Uznanie Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki i w konsekwencji podlegania tej sprzedaży opodatkowaniu podatkiem VAT oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż ww. działki, a także prawa Zainteresowanego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia działki.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy: uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1 i w konsekwencji podlegania tej sprzedaży opodatkowaniu podatkiem VAT oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż ww. działki, a także prawa Zainteresowanego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia działki nr 1.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 sierpnia 2024 r. (wpływ 12 sierpnia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A.A.

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B. Spółka Akcyjna.

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielką niezabudowanej nieruchomości (na podstawie: Postanowienia Sądu sygn. akt (…) z (…), Umowy darowizny z (…) oraz Umowy zniesienia współwłasności nieruchomości z (…), Repertorium numer (…), składającej się między innymi z działki numer 1, położonej w miejscowości (…), o powierzchni (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze: (…) (dalej jako: Nieruchomość). W dziale (…) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisane jest ograniczone prawo rzeczowe - odpłatna służebność przesyłu.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności deweloperskiej, nie prowadzi innej działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Nieruchomość oznaczona jest symbolem RII - grunty orne i objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą numer (…) Rady Miejskiej (…) z dnia (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…), działka numer 1 oznaczona jest symbolami: 6.MNU (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej), 13 KDW, 14 KDW (droga wewnętrzna), 2.KD-L (obszar przeznaczony na cele publiczne).

Przedmiotowa Nieruchomość nie jest zabudowana, przy czym nie została uprzednio nabyta od Skarbu Państwa, ani od jednostek samorządu terytorialnego. Ponadto, Rada Miejska (…) nie ustanowiła Specjalnej Strefy Rewitalizacji, Nieruchomość nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, nie stanowi nieruchomości rolnej, ani nie stanowi nieruchomości gruntu pokrytego, w jakiejkolwiek części, śródlądowymi wodami powierzchniowymi, tj. wodami płynącymi ani wodami stojącymi. Nieruchomość nie jest  i nigdy nie była przedmiotem najmu, ani dzierżawy. Dla przedmiotowej Nieruchomości nie zostały wydane decyzje o pozwoleniu na budowę, ani nie został sporządzony projekt budowlany.

Dnia (...) 2024 r. Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości (za wyjątkiem służebności wpisanej w dziale (…) księgi wieczystej), w formie aktu notarialnego (dalej jako: Umowa Przedwstępna). Wnioskodawczyni zobowiązała się do sprzedaży ww. Nieruchomości Spółce działającej w branży deweloperskiej (główny przedmiot działalności: PKD 41.10.Z. Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, dalej jako: Zainteresowany; zwanych dalej łącznie: Stronami).

Zainteresowany jest spółką prawa handlowego, zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i zamierza dokonać inwestycji deweloperskiej na przedmiotowej Nieruchomości oraz nabyć jeszcze dwie kolejne niezabudowane nieruchomości gruntowe, sąsiadujące z przedmiotową Nieruchomością, przy czym ich właściciele (działając wspólnie i w porozumieniu ustnym) podjęli aktywne działania zmierzające do sprzedaży posiadanych działek (tj. w porozumieniu i we współpracy z Zainteresowanym oraz profesjonalnym pośrednikiem w zakresie obrotu nieruchomościami). Innymi słowy, po stronie sprzedających w ww. Umowie Przedwstępnej (oprócz Wnioskodawczyni) występują jeszcze inne spokrewnione osoby będące właścicielami (lub współwłaścicielami) sąsiadujących ze sobą działek, zainteresowanych przeprowadzeniem transakcji z Zainteresowanym.

