Opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej otrzymanej w spadku.

Interpretacja indywidualna– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 1 lipca 2024 r. (wpływ 4 lipca 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A (…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B (…)

Opis zdarzeń przyszłych

Wnioskodawca A oraz B (w dalszej części jako: „Zainteresowany”, łącznie zaś jako „Zainteresowani”) są polskimi rezydentami podatkowymi, podlegającymi w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości osiąganych dochodów. Wnioskodawca oraz Zainteresowana na podstawie postanowienia Sądu z (…) 2003 r. o stwierdzeniu nabycia spadku, nabyli w drodze dziedziczenia ustawowego po ojcu (w dalszej części jako „Spadkodawca”) udziały w wysokości po 1/6 każdy w nieruchomości gruntowej zabudowanej (w dalszej części jako: „Nieruchomość”). Pozostałym właścicielem Nieruchomości, posiadającym udział wynoszący 4/6 jest C – matka Wnioskodawcy i Zainteresowanej.

Nieruchomość posiada powierzchnię (…) ha, jest zabudowana czterema budynkami w tym budynkiem głównym – dwukondygnacyjnym o powierzchni użytkowej (…) m². (…) Nieruchomość została nabyta przez Spadkodawcę i C (do majątku wspólnego) w 1999 r. Spadkodawca na Nieruchomości prowadził działalność gospodarczą w postaci ośrodka kolonijno-szkoleniowego. Po śmierci Spadkodawcy, prowadzeniem przedsiębiorstwa zajęła się C, która do dnia dzisiejszego prowadzi na Nieruchomości ośrodek kolonijny.

W 2012 r. oraz w 2014 r., został przeprowadzony remont budynku głównego będącego częścią Nieruchomości. W ramach remontu doszło m.in. do:

-całościowej zewnętrznej termomodemizacji obiektu;

-położenia nowej dachówki ceramicznej na całości połaci dachowej;

-częściowej wymiany drzwi zewnętrznych;

-modernizacji kotłowni.

Wskazany remont budynku został przeprowadzony ze środków i w ramach działalności gospodarczej, prowadzonej przez Magdalenę Jędrzejczyk. Wnioskodawca oraz Zainteresowana nie ponieśli kosztów oraz nie przeprowadzali we własnym zakresie remontu Nieruchomości.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie prowadzą na Nieruchomości działalności gospodarczej, zaś sama Nieruchomość nie została nabyta w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej przez Zainteresowanych czy też w celu dalszej odsprzedaży, gdyż została nabyta w drodze spadkobrania do ich majątków prywatnych. W celu umożliwienia zaś prowadzenia C na Nieruchomości działalności gospodarczej pod postacią ośrodka kolonijnego, zawarli oni z ww. umowy najmu na przypadające im części Nieruchomości. Najem części Nieruchomości traktowany jest przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną jako najem prywatny, niezwiązany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wnioskodawca oraz Zainteresowana na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, uiszczają od najmu Nieruchomości ryczałt od najmu prywatnego w wysokości 8,5%, zaś na gruncie podatku od towarów i usług korzystają oni ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana prowadzą działalności gospodarcze, niezwiązane jednak z przedmiotem działalności prowadzonym na Nieruchomości. W szczególności nie prowadzą oni działalności gospodarczej opisanej jako PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Podkreślić należy, że udziały w Nieruchomości w związku z odziedziczeniem udziałów w spadku w 2003 r., pozostają w majątku Wnioskodawcy i Zainteresowanej dłużej niż 5 lat.

Z uwagi na planowaną chęć zakończenia działalności gospodarczej na Nieruchomości przez jej większościowego właściciela – C, właściciele Nieruchomości w tym Wnioskodawca oraz Zainteresowana planują w przyszłości, dokonać zbycia przysługujących im udziałów w Nieruchomości na mocy umowy sprzedaży. Dla Nieruchomości na skutek działań większościowego właściciela, została przygotowana oferta sprzedaży, zaś sama Nieruchomość została wystawiona na sprzedaż. Zainteresowani uzyskane z planowanej sprzedaży udziałów w Nieruchomości środki zamierzają przeznaczyć na własne potrzeby, nie zamierzają uczynić z tytułu sprzedaży nieruchomości źródła stałego zarobkowania ani utrzymania.

