Podleganie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 18 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr x, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 maja 2024 r. (wpływ 22 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem gospodarstwa rolnego i w chwili obecnej planuje Pan sprzedaż części działki o pow. (...) m². Prowadził Pan dodatkową zryczałtowaną działalność gospodarczą przy gospodarstwie rolnym w okresie (...) 1999 r. do (...) 2021 r. w zakresie usługi transportowe. Nigdy nie był Pan czynnym płatnikiem podatku VAT. Sprzedaży działki dokonuje Pan jako osoba fizyczna nieprowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej.

Plony uzyskane z gruntu będącego przedmiotem wniosku wykorzystywał Pan we własnym gospodarstwie. Nigdy nie wykorzystywał Pan ww. działki do działalności gospodarczej, stanowi ona integralną część gospodarstwa rolnego, od którego regularnie płaci Pan podatek gruntowy w Urzędzie Miasta.

Ww. nieruchomość, od momentu nabycia do momentu planowanego zbycia nie jest i nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy o charakterze dzierżawy.

Działka jest ujęta w prawomocnym przestrzennym planie zagospodarowania Gminy i jest oznaczona symbolem 8MN jako tereny pod zabudowę i usługi. Wcześniej rzeczona działka nie była przedmiotem sprzedaży, ani nie było to w planach, więc nie wykonywał Pan żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości tej działki, a potencjalny nabywca z zamiarem kupna zgłosił się sam.

Oprócz działki będącej przedmiotem wniosku, posiada Pan gospodarstwo rolne o pow. (...) ha. (...) ha otrzymał Pan od rodziców - w akcie notarialnym przekazania gospodarstwa rolnego w dniu (...) 1989 r., a pozostałość gruntu zakupił Pan od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa w celu powiększenia gospodarstwa rolnego i nie zamierza Pan sprzedawać innych działek. Wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości z Pana inicjatywy, były zapłacone niewielkie ilości gruntów zabrane pod modernizację drogi wojewódzkiej nr x.

Umowa przedwstępna została zawarta w dniu (...) 2023 r. w W., przed notariuszem (...) (rep. xxx).

Zostały udzielone pełnomocnictwa w zakresie możliwości i warunków przyłączenia wody, prądu, gazu i kanalizacji.

Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie dopełniona po ziszczeniu się następujących warunków:

- uzyskania odpowiednich dokumentów wydanych przez odpowiednie organy administracyjne,

- wypisu rejestru gruntów, z którego będzie wynikać, że nieruchomość nie jest nieruchomością rolną,

- zaświadczenia dla nieruchomości:

- o obszarach zdegradowanych i rewitalizacji terenu,

- o niewystępowaniu terenów leśnych,

- o braku decyzji o opłatach adiacenckich wobec właścicieli nieruchomości,

- prawomocną decyzję zezwalająca na wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej,

- prawomocną decyzję pozwalającą na budowę,

- prawomocną decyzję o ujawnieniu podziału nieruchomości.

Nieruchomość wolna będzie od wszelkich obciążeń, praw o roszczeń osób trzecich. Nie będzie znajdować się w całości lub w części w posiadaniu osób trzecich, także nabytego w sposób bezprawny.

Warunki umowy:

- nie będzie posiadać wad fizycznych lub prawnych,

- do działu xxx ksiąg wieczystych nie będą złożone żadne wniosku, za wyjątkiem wniosków wynikających z umowy.

- nie będzie nieruchomość w żaden sposób zanieczyszczona, ani skażona.

- nieruchomość posiadać będzie bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

W odpowiedzi na wezwanie odpowiedział Pan na zadane przez Organ pytania następujący sposób:

Na pytanie: „Czy był/jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?”

Odpowiedział Pan: „Nie jestem i nie byłem zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.”

Na pytanie: „Proszę podać numer działki, z której została/zostanie wydzielona działka o powierzchni (...) m² mająca być przedmiotem sprzedaży.”

Odpowiedział Pan: „Działka będąca przedmiotem sprzedaży o pow.(...) m² została wydzielona z działki o powierzchni (...) m², o numerze xx.”

Na pytanie: „Czy dla wydzielonej działki o powierzchni (...) m², mającej być przedmiotem sprzedaży został nadany numer? Jeśli tak, to prosimy go podać.”

Odpowiedział Pan: „Dla działki o powierzchni (...) m², będącej przedmiotem sprzedaży został nadany numer x.”

Na pytanie: „Czy jest Pan jedynym (wyłącznym) właścicielem działki o powierzchni (...) m², mającej być przedmiotem sprzedaży? Jeśli nie, to czy jest to współwłasność łączna (np. wspólność majątkowa małżeńska) czy współwłasność ułamkowa (jaki udział Panu przysługuje)?”

