Skutki podatkowe sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem i budowlami.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem i budowlami. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 czerwca 2024 r. (data wpływu 21 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: X (dalej jako: Kupujący)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y (dalej jako: Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Opis stron Planowanej Transakcji oraz opis Nieruchomości będących przedmiotem Planowanej Transakcji.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Y (dalej: Sprzedający) jest polską spółką kapitałową, która na dzień złożenia wniosku jak i na dzień Planowanej Transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zainteresowany będący stroną postępowania – X (dalej: Kupujący) jest polską spółką kapitałową, która na dzień złożenia wniosku jak i na dzień Planowanej Transakcji również będzie zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Głównym przedmiotem działalności gospodarczej Kupującego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Sprzedający jest:

 1) użytkownikiem wieczystym zabudowanych działek gruntu o nr (...) i (...) położonych w (...), dla której Sąd Rejonowy (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (...) (dalej: Grunt 1) o powierzchni całkowitej 0,5648 ha;

2) użytkownikiem wieczystym zabudowanej działki gruntu o nr (...), położonej w (...), dla której Sąd Rejonowy (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (...) (dalej: Grunt 2) o powierzchni całkowitej 0,0395 ha;

3) użytkownikiem wieczystym zabudowanej działki gruntu o nr (...), położonej w (...), dla której Sąd Rejonowy (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (...) (dalej: Grunt 3) o powierzchni całkowitej 0,7210 ha;

 4) właścicielem zabudowanych działek gruntu o nr (...), (...), (...) oraz (...) położonych w (...), dla której Sąd Rejonowy (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (...) (dalej: Grunt 4) o powierzchni całkowitej 0,4069 ha.

Sprzedający nabył Grunty 2-4 w latach 2004-2005 od Gminy (...) (w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) oraz dwóch innych podmiotów (w ramach czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług). Sprzedający, w zakresie w jakim przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od wydatków poniesionych na zakup Gruntów 2-4, odliczył w pełnej kwocie podatek od towarów i usług naliczony w związku z zakupem Gruntów 2-4. Natomiast Grunt 1 (tj. działki nr (...) oraz (...)) zostały nabyte przez Sprzedającego od użytkownika wieczystego działek sąsiadujących, tj. (...) (w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) w roku 2017, po zrealizowaniu przez Sprzedającego inwestycji, szerzej opisanej w dalszej części wniosku. Sprzedający również w tym przypadku dokonał odliczenia w pełnej kwocie podatku od towarów i usług naliczonego od wydatków poniesionych na nabycie Gruntu 1.

Grunty 1-4, których użytkownikiem wieczystym/właścicielem jest Sprzedający (zwane dalej łącznie również: Grunty Sprzedającego), zabudowane są (z wyjątkiem działek (…) oraz (…)) budynkiem handlowo-usługowym, piętnastokondygnacyjnym (trzynaście kondygnacji naziemnych oraz dwie kondygnacje podziemne) o pow. zabudowy 15 709 m² oraz powierzchni użytkowej 93 173,09 m², zlokalizowanym w (…) (dalej: Budynek).

Grunty Sprzedającego, na których posadowiony jest Budynek, zabudowane są również naniesieniami budowlanymi (za wyjątkiem działki nr (…), na której znajduje się tylko część Budynku) stanowiącymi budowle lub ich części w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t.j. Dz. U z 2023 poz. 682), dalej: Prawo budowlane), takimi jak:

- na działce (…) − częścią jezdni, częścią chodnika,

- na działce (…) − częścią jezdni, częścią chodnika

- na działce (…) − częścią jezdni, częścią chodnika,

- na działce (…) − częścią chodnika,

- na działce (…) − częścią chodnika,

- na działce (…) − częścią chodnika,

- na działce (…) − częścią chodnika

- (dalej łącznie jako: Budowle).

Na ww. Gruntach Sprzedającego, znajdują się także inne naniesienia budowlane, które nie stanowią budynków lub budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, np. przyłącza lub części przyłączy sieci kanalizacyjnych, część ogrodzenia. Tym samym, z uwagi, iż te naniesienia nie są budowlami i nie powinny mieć wpływu na przedmiotowe rozstrzygnięcie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, nie są dalej opisywane we wniosku.