Z uwagi na to, że Wnioskodawca oraz Zainteresowana będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, tj. sprzedaży udziałów w Nieruchomości będącej dotychczas ich współwłasnością, zgodnie z art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Zainteresowani wnoszą o wydanie interpretacji co do skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnił Pan opis sprawy w podatku dochodowym od osób fizycznych o następujące informacje:

Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania jest B – nazwisko panieńskie (…). Do zmiany nazwiska doszło w wyniku zawarcia związku małżeńskiego.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędącą stroną postępowania nie zawarli umowy przedwstępnej sprzedaży z przyszłym nabywcą.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędącą stroną postępowania nie udzielili przyszłemu nabywcy, ani jakiekolwiek innej osobie pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w ich imieniu dotyczących przedmiotowej Nieruchomości.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędącą stroną postępowania w przeszłości nie sprzedawali żadnych nieruchomości.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędącą stroną postępowania nie posiadają żadnych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędącą stroną postępowania mają zamiar nabyć nieruchomości ze środków pochodzących ze sprzedaży udziałów, o których mowa w przedmiotowym wniosku, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Pytania

1.Czy planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości, będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy w wyniku sprzedaży udziałów w Nieruchomości Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej uzyskają przychody ze zbycia nieruchomości zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1 i 2.

Zdaniem Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej, uzyskany przychód/dochód ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W szczególności zaś uzyskany przychód, nie będzie zaliczał się do przychodów zaliczanych do przychodów z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w dalszej części jako: „ustawa o PIT”), gdyż w ocenie Zainteresowanych sprzedaż udziałów w Nieruchomości, którą nabyli w drodze dziedziczenia w 2003 r. nastąpi z ich majątków prywatnych, sprzedaż ta nie będzie miała charakteru zawodowego – profesjonalnego, a w konsekwencji przychód ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości będzie podlegał ewentualnemu opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, do źródeł przychodów zalicza się m.in.: pozarolniczą działalność gospodarczą.

Zgodnie zaś z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Należy wskazać, że działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają zaś działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Zdaniem Zainteresowanych, ten warunek nie zostanie w sprawie spełniony z uwagi na fakt nabycia udziałów Nieruchomości do majątku prywatnego, a sprzedaż których ma pozwolić uzyskać środki na zaspokojenie potrzeb prywatnych Zainteresowanych.

Zgodnie z dyspozycją art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, aby uznać daną działalność za pozarolniczą działalność gospodarczą, muszą zostać spełnione również warunki dotyczące zorganizowania oraz ciągłości, tj. prowadzenie działalności gospodarczej oznacza podejmowanie w sposób zorganizowany i ciągły szeregu następujących po sobie w oznaczonym czasie i terminie czynności faktycznych zmierzających do określonego celu w postaci zarobku mogącego przybrać formę zysku lub przychodu.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza stały zamiar jej wykonywania – przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania powtarzalność, regularność i stabilność (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 4 lipca 2023 r. sygn. I SA/Gd 248/23).

Działalność zorganizowana zaś to takie ułożenie i wyodrębnienie aktualnych i przyszłych działań danego podmiotu, które umożliwią jego racjonalne i prawidłowe funkcjonowanie w określonej dziedzinie. Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT składa się zespół celowych uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

W doktrynie wskazuje się, że na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynność mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Zdaniem Zainteresowanych, warunki ciągłości i zorganizowania, także nie zostaną spełnione, ponieważ Zainteresowani dokonają tylko niezbędnych, wybranych działań mających na celu odpłatne zbycie udziałów w Nieruchomości, mieszczących się w pojęciu zwykłego zarządzania własnym majątkiem, a nie będą prowadzić profesjonalnych działań mających na celu obrót nieruchomościami.

Zdaniem Zainteresowanych, na ocenę charakteru sprzedaży udziałów w Nieruchomości, nie może również wpływać fakt uzyskiwania przez Zainteresowanych przychodów z najmu Nieruchomości, gdyż przedmiotowy najem nie stanowi dla Zainteresowanych przychodów uzyskiwanych w ramach działalność gospodarczej – przychody te są przychodami uzyskiwanymi z najmu prywatnego. Zainteresowani nie powadzą działalności gospodarczej polegającej na zawodowym najmie nieruchomości.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawców, środki uzyskane ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości nie będą stanowiły przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, gdyż nie były wykorzystywane w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, zaś sama sprzedaż również nie będzie związana z przychodem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy o PIT.

Skutki podatkowe tej czynności należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a do źródeł przychodów zalicza się również odpłatne zbycie nieruchomości lub ich część oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż udziałów w Nieruchomości, nie będzie stanowiła źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, gdyż sprzedaż ta po pierwsze nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, a także nastąpi ona po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w omawianym przepisie.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, uzyskany przychód/dochód ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości, nie będzie więc podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

