Nieuznanie Wnioskodawców za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości. Zwolnienie od podatku VAT dla tej transakcji.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części nieuznania Państwa za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości i prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziałów w Nieruchomości.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in.:

·nieuznania Państwa za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 3) oraz

·zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziałów w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 4).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 1 lipca 2024 r. (wpływ 4 lipca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A;

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca A oraz B (w dalszej części jako: „Zainteresowany”, łącznie zaś jako „Zainteresowani”) są polskimi rezydentami podatkowymi, podlegającymi w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości osiąganych dochodów.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana na podstawie postanowienia Sądu (…) o stwierdzeniu nabycia spadku, nabyli w drodze dziedziczenia ustawowego po ojcu (w dalszej części jako „Spadkodawca”) udziały w wysokości po 1/6 każdy w nieruchomości gruntowej zabudowanej (w dalszej części jako: „Nieruchomość”). Pozostałym właścicielem Nieruchomości, posiadającym udział wynoszący 4/6 jest C – matka Wnioskodawcy i Zainteresowanej.

Nieruchomość posiada powierzchnię (…) ha, jest zabudowana czterema budynkami w tym budynkiem głównym – dwukondygnacyjnym o powierzchni użytkowej (…) m². Budynek główny został wybudowany w roku 1934, zamieszkany w roku 1945. Dla Nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta o nr (…). Nieruchomość została nabyta przez Spadkodawcę i C (do majątku wspólnego) w roku 1999. Spadkodawca na Nieruchomości prowadził działalność gospodarczą w postaci ośrodka (…) . Po śmierci Spadkodawcy, prowadzeniem przedsiębiorstwa zajęła się C, która do dnia dzisiejszego prowadzi na Nieruchomości ośrodek (…).

W roku 2012 oraz w roku 2014 został przeprowadzony remont budynku głównego będącego częścią Nieruchomości. W ramach remontu doszło m.in. do:

·całościowej zewnętrznej termomodernizacji obiektu,

·położenia nowej dachówki ceramicznej na całości połaci dachowej,

·częściowej wymiany drzwi zewnętrznych,

·modernizacji kotłowni.

Wskazany remont budynku został przeprowadzony ze środków i w ramach działalności gospodarczej, prowadzonej przez C, Wnioskodawca oraz Zainteresowana nie ponieśli kosztów oraz nie przeprowadzali we własnym zakresie remontu Nieruchomości.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie prowadzą na Nieruchomości działalności gospodarczej, zaś sama Nieruchomość nie została nabyta w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej przez Zainteresowanych czy też w celu dalszej odsprzedaży, gdyż została nabyta w drodze spadkobrania do ich majątków prywatnych.

W celu umożliwienia zaś prowadzenia C na Nieruchomości działalności gospodarczej pod postacią ośrodka (…), zawarli oni z ww. umowy najmu na przypadające im części Nieruchomości. Najem części nieruchomości traktowany jest przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną jako najem prywatny, niezwiązany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wnioskodawca oraz Zainteresowana na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, uiszczają od najmu Nieruchomości ryczałt od najmu prywatnego w wysokości 8,5%, zaś na gruncie podatku od towarów i usług korzystają oni ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana prowadzą działalności gospodarcze, niezwiązane jednak z przedmiotem działalności prowadzonym na Nieruchomości. W szczególność nie prowadzą oni działalność gospodarczej opisanej jako PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomość na własny rachunek.

Podkreślić należy, że udziały w Nieruchomości w związku z odziedziczeniem udziałów w spadku w roku 2003, pozostają w majątku Wnioskodawcy i Zainteresowanej dłużej niż 5 lat.

Z uwagi na planowaną chęć zakończenia działalności gospodarczej na Nieruchomości przez jej większościowego właściciela – C, właściciele Nieruchomości w tym Wnioskodawca oraz Zainteresowana planują w przyszłości, dokonać zbycia przysługujących im udziałów w Nieruchomości na mocy umowy sprzedaży. Dla Nieruchomości na skutek działań większościowego właściciela, została przygotowana oferta sprzedaży, zaś sama Nieruchomość została wystawiona na sprzedaż. Zainteresowani uzyskane z planowanej sprzedaży udziałów w Nieruchomości środki zamierzają przeznaczyć na własne potrzeby, nie zamierzają uczynić z tytułu sprzedaży nieruchomości źródła stałego zarobkowania ani utrzymania.

