Brak opodatkowania sprzedaży działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 7 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży działki 3. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 sierpnia 2024 r. (wpływ 13 sierpnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) 1992 roku kupił Pan działkę w A. o pow. (…) m² (rep. nr …), późniejszy nr ew. działki 1.

W 2008 roku część tej nieruchomości wniósł Pan do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej polegającej na wybudowaniu i sprzedaży szeregowca.

W późniejszym okresie dokonał Pan formalnego podziału geodezyjnego tej nieruchomości na działki: 2 (na której prowadził Pan budowę) i 3 (powierzchnia … ha), na której nie były prowadzone żadne czynności i która jest przedmiotem Pana pytania.

Działalność gospodarczą zawiesił Pan w (…) 2022 r. Z uwagi (…) nie będzie Pan kontynuował działalności w takim zakresie i działkę o nr ew. 3 postanowił Pan sprzedać firmie deweloperskiej, która wyraziła swoje zainteresowanie i chęć jej zakupienia.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1.Działkę o pow. (…) m² w A. kupił Pan, żeby posiadane pieniądze nie straciły na wartości. Myślał Pan później, że będzie tam budował dom. Dopiero za kilka lat postanowił Pan budować szeregowiec w ramach działalności gospodarczej.

2.Działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego terenu.

3.Na dzień sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

4.Dla działki 1 była wydana decyzja o warunkach zabudowy. Podział geodezyjny niczego nie zmienił.

5.W odpowiedzi na pytanie kiedy i jaką część ww. nieruchomości wniósł Pan do prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na wybudowaniu i sprzedaży szeregowca oraz jakie posiada Pan dokumenty, z których wynika, że do Pana działalności została wniesiona tylko część, a nie cała działka 1 wskazał Pan, że w 2008 r. część działki o pow. (…) m²(przez działkę przebiega rów melioracyjny, który w sposób „naturalny” dzieli ją na dwie części) księgowa zaliczyła w koszty budowy szeregowca. Niestety nie dysponuje już Pan dokumentami księgowymi z tego okresu.

6.Data formalnego podziału geodezyjnego działki – (…) 2021 r.

7.Miał Pan zamiar kontynuować budowę również na działce o nr ew. 3;

8.Budowa szeregowca jest zakończona. Segmenty sprzedawał Pan sukcesywnie w miarę postępów budowy: (…) 2015 r., (…)2017 r., (…) 2017 r., (…) 2017 r., (…) 2018 r., (…) 2019 r., (…)2024 r. Do sprzedania ma Pan jeszcze pół segmentu.

9.Formalny podział działki był zrobiony dopiero w 2021 r. Do tego czasu na jednej części (obecnie działka 2) prowadził Pan budowę na drugiej nic.

10.Działka (obecnie nr 3) nie była w żaden sposób wykorzystywana.

11.W odpowiedzi na pytanie „Czy działka o pow. (…) m² (przed formalnym podziałem) była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, bądź umowy o podobnym charakterze, a jeżeli tak to kiedy i przez kogo zawarte zostały umowy i na jaki okres?” wskazał Pan: „Żadnych umów”.

12.W odpowiedzi na pytanie „Czy działka o nr ew. 3 (tj. po formalnym podziale) była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, bądź umowy o podobnym charakterze, a jeżeli tak to kiedy i przez kogo zawarte zostały umowy i na jaki okreswskazał Pan: „Żadnych umów”.

13.Krótko po zakupieniu działki (całej) musiał ją Pan ogrodzić, żeby móc utrzymać porządek, a później także bezpieczeństwo szeregowca. Innych inwestycji Pan nie dokonywał.

14.Nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych.

15.Nabywca znalazł Pana sam.

16.Udzielił Pan nabywcy pełnomocnictwa w zakresie:

• przeprowadzania audytu
• wglądu do akt księgi wieczystej
• składania wniosków i o wydanie wypisów z rejestru gruntów, wypisów z map, planów geodezyjnych nieruchomości i raportów z zakresu ochrony środowiska
• składanie wniosków dot. uzyskania zaświadczeń ws. roszczeń reprywatyzacyjnych i innych zaświadczeń lub dokumentów w jakichkolwiek sprawach związanych z nieruchomością
• reprezentowania Pana przed Sądem Rejonowym w (…).

17.Poza wymienionymi w punkcie 8 w dn. (…) 2021 r. sprzedał Pan pół bliźniaka kupionego 30 czerwca 2017 r. w stanie surowym i następnie doprowadzonego do stanu deweloperskiego.

18.Z tytułu sprzedaży ww. płacił Pan podatek VAT.

19.Jest Pan właścicielem niezabudowanej działki o powierzchni (…) ha w A. zakupionej (…) 2021 r. Do tej pory nic Pan na niej nie robi. Planuje Pan otwarcie parkingu.

Pytanie

Czy sprzedaż działki 3 o powierzchni(…) ha firmie deweloperskiej, płatnikowi podatku VAT nałoży na Pana obowiązek zapłaty podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Według Pana opisane zdarzenie jest zwykłym zbyciem majątku prywatnego niepodlegające opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Natomiast czerpanie dochodów z ciągłego wykorzystywania składnika majątku, charakteryzujące się powtarzalnością lub długim okresem trwania wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do planowanej sprzedaży działki 3 zostaną spełnione przesłanki pozwalające uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy wynika taka Pana aktywność, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W odniesieniu do planowanej przez Panasprzedaży wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie będą przesądzały, że sprzedaż działki 3 będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą na budowaniu i sprzedaży domów. Dokonywał Pan (i dokonuje) sprzedaży segmentów szeregowca, które sprzedawał Pan sukcesywnie w miarę postępów budowy:(…) 2015 r., (…) 2017 r., (…) 2017 r., (…) 2017 r., (…) 2018 r., (…) 2019 r., (…) 2024 r., do sprzedania ma Pan jeszcze pół segmentu, (…) 2021 r. sprzedał Pan również pół bliźniaka kupionego(…) 2017 r. w stanie surowym i następnie doprowadzonego do stanu deweloperskiego. Podejmuje Pan zatemaktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami.

(…) 1992 r. kupił Pan działkę o pow. (…) m² (rep. nr …), późniejszy nr ew. działki 1. Krótko po zakupie działki ogrodził Pan całą działkę. W 2008 roku część zakupionej nieruchomości (działki 1) wniósł Pan do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej polegającej na wybudowaniu i sprzedaży szeregowca. Ogrodzenie to zaczęło zapewniać bezpieczeństwo szeregowca. Nie dokonał Pan formalnego podziału ogrodzonej działki 1. W opisie sprawy wskazał Pan, że na drugiej części działki (późniejszy nr 3), którą zamierza Pan sprzedać, miał Pan zamiar również kontynuować budowę. Formalnego podziału nieruchomości dokonał Pan dopiero w 2021 r. na działki: 2 (na której prowadził Pan budowę) i 3 (którą zamierza Pan sprzedać). Z uwagi na stan zdrowia nie będzie Pan kontynuował działalności w takim zakresie i działkę o nr ew. 3 postanowił Pan sprzedać firmie deweloperskiej.

Przedstawione okoliczności sprawy nie potwierdzają wykorzystywania przez Pana w całym okresie posiadania tej części nieruchomości, w ramach majątku osobistego. Okoliczności te wskazują jednoznacznie, że była ona przez Pana wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, co oznacza, że wykonywane przez Pana czynności przekraczają granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym – w zakresie sprzedaży działki nr 3 będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, skoro w Pana sprawie wystąpią przesłanki, aby uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).