Strony Umowy Przedwstępnej postanowiły, m.in. że Zainteresowany otrzymuje upoważnienie do dokonywania czynności zmierzających do zbadania stanu prawnego Nieruchomości oraz przeprowadzenia analiz dotyczących możliwości jej zabudowy zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanego, tj. będzie uprawniony do przeprowadzenia audytu Nieruchomości. W tym celu przeprowadzi niezbędne analizy i badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości. Jednocześnie to Zainteresowany będzie odtąd podejmował wszelkie czynności i będzie miał wgląd do dokumentów, które są niezbędne do wykonania ww. czynności. Będzie także uprawniony do: wglądu do akt księgi wieczystej Nieruchomości, wglądu do rejestru gruntów dla Nieruchomości, map ewidencyjnych oraz planów geodezyjnych Nieruchomości i raportów z zakresu ochrony środowiska; uzyskania informacji dotyczących mediów i przyłączy (energia elektryczna, doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci, usługi teletechniczne i teleinformatyczne) - ich lokalizacji i warunków przyłączenia, uzyskania informacji od zarządcy drogi w sprawie warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości, w tym w szczególności możliwości lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, uzyskania informacji dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych i innych związanych z Nieruchomością, badania Nieruchomości pod względem skażenia i nośności terenu, oględzin Nieruchomości. Wszelkie koszty wynikające z przeprowadzenia audytu Nieruchomości, poniesie w całości Zainteresowany.

Ponadto, Wnioskodawczyni udzieliła Zainteresowanemu dalszego pełnomocnictwa, w tym do reprezentowania jej w powyższych sprawach przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi, urzędami w szczególności Urzędami Skarbowymi, organami administracji, Urzędami Miejskimi, Gminnymi, Powiatowymi, Urzędami Wojewódzkimi, sądami powszechnymi (w tym w szczególności wieczystoksięgowymi), sądami administracyjnymi, w tym do odbioru i kwitowania odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, decyzji, postanowień, przy czym pełnomocnik ma prawo udzielania dalszych pełnomocnictw.

Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na dysponowanie Nieruchomością przez Zainteresowanego na cele budowlane, w szczególności wyraziła zgodę na: uzyskanie wszelkich dokumentów, postanowień i decyzji administracyjnych potrzebnych do przeprowadzenia procesu budowlanego, wraz z możliwością pozyskania dokumentów katastralnych i innych dotyczących Nieruchomości, a także na dokonanie uzgodnień o przyłącza mediów, a ponadto pełnomocnik może udzielać, składać, otrzymywać wszelkie zgody, decyzje, postanowienia, wnioski, dokumenty, oświadczenia od/na rzecz wszelkich osób fizycznych, prawnych, organów, administracji, w szczególności administracji budowlanej, geodezji, organów gminy, starostwa powiatowego, a powyższą zgodę i pełnomocnictwo pełnomocnik może udzielić dalej na rzecz dowolnie wybranej przez siebie osoby, a ponadto każdy z pełnomocników może działać samodzielnie.

Strony postanowiły, że wszelkie działania faktyczne i/lub prawne dokonywane  na Nieruchomości i/lub w związku z nią, na podstawie pełnomocnictw i zgód objętych Umową Przedwstępną, przeprowadzane będą na koszt własny i ryzyko Zainteresowanego;  w szczególności powyższe pełnomocnictwa i zgody nie obejmują możliwości zaciągania jakichkolwiek zobowiązań finansowych.

Ponadto, Strony planowanej transakcji zgodnie oświadczyły, że wystąpią do właściwego organu o interpretację podatkową w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług i jeżeli będzie z niej wynikać konieczność opodatkowania sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, to wartość podatku VAT zostanie doliczona do ustalonej ceny netto.

Wnioskodawczyni nie prowadziła własnej działalności gospodarczej i nie wykorzystywała przedmiotowej Nieruchomości w tym celu, ani nie dzierżawiła jej odpłatnie osobom trzecim. Nie ponosiła także żadnych istotnych nakładów inwestycyjnych na posiadanej Nieruchomości. Niemniej jednak w ostatnich latach Wnioskodawczyni podejmowała już aktywne działania zmierzające do sprzedaży Nieruchomości, poprzez ogłoszenie na lokalnym portalu dot. sprzedaży działek, działając zgodnie i w (ustnym) porozumieniu z innymi osobami (właścicielami/ współwłaścicielami sąsiadujących nieruchomości, będących także stroną sprzedającą w Umowie Przedwstępnej), z których jedna zawarła już pisemną umowę pośrednictwa w sprzedaży własnej nieruchomości za wynagrodzeniem (dalej jako: umowa pośrednictwa), aczkolwiek Wnioskodawczyni nie jest stroną umowy pośrednictwa.