Teren, na którym znajduje się Grunt 1-4 jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym przez Radę Miejską (…) uchwałą numer (…) z (…) 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ul. (…) w (…) (dalej: MPZP), zgodnie z którym działki o numer (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) znajdują się na terenie:

- oznaczonym symbolem: 1.UC − o przeznaczeniu podstawowym: usługi centrotwórcze oraz o przeznaczeniu uzupełniającym: mieszkania funkcyjne na ostatniej kondygnacji (działka nr (…), (…), (…), (…), (…), (…));

- oznaczonym symbolem 2.KD-D − o przeznaczeniu podstawowym: ulica klasy dojazdowej (działka nr (…), (…)).

Budynek oraz Budowle zostały wybudowane przez Sprzedającego, na podstawie decyzji Prezydenta (…) nr (…) z (…) 2005 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku centrum biurowo-handlowo-usługowego oraz kilku kolejnych decyzji zamiennych (z (…) 2005 r., z (…) 2006 r., z (…) 2006 r., z (…) 2007 r. oraz z (…) 2007 r.).

Sprzedający rozpoczął użytkowanie Budynku oraz Budowli etapami na podstawie kolejno wydawanych decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z (…) 2007 r., oraz decyzji zmieniających z (…) 2007 r., (…) 2007 r. oraz z (…) 2007 r.

Grunty Sprzedającego, Budynek oraz Budowle, będą traktowane w dalszej części wniosku jako: Nieruchomość.

Sprzedający przed datą Planowanej Transakcji (zdefiniowaną poniżej) zamierza rozebrać wybrane elementy konstrukcyjne (tzw. nawisy/przewieszenia konstrukcyjne) Budynku stanowiące elementy dachu oraz elementy jednej z elewacji, tj. w szczególności wyciąć określone powierzchnie − elementy konstrukcyjne (nawisy) Budynku, w tym wykonać prace polegające na wycięciu gzymsu żelbetonowego czy wycięciu konstrukcji gzymsu wspornikowego (dalej łącznie jako: Prace rozbiórkowe).

Prace rozbiórkowe będą poprzedzone uzyskaniem przez Sprzedawcę pozwolenia na rozbiórkę całego Budynku, jednakże nie będą one dążyły do całkowitej rozbiórki Budynku przed Planowaną Transakcją. Budynek po wykonaniu Prac rozbiórkowych będzie stanowił budynek otwarty jedynie na fragmencie jednej z elewacji (szacuje się, że ok. 10% całości elewacji). Prace rozbiórkowe zostaną przeprowadzone w oparciu o ekspertyzę przygotowaną przez ekspertów z zakresu inżynierii budowlanej (dalej: Ekspertyza). Ekspertyza przewiduje m.in., że Sprzedawca przed dokonaniem rozbiórki części nawisów będzie musiał dokonać ewentualnego wzmocnienia Budynku, tak aby cała konstrukcja Budynku w wyniku rozbiórki nawisów, nie uległa uszkodzeniu. Budynek po wykonanych Pracach rozbiórkowych, nadal pozostanie trwale związany z gruntem, będzie wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz będzie posiadać fundamenty i dach i tym samym będzie nadal stanowił budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego.

Obecnie Sprzedający planuje sprzedać Kupującemu Nieruchomość (dalej: Planowana Transakcja). Zainteresowani, dla pełnego opisu, informują, że Planowanej Transakcji będzie również towarzyszyła (i będzie udokumentowana tą samą umową sprzedaży) transakcja nabycia przez Kupującego innej nieruchomości sąsiedniej (dalej: Transakcja Towarzysząca), od podmiotu powiązanego ze Sprzedającym, tj. akcjonariusza Sprzedającego (dalej: Akcjonariusz), przy czym Transakcja Towarzysząca nie jest przedmiotem wniosku.

Sposób wykorzystania Nieruchomości przez Sprzedającego.