-po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

-po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

-po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, będących przedmiotem wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że na podstawie postanowienia Sądu z (…) 2003 r. o stwierdzeniu nabycia spadku, nabyli Państwo w drodze dziedziczenia ustawowego po ojcu udziały w wysokości po 1/6 każdy w nieruchomości gruntowej zabudowanej. Pozostałym właścicielem Nieruchomości, posiadającym udział wynoszący 4/6 jest Państwa matka. Nieruchomość została nabyta przez Spadkodawcę i Państwa matkę (do majątku wspólnego) w 1999 r. Spadkodawca na Nieruchomości prowadził działalność gospodarczą w postaci ośrodka kolonijno-szkoleniowego. Po śmierci Spadkodawcy, prowadzeniem przedsiębiorstwa zajęła się Państwa matka, która do dnia dzisiejszego prowadzi na Nieruchomości ośrodek kolonijny. W 2012 r. oraz w 2014 r., został przeprowadzony remont budynku głównego będącego częścią Nieruchomości. Wskazany remont budynku został przeprowadzony ze środków i w ramach działalności gospodarczej, prowadzonej przez Państwa matkę. Nie ponieśli Państwo kosztów oraz nie przeprowadzali we własnym zakresie remontu Nieruchomości. Nie prowadzą Państwo na Nieruchomości działalności gospodarczej, zaś sama Nieruchomość nie została nabyta w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej przez Państwa, czy też w celu dalszej odsprzedaży, gdyż została nabyta w drodze spadkobrania do Państwa majątków prywatnych. W celu umożliwienia zaś prowadzenia Państwa matce na Nieruchomości działalności gospodarczej pod postacią ośrodka kolonijnego, zawarli Państwo z ww. umowy najmu na przypadające Państwu części Nieruchomości. Najem części Nieruchomości traktowany jest przez Państwa jako najem prywatny, niezwiązany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, uiszczają Państwo od najmu Nieruchomości ryczałt od najmu prywatnego w wysokości 8,5%.

Prowadzą Państwo działalności gospodarcze, niezwiązane jednak z przedmiotem działalności prowadzonym na Nieruchomości. W szczególności nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej opisanej jako PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Z uwagi na planowaną chęć zakończenia działalności gospodarczej na Nieruchomości przez jej większościowego właściciela – Państwa matkę, właściciele Nieruchomości w tym Państwo planują w przyszłości, dokonać zbycia przysługujących Państwu udziałów w Nieruchomości na mocy umowy sprzedaży. Dla Nieruchomości na skutek działań większościowego właściciela, została przygotowana oferta sprzedaży, zaś sama Nieruchomość została wystawiona na sprzedaż. Uzyskane z planowanej sprzedaży udziałów w Nieruchomości środki zamierzają Państwo przeznaczyć na własne potrzeby, nie zamierzają uczynić z tytułu sprzedaży nieruchomości źródła stałego zarobkowania ani utrzymania. Wskazali Państwo również, że nie zawarli umowy przedwstępnej sprzedaży z przyszłym nabywcą oraz nie udzielili przyszłemu nabywcy, ani jakiekolwiek innej osobie pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Państwa imieniu dotyczących przedmiotowej Nieruchomości. W przeszłości nie sprzedawali Państwo żadnych nieruchomości oraz nie posiadają Państwo żadnych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Mają Państwo zamiar nabyć nieruchomości ze środków pochodzących ze sprzedaży udziałów, o których mowa w przedmiotowym wniosku, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z ww. sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży udziałów w Nieruchomości, mają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwa udziałów w Nieruchomości odziedziczonych po zmarłym ojcu, to rozporządzanie majątkiem prywatnym. Bowiem planowane przez Państwa czynności wskazują, że nie będą one miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem prywatnym. Nie prowadzą Państwo w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły działań w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Działania Państwa nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, okoliczności dotyczące nabycia przedmiotowych udziałów w Nieruchomości (spadek) i planowanej ich sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży przedmiotowych udziałów w Nieruchomości do działalności gospodarczej.

Tym samym przychody ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości, nie będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Państwa, skutki podatkowe odpłatnego zbycia przedmiotowych udziałów w Nieruchomości, należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy powtórzyć, że z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie, aby stwierdzić, czy sprzedaż przez Państwa przedmiotowych udziałów w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Użyty w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).

Według art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 7 cytowanej ustawy:

Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W świetle art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zatem pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku liczony jest od końca roku, w którym spadkodawca ją nabył lub wybudował, a nie od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca).

Z opisu sprawy wynika, że udziały w Nieruchomości nabyli Państwo w drodze dziedziczenia ustawowego po zmarłym ojcu na podstawie postanowienia Sądu z (…) 2003 r. Spadkodawca nabył przedmiotową Nieruchomość (do majątku wspólnego) w 1999 r.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis sprawy stwierdzam, że na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowane zbycie udziałów w odziedziczonej Nieruchomości, nie będzie stanowiło dla Państwa źródła przychodu, gdyż zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie przez Spadkodawcę (Państwa ojca).

W konsekwencji, nie wystąpi u Państwa obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z planowaną sprzedażą udziałów w Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto wskazuję, że powołane w treści wniosku orzeczenie sądu administracyjnego nie może wpłynąć na ocenę prawidłowości tej kwestii. Nie negując tego orzeczenia, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że – moim zdaniem – tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).