Zwolnienie od podatku VAT sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości będącej we współwłasności, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 kwietnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 16 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziału ... w nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ..., będącej we współwłasności, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Uzupełniła go Pani – pismem według daty wpływu 8 maja 2024 r. i z 26 czerwca 2024 r. (wpływ 26 czerwca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni przysługuje prawo własności w udziale ... części nieruchomości położonej w miejscowości …, województwie …, składającej się z działek gruntu nr … , ..., ... o łącznej pow. 2,7728 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w … IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer … . W imieniu Wnioskodawczyni działa jej syn … . Prawo własności nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła na podstawie spadku na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego dnia 27 stycznia 2017 roku Rep. A. nr … przez Notariusza … . Wnioskodawczyni jest wdową. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem do wspólnego majątku, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19 stycznia 1978 roku. Po śmierci męża Wnioskodawczyni otrzymała spadek. W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę … działka ewidencyjna numer ... o obszarze 1,7593 ha oznaczona jest jako grunty rolne zabudowane (Br - RIVb), łąki trwałe (ŁIV), grunty orne (RIVa, RIVb, RIV).

Działka gruntu oznaczona nr ... posiada przyłącze energetyczne, wodno-kanalizacyjne i jest zabudowana:

-budynkiem mieszkalnym trzykondygnacyjnym, murowanym wybudowanym w 1978 r. o pow. 124 m²,

-budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym jednokondygnacyjnym, murowanym wybudowanym w 1988 r., o pow. 111 m²,

-budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym jednokondygnacyjnym, murowanym, wybudowanym w 1988 r., o pow. 42 m².

Budynki przeznaczone są do rozbiórki.

Na skutek podziału wyżej opisanej nieruchomości oznaczonej numerem działki ... powstać ma między innymi zabudowana działka o powierzchni około 0,3450 ha (trzy tysiące czterysta pięćdziesiąt metrów kwadratowych), posiadająca bezpośredni dostęp do drogi publicznej i zaznaczona kolorem czerwonym na załączniku graficznym do niniejszej umowy, Przedmiotowe nieruchomości dotychczas były wolne od umów najmu i dzierżawy oraz nie znajdują się w posiadaniu osób trzecich. Prawo własności działki nr ... nie zastało nabyte od Skarbu Państwa ani jednostek samorządu terytorialnego. Nieruchomość nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, nie jest położona na obszarze parku narodowego, ani krajobrazowego. Działka ewidencyjna numer ... w części jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jest przeznaczona pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługi oraz drogi publiczne. Natomiast pozostała część działki zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta … uchwalonego uchwałą nr … z dn. 29 maja 2017 r. usytuowana jest na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną z niezbędną infrastrukturą techniczną i społeczną oraz zabudową usługową towarzyszącą zabudowie mieszkaniowej. Ponadto przedmiotowa działka jest położona na obszarze rewitalizacji, ale nie leży w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Działka numer ... nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu obowiązującym na lata 2022/2031 lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu. Nieruchomość dotychczas nie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1145, ze 1610 zm.), jak również nie stanowiły jego zorganizowanej części.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać spółce prawo własności zabudowanej nieruchomości wynoszące ... części udziału w położonej w miejscowości … oznaczoną numer ..., z której zostanie wydzielony teren o obszarze 0,3450 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w … IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer … . Co ważne działka ta obecnie jest wydzierżawiona spółce (umowa dzierżawy nr … zawarta 24 listopada 2023 roku na czas nieokreślony) mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na wydzielonej działce o powierzchni 0,3450 ha z nieruchomości nr ... wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr … z dnia 24 listopada 2023 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:

1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,

2. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

4. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,

6. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

7. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

8. Uzyskania prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki numer ... zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,

9. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

10. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać mu działkę o pow. 0,3450 ha wydzieloną z nieruchomości o numerze ....