Na dzień złożenia wniosku, Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni handlowej oraz biurowej jak również miejsc parkingowych. Zdecydowana większość powierzchni najmu (ponad 90 %) została wynajęta podmiotom gospodarczym. Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych oraz refaktur za media, opodatkowanych według właściwych stawek podatku od towarów i usług. Na dzień złożenia wniosku większość umów najmu już wygasła, ponadto znaczna część tych pozostałych umów wygaśnie w pierwszej połowie 2024 r., zaś kilka umów będzie obowiązywała do lat 2025-2026 włącznie. Sprzedający podejmuje aktywne działania celem rozwiązania/zakończenia umów najmu, tak aby na dzień Planowanej Transakcji wszystkie umowy najmu zostały rozwiązane.

W Budynku znajdują się wyłącznie powierzchnie, które były już przedmiotem umów najmu (z tytułu których Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje dalej pożytki podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Co istotne, wszystkie powierzchnie w Budynku były wykorzystywane do celów prowadzonej działalności gospodarczej w ramach najmu komercyjnego bądź jako części powierzchni wspólnych przynależnych do wynajmowanych lokali przez okres dłuższy niż 2 lata.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Budowle nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, służąc prawidłowemu jego funkcjonowaniu (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni).

W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41. ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług.

W okresie od dnia oddania wyżej opisanych Budynku oraz Budowli do użytkowania, do dnia sporządzenia wniosku, Budynek oraz Budowle nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość przekroczyłaby co najmniej 30 % wartości początkowej Budynku albo którejkolwiek z Budowli. Ponadto Sprzedający wskazuje również, iż w związku z Planowaną Transakcją, w tym sprzedażą Nieruchomości (która jest przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji) nie planuje dokonać oraz nie dokona takich ulepszeń.

Sprzedający na dzień złożenia wniosku nie zatrudnia żadnego pracownika, dla którego Nieruchomość jest „zakładem pracy” − nabycie Nieruchomości przez Kupującego nie spowoduje wstąpienia Kupującego w istniejące stosunki pracy na podstawie art. 23¹ Kodeksu pracy.

Czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością wykonywane są przez Akcjonariusza, z którym Sprzedający zawarł określone umowy o świadczenie usług, tj.:

1) umowę w zakresie świadczenia usług związanych z komercjalizacją powierzchni handlowych, usługowych i biurowych z 1 lutego 2017 r. wraz z późniejszymi aneksami, w ramach których usługodawca świadczy usługi m.in. w zakresie poszukiwania potencjalnych najemców powierzchni, koordynacji negocjacji z najemcami i zawieraniu umów najmu, koordynacji działań komercjalizacyjnych, organizacji spotkań z przedstawicielami najemców,

2) umowę o świadczenie usług (z maja 2006 r.) wraz z późniejszymi aneksami, w zakresie świadczenia m.in. usług zarządczych, administracyjnych, księgowych, biznesowych, w zakresie spraw korporacyjnych, wspierania i organizowania procesu inwestycyjnego, obsługi prawnej, wyszukiwania, sprzedaży i zakupu nieruchomości, analizy obecnych i potencjalnych rynków nieruchomości,

3) umowę o świadczenie usług związanych z rozliczaniem najemców oraz administracją i obsługą techniczną obiektu zawartą w lutym 2017 r. wraz z późniejszymi aneksami

- zwane dalej łącznie: Umowami o Zarządzanie.

Ponadto, Sprzedający jako podmiot profesjonalnie świadczący usługi najmu, zawarł umowy w zakresie nabycia usług serwisowych oraz mediów, tj.:

 1) umowy zawarte z dostawcami usług serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości - umowy dotyczące serwisu, napraw, przeglądów i konserwacji określonych urządzeń i wyposażenia Budynku, usługi ochrony fizycznej i mienia, utrzymania czystości i sprzątania, wywozu odpadów;

 2) umowy zawarte z dostawcami mediów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości - są to przykładowo umowy na dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej i wody;

- zwane dalej łącznie: Umowami o Dostawę Usług i Mediów.