Na podstawie zawartej umowy pośrednictwa, pośrednik zobowiązał się m.in. do wyszukiwania i wskazania kontrahenta transakcji, w szczególności poprzez prezentację nieruchomości, w tym w wybranych mediach (dot. in. działki będącej przedmiotem umowy pośrednictwa). Jednocześnie pośrednik ten uzyskał ustną zgodę Wnioskodawczyni do przekazywania kupującym informacji o gotowości do sprzedaży Nieruchomości należącej do niej, w tym udzielania informacji zainteresowanym klientom, także przy okazji przekazywania oferty sprzedaży do innych biur obrotu nieruchomościami oraz przy podejmowaniu wszelkich innych działań umożliwiających zawarcie umowy sprzedaży.

Wnioskodawczyni nie wyklucza jednocześnie, że po pomyślnie przeprowadzonej transakcji, będzie reinwestować środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości Zainteresowanemu, np. poprzez zainwestowanie środków w budowę/zakup nowych lokali mieszkalnych lub niemieszkalnych, w celach dalszej sprzedaży lub wynajmu. Wnioskodawczyni nie posiadała i nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Pytanie nr 1

W jaki sposób działka nr 1 była/jest przez Wnioskodawczynię wykorzystywana od momentu nabycia? Jeśli były to cele prywatne/osobiste, to prosimy wskazać, w jaki sposób działka zaspokajała te potrzeby prywatne/osobiste?

Odpowiedź Wnioskodawczyni:

Wnioskodawczyni wskazuje, że działka nr 1 od momentu nabycia nie była w żaden sposób wykorzystywana (stała ugorem).

Pytanie nr 2

Czy działka nr 1 była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT?

Odpowiedź Wnioskodawczyni:

Wnioskodawczyni nie wykorzystywała działki nr 1 w jakikolwiek sposób. Działka nr 1 nie była w przeszłości i nie jest wykorzystywana do wykonywania działalności gospodarczej przez Wnioskodawczynię, w szczególności Wnioskodawczyni nie wynajmowała jej, nie dzierżawiła ani nie zawarła innej umowy o podobnym charakterze. Działka nr 1 nie była w przeszłości i nie jest udostępniana przez Wnioskodawczynię odpłatnie lub nieodpłatnie innym osobom, jak również nie była wykorzystywana do działalności rolniczej. Zatem, skoro działka nr 1 od momentu jej nabycia nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w żaden sposób do czynności podlegających ustawie VAT, należy uznać, że nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Pytania

1.Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, Wnioskodawczyni występuje w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy VAT?

2.Czy (w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1) planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towaru opodatkowaną VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT (i nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT), a w konsekwencji Wnioskodawczyni winna udokumentować przedmiotową transakcję fakturą, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy VAT?

3.Czy (w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 2) Zainteresowanemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego (zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT), wynikającego z otrzymanej faktury?

Stanowisko Zainteresowanych

Zdaniem Wnioskodawców

Ad 1 i 2

W ocenie Wnioskodawców, na podstawie opisanych okoliczności, mamy do czynienia z ciągiem celowo prowadzonych działań Wnioskodawczyni, wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, których efektem końcowym ma być sprzedaż posiadanej przez nią Nieruchomości.

Wobec tego, planowana sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowiła dostawę nieruchomości gruntowej niezabudowanej, opodatkowaną VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361, dalej jako: ustawa VAT), a Wnioskodawczynię należy uznać za podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT. W konsekwencji, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT, naliczenia i zapłaty podatku VAT przy sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości i udokumentowania tej transakcji fakturą, zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, przy czym zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy VAT.

Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli została wykonana przez podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy VAT, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu).

W myśl powyższych przepisów, za podatnika należy zatem uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości gruntowych angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jednocześnie, majątek prywatny osoby fizycznej, to taki, który nie jest przeznaczony ani wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiadał się już Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako: TSUE) m.in. w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) i Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z przytoczonego orzeczenia TSUE wynika m.in., że w przypadku gdy dana osoba podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE, należy ją uznać za podatnika z tytułu sprzedaży nieruchomości, gdyż sprzedaż nie następuje w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym. Z tezy ww. orzeczenia wynika także, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

