Uznanie za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek na rzecz Urzędu Miasta.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 15 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek nr …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … na rzecz Urzędu Miasta …. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 czerwca 2024 r. (data wpływu 2 lipca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zakupił w latach 2005, 2006 i 2007 jako osoba fizyczna na terenie … nieruchomości o łącznej powierzchni … m². Nieruchomości te składają się z różnej wielkości działek wcześniej już wydzielonych. Wnioskodawca w 2009 r. wystąpił o wydanie warunków zabudowy dla 12 działek o pow. od … do … m², które otrzymał w 2010 roku, następnie Wnioskodawca wystąpił o wydanie warunków zabudowy dla działek położonych w sąsiedztwie drogi publicznej ulicy … nr …, z zamiarem wybudowania na nich 17 domów jednorodzinnych na obszarze … m², które następnie wraz z przypisanymi do nich działkami gruntu zamierzał sprzedać osobom fizycznym. Jednak na ww. działki nie otrzymał pozytywnej decyzji o wydaniu warunków zabudowy; jako powód odmowy podano brak spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa tzn. podobnej zabudowy. W wyniku odwołań Wnioskodawcy do SKO a następnie ponownie do SKO i WSA w …, który to stwierdził że przesłanka warunku dobrego sąsiedztwa była już wcześniej spełniona i organ powinien był wówczas wydać te warunki zabudowy w wyniku czego sprawa ta ponownie trafiła do organu Prezydent Miasta …. W międzyczasie Rada Miejska … uchwałą RM ustanowiła zespół przyrodniczo-krajobrazowy „…” na części nieruchomości Wnioskodawcy, składającej się z trzech działek o pow. … m². Zamierzając zrealizować inwestycję Wnioskodawca wykonał szereg czynności zmierzających do sprzedaży tych nieruchomości, takich jak: Wnioskodawca uzyskał dla ww. 12 działek na podstawie wcześniej uzyskanych decyzji o warunkach zabudowy prawomocne pozwolenia na budowę 11 domów jednorodzinnych dwulokalowych w latach 2021-2022. Działki te nabyte były tym samym aktem notarialnym w 2006 i 2007 roku i obowiązywał je ten sam stan prawny do czasu podjęcia uchwały RM ….

-po dokonaniu zakupu ww. gruntu jako pierwszą czynność Wnioskodawca zlecił opracowanie projektu koncepcji zagospodarowania terenu oraz projektu planu podziału nieruchomości, następnie

-zlecił opracowanie projektu koncepcji zagospodarowania terenu oraz projektu planu podziału nieruchomości,

-wystąpił o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy,

-w trakcie trwającego postępowania sądowego dokonał podziału wskazanych na wstępie nieruchomości na mniejsze działki (4 działki o pow. … ha każda, 4 działki o pow. … ha każda, 1 działka o pow. …ha oraz 1 działka o pow. … ha),

-do działek tych doprowadzony jest gaz oraz przyłącze energii elektrycznej,

-działki mają zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Wszystkie te czynności były realizowane w ramach jako osoba fizyczna bez dokonania odliczenia podatku VAT.

Wnioskodawca odwołał się od tej negatywnej decyzji do właściwego organu, zaś w trakcie toczącego się postępowania administracyjnego w miesiącu lipcu 2010 r. Rada Miejska w … podjęła uchwałę o utworzeniu na terenie, na którym znajdują się ww. nieruchomości zespołu przyrodniczo-krajobrazowego „…”. Uchwała ta wprowadzała na tym terenie kilkadziesiąt ograniczeń i zakazów, które spowodowały, że organ odmawiając po raz kolejny wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powołał się na to, że ww. inwestycja jest sprzeczna z uchwałą Rady Miejskiej, przy czym wycofał się prawie po 3 latach z rzekomego braku warunku dobrego sąsiedztwa.

Ponieważ nieruchomości, o których mowa, stały się dla Wnioskodawcy bezużyteczne, wówczas pismem z dn. 6 sierpnia 2012 r. wystąpił do Prezydenta Miasta … o wykupienie przez Miasto … tych nieruchomości na podstawie przepisów ustawy Prawo ochrony środowiska.