Z uwagi na fakt, iż Nieruchomość na dzień złożenia wniosku jest wciąż operacyjna − choć wskutek wygaśnięcia znacznej części umów w mniejszym zakresie aniżeli w latach ubiegłych − katalog wyżej wymienionych Umów o Dostawę Usług i Mediów może ulegać zmianie zarówno poprzez zawieranie nowych umów, wypowiadanie istniejących oraz ich zmianę. Na dzień Planowanej Transakcji Umowy o Dostawę Usług i Mediów zostaną rozwiązane, a prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z tych umów nie zostaną przeniesione na Kupującego.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Planowanej Transakcji.

Przedmiotem Planowanej Transakcji będzie Nieruchomość (zdefiniowana powyżej), przy czym Planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie w ramach ceny za Nieruchomość na rzecz Kupującego dokumentacji technicznej (architektonicznej, budowlanej oraz technicznej w tym praw autorskich do dokumentacji dotyczącej rozbiórki budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości) dotyczącej Nieruchomości, w tym nieruchomości sąsiadujących, na których mogą przebiegać trasy sieci technicznych obsługujących tzw. media (dalej: Dokumentacja Techniczna). Innymi słowy, interesem stron nie jest aby ustalić odrębną cenę za Dokumentację Techniczną, gdyż stanowi ona aktywo nierozerwalnie związane z samą Nieruchomością.

Strony uzgodniły w umowie przedwstępnej, iż Planowana Transakcja dojdzie do skutku m.in. pod warunkiem ziszczenia się określonych warunków, w planowanej dacie jej zawarcia:

1) wszystkie umowy najmu i umowy dzierżawy zawarte przez Sprzedającego zostaną rozwiązane, zaś pomieszczenia zostaną protokolarnie odebrane od najemców/dzierżawców i Sprzedający będzie wyłącznym posiadaczem powierzchni, przy czym przedmiotem toczących się ewentualnie sporów pomiędzy Sprzedającym a najemcami/dzierżawcami będą wyłącznie roszczenia pieniężne, a nie będą roszczenia dotyczące posiadania lokalu i/lub skuteczności i/lub ważności wypowiedzenia lub rozwiązania umów;

2) Budynek będzie wolny od jakichkolwiek posiadaczy.

W konsekwencji przedmiotem nabycia od Sprzedającego, nie będą inne ruchomości bądź prawa majątkowe należące do Sprzedającego, w tym w szczególności:

1) ruchomości należące do Sprzedającego, w tym te, które są użytkowane obecnie przez Sprzedającego w ramach świadczenia usług najmu komercyjnego (jak np. meble i wyposażenie), które nie są niezbędne dla celów dalszego funkcjonowania Nieruchomości,

2) prawa licencyjne do oprogramowania służącego zarządzaniu Budynkiem, w szczególności systemu zarządzania budynkiem (BMS), systemu telewizji (…), system sygnalizacji alarmu pożaru (SSP) oraz systemu kontroli dostępu (KD),

3) autorskie prawa majątkowe do znaków towarowych Sprzedającego,

4) domeny należące do Sprzedającego wraz z hasłami, kodami oraz innymi środkami zabezpieczeń,

5) wszelkie prawa wynikające z gwarancji i rękojmi udzielonych przez wykonawców w ramach umów o roboty budowlane zawartych w odniesieniu do Budynku;

6) dokumenty zabezpieczające wykonanie obowiązków najemców wynikających z umów najmu, doręczonych przez najemców Sprzedającego w jakiejkolwiek formie.

W konsekwencji z dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (dalej: Data Zamknięcia), Kupujący nabędzie od Sprzedającego wyłącznie Nieruchomość oraz związaną z nią Dokumentację Techniczną.

W szczególności Kupujący nie wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu i umów dzierżawy w miejsce Sprzedającego, bowiem umowy te zostaną przez Sprzedającego przed Datą Zamknięcia wypowiedziane lub rozwiązane a pomieszczenia, będą opuszczone przez najemców i dzierżawców.

W odniesieniu do Umów o Dostawę Usług i Mediów, Strony uzgodniły, iż Sprzedający rozwiąże przedmiotowe umowy.

Ponadto w ramach Planowanej Transakcji nie nastąpi przeniesienie na Kupującego praw i obowiązków wynikających z Umów o Zarządzanie zawartych przez Sprzedającego, bowiem przedmiotowe Umowy o Zarządzanie zostaną przed Datą Zamknięcia wypowiedziane. Po zakupie Nieruchomości, Kupujący we własnym zakresie bądź w inny sposób będzie zarządzał Nieruchomością oraz rozpocznie realizację własnych zamierzeń biznesowych związanych z Nieruchomością.

