Skoro czynność zamiany części nowo wydzielonych nieruchomości zostanie dokonana na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami, to w przedmiotowej sprawie będzie mieć zastosowanie art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 24 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 8 sierpnia 2024 r. (data wpływu 8 sierpnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Osoby fizyczne, w tym Pani ((...)), są właścicielami sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych położonych w miejscowości (...). W tym:

1)(...) małżonkowie (...) są na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej właścicielami nieruchomości położonej w miejscowości (...), stanowiącej między innymi działki gruntu o numerach ewidencyjnych: (...) oraz (...), o obszarze (...) ha;

2)(...) jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (...), stanowiącej między innymi działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...), o obszarze (...) ha;

3)(...) są współwłaścicielami w udziałach wynoszących po 1/2 części każde z nich, nieruchomości położonej w miejscowości (...), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...), o obszarze (...) ha;

4)(...) małżonkowie (...) są na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej – właścicielami nieruchomości położonej w miejscowości (...), stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych: (...), o obszarze (...) ha.

Właściciele nieruchomości zamierzają dokonać podziału nieruchomości i zamiany gruntów w oparciu o art. 98b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

(...) roku właściciele nieruchomości zawarli przedwstępną umowę zamiany objętą aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza w (...). W treści aktu notarialnego obejmującego przedwstępną umowę zamiany właściciele nieruchomości złożyli oświadczenie, iż planowana zamiana gruntów spowodowana jest ukształtowaniem działek uniemożliwiającym ich racjonalne zagospodarowanie.

Zgodnie z treścią art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami – właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Podziału nieruchomości, o którym mowa powyżej dokonuje się pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają, w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu, w związku z powyższym do wniosku o podział należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania takiej zamiany.

Uprawniony geodeta przygotował wstępny projekt podziału powołanych wyżej nieruchomości. W wyniku dokonanego podziału (przeprowadzonego zgodnie z projektem) dojdzie do ukształtowania nowego stanu ewidencyjnego granic, oznaczenia, konfiguracji i wielkości wydzielanych działek gruntu i nieruchomości obejmujących te działki.

Zgodnie ze wstępnym projektem podziału sporządzonym przez uprawnionego geodetę, nieruchomości zostaną podzielone w następujący sposób:

1)nieruchomość stanowiąca powołaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...), według projektu ulegnie podziałowi, w wyniku którego powstaną następujące działki gruntu:

- (...)

2)nieruchomość stanowiąca powołaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...), według projektu ulegnie podziałowi, w wyniku którego powstaną następujące działki gruntu:

- (...),

3)nieruchomość stanowiąca powołaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...), według projektu ulegnie podziałowi, w wyniku którego powstaną następujące działki gruntu:

- (...),

4)nieruchomość stanowiąca powołaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...), według projektu ulegnie podziałowi, w wyniku którego powstaną następujące działki gruntu:

- (...),

5)nieruchomość stanowiąca powołaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...), według projektu ulegnie podziałowi, w wyniku którego powstaną następujące działki gruntu:

- (...),

6)nieruchomość stanowiąca powołaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...), według projektu ulegnie podziałowi, w wyniku którego powstaną następujące działki gruntu:

- (...),

7)następujące działki przeznaczone są do połączenia ze sobą:

- (...).

Wskazane powyżej numery stanowią numery robocze, które mogą ulec zmianie. Wskazane powierzchnie także mogą ulec zmianie na skutek dokonania nowych pomiarów.

Na podstawie powołanej wyżej przedwstępnej umowy zamiany, stosownie do treści art. 98b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – właściciele nieruchomości zobowiązali się do dokonania zamiany, na podstawie której:

1)(...) przeniosą na rzecz (...) własność projektowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (...),

2)(...) przeniesie na rzecz:

a)(...):

- własność projektowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (...),

- wynoszący (...) części udział we współwłasności projektowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o obszarze (...) ha,

- wynoszący (...) części udział we współwłasności projektowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o obszarze (...) ha,

b)(...):

- wynoszący (...) części udział we współwłasności projektowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (...),

- wynoszący (...) części udział we współwłasności projektowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o obszarze (...) ha,

- wynoszący (...) części udział we współwłasności projektowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o obszarze (...) ha,

c)(...):

- wynoszący (...) części udział we współwłasności projektowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (...),

- wynoszący (...) części udział we współwłasności projektowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o obszarze (...) ha,

- wynoszący (...) części udział we współwłasności projektowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o obszarze (...) ha,

d)(...):

- własność projektowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (...),

- wynoszący (...) części udział we współwłasności projektowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o obszarze (...) ha,

- wynoszący (...) części udział we współwłasności projektowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) o obszarze (...) ha,

3)(...) przeniesie na rzecz (...) wynoszący (...) część udział we współwłasności projektowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (...),

4)(...) przeniesie na rzecz (...) wynoszący (...) część udział we współwłasności projektowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (...),

5)(...) przeniosą na rzecz:

a)(...) własność projektowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych:(...),

b)(...) wynoszący (...) części udział we współwłasności projektowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym: (...) o obszarze (...),

c)(...) wynoszący (...) części udział we współwłasności projektowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym: (...) o obszarze (...) ha.

Strony przyrzeczoną umowę zamiany zobowiązały się zawrzeć bez spłat i dopłat, po uprawomocnieniu się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

W wykonaniu zawartej umowy przedwstępnej zaplanowano zawarcie przed notariuszem umowy zamiany, w której wszyscy właściciele na podstawie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonają wzajemnych zamian, na zasadach opisanych powyżej.