W konsekwencji, w kwestii zaliczenia transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jako wykonywanej w ramach działalności gospodarczej, kryterium decydującym jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak np. podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie  do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, etc. świadczy o tym, że czynności te przybierają formę profesjonalną. Niemniej, na tego rodzaju aktywność wskazywać musi ciąg przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W rezultacie, dostawę nieruchomości należy uznać za objętą podatkiem VAT pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W podobnym tonie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 listopada 2019 r., sygn. I FSK 1621/19: Mając powyższe na uwadze należy podkreślić, że uznanie, iż dany podmiot (w tym osoba fizyczna) w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jednocześnie przegląd orzecznictwa wskazuje, iż aby zostać uznanym za podatnika VAT wystarczy podjąć stosunkowo niewielkie działania, a zakres czynności, które podatnik musi wykonać w celu uznania jego aktywności za profesjonalną i handlową ogranicza się de facto do stosunkowo podstawowych działań. Przede wszystkim działalność zbywcy nieruchomości nie musi mieć charakteru stałego, a tym bardziej wielokrotnego. Przesłanki konieczne do uznania zbywcy za podatnika VAT mogą wystąpić już przy pojedynczej sprzedaży nieruchomości, o ile transakcja ta została dokonana w formie profesjonalnej oraz w celach handlowych. W konsekwencji, jeśli zbywca podjął się czynności mających na celu m.in. uatrakcyjnienie gruntu, czy ogłoszenie/rozreklamowanie go, to nawet jeśli nie miały one charakteru wielokrotnego, lecz przejawiały pewien minimalny stopień zorganizowania, to należy uznać iż stanowiły przejaw profesjonalnego działania podatnika VAT.

Wnioskodawczyni zwraca także uwagę na treść innego orzeczenia TSUE (w sprawie C-291/92 - Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). TSUE potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania. Zatem, majątek prywatny to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (por. również wyrok TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym TSUE stwierdził, że majątek prywatny  to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych).

Z powyższego wynika zatem, że wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych, przy czym, na tego rodzaju aktywność wskazywać musi ciąg celowo podjętych działań, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z czynności i w konsekwencji można takiej działalności przypisać charakter zorganizowany i profesjonalny.

Wnioskodawczyni podkreśla, że udzieliła Zainteresowanemu szerokiego pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań niezbędnych dla zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym dla przedmiotowej Nieruchomości nie zostały jeszcze wydane decyzje o pozwoleniu na budowę, ani nie został sporządzony projekt budowlany.

To Zainteresowany będzie miał wgląd do dokumentów (np. prawo wglądu do akt księgi wieczystej Nieruchomości, wglądu do rejestru gruntów dla Nieruchomości, map ewidencyjnych oraz planów geodezyjnych Nieruchomości i raportów z zakresu ochrony środowiska; uzyskania informacji dotyczących mediów i przyłączy, możliwości lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, uzyskania informacji dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych i innych związanych z Nieruchomością, badania Nieruchomości pod względem skażenia i nośności terenu, oględzin Nieruchomości. Wszelkie koszty wynikające z przeprowadzenia audytu Nieruchomości, poniesie w całości Zainteresowany. Ponadto, Pełnomocnik Wnioskodawczyni udzielił Zainteresowanemu dalszego pełnomocnictwa, w tym do reprezentowania Wnioskodawczyni, jako mocodawczyni, w powyższych sprawach przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi, urzędami w szczególności Urzędami Skarbowymi, organami administracji, Urzędami Miejskimi, Gminnymi, Powiatowymi, Urzędami Wojewódzkimi, sądami powszechnymi (w tym w szczególności wieczystoksięgowymi), sądami administracyjnymi, w tym do odbioru i kwitowania odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, decyzji, postanowień.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Wnioskodawczyni wyraziła także zgodę na dysponowanie Nieruchomością przez Zainteresowanego, w szczególności wyraziła zgodę na uzyskanie wszelkich dokumentów, postanowień i decyzji administracyjnych potrzebnych do przeprowadzenia procesu budowlanego, wraz z możliwością pozyskania dokumentów katastralnych i innych dotyczących Nieruchomości, a także na dokonanie uzgodnień o przyłącza mediów. Ponadto pełnomocnik może udzielać, składać i otrzymywać wszelkie zgody, decyzje, postanowienia, wnioski, dokumenty, oświadczenia od/na rzecz wszelkich osób fizycznych, prawnych, organów administracji, w szczególności administracji budowlanej, geodezji, organów gminy, starostwa powiatowego, a powyższą zgodę i pełnomocnictwo pełnomocnik ten może udzielić dalej na rzecz dowolnie wybranej przez siebie osoby, a każdy z pełnomocników może działać samodzielnie.