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1. Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

2. W stosunku do tych działek Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

3. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

4. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana. Działka gruntu oznaczona nr ... posiada przyłącze energetyczne, wodnokanalizacyjne i jest zabudowana:

-budynkiem mieszkalnym trzykondygnacyjnym, murowanym wybudowanym w 1978 r. o pow. 124 m²,

-budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym jednokondygnacyjnym, murowanym wybudowanym w 1988 r., o pow. 111 m²,

-budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym jednokondygnacyjnym, murowanym, wybudowanym w 1988 r., o pow. 42 m².

Budynki przeznaczone są do rozbiórki.

6. Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi teren wydzielony z działki nr ... spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

7. Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

8. W stosunku do budynków posadowionych na działce nr ... Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych w celu ich ulepszenia, w szczególności w ciągu ostatnich dwóch lat nie ponosiła nakładów w wysokości 30% wartości budynków.

9. Budynki zostały zasiedlone i od pierwszego zasiedlenia minął okres co najmniej dwóch lat.

Wnioskodawczyni wraz z współwłaścicielami oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców. Ponadto Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego. Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce gruntu urządzenia i przywróci teren do stanu pierwotnego. Ponadto, jak to już podkreślano działki będące przedmiotem przyszłej sprzedaży są współwłasnością. Wniosek dla współwłaścicieli zostanie złożony w tym samym dniu co przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku podano:

1. Wnioskodawczyni nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.).

2. Na pytanie: „Czy wykorzystywała/wykorzystuje Pani udział w działce nr ... do działalności rolniczej? Jeżeli tak, to proszę wskazać, czy dokonywane były z tej działki zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowane podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce i przez kogo – Panią, pozostałych współwłaścicieli)? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby?”, Wnioskodawczyni podała, że nie.

3. Działka jest zabudowana, stanowi tereny mieszkaniowe, nie była w żaden sposób wykorzystywana, budynki są przeznaczone do rozbiórki.

4. Działka nie zaspokajała żadnych celów Wnioskodawczyni.

5. Podział działki nr ... nastąpi z inicjatywy Kupującej Spółki.

6. Na pytanie: „W jaki sposób budynki znajdujące się na działce, która zostanie wydzielona z działki nr ... były/są wykorzystywane przez Panią od momentu nabycia/wybudowania do momentu sprzedaży?”, Wnioskodawczyni podała, że budynki stanowiły pomieszczenia gospodarcze, obecnie nie były wykorzystywane i są przeznaczone do rozbiórki. Budynek mieszkalny nie był w ogóle wykorzystywany przez Wnioskodawczynię.

7. Na pytanie: „Czy rozbiórka budynków i/lub budowli posadowionych na działce, która powstanie w wyniku podziału działki nr ..., rozpocznie się przed dostawą tej nieruchomości?”, Wnioskodawczyni podała, że rozbiórka rozpocznie się po dostawie nieruchomości.

8. Na pytanie: „Czy przed dniem sprzedaży ww. działki zostanie:

a)założony dziennik rozbiórki dla ww. budynków i/lub budowli znajdujących się na działce będącej przedmiotem sprzedaży?

b)odpowiednio zabezpieczony teren budowy (rozbiórki)?

c)umieszczona na terenie budowy, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia?”,

Wnioskodawczyni podała: a) tak, b) tak, c) tak.

9. Wydzielona działka będzie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługi oraz drogi publiczne.

10. Na pytanie: „Ponadto, w opisie sprawy podała Pani, że działka nr ... posiada przyłącze energetyczne i wodno-kanalizacyjne. Proszę wskazać:

a)do którego budynku jest poprowadzone/przynależy poszczególne przyłącze?

b)kto jest właścicielem poszczególnego przyłącza znajdującego się na działce będącej przedmiotem sprzedaży?

c)czy poszczególne przyłącze będzie przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem?”,

Wnioskodawczyni podała, że:

a)przyłącze energetyczne oraz wodno-kanalizacyjne jest przeznaczone do budynku mieszkalnego,

b)właścicielem jest Wnioskodawczyni,

c)tak.

11. Na pytanie: „Czy poszczególne przyłącze stanowi:

a)budowlę czy

b)urządzenie budowlane,

w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?”,

Wnioskodawczyni podała, że przyłącze stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)

12. Nie jest znana data powstania przyłączy.

13. Nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia przyłączy.

14. Na pytanie: „Czy poszczególne przyłącze było wykorzystywane przez Panią w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?”, Wnioskodawczyni podała, że tak.

