Podleganie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji zamiany nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 2 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji zamiany nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 17 lipca 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowane w piśmie, które wpłynęło do tut. Organu 17 lipca 2024 r.)

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą i obecnie nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza Pan nabyć nieruchomość gruntową. Na mocy przedmiotowej umowy, stanie się Pan właścicielem nieruchomości, położonej w (…), składającej się z zabudowanej działki o obszarze 0,9946 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (w dalszej części niniejszego pisma jako Nieruchomość). Nieruchomość, której właścicielem w przyszłości Pan się stanie, jest nieruchomością rolną, w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 423) - dalej jako ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto osoba sprzedająca wskazaną nieruchomość, jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Podstawą przeniesienia nieruchomości będzie akt notarialny. Po zakupie nieruchomości nie będzie Pan zmieniać i ingerować w zakupioną nieruchomość, nie będzie Pan dokonywał żadnych ulepszeń, takich jak m.in. podział nieruchomości, uzbrojenie w media, ogrodzenie działki itp.

Po nabyciu własności nieruchomości dokona Pan w trybie art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.) - dalej jako k.c., czynności prawnej zamiany, na mocy której przeniesie na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, prowadzącej gospodarstwo rolne (dalej: osoba prowadząca gospodarstwo rolne), własność szczegółowo opisanej powyżej nieruchomości, w zamian osoba prowadząca gospodarstwo rolne przeniesie na Pana prawo własności nieruchomości, która położona jest w (…). Osoba prowadząca gospodarstwo rolne stanie się właścicielem nieruchomości na mocy zawartej przez siebie umowy sprzedaży. Transakcja zawarta przez osobę prowadzącą gospodarstwo rolne nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość stanowiąca obecnie własność osoby prowadzącej gospodarstwo rolne również jest nieruchomością rolną. Do zawarcia umowy zamiany nie będzie potrzebna zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, bowiem obie nieruchomości mają powierzchnię niższą, aniżeli 1 ha.

Dokona Pan z osobą prowadzącą gospodarstwo rolne czynności prawnej zamiany, aby osoba prowadząca gospodarstwo rolne mogła powiększyć prowadzone przez siebie gospodarstwo rolne i zwiększyć produkcję rolną. Nieruchomość, którą Pan nabędzie graniczy bezpośrednio z gospodarstwem rolnym osoby prowadzącej gospodarstwo rolne. Osoba prowadząca gospodarstwo rolne jest rolnikiem indywidualnym w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Obie nieruchomości, które docelowo będą przedmiotami czynności prawnej zamiany, o której mowa powyżej, objęte są oddziaływaniem Uchwały nr (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…). Zgodnie z postanowieniami w/w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obie nieruchomości zostały oznaczone pod następującym oznaczeniem: 1 - RM/MN. Nieruchomości położone w (…) są terenami, które zgodnie z w/w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowią „Tereny zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej”.

Od nabycia nieruchomości nie będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, ponieważ nieruchomość będzie nabywana od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, której również nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

-Prowadzi Pan działalność w zakresie obrotu nieruchomościami (PKD 68.31.Z) oraz wykonywania pozostałych robót budowlanych wykończeniowych (PKD 43.39.Z);

-Rejestracja do rejestru podatników podatku od towarów i usług jest zależna od interpretacji przepisów z tej racji, że jeżeli wskazana transakcja będzie podlegała zwolnieniu (art. 43 ustawy o VAT), to nie będzie Pan miał obowiązku rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, natomiast jeżeli wskazana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu, tym samym przekroczy Pan limit z art. 113 ustawy o VAT, a tym samym będzie zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług;

-Nieruchomość gruntowa składa się z jednej działki o nr (…);

-Działka będzie stanowiła towar handlowy;

-Nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, w związku z czym będzie wykorzystywana do czynności zwolnionych. Jednakże tak jak zostało wyjaśnione w pkt 2, jest to zależne od treści wydanej interpretacji. Intencją Pana jest skorzystanie ze zwolnienia z ustawy o VAT;

-Działka w momencie zamiany będzie i jest zabudowana zgodnie z mapą zasadniczą. Na działce znajduje się budynek mieszkalny, który kwalifikuje się do generalnego remontu, jednakże zajmuje tylko część działki;

-Na działce znajduje się budynek mieszkalny, który jest w złym stanie technicznym i wymaga generalnego remontu, ewentualnie wyburzenia, zwłaszcza jeżeli stroną zamiany jest rolnik, który chce nabyć wskazaną nieruchomość w celu powiększenia swojego gospodarstwa rolnego;

-Nie jest Pan w stanie odpowiedzieć na to pytanie, ponieważ nie posiada takich dokumentów. Na działce znajduje się budynek do generalnego remontu, bądź do wyburzenia zwłaszcza jeżeli celem strony nabywającej jest powiększenie gospodarstwa rolnego o ww. działkę;

-Nie posiada Pan dokumentów, które pozwalałyby na określenie symbolu PKOB;

-Budynki są trwale związane z gruntem;

-Nie jest Pan w stanie określić dokładnej daty pierwszego zasiedlenia, ale z informacji, które otrzymał Pan od zbywającego jest to co najmniej 30 lat temu;

-Budynek jako budynek mieszkalny w całości był zasiedlony. Nie posiada Pan informacji na jakiej podstawie zbywający nabył wskazaną nieruchomość;

-Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

-Nie posiada Pan informacji, czy obecny właściciel wynajmuje lub dzierżawi wskazany budynek. Pana zdaniem obecnie budynek nie jest zamieszkiwany, jednakże przez większość czasu był, co najmniej przez 30 lat.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie, które wpłynęło do tut. Organu 17 lipca 2024 r.)