Zgodnie z art. 95 Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Zatem, fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale odpowiednio przez Zainteresowanego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawczymi, ponieważ czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni. Ogłoszenia o sprzedaży i aktywna współpraca/porozumienie z właścicielami sąsiadujących nieruchomości - to działania dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni i w jej imieniu, a działania te miały i mają na celu podniesienie atrakcyjności Nieruchomości i podwyższenie jej wartości.

Mając na uwadze całokształt wskazanych okoliczności, Wnioskodawczyni podejmowała i podejmuje wiele aktywnych działań, analogicznych, jak w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Świadczy o tym także fakt, że Wnioskodawczyni wraz z innymi osobami sprzedającymi (odpowiednio własne nieruchomości gruntowe - sąsiadujące z Nieruchomością Wnioskodawczyni i będącymi stroną sprzedającą w tej samej Umowie Przedwstępnej), działała i nadal działa zgodnie, w porozumieniu i we wspólnym celu sprzedaży własnych nieruchomości, jednemu kupującemu (Zainteresowanemu).

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawczyni, należy uznać ją za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT, bowiem Wnioskodawczyni dokonuje w stosunku do Nieruchomości szeregu czynności, celem dokonania jej sprzedaży. Wnioskodawczyni podejmując ww. czynności wykazuje zatem aktywność w przedmiocie sprzedaży ww. Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Powyższe stanowisko potwierdza przykładowo interpretacja indywidulana Dyrektora KIS z 19 stycznia 2021 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.546.2020.2.PM, w analogicznej sprawie.

Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości i wzrost jej wartości, co również przemawia za uznaniem tej działalności, jak za działania podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Wnioski takie wynikają przykładowo z interpretacji indywidulanej Dyrektora KIS z 10 listopada 2017 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.601.2017.1.JS, w której Dyrektor KIS uznał m.in., że: „Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Zbywcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Zbywcy, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy uznać należy, że Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż działek (...) nie będzie zatem stanowiła czynności zwykłego zarządu Wnioskodawcy majątkiem osobistym, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie miałyby zastosowania.” (por. interpretacja indywidulana Dyrektora KIS z 15 lutego 2022 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.877.2021.1.MŻA oraz z 30 czerwca 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.155.2022.2.MPA).

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawczyni, podjęte działania w celu sprzedaży posiadanej Nieruchomości nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (ze zwykłym wykonywaniem prawa własności). W odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości niezabudowanej należy uznać, że Wnioskodawczyni wykazuje szereg aktywności, za które należy uznać ją za podatnika VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT.

W tym miejscu istotne pozostaje jeszcze rozstrzygnięcie, czy przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości może podlegać zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że przykładowo stosownie do treści wyroku TSUE  z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego, tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Nieruchomość nie jest zabudowana, oznaczona symbolem RII - grunty orne i objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miejskiej (…) i działka ta oznaczona jest symbolami: 6.MNU (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej), 1,2 KDW, 13 KDW, 14 KDW (droga wewnętrzna), 2.KD-L (obszar przeznaczony na cele publiczne). Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży znajduje się w części objętej miejscowym planem zagospodarowania terenu.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Analiza powołanych przepisów ustawy VAT wskazuje zatem, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. W ocenie Wnioskodawczyni, z uwagi na fakt, że należąca do niej Nieruchomość (niezabudowana) została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, planowana transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu VAT, tj. nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.

Reasumując, na podstawie opisanych okoliczności, w opinii Wnioskodawczyni, mamy do czynienia z ciągiem celowo prowadzonych przez nią działań, wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, których efektem końcowym ma być sprzedaż posiadanej przez nią Nieruchomości.