Prezydent Miasta … odmówił wykupienia ww. nieruchomości powołując się na to, że Wnioskodawca może z tych nieruchomości korzystać w sposób dotychczasowy, a jeżeli stanowisko to go nie satysfakcjonuje, może wystąpić na drogę postępowania sądowego. Kierując się tym wskazaniem, Wnioskodawca wystąpił w dn. 15 listopada 2015 r. do Sądu Okręgowego w … z pozwem, w którym domagał się wydania wyroku zobowiązującego Prezydenta Miasta … do złożenia oświadczenia woli o wykupieniu ww. nieruchomości, za aktualną cenę rynkową, ustaloną przez biegłego sądowego, powiększoną o podatek VAT.

Postępowanie sądowe w powyższej sprawie nie zostało do chwili obecnej zakończone. Aktualnie, po wyroku Sądu Apelacyjnego w …, sprawa po raz trzeci wróciła do Sądu Okręgowego.

W uchylonym wyroku w części oddalającej żądanie Wnioskodawcy, aby do ceny nieruchomości zbywanej na rzecz Prezydenta Miasta … był doliczony podatek VAT, Sąd Okręgowy stwierdził, że powód jako właściciel nieruchomości jest osobą fizyczną i jako sprzedawca nie jest płatnikiem podatku VAT, a nadto, że pojęcie wartości rynkowej i cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi. Na uzasadnienie swojego stanowiska Sąd Okręgowy powołał się również na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dn. 19 czerwca 2019 r., sygn. akt I OSK 2236/17.

Należy wskazać iż Wnioskodawca prowadzi działalność jednoosobową działalność gospodarczą oraz jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca nie jest w upadłości, nie toczy się żadne postępowanie przewidziane ustawą prawo upadłościowe i naprawcze, nie toczy się żadne postępowanie podatkowe. Wnioskodawca oświadcza, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz w tym zakresie nie została rozstrzygnięta, co do jej istoty w decyzji lub postępowaniu organu podatkowego czy kontroli podatkowej.

Na postawione w wezwaniu pytania, w których poproszono aby wskazał Pan:

1)Numery działek, w zakresie których oczekuje Pan wydania interpretacji indywidualnej (które są objęte postawionym we wniosku pytaniem).

2)Od kiedy prowadzi Pan działalność gospodarczą i w jakim zakresie prowadzi Pan działalność gospodarczą?

3)Czy działki objęte zakresem postawionego we wniosku pytania, są objęte ustawową współwłasnością małżeńską czy stanowią Pana majątek osobisty?

4)W jakim celu nabył Pan działki (nieruchomości) objęte zakresem Pana zapytania? Czy nabył je Pan:

a.celem dalszej odsprzedaży;

b.w celach inwestycyjnych,

c.w innych celach, jakich?

5)Dla których 12 działek (prosimy wskazać numery ewidencyjne) wystąpił Pan w 2009 r. o wydanie warunków zabudowy i w jakim celu wystąpił Pan o te warunki?

6)W jaki sposób działki, objęte zakresem Pana zapytania, były/są/będą wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

7)Czy nabycie przez Pana działek, objętych zakresem wniosku nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, zwolnionej od tego podatku czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

8)Czy z tytułu sprzedaży na Pana rzecz działek, objętych zakresem wniosku były wystawione faktury dokumentujące sprzedaż z wykazaną kwotą podatku VAT?

9)Czy w związku z nabyciem działek, objętych zakresem wniosku przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli, nie to prosimy wskazać przyczyny.

10)Do jakich czynności wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan działki objęte zakresem wniosku od momentu nabycia do momentu sprzedaży:

a.opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;

b.zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;

c.niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

11)Czy wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan działki, objęte zakresem wniosku wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT wykonywał/będzie wykonywać Pan – prosimy podać podstawę prawną zwolnienia?