Pytanie

Czy jest Pani zobowiązana odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy zamiany nieruchomości, przeprowadzonej w trybie z art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, nie jest Pani zobowiązana do odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy zamiany nieruchomości, przeprowadzonej w trybie z art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zakres opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych został w sposób enumeratywny wymieniony w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatkowi temu podlegają w szczególności – zgodnie z treścią art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy – umowy zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Art. 2 powołanej wyżej ustawy określa katalog włączeń od podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z treścią art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne „w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami”. Interpretując zwrot „w sprawach” należy przyjąć, że powyższe wyłączenie dotyczy gospodarki nieruchomościami w szerokim znaczeniu, w związku z czym nie podlegają podatkowi sprawy, dla których materialnoprawna podstawa rozstrzygnięcia jest zawarta w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z treścią art. 98b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami: właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany, o której mowa w ust. 3. W sprawach, o których mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio art. 93, art. 94, art. 96, art. 97 ust. 1-2, art. 98, art. 98a oraz art. 99. Podziału nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, dokonuje się pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają, w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. W razie nierównej wartości zamienianych części nieruchomości stosuje się art. 15.

W doktrynie podkreśla się, że: „w komentowanym przepisie uregulowano szczególny tryb postępowania podziałowego, stanowiącego swoisty rodzaj scalenia i podziału co najmniej kilku odrębnych nieruchomości, dokonywanego decyzją organu orzekającego o zatwierdzeniu połączenia i następczego podziału tych nieruchomości. W ramach tej procedury dochodzi do ukształtowania nowego stanu ewidencyjnego granic, oznaczenia, konfiguracji i wielkości wydzielanych działek gruntu i nieruchomości obejmujących te działki. Przedmiotem połączenia i podziału są odrębne nieruchomości, dlatego też w wyniku połączenia dochodzi do zniesienia ewidencyjnych granic między tymi nieruchomościami, natomiast w wyniku następczego podziału określa się nowy przebieg granic dotychczasowych nieruchomości w obszarze tych nieruchomości. Podział nieruchomości może przy tym polegać nie tylko na wytyczeniu nowych granic pomiędzy dotychczasowymi nieruchomościami, ale także na wydzieleniu w ramach nowych nieruchomości większej liczby działek gruntu, aniżeli odpowiadająca liczba nowych nieruchomości”.

Warunkiem zastosowania trybu określonego w art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami są: złożenie zgodnego wniosku przez właścicieli nieruchomości, położenie nieruchomości lub stosunki własnościowe umożliwiające racjonalne zagospodarowanie gruntów, zobowiązanie właścicieli do dokonania zamiany nieruchomości i wzajemnego przeniesienia praw do części nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek.

Procedura uregulowana w art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie. Składają się na nią między innymi: zawarta już między właścicielami nieruchomości przedwstępna umowa zamiany nieruchomości oraz planowana do zawarcia przez właścicieli nieruchomości umowa zamiany nieruchomości objętych podziałem. Oba ww. dokumenty są konieczne do ukończenia procedury.

Należy jednocześnie pokreślić, że czynność dokonywana w trybie art. 98b ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami kształtowana jest nie tylko przez strony umowy, jej istotne elementy zostaną określone w decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości, wydanej na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Umowa zamiany podlegająca przepisom art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może zostać dokonana bez uwzględnienia treści decyzji administracyjnej wydanej w trybie tego przepisu. Opisany powyżej tryb jest jedynym możliwym do zastosowania przez właścicieli nieruchomości w celu zmiany dotychczasowej struktury istniejących nieruchomości i poprawy warunków ich racjonalnego zagospodarowania.

Ponieważ opisana umowa zamiany nieruchomości w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, Pani zdaniem, nie jest Pani zobowiązana do odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie stanowiska przywołała Pani interpretacje indywidualne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 2 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:

Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem. Nie zawierają zatem definicji pojęcia „zamiana”. Dlatego też należy w tym zakresie odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061).

Na podstawie art. 603 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, umowa zamiany – co do zasady – podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jeśli jest dokonywana w formie aktu notarialnego – płatnikiem podatku jest notariusz.

Przepisy powołanej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidują jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g) ww. ustawy:

Zgodnie z art. 1 ust. pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145):

Jak stanowi art. 98b ust. 1-3 tej ustawy:

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że jest Pani jednym z właścicieli sąsiadujących ze sobą nieruchomości. Wraz z pozostałymi właścicielami, zamierzają Państwo dokonać podziału nieruchomości i zamiany gruntów w oparciu o art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami. 8 maja 2024 roku właściciele nieruchomości zawarli przedwstępną umowę zamiany objętą aktem notarialnym. W treści aktu notarialnego obejmującego przedwstępną umowę zamiany właściciele nieruchomości złożyli oświadczenie, iż planowana zamiana gruntów spowodowana jest ukształtowaniem działek uniemożliwiającym ich racjonalne zagospodarowanie. Strony przyrzeczoną umowę zamiany zobowiązały się zawrzeć bez spłat i dopłat, po uprawomocnieniu się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. W wykonaniu zawartej umowy przedwstępnej zaplanowano zawarcie przed notariuszem umowy zamiany, w której wszyscy właściciele na podstawie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonają wzajemnych zamian, na zasadach opisanych we wniosku.

Skoro zatem czynność zamiany części nowo wydzielonych nieruchomości (wzajemnego przeniesienia praw do części nieruchomości, które wejdą w skład nowo wydzielonych działek), zostanie dokonana na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami, to w przedmiotowej sprawie będzie mieć zastosowanie art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a w konsekwencji przedmiotowa czynność zamiany nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Po Pani stronie nie będzie zatem ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm., dalej jako: Ordynacja podatkowa). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.