Wobec tego, planowana sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowiła dostawę nieruchomości gruntowej niezabudowanej, opodatkowaną VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT (i nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT), a Wnioskodawczynię należy uznać za podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do naliczenia i zapłaty podatku VAT przy sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości i udokumentowania tej transakcji fakturą, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy VAT. W myśl bowiem powyższego przepisu, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów (…) dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Ad 3

W przypadku zrealizowania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz otrzymaniu przez Zainteresowanego od Wnioskodawczyni, prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej faktyczne dokonanie sprzedaży, Zainteresowanemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury (lub Zainteresowany będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym).

Co do zasady, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, pod warunkiem braku wystąpienia przesłanek wykluczających powyższe prawo, a wymienionych w art. 88 ustawy VAT.

Zgodnie natomiast z art. 86 ust. 10b oraz ust. 11 ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje co do zasady, nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę (ust. 10b) lub może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych (ust. 11).

Reasumując, Zainteresowany zamierza nabyć przedmiotową Nieruchomość celem dokonania inwestycji deweloperskiej, tj. wybudowania, a następnie sprzedaży zarówno lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, opodatkowanych VAT. W konsekwencji, jako zarejestrowany czynny podatnik VAT, w przypadku zrealizowania planowanej transakcji nabycia Nieruchomości oraz otrzymaniu od Wnioskodawczyni faktury, Zainteresowanemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego - wynikającego z ww. faktury.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1 i w konsekwencji podlegania tej sprzedaży opodatkowaniu podatkiem VAT oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż ww. działki, a także prawa Zainteresowanego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia działki nr 1 -jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 tej ustawy. Należy jednak zaznaczyć,  że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Na tle przedstawionego opisu sprawy powzięli Państwo wątpliwość dotyczącą tego, czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię niezabudowanej działki nr 1, jest opodatkowana podatkiem VAT.

Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru (działki) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10), Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że:

