Opodatkowanie sprzedaży działek nr w drodze licytacji egzekucyjnej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych sprzedaży działek nr (…) w drodze licytacji egzekucyjnej jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 28 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży działek nr (…) w drodze licytacji egzekucyjnej, wpłynął 2 maja 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Komornik dokonał zajęcia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, składającego się z działek gruntu nr (…), o łącznej powierzchni 0,3763 ha, objętych księgą wieczystą (…), będących własnością Prezydenta Miasta (…), w użytkowaniu wieczystym przez (…).

Komornik pismem z dnia 27.02.2024 r., w oparciu o przepisy art. 761 § 2 kpc oraz art. 43 ust. 21 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, przesłał do dłużnika żądanie udzielenia wyjaśnień, tj. do udzielenia informacji niezbędnych do prowadzenia egzekucji:

1.Czy nieruchomość stanowi środek trwały w działalności gospodarczej?

2.Czy dłużnik jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług?

3.Czy dłużnik dokonał odliczenia podatku od towarów i usług w związku z nabyciem nieruchomości?

4.Czy dłużnik używał nieruchomości do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (w tym: najem, dzierżawa)?

5.Czy dłużnik podejmował działania przygotowujące do sprzedaży nieruchomości takie jak: uzbrojenie nieruchomości w media, podział na mniejsze działki, wytyczenie drogi koniecznej?

Pytania odnośnie nieruchomości (…):

1.Czy niezabudowana nieruchomość stanowi grunty budowlane (uzyskane pozwolenia na budowę, przeznaczenie nieruchomości w MPZP)?

2.Czy nieruchomość jest zabudowana, ewentualnie jaki jest stopień realizacji nieukończonej budowy (fundamenty, stan deweloperski otwarty, stan deweloperski zamknięty)?

3.Czy dokonano pierwszego zasiedlenia budynku lub jego części, a jeśli tak, to kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia?

4.Czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynków lub budowli, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, a jeśli ponosił takie wydatki to czy były one niższe niż 30% wartości budynków lub budowli?

5.Czy nieruchomość stanowi obiekt budownictwa mieszkaniowego, a jeśli tak to czy:

a)powierzchnia domu jednorodzinnego przekracza 300 m²?

b)powierzchnia lokalu mieszkalnego przekracza 150 m²?

Na które [to pytania] otrzymał następujące odpowiedzi:

1. Nieruchomość stanowi środek trwały.

2. Dłużnik jest zarejestrowany jako podatnik.

3. Dłużnik dokonał odliczenia podatku VAT.

4. Nie używał do wykonania działalności VAT.

5. Nie podejmował takich działań odnośnie nieruchomości (…).

[Odpowiedzi odnośnie nieruchomości (…)]

1. Niezabudowana nieruchomość stanowi grunty budowlane.

2. Nieruchomość nie jest zabudowana.

3. Nie dokonał żadnego zasiedlenia.

4. Nie ponosi żadnych wydatków.

5. Nieruchomość nie stanowi żadnego obiektu budowlanego.

Informuje Pan, iż Komornik posiada udokumentowane działania w zakresie konieczności doliczenia do kwoty stanowiącej sumę oszacowania zajętej nieruchomości (wezwanie Komornika z dnia z dnia 27.02.2024 r. i odpowiedź dłużnika z dnia 12.03.2024 r.

W związku z powyższym Komornik stoi na stanowisku, iż w oparciu o informację otrzymaną od dłużnika oraz w oparciu o art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług, oznacza [to] wyłączenie zwolnień i opodatkowanie sprzedaży.

Mając powyższe na uwadze Komornik stoi na stanowisku, że zachodzą przesłanki do opodatkowania sprzedaży.

Pytanie

Czy przy licytacji wskazanej nieruchomości należy doliczyć należny podatek od towarów i usług do kwoty stanowiącej sumę oszacowania, tj.(…)?

Pana stanowisko w sprawie

Komornik stoi na stanowisku, iż w oparciu o informację otrzymaną od dłużnika oraz w oparciu o art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług, oznacza [to] wyłączenie zwolnień i opodatkowanie sprzedaży.