Z uwagi na to, że Wnioskodawca oraz Zainteresowana będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, tj. sprzedaży udziałów w Nieruchomości będącej dotychczas ich współwłasnością; zgodnie z art. 14r. § 1 Ordynacji podatkowej, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Zainteresowani wnoszą o wydanie interpretacji co do skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania jest pani B – nazwisko panieńskie. Do zmiany nazwiska doszło w wyniku zawarcia związku małżeńskiego.

2.Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie zawarli umowy przedwstępnej sprzedaży z przyszłym nabywcą.

3.Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie udzielili przyszłemu nabywcy ani jakiekolwiek innej osobie pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w ich imieniu dotyczących przedmiotowej nieruchomości.

4.Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania w przeszłości nie sprzedawali żadnych nieruchomości.

5.Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie posiadają żadnych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

6.Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania mają zamiar nabyć nieruchomości ze środków pochodzących ze sprzedaży udziałów, o których mowa w przedmiotowym wniosku w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

7.W odpowiedzi na pytanie :

„W opisie sprawy wskazał Pan, że nieruchomość zabudowana jest czterema budynkami, w tym budynkiem głównym. Prosimy wskazać jakie budynki w rozumieniuart. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 . poz. 725) znajdują się na Nieruchomości?” wskazali Państwo, że:

Nieruchomość jest zabudowana następującymi budynkami

a)Budynek główny – dwukondygnacyjny;

b)Budynek niemieszkalny – 54 m² ;

c)Budynek niemieszkalny – 74 m² ;

d)Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe – 53m².

8.W odpowiedzi na pytanie:

„Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (zajęcie, oddanie do używania, rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne) budynków lub ich części? Jeżeli tak, to prosimy wskazać kiedy. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem lokalu, a jego sprzedażą, upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Przez pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) należy rozumieć:

Na gruncie prawa podatkowego »ulepszenie« jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych”.

wskazali Państwo, że :

1)Budynek główny – dwukondygnacyjny.

2)Budynek niemieszkalny – 54 m².

Zasiedlenie od roku 1999, od momentu zasiedlenia do dnia przyszłej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

3)Budynek niemieszkalny – 74 m².

Zasiedlenie od roku 1999, od momentu zasiedlenia do dnia przyszłej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

4)Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe – 53 m².

Zasiedlenie od roku 1999, od momentu zasiedlenia do dnia przyszłej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

9.Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej niebędącą stroną postępowania nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

10.Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędącą stroną postępowania nie ponosili nakładów na ulepszenie tych budynków lub ich części.

Pytania

1.Czy dokonując sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca oraz Zainteresowana będą działali jako podatnicy podatku VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 3)

2.Czy w przypadku uznania, że dokonując sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca oraz Zainteresowana będą działali jako podatnicy podatku VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, czy taka sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT? (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanej, dokonując sprzedaży udziałów Nieruchomości nie będą oni działali jako podatnicy podatku VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (w dalszej części jako: „ustawy o VAT”).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziałów w Nieruchomości, traktowane mogłoby być jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zainteresowani wskazują, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności zaś działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególność czynność polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, warunkiem do opodatkowania danej czynność podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynność podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według ww. przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady –mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

W doktrynie wskazuje się, że w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy co skutkowałoby koniecznością uznania sprzedającego nieruchomość za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nie jest zaś działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zdaniem Zainteresowanych jako, że dokonają sprzedaży udziałów w Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, tj. planują odsprzedać udziały w Nieruchomości w związku z planowaną sprzedażą udziałów przez większościowego współwłaściciela, nie podejmują we własnym zakresie żadnych kroków związanych z obrotem nieruchomościami, w tym przygotowywania i wystawienia oferty sprzedaży Nieruchomości, będą zatem wykluczeni z grona podatników VAT w odniesieniu do tej transakcji.

Skutkiem powyższego transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomość nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2

W przypadku uznania przez Organ, że Wnioskodawca oraz Zainteresowana dokonując sprzedaży Nieruchomość będą działali jako podatnicy podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT oraz że będzie taka sprzedaż stanowić dostawę dokonywaną przez ww. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to zdaniem Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomość będzie zwolniona z podatku VAT.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartość gruntu. Kluczowe jest więc ustalenie zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomość zabudowanej.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich część, z wyjątkiem gdy

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich część upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całość lub część budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przedmiotowym stanie faktycznym, przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość zabudowana.