• (…) Wnioskodawczyni zawarła z kupującą Spółką (Zainteresowanym) przedwstępną umowę sprzedaży ww. działki.
• Zainteresowany jest spółką prawa handlowego, zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i zamierza dokonać inwestycji deweloperskiej na przedmiotowej Nieruchomości oraz nabyć jeszcze dwie kolejne niezabudowane nieruchomości gruntowe, sąsiadujące  z przedmiotową Nieruchomością, przy czym ich właściciele (działając wspólnie i w porozumieniu ustnym) podjęli aktywne działania zmierzające do sprzedaży posiadanych działek (tj. w porozumieniu i we współpracy z Zainteresowanym oraz profesjonalnym pośrednikiem w zakresie obrotu nieruchomościami).
• Strony Umowy Przedwstępnej postanowiły, m.in. że Zainteresowany otrzymuje upoważnienie do dokonywania czynności zmierzających do zbadania stanu prawnego Nieruchomości oraz przeprowadzenia analiz dotyczących możliwości jej zabudowy zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanego, tj. będzie uprawniony do przeprowadzenia audytu Nieruchomości. W tym celu przeprowadzi niezbędną analizy i badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości. Jednocześnie to Zainteresowany będzie odtąd podejmował wszelkie czynności i będzie miał wgląd do dokumentów, które są niezbędne do wykonania ww. czynności. Będzie także uprawniony do: wglądu do akt księgi wieczystej Nieruchomości, wglądu do rejestru gruntów dla Nieruchomości, map ewidencyjnych oraz planów geodezyjnych Nieruchomości i raportów z zakresu ochrony środowiska; uzyskania informacji dotyczących mediów i przyłączy (energia elektryczna, doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci, usługi teletechniczne i teleinformatyczne) - ich lokalizacji i warunków przyłączenia, uzyskania informacji od zarządcy drogi w sprawie warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości, w tym w szczególności możliwości lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, uzyskania informacji dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych i innych związanych z Nieruchomością, badania Nieruchomości pod względem skażenia i nośności terenu, oględzin Nieruchomości.
• Wnioskodawczyni udzieliła Zainteresowanemu dalszego pełnomocnictwa, w tym do reprezentowania jej w powyższych sprawach przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi, urzędami w szczególności Urzędami Skarbowymi, organami administracji, Urzędami Miejskimi, Gminnymi, Powiatowymi, Urzędami Wojewódzkimi, sądami powszechnymi (w tym w szczególności wieczystoksięgowymi), sądami administracyjnymi, w tym do odbioru i kwitowania odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, decyzji, postanowień, przy czym pełnomocnik ma prawo udzielania dalszych pełnomocnictw.
• Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na dysponowanie Nieruchomością przez Zainteresowanego na cele budowlane, w szczególności wyraziła zgodę na: uzyskanie wszelkich dokumentów, postanowień i decyzji administracyjnych potrzebnych do przeprowadzenia procesu budowlanego, wraz z możliwością pozyskania dokumentów katastralnych i innych dotyczących Nieruchomości, a także na dokonanie uzgodnień o przyłącza mediów, a ponadto pełnomocnik może udzielać, składać, otrzymywać wszelkie zgody, decyzje, postanowienia, wnioski, dokumenty, oświadczenia od/na rzecz wszelkich osób fizycznych, prawnych, organów, administracji, w szczególności administracji budowlanej, geodezji, organów gminy, starostwa powiatowego, a powyższą zgodę i pełnomocnictwo pełnomocnik może udzielić dalej na rzecz dowolnie wybranej przez siebie osoby, a ponadto każdy z pełnomocników może działać samodzielnie.
• Wnioskodawczyni nie prowadziła własnej działalności gospodarczej i nie wykorzystywała przedmiotowej Nieruchomości w tym celu, ani nie dzierżawiła jej odpłatnie osobom trzecim. Nie ponosiła także żadnych istotnych nakładów inwestycyjnych na posiadanej Nieruchomości.
• W ostatnich latach Wnioskodawczyni podejmowała już aktywne działania zmierzające do sprzedaży Nieruchomości, poprzez ogłoszenie na lokalnym portalu dot. sprzedaży działek, działając zgodnie i w (ustnym) porozumieniu z innymi osobami (właścicielami/ współwłaścicielami sąsiadujących nieruchomości, będących także stroną sprzedającą w Umowie Przedwstępnej), z których jedna zawarła już pisemną umowę pośrednictwa w sprzedaży własnej nieruchomości za wynagrodzeniem, aczkolwiek Wnioskodawczyni nie jest stroną umowy pośrednictwa.
• Na podstawie zawartej umowy pośrednictwa, pośrednik zobowiązał się m.in. do wyszukiwania i wskazania kontrahenta transakcji, w szczególności poprzez prezentację nieruchomości, w tym w wybranych mediach (dot. m.in. działki będącej przedmiotem umowy pośrednictwa). Jednocześnie pośrednik ten uzyskał ustną zgodę Wnioskodawczyni do przekazywania kupującym informacji o gotowości do sprzedaży Nieruchomości należącej do niej, w tym udzielania informacji zainteresowanym klientom, także przy okazji przekazywania oferty sprzedaży do innych biur obrotu nieruchomościami oraz przy podejmowaniu wszelkich innych działań umożliwiających zawarcie umowy sprzedaży.
• Wnioskodawczyni nie wyklucza, że po pomyślnie przeprowadzonej transakcji, będzie reinwestować środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości Zainteresowanemu, np. poprzez zainwestowanie środków w budowę/zakup nowych lokali mieszkalnych lub niemieszkalnych, w celach dalszej sprzedaży lub wynajmu.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061) Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Wnioskodawczynię kupującej Spółce pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 108 Kodeksu Cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażoną na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził:

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, Wnioskodawczyni będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie udzielonego przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwa, Spółka kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działki, co de facto skutkować będzie wzrostem jej wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działki do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tego okoliczność, że działań tych nie podejmie Wnioskodawczyni, lecz kupująca Spółka na podstawie pełnomocnictwa. Do dnia sprzedaży działki nr 1 czynności wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni, gdyż to Wnioskodawczyni jest stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Jej pełnomocnik.