12)Czy działki, objęte zakresem wniosku były/są/będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a) w jakim okresie (kiedy) były/są/będą one udostępniane osobom trzecim?

b) na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) były/są/będą one udostępniane osobom trzecim?

c) kto był/jest/będzie stroną zawartej umowy/umów?

d) czy udostępnienie było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

13)Jakie pozwolenia, warunki techniczne, umowy itp. były/będą wydane dla działek, objętych zakresem Pana zapytania, przed ich sprzedażą z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

14)Z czyjej inicjatywy i do których działek został doprowadzony do działek gaz oraz przyłącze energii elektrycznej?

15)Których działek dotyczą uzyskane w latach 2021 – 2022 pozwolenia na budowę 11 domów jednorodzinnych dwulokalowych?

16)Jakie działania poczynił/zamierza poczynić Pan przed sprzedażą działek, dotyczące zwiększenia wartości przedmiotowych działek?

17)Dla których działek zostały/zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy (które działki są/będą objęte wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy)? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki:

a. jakie przeznaczenie wynika/będzie wynikać z wydanych decyzji?

b. czy wydane decyzje zostały/zostaną unieważnione bądź uchylone?

18)Czy działki są/będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to prosimy wskazać :

a.z czyjej inicjatywy został/zostanie uchwalony ww. plan?

b. jakie jest/będzie przeznaczenie każdej z działek według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Jeśli miejscowy plan określa/będzie określać również przezaczenie uzupełniające dla działek, to prosimy wskazać również jakie jest przeznaczenie uzupełniające.

c.jeśli działki, objęte zakresem wniosku, znajdują się/będą znajdować się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z różnymi oznaczeniami (o różnym przeznaczeniu), to należy wskazać czy występują linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu?

19)Czy w związku ze sprzedażą działek, udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek?Jeśli tak to prosimy wskazać:

a.komu pełnomocnictwo zostało/jest/będzie udzielone,

b.przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód,

c.jakie konkretnie czynności były/będą dokonywane w związku z udzielonym pełnomocnictwem (zgodą, upoważnieniem).

20)W odniesieniu do których działek został ustanowiony uchwalą Rady Miejskiej w … zespół przyrodniczo – krajobrazowy „…”?

21)Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a.kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b.w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

c.w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d.kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e.ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f.czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

g.na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

22)Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?

Udzielił Pan następujących odpowiedzi:

Ad 1)

… o łącznej powierzchni … ha

… o łącznej powierzchni … ha

… o łącznej powierzchni … ha

… o łącznej powierzchni … ha

… o łącznej powierzchni … ha

Księga Wieczysta nr … - łączna powierzchnia jednostki rejestrowej …

… o łącznej powierzchni … ha

… o łącznej powierzchni … ha

… o łącznej powierzchni … ha

… o łącznej powierzchni … ha

… o łącznej powierzchni … ha

… o łącznej powierzchni … ha

Księga Wieczysta nr … - łączna powierzchnia jednostki rejestrowej …

Ad 2)

Działalność gospodarczą prowadzi Pan od 1998 roku. Zakres PKD działalności pod numerami NIP: …; …; …; ….

Ad 3)

Działki objęte zakresem postawionego we wniosku pytania stanowią Pana majątek osobisty (nie są objęte ustawową współwłasnością małżeńską).

Ad 4)

Przedmiotowe działki zostały przez Pana nabyte w celu inwestycyjnym.

Ad 5)

W 2009 roku wystąpił Pan o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości o numerach: od … do … (dwanaście działek) w celu posadowienia osiedla składającego się z budynków jednorodzinnych.

Ad 6)

Ww. działki są funkcjonalnie połączone z działkami, o które toczy się postępowanie przed Sądem i posiadają prawomocne pozwolenia na budowę. Funkcjonalnie połączone oznacza wspólną komunikację, dostęp do drogi publicznej, posadowienie gazociągu; ustanowione służebności przejazdu i wjazdu.

Ad 7)

Nabycie przez Pana działek wymienionych w pkt 1), a także wszystkich pozostałych nabytych przez Pana działek nie nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Ad 8)

Z tytułu sprzedaży na Pana rzecz działek objętych przedmiotowym wnioskiem nie były wystawiane faktury VAT.