Dodatkowo Kupujący planuje wyburzenie Budynku i Budowli znajdujących się na Nieruchomości. W tym celu Sprzedający uzyska we własnym imieniu − przed Planowaną Transakcją − dokumentację projektową niezbędną do wykonania prac rozbiórkowych oraz decyzje/pozwolenia na rozbiórkę i w dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości wyrazi zgodę na przeniesienie praw autorskich do tej dokumentacji oraz na przeniesienie tych decyzji na Kupującego (również w ramach ceny za przenoszoną Nieruchomość). Tym samym Kupujący nie będzie użytkował Nieruchomości (budynków i budowli) w sposób, w jaki czynił to Sprzedający.

Sprzedający nie jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym/najemcą bądź dzierżawcą innych nieruchomości oraz nie będzie posiadał takich nieruchomości w Dacie Zamknięcia. Sprzedający wskazuje jednocześnie, iż zarówno na dzień złożenia wniosku, jak również w Dacie Zamknięcia:

1) Nieruchomość nie jest ani nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział (w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów spółki lub wewnętrznych regulacji);

2) zakładowy plan kont Sprzedającego pozwala jednak i będzie pozwalał na identyfikację przychodów i kosztów związanych stricte z gospodarką finansową Nieruchomości − co wynika z faktu, iż Sprzedający, nie prowadzi innej działalności operacyjnej;

3) Sprzedający posiada i będzie posiadał odrębny rachunek (subrachunek) bankowy, na który wpływają (będą wpływać) należności i z którego spłacane są (będą spłacane) zobowiązania, związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego;

4) Sprzedający nie sporządza sprawozdania łącznego obejmującego Nieruchomość lub jej część jako wyodrębnioną jednostkę.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego:

1) nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1510 ze zm.) - z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników;

2) Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

 a) jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

 b) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych należących do Sprzedającego,

 c) zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia gruntu bądź budowy budynków/budowli (w szczególności zobowiązań wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek);

 d) tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how,

 e) innej dokumentacji (np. umów handlowych, korporacyjnych) związanej i niezwiązanej bezpośrednio z funkcjonowaniem Nieruchomości (za wyjątkiem dokumentacji projektowej dotyczącej prac rozbiórkowych oraz związanych z tym pozwoleń),

f) nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego;

 g) praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości (stosunki ubezpieczeniowe istniejące na podstawie polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego wygasną z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości a Kupujący nie przejmie zobowiązań z tych polis ubezpieczeniowych);

h) jakichkolwiek wierzytelności Sprzedającego;

i) praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (za wyjątkiem praw do dokumentacji projektowej dotyczącej prac rozbiórkowych).

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza zrealizować (po wyburzeniu Budynku i Budowli posadowionych na Nieruchomości) własną inwestycję nieruchomościową, po zakończeniu której będzie uzyskiwał przychody z tej nieruchomości, tj. w postaci czynszów z najmu komercyjnego opodatkowanego podatkiem od towarów i usług, bądź też jej sprzedaży. Nie jest obecnie znana dokładna data rozpoczęcia tej inwestycji przez Kupującego. Kupujący wskazuje, iż chcąc zrealizować własne zamierzenia inwestycyjne, będzie zobowiązany do podjęcia w stosunku do Nieruchomości działań zarządczo-administracyjnych oraz budowlanych.

Strony będą na moment Planowanej Transakcji zarejestrowane jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Sprzedający oraz Kupujący przed Dniem Zamknięcia w ramach Planowanej Transakcji nie złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Planowaną Transakcją, zgodnego oświadczenia, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w zakresie dostawy Nieruchomości.