15. Na pytanie: „Jeśli poszczególne przyłącze stanowi budowlę i będzie przedmiotem sprzedaży, to proszę wskazać: ... ?”, Wnioskodawczyni podała, że przyłącze nie stanowi budowli.

16. Dzierżawa ma charakter odpłatny.

17. Na pytanie: „Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości (…)?”, Wnioskodawczyni podała, że nie.

17. Na pytanie: „Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak, to ile i jakie (…)?”, Wnioskodawczyni podała, że nie.

Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej wydzielonej działki z nieruchomości numer ... o powierzchni 0,3450 ha jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

·dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

·pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia.

W odniesieniu do budynków posadowionych na działce nr ... doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia.

Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawczyni w tym przypadku może ona korzystać ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży wydzielonej części działki nr ... z opodatkowania podatkiem VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działka korzysta ze zwolnienia nie będzie trzeba jej sprzedaży udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nieopodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Według art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r., sygn. akt I FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu faktycznego, w którym stwierdził: „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka − jako jego pełnomocnik − jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów”.

Z opisu sprawy wynika, że posiada Pani prawo własności w udziale ... nieruchomości nr ..., które nabyła Pani na podstawie spadku po zmarłym mężu na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego 27 stycznia 2017 r.  Działka gruntu oznaczona nr ... posiada przyłącze energetyczne, wodno-kanalizacyjne i jest zabudowana:

-budynkiem mieszkalnym trzykondygnacyjnym, murowanym wybudowanym w 1978 r. o pow. 124 m²,

-budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym jednokondygnacyjnym, murowanym wybudowanym w 1988 r., o pow. 111 m²,

-budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym jednokondygnacyjnym, murowanym, wybudowanym w 1988 r., o pow. 42 m².

Jest Pani właścicielem ww. przyłączy przynależnych do ww. budynku mieszkalnego. Ww. budynki przeznaczone są do rozbiórki.

Na skutek podziału ww. nieruchomości nr ... powstać ma m.in. działka o powierzchni około 0,3450 ha zabudowana ww. budynkami. Zamierza Pani sprzedać Spółce swój udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym z przyłączami i budynkami gospodarczymi, wydzielonej z nieruchomości nr ....

W tym celu 24 listopada 2023 r. zawarła Pani przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,

2. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

4. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,

6. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

7. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

8. Uzyskania prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki numer ... zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,

9. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

10. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń zobowiązuje się Pani sprzedać mu swój udział w przedmiotowej nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości o numerze ....

W ramach zawartej umowy przedwstępnej udzieliła PaniKupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Oświadczyła Pani, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców.

Ponadto oświadczyła Pani, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępni Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego. Oświadczyła Pani, że wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia udziału w nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ..., tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. udział w nieruchomości zabudowanej pozostaje Pani współwłasnością. Z kolei Pani oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią udziału w nieruchomości zabudowanej będącej we współwłasności opisanej we wniosku. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pani współwłasność. Działania te, dokonywane za pełną Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ..., będącej we współwłasności, nie będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ..., że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pani udziałw nieruchomości zabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ..., która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega udział w nieruchomości zabudowanej będącej we współwłasności o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia udziału w nieruchomości zabudowanej będącej we współwłasności porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że wraz z pozostałymi współwłaścicielami oddała Pani w dzierżawę nieruchomość nr ... Spółce, mającej dokonać jej zakupu. Dzierżawca zobowiązał się płacić określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa przedmiotowej nieruchomości będącej we współwłasności spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że ww. nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż posiadanego przez Panią udziału w nieruchomości zabudowanej budynkami wydzielonej z nieruchomości nr ... będącej we współwłasności w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pani składnik majątku osobistego, a sprzedaż posiadanego przez Panią udziału przedmiotowej nieruchomości zabudowanej, będącej we współwłasności, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży posiadanego przez Panią udziału w nieruchomości zabudowanej budynkami, o których mowa we wniosku, wydzielonej z nieruchomości nr ... będącej we współwłasności, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W związku z informacjami przedstawionymi w opisie sprawy i uzupełnieniu dotyczącymi rozbiórki obiektów posadowionych na przeznaczonej do sprzedaży działce, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy wydzielona nieruchomość z działki nr ..., na której znajdują się naniesienia przygotowane do rozbiórki, jest działką zabudowaną czy niezabudowaną.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725):

