunt jest zdatny do użytku z chwilą nabycia. Na jego wartość początkową wpływa wyłącznie cena należna sprzedającemu oraz koszty związane z zakupem (koszty aktu notarialnego, itp.).

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1)budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2)maszyny, urządzenia i środki transportu,

3)inne przedmioty

–o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Z literalnej wykładni przywołanych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

W orzecznictwie przyjmuje się, że poprzez zaniechanie inwestycji należy rozumieć rezygnację z dalszego jej prowadzenia. Może to polegać na tym, że podatnik pomimo poniesienia pewnych wydatków odstępuje od zamiaru nabycia kompletnego środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej lub też rezygnuje z wytworzenia ich we własnym zakresie (E. Głębicka, Poniesione koszty zaniechanych inwestycji, ABC).

Odnosząc się do sprzedaży działki nr 112, wskazać należy, że została zakupiona z zamiarem jej użytkowania na cele prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej oraz została wprowadzona do środków trwałych. W akcie notarialnym wprost wskazano, że nieruchomość jest nabywana w związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Nie wycofał Pan ww. działki z prowadzonej działalności gospodarczej. Według zamierzeń chciał Pan poprzez zakup działki ulokować swój kapitał oraz zastanawiał się nad wykorzystaniem jej jako placu, na którym można byłoby składować materiały budowlane, jednak ostatecznie działka ta nie była w ten ani żaden inny sposób wykorzystywana (pomimo formalnego wprowadzenia jej do działalności gospodarczej). Poniósł Pan na ww. działce nakłady polegające na częściowym utwardzeniu terenu, wykonaniu czasowego ogrodzenia oraz dokonaniu jej uzbrojenia (przyłącza).

Ww. działka (nr 112) została bez wątpienia nabyta w związku z prowadzoną działalnością.

Okoliczność, że nieruchomość (działka nr 112) została nabyta w związku z prowadzoną działalnością oraz późniejsze działania polegające na częściowym utwardzeniu terenu, wykonaniu czasowego ogrodzenia oraz dokonaniu jej uzbrojenia (przyłącza) – wyczerpuje przesłankę stanowiącą o ich „wykorzystywaniu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej”. Podjęcie opisanych we wniosku czynności bezsprzecznie oznacza, że miał Pan zamiar wykorzystywać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zauważam przy tym, że decyzja o rezygnacji z pierwotnego zamiaru dotyczącego sposobu wykorzystania nieruchomości powinna mieć następnie odzwierciedlenie w ewidencji środków trwałych przez formalne wycofanie tej nieruchomości ze składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą.

Art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy wprowadza „mechanizm” wyodrębnienia z majątku prowadzonej działalności gospodarczej i „przesunięcia” jej do majątku prywatnego przedsiębiorcy z jednoczesnym określeniem po upływie jakiego czasu do jej odpłatnego zbycia stosuje się przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie można też zgodzić się z Pana argumentem, że nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana na cele związane z działalnością gospodarczą, gdyż już samo zwiększenie majątku przedsiębiorstwa stanowi bierne jej wykorzystanie, chociażby poprzez postrzeganie finansowej solidności firmy przez kontrahentów.

W świetle powyższego, mając na względzie przedstawiony opis sprawy oraz cytowane wyżej przepisy stwierdzić należy, że przychód uzyskany z dokonanego w dniu 3 lipca 2024 r. odpłatnego zbycia działki nr 112 stanowi przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, jest to przychód ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie – wbrew Pana twierdzeniu – z art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.

Odnosząc się natomiast do sprzedaży działek nr 121/1, nr 115, nr 119/1, nr 120/1, nr 118 oraz nr 122/1 należy zauważyć, że całokształt czynności dokonywanych przez Pana świadczy o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości, które zostały nabyte w celach zarobkowych. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na ścisłe związanie zakupu nieruchomości (działek gruntu nabytych w 2017 r., tj. działki nr 115 oraz działki nr 118 oraz działek nabytych w 2018 r., tj. działki nr 121/1, 122/1, 120/1 oraz działki nr 119, która uległa podziałowi geodezyjnemu, w wyniku, którego powstały dwie działki nr 119/1 oraz nr 119/2), które sąsiadują z działką nr 112, którą nabył Pan w 2016 r. z przeznaczeniem na prowadzoną działalność gospodarczą.

Nabywanie w dość krótkim horyzoncie czasowym działek położonych blisko siebie, a także blisko siedziby działalności gospodarczej wykorzystując możliwość nabycia ich po korzystnych cenach, noszą znamiona działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że kupował Pan działki sąsiadujące ze sobą, by jako atrakcyjny areał mogły zostać sprzedane jednemu podmiotowi. Dodatkowo podczas sprzedaży korzystał Pan z usług pośrednika, wszystkie działki zostały sprzedane na rzecz jednego podmiotu, na podstawie jednego aktu notarialnego, przy czym nabywca nie jest podmiotem powiązanym z Panem i pozyskany został przez pośrednika.

Działania te miały zorganizowany charakter. Działał Pan według określonego planu, mając na względzie cel, jakim jest wygenerowanie zysku ze sprzedaży nabytych działek. Działania miały ciągły charakter – na co wskazuje cykl działań podjętych w latach 2016-2018 i planowane dalej działania w zakresie sprzedaży działek.

Wskazać również należy, że oprócz działek przeznaczonych do sprzedaży wskazanych we wniosku posiadał/posiada Pan również inne nieruchomości nabywane w kolejne latach.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika również, aby działki przeznaczone do sprzedaży służyły do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych w jakimkolwiek momencie od dnia ich nabycia, gdyż działki nie były w jakikolwiek sposób wykorzystywane. Oceniając Pana działania należy również zwrócić uwagę, że celem nabycia nieruchomości była lokata kapitału, a więc zamiar finansowy i inwestycyjny, chęć osiągnięcia zysku, a nie realizacja własnych (osobistych) potrzeb.

Z całokształtu opisanego określonego zespołu Pana konkretnych działań wynika więc, że w Pana przypadku spełnione zostaną wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana będzie we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Zakup przez Pana działek gruntu, a następnie ich sprzedaż - a tym samym czerpanie korzyści finansowych przez Pana świadczą o zarobkowym charakterze dokonania przedmiotowych transakcji.

Działania podejmowane przez Pana mają charakter profesjonalny i zorganizowany - wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności. Ponadto, czynności te nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu. Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z całokształtu działań wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażował Pan środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Skoro podjął Pan działania wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży działek, na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

Reasumując – przychód ze zbycia przez Pana działek gruntu, o których mowa we wniosku, należy zakwalifikować do przychodu z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego źródła.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Końcowo – z uwagi na zakres wniosku a w szczególności treść pytań wyznaczających zakres Pana żądania – niniejsza interpretacja dotyczy skutków podatkowych zbycia działek nr 121/1, nr 115, nr 119/1, nr 120/1, nr 118 nr 122/1 oraz nr 112. Nie odnosi się natomiast do transakcji zbycia działki nr 111.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).