Sprzedający będzie prowadził w dalszym ciągu działalność gospodarczą, korzystając zwłaszcza (choć nie jest to przesądzone) ze środków finansowych pozyskanych w ramach Planowanej Transakcji. Jest wysoce prawdopodobnym, iż jako podmiot należący do grupy kapitałowej działającej w branży nieruchomości, będzie to działalność prowadzona w tej właśnie branży. Poza środkami uzyskanymi ze sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie będzie posiadał po dniu dokonania Planowanej Transakcji innych istotnych gospodarczo aktywów (będzie posiadał co najwyżej ruchomości niestanowiące przedmiotu Planowanej Transakcji, w tym np. meble).

Zainteresowani informują, że w ramach Transakcji Towarzyszącej (dla celów uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują, że nie jest ona przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej), Kupujący nabędzie od Akcjonariusza wyłącznie prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o nr (…) oraz (…) położonych w (…) przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (…) (dalej: Nieruchomość Akcjonariusza) o powierzchni całkowitej 0,2349 ha, zabudowanych budynkiem usługowym, który na dzień Transakcji Towarzyszącej nie będzie jednak przedmiotem jakichkolwiek umów najmu lub dzierżawy (budynek będzie wolny od jakichkolwiek posiadaczy).

Jednakże Zainteresowany będący stroną postępowania wskazuje (i wnosi to jako element stanu faktycznego wniosku), że warunkiem zawarcia Planowanej Transakcji jest wyłącznie zakup przez Kupującego zarówno Nieruchomości opisanej we wniosku jak i Nieruchomości Akcjonariusza, jaką nabędzie w ramach Transakcji Towarzyszącej. Kupujący nie jest zainteresowany nabyciem tylko jednej z ww. nieruchomości. Strony wskazują, że na dzień złożenia wniosku, data zawarcia Planowanej Transakcji (podpisania umowy przenoszącej) to druga połowa 2025 r.

Zainteresowani informują jednocześnie że:

1) wraz z wnioskiem o wydanie wspólnej interpretacji indywidualnej, równolegle Kupujący razem z Akcjonariuszem złożyli dwa inne wspólne wnioski o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczące Transakcji Towarzyszącej.

2) w dniu (…) 2023 r., Zainteresowani oraz Akcjonariusz złożyli dwa wnioski wspólne o wydanie interpretacji podatkowej, w ramach których przedstawili Planowaną Transakcję oraz Transakcję Towarzyszącą jako jednolitą transakcję gospodarczą (opis zdarzenia przyszłego dotyczył Planowanej Transakcji oraz Transakcji Towarzyszącej jako nabycia przez Kupującego nieruchomości Sprzedającego oraz nieruchomości Akcjonariusza), niemniej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej pismami z dnia 15 marca br. odmówił w drodze postanowień wydania interpretacji podatkowych (znaki pism (…), (…),(…) oraz (…)), stąd konieczność złożenia wniosku, jak również wniosków dotyczących Transakcji Towarzyszącej (w kontekście stanowiska Dyrektora KIS wyrażonego w ww. postanowieniach jest to uzasadnione).

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że na działkach (…) i (…) znajdują się fragmenty przyłączy sieci kanalizacyjnej, na działce (…) znajdują się przyłącza sieci kanalizacyjnej i część ogrodzenia, na działce (…) znajduje się fragment przyłącza sieci kanalizacyjnej.

Powyższe naniesienia nie stanowią budynków lub budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane).

Zainteresowani wskazują, że na działce gruntu nr (…) znajdują się również:

a) fragmenty przyłączy sieci kanalizacyjnych, z których biegnie sieć kanalizacyjna do budynku będącego przedmiotem odrębnego i równolegle złożonego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, mieszczącego się na działce (…) (te fragmenty przyłączy sieci kanalizacyjnych wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych i nie będą przedmiotem Planowanej Transakcji).

b) fragment przyłącza sieci teletechnicznej, z którego biegnie sieć teletechniczna, biegnąca do budynku znajdującego się na działce nr (…), będącego przedmiotem odrębnego i równolegle złożonego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej (ten fragment przyłącza sieci teletechnicznej wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będzie przedmiotem Planowanej Transakcji);

c) fragmenty przyłącza sieci energetycznej, z którego biegnie sieć energetyczna, biegnąca do budynku znajdującego się na działce nr (…), będącego przedmiotem odrębnego i równolegle złożonego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej (ten fragment przyłącza sieci energetycznej wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będzie przedmiotem Planowanej Transakcji).