Należy również zwrócić uwagę na okoliczność, że w ostatnich latach Wnioskodawczyni podejmowała aktywne działania zmierzające do sprzedaży Nieruchomości, poprzez ogłoszenie na lokalnym portalu dot. sprzedaży działek, działając zgodnie i w (ustnym) porozumieniu z innymi osobami (właścicielami/współwłaścicielami sąsiadujących nieruchomości, będących także stroną sprzedającą w Umowie Przedwstępnej), z których jedna zawarła pisemną umowę pośrednictwa w sprzedaży własnej nieruchomości za wynagrodzeniem, aczkolwiek Wnioskodawczyni nie jest stroną umowy pośrednictwa. Pośrednik uzyskał ustną zgodę Wnioskodawczyni do przekazywania kupującym informacji o gotowości do sprzedaży Nieruchomości należącej do niej, w tym udzielania informacji zainteresowanym klientom, także przy okazji przekazywania oferty sprzedaży do innych biur obrotu nieruchomościami oraz przy podejmowaniu wszelkich innych działań umożliwiających zawarcie umowy sprzedaży. Wnioskodawczyni nie wyklucza również, że po pomyślnie przeprowadzonej transakcji, będzie reinwestować środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości Zainteresowanemu, np. poprzez zainwestowanie środków w budowę/zakup nowych lokali mieszkalnych lub niemieszkalnych, w celach dalszej sprzedaży lub wynajmu.

Podjęta przez Wnioskodawczynię aktywność wykracza więc poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do niezabudowanej działki nr 1, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że jej sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której Wnioskodawczyni będzie podatnikiem podatku VAT.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż niezabudowanej działki nr 1, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności Wnioskodawczyni podjęła działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Wnioskodawczyni wykazała aktywność w przedmiocie zbycia prawa własności ww. nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki nr 1, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zaznaczyć należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

We wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że dla działki nr 1 istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka znajduje się na terenie oznaczonym symbolami: 6.MNU (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej), 13 KDW, 14 KDW (droga wewnętrzna), 2.KD-L (obszar przeznaczony na cele publiczne).

W konsekwencji, dostawa niezabudowanej działki nr 9 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ nieruchomość stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy niezabudowanej działki nr 1 wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Opis sprawy wskazuje, że prawo własności działki nr 1 Wnioskodawczyni nabyła na podstawie Postanowienia Sądu z (…), Umowy darowizny z (…) oraz Umowy zniesienia współwłasności nieruchomości z (…). Transakcja nabycia działki nie podlegała więc opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie można tym samym uznać, że Wnioskodawczyni nie przysługiwało bądź przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni nie wykorzystywała działki nr 1 w jakikolwiek sposób. Działka nr 1 nie była w przeszłości i nie jest wykorzystywana do wykonywania działalności gospodarczej przez Wnioskodawczynię, w szczególności Wnioskodawczyni nie wynajmowała jej, nie dzierżawiła ani nie zawarła innej umowy o podobnym charakterze. Działka nr 1 nie była w przeszłości i nie jest udostępniana przez Wnioskodawczynię odpłatnie lub nieodpłatnie innym osobom, jak również nie była wykorzystywana do działalności rolniczej. Działka nie była więc wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

W związku z powyższym sprzedaż niezabudowanej działki nr 1, nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione określone w tym przepisie warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię niezabudowanej działki nr 1, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT.

W dalszej kolejności wątpliwości Państwa dotyczą sposobu udokumentowania przez Wnioskodawczynię sprzedaży ww. działki.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak stanowi przepis art. 106b ust. 2 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że nabywcą działki będzie spółka prawa handlowego, zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a transakcja sprzedaży – jak wyżej wskazano – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki gruntu nr 1 Wnioskodawczyni będzie stroną dokonującą czynności opodatkowanej tym podatkiem i będzie występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja sprzedaży – jak wyżej wskazano – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia. Tym samym z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki gruntu nr 1 Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do wystawienia faktury, na postawie art. 106b ustawy.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą kwestii prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego ze sprzedaży działki nr 1 przez Zainteresowanego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Aby przysługiwało Zainteresowanemu (kupującej Spółce) prawo do odliczenia podatku VAT w związku z przedmiotową transakcją faktury muszą dokumentować czynności opodatkowane podatkiem VAT.

Jak wcześniej wskazano, sprzedaż działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i tym samym dostawa działki będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Zainteresowany jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu działki nr 1 zamierza dokonać inwestycji deweloperskiej.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Zainteresowany (kupująca Spółka) będzie mieć prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Tym samym Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia

oraz

• zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).