Ad 9)

Nie dotyczy w związku z ww. Ad 8)

Ad 10)

Działki objęte zakresem wniosku będzie wykorzystywał Pan jako niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jest to park - teren zespołu przyrodniczo - krajobrazowego „…”.

Ad 11)

Działki objęte wnioskiem nie wykorzystywał Pan, obecnie nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywał do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Działki zostały wywłaszczone z praw do nich w 2010 roku na mocy art. 129 ust. 1 Prawa Ochrony Środowiska w związku z przyjęciem Uchwały Rady Miasta … z dnia 7 lipca 2010 roku.

Ad 12)

Wszystkie działki niebędące wywłaszczonymi i nie objęte zakresem tego wniosku mają ustanowione nieodpłatne służebności wjazdu i przejazdu przez działkę o nr …, będącą działką o charakterze komunikacyjnym. Od 2012 roku właściciel działki o numerze … - Pan … … korzysta nieodpłatnie ze służebności przejazdu i wjazdu (drogi koniecznej).

W 2018 roku pozostałe działki tj. od … do … oraz działka … mają ustanowioną nieodpłatną służebność przejazdu i wjazdu dla każdoczesnego ich właściciela.

Ad 13)

W 2010 r. wystąpił Pan o wydanie Decyzji o warunkach Zabudowy dla inwestycji obejmującej 17 domów jednorodzinnych - nie otrzymał Pan tych Decyzji, ponieważ organ administracyjno-budowlany Urzędu Miasta … twierdził, że nie ma Pan spełnionego warunku dobrego sąsiedztwa i odmówił wydania pozytywnej decyzji. W wyniku kontroli WSA wyrokiem z dnia 9 lipca 2011 r. uchylono tę decyzję odmawiającą wydania ww. warunków i skierowano sprawę do ponownego rozpatrzenia. W 2013 r. po dwuletnim okresie odwoławczym, po uchyleniu wspomnianej Decyzji, Urząd Miasta … wycofał się z przesłanki nie spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa, tym razem uzasadniając odmowę wydania warunków zabudowy na wejście w życie ww. Uchwały Rady Miasta …, jako przesłankę uniemożliwiającą wydanie warunków zabudowy i wydanie Decyzji na realizację ww. zamierzenia inwestycyjnego.

W roku 2018 nastąpił też z Pana inicjatywy podział działek objętych tym wnioskiem na mniejsze.

Uzgodnienie z wydaniem pozytywnej Decyzji w sprawie zjazdów i przejazdu z drogi publicznej … (wówczas nr …) z Zakładem Dróg i Transportu - to także Pana inicjatywa.

Zgoda Marszałka Województwa … na lokalizację 17 domów jednorodzinnych w pobliżu koryta rzeki (...) - Pana inicjatywa.

Ad 14)

Linia gazowa znajdowała się w działkach objętych wnioskiem już w momencie nabycia ich przez Pana. Natomiast z Pana inicjatywy w 2017 roku złożył Pan wniosek o przyłącze gazowe do pozostałych działek posadowionych poza zakresem tego wniosku. W 2022 roku linia gazowa została przyłączona do pozostałych działek niebędących przedmiotem tego wniosku.

Promesę na przyłącze energii elektrycznej do działek objętych tym wnioskiem posiada Pan od 2010 roku (Pana inicjatywa).

Ad 15)

Pozwolenia na budowę uzyskane w latach 2021-2022 dotyczą działek: …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, ….

Działka … została przez Pana sprzedana Panu … … w roku 2012 jako działka niezabudowana.

Ad 16)

Działki nie objęte tym wnioskiem zostały uzbrojone, tj. doprowadził Pan do nich gaz i prąd.

Ad 17)

Działki objęte tym wnioskiem nie posiadają obecnie żadnych warunków zabudowy pozwalających na budowę czegokolwiek ze względu na fakt ustanowienia na ich terenie Zespołu Przyrodniczo-Krajobrazowego „…” z wyłączeniem inwestycji celu publicznego (przyłącza energetyczne, gazowe, budowanie zbiorników retencyjnych). Prawomocna Decyzja o budowie drogi dojazdowej do działek będących poza zakresem tego wniosku została uchylona przez Urząd Miasta … (złożony wniosek o to z Pana inicjatywy).

