Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy nieruchomości zabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 czerwca 2024 r. (wpływ 17 czerwca 2024 r.) oraz z 25 czerwca 2024 r. (wpływ 25 czerwca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia 23 kwietnia 1998 r. Rada Miejska uchwałą nr (…) przyjęła nieodpłatnie (…) na rzecz Miasta i Gminy (…) zabudowaną nieruchomość położoną w (…). Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 26 czerwca 2002 r. w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego w spółce pod firmą (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…) i sposobu pokrycia podwyższonego kapitału – wniesiono aportem do Spółki.

Nieruchomość mieszkaniowa zabudowana położona w (…) oznaczona jest jako działka o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,0928 ha. Numer Księgi Wieczystej (…). W chwili obecnej Spółka dokonała wyceny przedmiotowej nieruchomości w celu sprzedaży.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W uzupełnieniu udzielili Państwo następujących odpowiedzi na poniższe pytania:

1.Czy są Państwo czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą?

Tak, od 1 lipca 1998 r. Działalność usługowa –(…).

2.Czy nabycie przez Państwa nieruchomości, o której mowa we wniosku, nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej, zwolnionej od podatku VAT czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT?

Nie, przedmiotowa nieruchomość stanowiła aport wniesiony przez Miasto i Gminę (…) wycena nieruchomości bez podatku VAT.

3.Czy nabycie ww. nieruchomości zostało udokumentowane fakturą? Jeśli tak, to:

a)czy na fakturze była wykazana kwota podatku VAT?

b)jeśli tak, czy z tytułu nabycia przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?

Nie, Uchwała Rady Miejskiej (…) z dnia 26 czerwca 2002r. w sprawie podwyższenia kapitału.

4.W związku z informacją, że nieruchomość jest zabudowana, prosimy o wskazanie jakie dokładnie naniesienia, znajdują się na działce nr (…)? Należy dokładnie wskazać:

a)który obiekt jest budynkiem, a który budowlą lub ich częścią, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725)?

b)jeśli na ww. działce znajdują się urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to należy wskazać, jakie są to urządzenia oraz z którym budynkiem/budowlą są one powiązane?

Budynek mieszkalny, murowany w załączeniu mapka.

5.Czy ww. obiekty posadowione na działce nr (…) zostały przez Państwa wybudowane, czy nabyte w roku 2002? Jeśli wybudowane, to:

a)kiedy dokładnie budowa tych naniesień została zakończona?

b)czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na budowę tych naniesień? Jeśli nie, to dlaczego?

c)w jakim celu wybudowali Państwo te naniesienia?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdego budynku, budowli lub ich części znajdujących się na ww. działce.

Nie, rok budowy budynku to 1880.

6.W jaki sposób działka nr (…) oraz naniesienia znajdujące się na niej były/są/będą wykorzystywane przez Państwa od momentu nabycia (wybudowania) do momentu sprzedaży?

Informacji należy udzielić odrębnie dla działki i każdego naniesienia znajdującego się na działce.

Od momentu nabycia budynku wykorzystywany był na cele mieszkaniowe.

7.Czy naniesienia znajdujące się na działkach były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia? Jeśli tak, to czy była/jest to umowa odpłatna i w jakim czasie obowiązywała? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego naniesienia znajdującego się na działce.

Tak, budynek wynajmowany od momentu nabycia na podstawie umowy najmu, opłata za najem ustalana na podstawie Zarządzenia Burmistrza.

8.Czy działka nr (…) oraz naniesienia znajdujące się na niej były/są/będą wykorzystywane od dnia nabycia (wybudowania) do dnia sprzedaży wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była działka wraz z naniesieniami znajdującymi się na niej, wykonujecie Państwo – należy podać podstawę prawną zwolnienia. Informacji należy udzielić odrębnie dla działki i każdego naniesienia znajdującego się na działce.

Tak, naliczanie czynszu, komunalne lokale mieszkalne PKWiU 68.20.

9.Czy w odniesieniu do wymienionych przez Państwa w odpowiedzi na pytanie nr 4 obiektów (budynków/budowli) nastąpiło już pierwsze zasiedlenie (zajęcie, oddanie do używania, rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne)? Jeżeli tak, to należy wskazać, czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem każdego budynku/budowli lub ich części, a ich sprzedażą przez Państwa, upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części znajdujących się na działce.

Budynek był zasiedlony, 5 najemców.

10.Czy w odniesieniu do wymienionych przez Państwa w odpowiedzi na pytanie nr 4 obiektów (budynków/budowli) ponoszono wydatki na ulepszenie lub przebudowę ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia? Jeżeli ponoszono takie wydatki, to:

a)kto i na jakiej podstawie ponosił te wydatki?

b)kiedy były one ponoszone?

c)czy po dokonaniu tych ulepszeń budynki/budowle lub ich części były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej ponoszącego wydatki oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

d)czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego od ww. wydatków?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części znajdujących się na działce.

W budynku nie ponoszono wydatków na ulepszenie lub przebudowę.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości traktować jako nieruchomość zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361)?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 25 czerwca 2024 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, do sprzedaży nieruchomości należy zastosować zwolnienie przedmiotowe z ustawy o VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powyższych przepisów nieruchomość, zarówno gruntowa jak i zabudowana, spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jej zbycie stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Dostawa towarów podlegać więc będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że od 1 lipca 1998 r. są Państwo czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT (działalność usługowa – (…)). Budynek, o którym mowa we wniosku, jest wynajmowany przez Państwa od momentu nabycia na podstawie umowy najmu, opłata za najem ustalana na podstawie Zarządzenia Burmistrza.

Zatem dokonując sprzedaży nieruchomości będziecie Państwo dla tej transakcji występowali jako podatnik podatku od towarów i usług, a dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, w tym miejscu należy zwrócić uwagę, że zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

W konsekwencji przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, strony transakcji mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyboru opodatkowania planowanej dostawy nieruchomości zabudowanej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu, na którym posadowione są budynki/budowle korzysta ze zwolnienia.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka planuje sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, murowanym. Rok budowy budynku to 1880. Od momentu nabycia budynku (w roku 2002) wykorzystywany był na cele mieszkaniowe. Budynek wynajmowany od momentu nabycia na podstawie umowy najmu. Budynek był zasiedlony, 5 najemców. W budynku nie ponoszono wydatków na ulepszenie lub przebudowę.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analiza przedstawionych okoliczności w kontekście powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że dostawa nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości upłyną co najmniej 2 lata.

Zatem z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia budynku do momentu jego sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i – od momentu nabycia do dnia planowanej dostawy – nie ponosili Państwo wydatków na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej, to w odniesieniu do tej transakcji zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług tak, jak opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. W świetle powyższego dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowanie

Sprzedaż przez Państwa nieruchomości zabudowanej będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym uznałem Państwa stanowisko za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, że analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym załączone do wniosku dokumenty nie mogą być przedmiotem merytorycznej analizy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).