Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego (wydatkowanie przychodu ze sprzedanej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe).

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 czerwca 2024 r. (data wpływu 14 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2021 r. zakupił Pan mieszkanie znajdujące się w bloku mieszkalnym za kwotę (…) zł. Mieszkanie to sprzedał Pan (…) 2023 r. za kwotę (…) zł.

(…) 2023 r. aktem notarialnym nabył Pan nieruchomość w skład której wchodzi między innymi budynek mieszkalny. Zgodnie z aktem notarialnym cena nabycia nieruchomości wynosiła (…) zł, natomiast wartość budynku mieszkalnego to (…) zł.

Wydanie nieruchomości nastąpiło w następujący sposób:

-wydanie parteru budynku mieszkalnego w dniu sporządzenia aktu notarialnego,

-wydanie I piętra budynku mieszkalnego oraz garażu do (…)2023 r.

Kwota należna sprzedającym została rozłożona na raty zgodnie z następującym harmonogramem:

-do (…)2023 r. zapłata (…) zł,

-do (…)2023 r. zapłata (…) zł,

-do (…)2023 r. zapłata (…) zł,

-do (…)2023 r. zapłata (…) zł.

Kwoty zostały zapłacone za pośrednictwem banku z zachowaniem terminów wynikających z powyższego harmonogramu.

Uzupełnienie stanu faktycznego

W odpowiedzi na wezwanie z 24 maja 2024 r. doprecyzował Pan opis okoliczności sprawy poprzez udzielenie odpowiedzi na zadane przez Organ pytania.

1.Jaki tytuł prawny przysługiwał Panu do lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku (lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, inny – jaki?)?

Odpowiedź: W odniesieniu do mieszkania sprzedanego (…) 2023 r. przysługiwał Panu tytuł własności. Był to lokal mieszkalny dla którego prowadzona była odrębna księga wieczysta. Lokal znajdował się w bloku mieszkalnym.

2.Czy odpłatne zbycie przez Pana lokalu mieszkalnego nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej, w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.)?

Odpowiedź: Zbycie lokalu mieszkalnego nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.

3.Czy była zawarta umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego (zbytego (…) 2023 r.)? Jeżeli tak, to czy podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży nastąpiło w formie aktu notarialnego?

Odpowiedź: Przed zbyciem lokalu mieszkalnego (w dniu (…) 2023 r.) nie zawierał Pan przedwstępnej umowy sprzedaży.

4.Czy otrzymał Pan zadatek (zaliczkę) tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego? Czy wynikało to z aktu notarialnego, umowy – należy to opisać?

Odpowiedź: Przed sprzedażą lokalu mieszkalnego nie otrzymałem zadatku ani zaliczki. W dniu (…) 2023 r. za pośrednictwem banku otrzymałem kwotę (…) zł.

5.W jakim celu nabył Pan nieruchomość, w skład której wchodził między innymi budynek mieszkalny, czy w nabytym budynku mieszkalnym realizował Pan własne potrzeby mieszkaniowe tj. mieszkał?

Odpowiedź: Nieruchomość zakupiłem w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

6.Jakie inne budynki wchodziły w skład nieruchomości zakupionej przez Pana (…) 2023 r.? W opisie stanu faktycznego wskazał Pan, że:

Czy są to lokal/lokale użytkowe, budynki gospodarcze, inne – jakie?

Odpowiedź: W skład zakupionej nieruchomości wchodził budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy (garaż). Zgodnie z aktem notarialnym nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (…) oraz budynkiem niemieszkalnym jednokondygnacyjnym o powierzchni zabudowy (…).

7.Dlaczego wydanie nieruchomości mieszkalnej nastąpiło w dwóch datach, należy to opisać?

Odpowiedź: Wydanie nieruchomości mieszkalnej nastąpiło w dwóch datach, ponieważ dotychczasowi właściciele korzystali z części nieruchomości (piętra i garażu).

8.Czy wartość przychodu uzyskanego przez Pana (…) 2023 r. ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na kwotę (…) zł, została przez Pana w całości wydatkowana, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie tej nieruchomości na Pana własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Jeżeli tak, prosimy wskazać dokładnie na co konkretnie (i w jakiej dacie) przeznaczył Pan przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego?

Odpowiedź: Zapłaty kwoty (…) zł. za nabytą nieruchomość dokonano przelewami bankowymi w następujących terminach:

-(…)2023 kwota (…) zł

-(…)2023 kwota (…) zł

-(…)2023 kwota (…) zł

-(…)2023 kwota (…) zł

-(…)2023 kwota (…) zł

-(…)2023 kwota (…) zł.

Tym samym , Pana zdaniem, kwota przychodu (…) zł uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, została w całości wydatkowana , w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne jego zbycie, na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pytanie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym zachodzą przesłanki do zwolnienia przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w związku z wydatkowaniem go na własne cele mieszkaniowe ?