Ad 18)

Działki objęte tym wnioskiem są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z inicjatywy Urzędu Miasta …. Są to działki z zakazem zabudowy.

Ad 19)

W związku ze sprzedażą działek objętych tym wnioskiem udzielił Pan Pełnomocnictwa w 2015 roku Kancelarii Radców Prawnych …, … do reprezentowania Pana w sprawach o wykup przez Urząd Miasta ….

Ad 20)

Uchwała Rady Miejskiej dotycząca ustanowienia Zespołu Przyrodniczo-Krajobrazowego „…” pierwotnie objęła następujące działki: … o pow. … ha; działka nr … o pow. … ha; działka nr … o pow. … ha. Następnie w wyniku podziału powstały działki będące przedmiotem tego wniosku (wszystkie wymienione w pkt Ad 1).

Ad 21)

W 2012 roku dokonał Pan sprzedaży działki niebędącej przedmiotem wnioski - Działka … została przez Pana sprzedana Panu … … jako działka niezabudowana.

Ad a)

W 2005 roku zakupił Pan do majątku wspólnego z małżonką ... Aktem Notarialnym Repertorium A nr … od Pani ... i … działkę o numerze: … - obecny numer to: … przy ulicy … o pow. … m ². Następnie wystąpił Pan o pozwolenie na budowę siedliska po pierwotnych odmowach Urzędu Miasta … ze względu na brak spełnienia przesłanki dostępu do drogi publicznej zakupił Pan w 2006 roku Aktem Notarialnym Repertorium nr A nr … działki od … do … oraz działkę … będącą przedmiotem tego wniosku nabytą jednym aktem notarialnym od dwóch innych właścicieli - tj. od … oraz … do majątku własnego.

W 2007 roku dokupił Pan od … i … Aktem Notarialnym Repertorium nr A nr … działkę o nr … (ówczesna numeracja) o powierzchni … ha … arów - przed aktualnym podziałem numeracja ta uległa zmianie na …, a po podziale są to działki objęte tym wnioskiem o numerach:

… o łącznej powierzchni … ha

… o łącznej powierzchni … ha

… o łącznej powierzchni … ha

… o łącznej powierzchni … ha

… o łącznej powierzchni … ha

oraz działka … o łącznej powierzchni … ha.

Ad b)

Ww. działki zostały przez Pana nabyte w celu inwestycyjnym (wybudowanie osiedla mieszkalnego).

Ad c)

Ze względu na ograniczenia formalne i nieformalne korzystanie z działek przez Pana było uniemożliwione. Płacił i płaci Pan za nie stosowne podatki ze względu na ich „posiadanie”.

Ad d)

Działka … (jako jedyna transakcja) została przez Pana sprzedana Panu … jako działka niezabudowana.

Ad e)

Jedna działka została sprzedana – ww. pkt Ad d)

Ad f)

Z tytułu sprzedaży działki o numerze … nie odprowadzał Pan podatku VAT oraz nie zgłaszał Pan zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

Ad g)

Środki z ww. sprzedaży przeznaczył Pan na spłatę kredytu mieszkaniowego.

Ad 22)

Od 2008 r. w majątku osobistym jest Pan właścicielem działki w …, Gminie …. Nie planuje Pan jej sprzedać.

Pytanie

(ostatecznie postawione w uzupełnieniu wniosku z 30 czerwca 2024 r.)

Czy w przypadku jednorazowej sprzedaży Urzędowi Miasta … działek objętych tym wnioskiem, będzie Pan traktowany przez Urząd Skarbowy jako podatnik podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 30 czerwca 2024 r.)