Czy transakcja zamiany nieruchomości będącej nieruchomością rolną, położoną w (…), składającej się z zabudowanej działki o obszarze 0,9946 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą na inną nieruchomość rolną, której właścicielem jest osoba prowadząca gospodarstwo rolne i dokonująca zamiany w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie, które wpłynęło do tut. Organu 17 lipca 2024 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy transakcja zamiany nieruchomości będącej nieruchomością rolną, położoną w (…) składającej się z zabudowanej działki o obszarze 0,9946 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą na inną nieruchomość rolną, której właścicielem jest osoba prowadząca gospodarstwo rolne i dokonująca zamiany w celu powiększenia gospodarstwa rolnego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli wskazana nieruchomość zostanie nabyta od osoby, która nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a tym samym Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, a która to nieruchomość będzie przedmiotem umowy zamiany do której stosuje się przepisy o umowie sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zauważyć należy, że z przywołanej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy regulacji nie wynika, że odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług powinna mieć postać pieniężną.

Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową (towar lub usługa otrzymana jako zapłata), albo mieszaną – zapłata w części pieniężna a w części rzeczowa. Zatem, dla uznania czynności za odpłatną, musi zaistnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego, stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

W myśl powyższych regulacji prawnych należy uznać, że zamiana towarów, co do zasady jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy.

Zgodnie z art. 604 Kodeksu cywilnego:

Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Na mocy art. 158 Kodeksu cywilnego:

Z uwagi na powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów. W konsekwencji, przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami i nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. W ramach wykonywanej działalności zamierza Pan nabyć jako towar handlowy nieruchomość gruntową, składającą się z jednej działki o nr (…), a następnie planuje Pan dokonać zamiany tej działki na inną nieruchomość. Działka nr (…) jest zabudowana budynkiem trwale związanym z gruntem. Nie znana jest Panu data pierwszego zasiedlenia budynku. Z informacji uzyskanych przez Pana od sprzedającego wynika, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło co najmniej 30 lat temu. Budynek jako budynek mieszkalny był zasiedlony w całości. Od momentu zakupu do chwili planowanej zamiany nieruchomości nie będzie Pan zmieniać i ingerować w zakupioną nieruchomość, nie będzie Pan dokonywał żadnych ulepszeń, takich jak m.in. podział nieruchomości, uzbrojenie w media, ogrodzenie działki itp.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy transakcja zamiany nieruchomości będącej nieruchomością rolną, położoną w (…), składającej się z zabudowanej działki o obszarze 0,9946 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą na inną nieruchomość rolną, której właścicielem jest osoba prowadząca gospodarstwo rolne i dokonująca zamiany w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na względzie przytoczone wyżej regulacje ustawy o VAT, wyjaśnić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej istotny jest zamiar z jakim transakcja zostanie (została) zrealizowana i okoliczności w jakich będzie (była) wykonana. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do działki, którą zamierza Pan zamienić.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku wynika, że nabędzie Pan działkę o obszarze 0,9946 ha od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Działkę tę nabędzie Pan z zamiarem jej zamiany na inną działkę, z osobą prowadzącą gospodarstwo rolne. Wskazał Pan, że prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami, a działka którą zamierza Pan zamienić stanowi towar handlowy.

Powyższe w sposób jednoznaczny wskazuje, że Pana działania w ww. zakresie przybierają formę zawodową (profesjonalną) i realizowane są przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W takim kontekście bez znaczenia pozostają wskazane przez Pana okoliczności, że po zakupie nieruchomości nie będzie Pan zmieniać i ingerować w zakupioną nieruchomość, nie będzie Pan dokonywał żadnych ulepszeń, takich jak m.in. podział nieruchomości, uzbrojenie w media, ogrodzenie działki itp. oraz to, że od nabycia nieruchomości nie będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, ponieważ nieruchomość będzie nabywana od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, której również nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT.

Mając na uwadze powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz przedstawiony we wniosku opis sprawy, analizowany w kontekście zadanego pytania oraz przeformułowanego stanowiska należy stwierdzić, że z tytułu zamiany działki, którą nabędzie Pan od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, będzie Pan bez wątpienia działać w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji zamiana tej działki będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko, że „transakcja zamiany nieruchomości będącej nieruchomością rolną, położoną w (…) składającej się z zabudowanej działki o obszarze 0,9946 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą na inną nieruchomość rolną, której właścicielem jest osoba prowadząca gospodarstwo rolne i dokonująca zamiany w celu powiększenia gospodarstwa rolnego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”, jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Podkreślenia wymaga, że granice interpretacji nakreśla wnioskodawca występując z konkretnym pytaniem prawnym i tylko w tych granicach Organ może się poruszać. Stąd też inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem zawartym w uzupełnieniu wniosku nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. W konsekwencji interpretacja nie dotyczy kwestii ewentualnego zwolnienia przedmiotowej transakcji zamiany, od podatku od towarów i usług, gdyż nie była ona przedmiotem wniosku, nie zostało zadane w tym zakresie pytanie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

 Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.