W ocenie Zainteresowanych, kluczowym dla stwierdzenia wystąpienia zwolnienia z VAT będzie natomiast ustalenie momentu zasiedlenia budynków znajdujących się na ww. Nieruchomość.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynku, budowli lub ich część, po ich wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartość początkowej.

W przedmiotowym stanie faktycznym znajdujące się na Nieruchomość budynki zostały wybudowane (budynek główny) w roku 1934 i jest on użytkowany od roku 1945, a więc przez okres znacznie dłuższy niż 2 lata licząc do dnia planowanej sprzedaży Nieruchomość. Ulepszenia były dokonane w latach 2012-2014, a więc również minął ustawowy dwuletni okres użytkowania.

Wobec powyższego, zdaniem Zainteresowanych dostawa budynków w związku ze sprzedażą, nie nastąpi ani w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, a co za tym idzie będzie miało do sprzedaży udziałów w Nieruchomości zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe w części nieuznania Państwa za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości i prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziałów w Nieruchomości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 113 ust. 1 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo w drodze dziedziczenia ustawowego po ojcu udziały w wysokości po 1/6 każdy w nieruchomości gruntowej zabudowanej. Nieruchomość jest zabudowana czterema budynkami. Nieruchomość została nabyta przez Spadkodawcę i C (do majątku wspólnego) w roku 1999. Spadkodawca na Nieruchomości prowadził działalność gospodarczą w postaci ośrodka (…). Po śmierci Spadkodawcy, prowadzeniem przedsiębiorstwa zajęła się Państwa matka, która do dnia dzisiejszego prowadzi na Nieruchomości ośrodek (…). W celu umożliwienia prowadzenia matce na Nieruchomości działalności gospodarczej pod postacią ośrodka (…), zawarli Państwo z Nią umowy najmu na przypadające Państwu części Nieruchomości. Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, uiszczają Państwo od najmu Nieruchomości ryczałt od najmu prywatnego w wysokości 8,5%, zaś na gruncie podatku od towarów i usług korzystają Państwo ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności uznania, czy w związku ze sprzedażą udziałów w Nieruchomości będą Państwo działali jako podatnicy podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 3).

W Państwa sprawie istotne jest, że Państwa udziały w Nieruchomości są przedmiotem umowy najmu, którą zawarli Państwo z matką, w celu umożliwienia jej prowadzenia działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwany dalej Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego:

Tak więc najem stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście tej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Najem wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić należy, że najem stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy najmu powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania swoich udziałów w Nieruchomości spowodował, że wykorzystywane są one przez Państwa w ramach działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dostawa udziałów w Nieruchomości nie będzie dokonana w ramach zbycia Państwa majątku osobistego, ale jako majątek wykorzystywany przez każdego z Państwa w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Bowiem – jak wynika z powyższych wyjaśnień – wykorzystywali Państwo swoje udziały w Nieruchomości do działalności gospodarczej, którą na gruncie ustawy jest najem.

Tym samym, sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie dostawą dokonaną przez Państwa w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z tym, będą Państwo działali jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność dostawy udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości będą Państwo działali jako podatnicy podatku VAT w rozumieniu ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku jako nr 3 uznaję za nieprawidłowe.

Mają Państwo również wątpliwości dotyczące zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży udziałów w Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 4).

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem/dzierżawę, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowiart. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy VAT. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy VAT wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Wskazali Państwo, że Nieruchomość jest zabudowana następującymi budynkami: budynek główny – dwukondygnacyjny, budynek niemieszkalny, budynek niemieszkalny oraz zbiorniki, silosy i budynki magazynowe. We wniosku wskazali Państwo, że budynek główny jest użytkowany od roku 1945, a więc przez okres znacznie dłuższy niż 2 lata licząc do dnia planowanej sprzedaży Nieruchomości. Ulepszenia były dokonane w latach 2012-2014, a więc również minął ustawowy dwuletni okres użytkowania. Ponadto wskazali Państwo, że pozostałe budynki zasiedlone zostały – w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy – w roku 1999 i od tego czasu do dnia sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem, zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do sprzedaży udziałów każdego z budynków znajdujących się na Nieruchomości.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, na którym budynki są posadowione, będzie zwolniona od podatku VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Państwa udziałów w Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku jako nr 4 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność

Ponadto, w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

W interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanych pytań i przedstawionego stanowiska. Inne kwestie nieobjęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. Ponadto, wydana interpretacja indywidualna nie wywiera skutków prawno-podatkowych dla współwłaścicielki – Państwa matki.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego(…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).