Mając powyższe na uwadze Komornik stoi na stanowisku, że zachodzą przesłanki do opodatkowania sprzedaży

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.):

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu dłużnika. Prowadzona przez komornika sądowego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku jest zobowiązany dłużnik, tzn. w przypadku gdy dłużnik - właściciel towarów - występuje jako podatnik podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu dostawy tego towaru. W przypadku natomiast, gdy dana czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub jest od niego zwolniona, komornik sądowy nie jest obowiązany do odprowadzenia podatku. Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy i do uwzględniania, w trakcie sprzedaży egzekucyjnej towarów, okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie opodatkowanie podatkiem od towarów i usług ma miejsce wówczas, jeżeli po stronie dłużnika spełnione są przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepisy art. 5 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest dokonywana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia czy osoba, w imieniu której dokonywana jest sprzedaż nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. W opisie stanu faktycznego podał Pan informacje uzyskane od (…) (dalej jako: „dłużnik”), że dłużnik jest zarejestrowany jako podatnik i dokonał odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości. Oznacza to, że dłużnik jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą na gruncie przepisów ustawy o VAT.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, sprzedawane w ramach licytacji egzekucyjnej niezabudowane działki nr (…) (dalej także jako: „nieruchomość”) znajdują się w użytkowaniu wieczystym dłużnika. Odpowiadając na pytania Komornika dłużnik podał, że dokonał odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości. Przy czym dłużnik nie używał nieruchomości do wykonywania działalności opodatkowanej VAT. Dłużnik wskazał, że nieruchomość stanowi grunty budowlane, nie jest zabudowana i nie stanowi obiektu budowlanego.

Przepisy ustawy o VAT przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie każdego z przywołanych przepisów ustawy jest możliwa wyłącznie wówczas, gdy łącznie spełnione są wszystkie warunki, o których w tych przepisach jest mowa.

Przedstawiony opis stanu faktycznego wskazuje, że skoro nieruchomość stanowi grunty budowlane, to należy przez to rozumieć tereny budowlane, zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Ponadto ta nieruchomość jest niezabudowana. W efekcie oznacza to, że w przypadku sprzedaży przez Komornika, w drodze licytacji, tej nieruchomości, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Przedmiotem dostawy nie będą bowiem tereny niezabudowane, inne niż tereny budowlane.

Sprzedaż licytacyjna opisanej nieruchomości nie korzysta również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Opis stanu faktycznego wskazuje, że nieruchomość nie była wykorzystywana do wykonywania działalności opodatkowanej VAT, a ponadto dłużnik dokonał odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości.

W myśl art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Przywołany przepis art. 43 ust. 21 ustawy wskazuje na okoliczność, w której należy przyjąć, że warunki do zastosowania zwolnień od podatku, o których mowa m.in. w art. 43 ust. 1 pkt 2 lub 9 ustawy, nie są spełnione. Dotyczy to sytuacji, gdy brak jest możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, pozwalających na potwierdzenie możliwości stosowania zwolnień, pomimo podjęcia udokumentowanych działań m.in. przez komorników sądowych.

W opisie stanu faktycznego podał Pan, że 27 lutego 2024 r. wystosował pismo do dłużnika, zawierające szereg pytań. W piśmie z 12 marca 2024 r. dłużnik udzielił odpowiedzi na te pytania. Treść odpowiedzi pozwoliła ocenić, że w przedstawionej sprawie, związanej z licytacją nieruchomości (…), nie są spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy. Oznacza to w konsekwencji, że w sprawie nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 21 ustawy.

Podsumowując – w przypadku licytacji wskazanej nieruchomości (…) należy doliczyć podatek od towarów i usług. Przy czym konieczność doliczenia podatku wynika z faktu, że dostawa opisanej nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie ani art. 43 ust. 1 pkt 2, ani art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast podstawą do doliczenia podatku nie będzie przepis art. 43 ust. 21 ustawy. Odpowiedź udzielona przez dłużnika na Pana pytania była wystarczająca do oceny, że w sprawie nie są spełnione warunki zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie określonym pytaniem należy uznać za nieprawidłowe. Wprawdzie Pana konkluzja, że sprzedaż licytacyjna nieruchomości wymaga doliczenia podatku od towarów i usług do sumy oszacowania, jest prawidłowa, jednak oparta została na błędnej podstawie prawnej, że zastosowanie w sprawie znajdzie przepis art. 43 ust. 21 ustawy.

Dodatkowe informacje

Organ wydający interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej nie jest uprawniony do analizowania i weryfikowania dokumentów, ani też przeprowadzania jakichkolwiek czynności sprawdzających lub weryfikujących. Taka bowiem analiza może być przeprowadzona jedynie w trybie postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej, które w sprawach dotyczących interpretacji indywidualnych nie mają zastosowania zgodnie z art. 14h Ordynacji podatkowej. Wydając interpretacje indywidualną Organ jest związany opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku i może opierać się jedynie na wskazanych tam zdarzeniach i okolicznościach.

Wszystkie okoliczności mające wpływ na ocenę Pana sytuacji prawnopodatkowej powinny znaleźć się w opisie stanu faktycznego. W związku z tym Organ nie analizuje dokumentów dołączonych do wniosku. Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej musi spełniać wymogi, które wynikają z przepisów Ordynacji podatkowej.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczystanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja dotyczy sprzedaży egzekucyjnej zabudowanych działek nr (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.; dalej jako: „Ordynacja podatkowa”). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…).Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako: „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.