Zainteresowani potwierdzili, że wszystkie „inne naniesienia budowlane” (za wyjątkiem fragmentów przyłączy sieci kanalizacyjnej, teletechnicznej oraz energetycznej, które wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych i nie będą przedmiotem Planowanej Transakcji), będą przedmiotem sprzedaży jako części składowe Nieruchomości.

Wszystkie „inne naniesienia budowlane” znajdujące się na Nieruchomości (za wyjątkiem fragmentów przyłączy sieci kanalizacyjnych, sieci teletechnicznej i sieci energetycznej, które wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych i nie będą przedmiotem Planowanej Transakcji) są częścią składową Nieruchomości, tzn. dzielą jej los prawny w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Jak wyjaśniono powyżej, fragmenty przyłączy sieci kanalizacyjnych (zlokalizowane na działkach (…), (…) i (…)) jako urządzenia budowlane znajdujące się przy budynku, stanowią część składową Nieruchomości (nie wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego).

Natomiast w skład przedsiębiorstw przesyłowych wchodzą fragmenty przyłączy sieci kanalizacyjnych, sieci teletechnicznej i energetycznej zlokalizowane na działce (…).

Na Gruntach Sprzedającego znajdują się fragmenty sieci przesyłowych w postaci:

a) fragmentu sieci kanalizacyjnej (należące do przedsiębiorstwa przesyłowego),

b) fragmentu sieci wodociągowej (należące do przedsiębiorstwa przesyłowego).

Sprzedający jest właścicielem wszystkich wskazanych w odpowiedzi naniesień, za wyjątkiem:

a) fragmentów przyłączy sieci kanalizacyjnych, teletechnicznej i energetycznej (na działce (…));

b) fragmentów sieci wodociągowej oraz kanalizacyjnej (na działkach (…) i (…))

- które wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych i nie będą przedmiotem Planowanej Transakcji.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie nr 3 we wniosku)

Państwa stanowisko w sprawiew zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, Nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy oraz praw majątkowych.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej, ponieważ Sprzedający oraz Kupujący przed dniem Zamknięcia w ramach Planowanej Transakcji nie złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Planowaną Transakcją, zgodnego oświadczenia, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, transakcja nabycia Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, a tym samym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przy czym płatnikiem tego podatku będzie notariusz sporządzający umowę przeniesienia własności nieruchomości.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

 1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 2) innych praw majątkowych – 1%.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 i 2 cyt. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach a także umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W przypadku gdy przedmiotem sprzedaży są inne prawa majątkowe lub rzeczy (rzeczy ruchome) nie wprost wymienione w tym przepisie, to mimo tego, że czynność sprzedaży tych przedmiotów (np. rzeczy ruchomych) korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to będzie ona wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z Budynkiem i Budowlami (Nieruchomość).

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 ww. Kodeksu:

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt ustawy podatkowej należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.153.2024.3.PJ w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-przedmiotowa Transakcja nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

- w związku z tym, że Sprzedający i Kupujący nie planują złożyć do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa Nieruchomości (tj. Gruntu Sprzedającego, Budynku oraz Budowli) będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wskazali Państwo we wniosku, że naniesienia – budowle znajdujące się na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu są częścią składową nieruchomości, tzn. dzielą jej los prawny w rozumieniu Kodeksu cywilnego. A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to powyższa czynność zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku (określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stawka 2%). Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, po stronie Kupującego wystąpi obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Płatnikiem tego podatku będzie notariusz sporządzający umowę przeniesienia własności nieruchomości.

Organ jednakże podkreśla, że w sytuacji, gdyby na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu znajdowały się naniesienia niestanowiące części składowej nieruchomości, to w ujęciu cywilistycznym, a zatem również dla potrzeb podatku od czynności cywilnoprawnych, naniesienia takie byłyby traktowane jako rzeczy ruchome. Tym samym, jako, że w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług ich dostawa będzie również korzystała ze zwolnienia z opodatkowania, to w tej części miałoby zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie, sprzedaż takich naniesień byłaby wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.153.2024.3.PJ.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.