W Pana ocenie w przypadku ww. sprzedaży powinien Pan być traktowany jako podatnik podatku VAT, ponieważ wykonywał Pan czynności zmierzające do zabudowy działek objętych wnioskiem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. działek podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, iż od 1998 roku prowadziPan działalność gospodarczą. Działki objęte zakresem wniosku zostały przez Pana nabyte w 2006 r. (działka nr ..., która została podzielona) i 2007 r. (działka nr ..., która została podzielona, oraz działka ...) w celach inwestycyjnych – w celu wybudowania osiedla mieszkalnego. Po dokonaniu zakupu działek jako pierwszą czynność zlecił Pan opracowanie projektu koncepcji zagospodarowania terenu oraz projektu planu podziału nieruchomości. Następnie wystąpił o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. W 2010 roku wystąpił Pan o wydanie warunków zabudowy dla działek będących przedmiotem wniosku, z zamiarem wybudowania na nich 17 domów jednorodzinnych, które następnie wraz z przypisanymi do nich działkami gruntu zamierzał Pan sprzedać osobom fizycznym. Jednak na ww. działki nie otrzymał pozytywnej decyzji o wydaniu warunków zabudowy. W 2009 roku wystąpił Pan o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości o numerach: od … do … (dwanaście działek) w celu posadowienia osiedla składającego się z budynków jednorodzinnych. Ww. działki są funkcjonalnie połączone z działkami, o które toczy się postępowanie przed Sądem i posiadają prawomocne pozwolenia na budowę. Funkcjonalnie połączone oznacza wspólną komunikację, dostęp do drogi publicznej, posadowienie gazociągu; ustanowione służebności przejazdu i wjazdu. Pozwolenia na budowę uzyskane w latach 2021-2022 dotyczą działek, funkcjonalnie połączonych z działkami będącymi przedmiotem zapytania. W trakcie trwającego postępowania sądowego dokonał podziału przedmiotowych nieruchomości, objętych zakresem wniosku na mniejsze działki, tj. … została podzielona na działki nr ..., ..., ..., ..., ... oraz działka nr … została podzielona na działki nr ..., ..., ..., ..., .... Podział przedmiotowych działek w roku 2018 nastąpił z Pana inicjatywy. Otrzymał Pan zgodę Marszałka Województwa na lokalizację 17 domów jednorodzinnych oraz posiada Pan promesę na przyłącze energii elektrycznej do działek.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy nabycie przedmiotowych działek oraz zarządzanie nimi przez Pana, stanowi w swej istocie świadomie podejmowane przez Pana działania mające na celu gospodarowanie przedmiotowymi działkami w celach gospodarczych.Jak wynika z okoliczności sprawy nabył Pan przedmiotowe działki w celach inwestycyjnych, w celu wybudowania osiedla mieszkalnego. Powyższy cel potwierdzają podejmowane przez Pana działania zmierzające do realizacji budowy domów na zakupionych działkach.

Zatem wynikająca z opisanych wyżej Pana działań koncepcja wykorzystania ww. działek dowodzi, że zostały wykonane czynności, które świadczą o tym, że przyszła sprzedaż działek nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z okoliczności sprawy nie wynika, aby działki były nabyte i wykorzystywane w celach osobistych. Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują że sprzedaż działek będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak już wskazano wcześniej, z wyroku TSUE 291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego. W przedmiotowej sprawie nabycie działek nastąpiło w celach inwestycyjnych, zatem nie cele osobiste a cele gospodarcze leżą u podstaw Pana działania.

Wobec powyższego, analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Pana ww. działek będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działać w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pana majątku osobistego i ich sprzedaż będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w związku ze zbyciem działek nr …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …  na rzecz Urzędu Miasta ... będzie Pan działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność sprzedaży ww. działek będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, w szczególności dotyczące kwestii możliwości zastosowania/braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży działek, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że dokonał Pan opłaty od wniosku w wysokości 480 zł. Z uwagi na zakres pytania ostatecznie postawionego w uzupełnieniu wniosku, niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie jednego zagadnienia w zdarzeniu przyszłym, zatem należna opłata od wniosku wynosi 40 zł. W związku z powyższym kwota 440 zł stanowi nadpłatę podlegającą zwrotowi zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona na rachunek bankowy wskazany we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego oraz zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego…. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).