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

W oparciu o art. 21 ust. 1 pkt 131 powiązaniu z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022r. poz. 2647 z późn. zm.) dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania będzie wolny od podatku gdyż całość uzyskanych przychodów została przeznaczone na cele mieszkaniowe. Spełnione bowiem zostały dwa warunki konieczne do zastosowania ulgi wynikającej z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a mianowicie: miało miejsce wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Ponadto w Pana ocenie ustawodawca nie uzależnił prawa do skorzystania ze zwolnienia od chronologii dokonanych czynności sprzedaży dotychczas posiadanej nieruchomości i nabycia nowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma zatem moment jej nabycia.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że (…) 2023 r. sprzedał Pan lokal mieszkalny, który zakupił Pan w 2021 r.

Zatem, uzyskany (…) 2023 r. przychód ze sprzedaży tej nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie tj. od końca 2021 r.

Dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Na mocy art. 22 ust. 6c omawianej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 5 tej ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W / P)

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Z wniosku wynika dodatkowo, że (…) 2023 r. aktem notarialnym nabył Pan nieruchomość w skład której wchodzi między innymi budynek mieszkalny. Zgodnie z aktem notarialnym cena nabycia nieruchomości wynosiła (…) zł, natomiast wartość budynku mieszkalnego to (…) zł. Nieruchomość tą zakupił Pan w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (…) 2023 r. w kwocie (…) zł została w całości wydatkowana  na spłatę nabytej nieruchomości. Zapłaty kwoty (…) zł. za nabytą nieruchomość dokonano przelewami bankowymi w następujących terminach:

-(…)2023 kwota (…) zł

-(…)2023 kwota (…) zł

-(…)2023 kwota (…) zł

-(…)2023 kwota (…) zł

-(…)2023 kwota (…) zł

-(…)2023 kwota (…) zł.

W związku z tym Pana wątpliwości budzi kwestia, czy opisane powyżej wydatki, które zostały poniesione na nabycie nieruchomości mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Wobec przedstawionych uregulowań prawnych, nie budzi żadnych wątpliwości, że wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma być przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości.

Ze zwolnienia tego wypływa także daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.

Podkreślenia wymaga fakt, że z punktu widzenia przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu, nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 500/16, w którym Sąd stwierdził, że:

Innymi słowy kolejność nabycia i zbycia nieruchomości nie jest konieczną przesłanką uprawniającą do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji powyższego, przychód uzyskany przez podatnika ze sprzedaży nieruchomości dokonanej już po nabyciu nowej nieruchomości i faktycznie wydatkowany na zapłatę ceny zakupu tej nowej nieruchomości, będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po spełnieniu pozostałych ustawowych warunków określonych tym przepisem.

Wyjaśniam zatem, że warunkiem skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej jest wydatkowanie równowartości (odpowiednio w całości lub części) przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia na określone cele mieszkaniowe tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w sytuacji przedstawionej we wniosku spełnia Pan ww. przesłanki, uprawniające do zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Decydujący w tym kontekście jest bowiem warunek wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, a nie kolejność nabycia i zbycia nieruchomości.

Zatem, przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży (…) 2023 r. lokalu mieszkalnego na zapłatę ceny za nową nieruchomość, w której realizuje Pan własne cele mieszkaniowe, stanowi dla Pana wydatek na własne cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji powyższe wydatki uprawniają Pana do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Odnosząc się do kwot zawartych w opisie okoliczności sprawy wyjaśniam, że jednym z celów interpretacji indywidualnych jest zinterpretowanie przepisów budzących wątpliwość wśród podatników, w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych, nie jest nim natomiast przeprowadzanie postępowania podatkowego, czy sprawdzającego, zmierzającego do wskazywania konkretnej drogi postępowania w zakresie rozliczenia przychodu uzyskanego przez podatnika, kosztów uzyskania przychodu, dochodu, zwolnienia dochodu lub kwoty podatku.

Należy nadmienić, że tutejszy Organ nie ma możliwości sprawdzenia prawidłowości kwot podanych przez wnioskodawcę przeprowadzania wyliczeń, przeliczeń, w tym ustalenia wysokości podatku, z uwagi na fakt, że przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na Organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego.

W związku z tym Organ wydający interpretację nie sprawdza prawidłowości przedstawionych we wniosku wartości liczbowych oraz nie zajmuje się weryfikacją prawidłowości przedstawionych w nim kwot i wyliczeń. Prawidłowość, bądź nieprawidłowość przedstawionych w opisie sprawy kwot i wyliczeń podlega weryfikacji przez właściwy organ podatkowy w toku, np. postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy też czynności sprawdzających.

Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, ponieważ prawidłowość rozliczenia podatków podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Tym samym w przedmiotowej interpretacji nie potwierdzono prawidłowości zaprezentowanych przez Pana kwot.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).