Według art. 3 pkt 9 ustawy ww. Prawo budowlane:

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że na dzień sprzedaży budynek mieszkalny oraz dwa budynki gospodarcze posadowione na działce wydzielonej z działki nr ... będą spełniać definicję budynku, zgodnie z ww. regulacją. Wskazała Pani także, że przed dniem sprzedaży zostanie założony dziennik rozbiórki, teren ten zostanie odpowiednio zabezpieczony i zostanie umieszczona tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia. Rozbiórka ww. naniesień rozpocznie się po dostawie nieruchomości.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami przeznaczonymi do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 11  lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, sam fakt, iż w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14. W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że: „(...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntu zabudowanego budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Skoro w rozpatrywanej sprawie w chwili dokonywania transakcji sprzedaży nie rozpocznie się rozbiórka budynków znajdujących się na przedmiotowej działce wydzielonej z działki nr ..., a poza założeniem dziennika rozbiórki, zabezpieczeniu terenu i umieszczeniu tablicy informacyjnej oraz ogłoszeniu zawierającemu dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia, nie będą podejmowane żadne inne czynności związane z ich rozbiórką, a rozbiórka rozpocznie się po sprzedaży, uznać należy, że przedmiotem sprzedaży będzie grunt zabudowany.

O statusie sprzedawanej nieruchomości decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment transakcji proces rozbiórki usytuowanych na działce budynków. Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, teren, na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku, teren, na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.

Zatem, jak wynika z opisu sprawy, na dzień sprzedaży przedmiotowej nieruchomości budynki znajdujące się na tej nieruchomości będą spełniać definicję budynku, a rozpoczęcie rozbiórki rozpocznie się po dostawie nieruchomości, tak więc nieruchomość tą należy uznać za grunt zabudowany.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

Według art. 43 ust. 11 ustawy:

Ustawodawca daje więc podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż budynków znajdujących się na działce wydzielonej z działki nr ... nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłyną co najmniej 2 lata.

Jak wskazano powyżej nieruchomość wydzielona z działki nr ... zabudowana jest budynkiem mieszkalnym i dwoma budynkami gospodarczymi. Budynek mieszkalny został wybudowanym w 1978 r., natomiast budynki gospodarcze w 1988 r.Do budynku mieszkalnego przeznaczone są przyłącza energetyczne oraz wodno-kanalizacyjne, które - jak Pani podała - stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Nie ponosiła Pani w stosunku do przedmiotowych budynków nakładów remontowych w celu ich ulepszenia, w szczególności w ciągu ostatnich dwóch lat nie ponosiła nakładów w wysokości 30% wartości budynków. Jak wskazano w opisie sprawy - budynki zostały zasiedlone i od pierwszego zasiedlenia minął okres co najmniej dwóch lat.

Zatem dostawa budynku mieszkalnego i budynków gospodarczych znajdujących się na działce wydzielonej z działki nr ..., będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu. Ponadto znajdujące się na działce wydzielonej z działki nr ... przyłącza energetyczne i wodno-kanalizacyjne stanowiące urządzenia budowlane przeznaczone są do ww. budynku mieszkalnego i należy traktować je jako elementy przynależne do tego budynku. Zatem ich dostawa również korzysta ze zwolnienia właściwego dla przedmiotowego budynku.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - sprzedaż gruntu, na którym posadowione są budynki, tj. działki wydzielonej z nieruchomości nr ... będącej we współwłasności, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Analiza okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że dostawa nieruchomościzabudowanej wydzielonej z nieruchomości nr ... będącej we współwłasności będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy (po spełnieniu warunków określonych w tych przepisach).

W konsekwencji Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna dotyczy tylko Pani i nie wywołuje skutków podatkowych dla innych współwłaścicieli.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).