Odpowiedział Pan: „Jestem współwłaścicielem działki o powierzchni (...) m².Drugim współwłaścicielem jest moja żona K. W. Jest to wspólnota majątkowa małżeńska.”

Na pytanie: „Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) oraz (...) (...) m²) będącej przedmiotem wniosku? Jeśli tak, to jakich i kiedy oraz czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?”

Odpowiedział Pan: „Jestem rolnikiem ryczałtowym, a plony z działki przeznaczonej do sprzedaży wykorzystywałem na paszę dla zwierząt w moim gospodarstwie.”

Na pytanie: „Czy do momentu sprzedaży wydzielonej działki, która będzie podlegać sprzedaży, podejmował Pan/będzie Pan podejmował jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tej części działki np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie wydzielonej części działki, ogrodzenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla ww. działki o powierzchni (... ) m² itp. (prosimy, żeby Pan podał jakie to będą czynności)?”

Odpowiedział Pan: „Na działce przeznaczonej do sprzedaży nie były i nie będą prowadzone żadne czynności polegające na podniesieniu wartości rzeczonej działki. Kupującemu zostało udzielone pełnomocnictwo dla uzyskania potrzebnych zezwoleń dla możliwości planowanej budowy, między innymi o wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę, na które na dzień dzisiejszy nie ma odpowiedzi.”

Na pytanie: „Wskazał Pan, że „Zostały udzielone pełnomocnictwa w zakresie możliwości i warunków przyłączenia gazu, wody, prądu i kanalizacji”. Prosimy zatem o wskazanie:

 a) komu udzielił Pan ww. pełnomocnictw, o których mowa we wniosku, tzn. czy Kupującemu czy innej osobie (jeśli innej osobie - należy wskazać konkretnie komu)?

 b) jaki jest szczegółowy zakres tych pełnomocnictw oraz jakie czynności zostały/zostaną wykonane w ramach tych pełnomocnictw? Kto będzie pokrywał koszty tych działań?”

Odpowiedział Pan: „Pełnomocnictwo zostało udzielne Kupującemu do występowania w moim imieniu przed organami administracji państwowej i samorządu terytorialnego do uzyskania odpowiednich dokumentów wydanych przez odpowiednie organy administracyjne we wszystkich sprawach związanych z planowaną przez Kupującego inwestycją budowlaną na działce o powierzchni (...) m² o numerze x, tj. w szczególności składania wniosków o przyłączenie wody, prądu, gazu, kanalizacji, możliwości dojazdu, wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Koszty podejmowanych działań pokrywa Kupujący.”

Na pytanie: „Czy udzielił Pan Kupującemu lub innej osobie zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane (jeśli tak – prosimy o wskazanie komu zgoda została wyrażona i w jakim zakresie)?”

Odpowiedział Pan: „Nikomu nie udzielałem zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, gdyż nie doszło jeszcze do transakcji kupna.”

Na pytanie: „We wniosku wskazał Pan, że: „Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie dopełniona po ziszczeniu się następujących warunków:

- uzyskania odpowiednich dokumentów wydanych przez odpowiednie organy administracyjne,

- wypisu rejestru gruntów, z którego będzie wynikać, że nieruchomość nie jest nieruchomością rolną,

- zaświadczenia dla nieruchomości:

- o obszarach zdegradowanych i rewitalizacji terenu,

- o niewystępowaniu terenów leśnych,

- o braku decyzji o opłatach adiacenckich wobec właścicieli nieruchomości,

- prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej,

- prawomocną decyzję pozwalającą na budowę,

- prawomocną decyzję o ujawnieniu podziału nieruchomości.”

Prosimy zatem o wskazanie kto dokonuje/będzie dokonywał wszystkich czynności wskazanych w umowie przedwstępnej – Pan czy Kupujący (jeśli Kupujący, to czy ww. czynności wykonuje/będzie wykonywał na podstawie udzielonego pełnomocnictwa)?”

Odpowiedział Pan: „W „Umowie przyrzeczonej” postawione zostały warunki do spełnienia, których realizacją będzie zajmował się Kupujący na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.”

Pytanie

Czy opisane zdarzenie przyszłe (sprzedaż części działki) podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług (VAT)?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaje Pan cześć działki rolnej o pow. (...) m², którą wcześniej otrzymał Pan od rodziców w akcie przekazania gospodarstwa.

Nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Sprzedaży działki dokonuje Pana jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

W związku z powyższym sto Pan na stanowisku, iż przedmiotowa transakcja nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług (VAT) i nie musi Pan być obciążony podatkiem VAT.

W Pana ocenie transakcja ta obciążona będzie jedynie podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2809).

Stosownie do art. 31 § 1 powołanego wyżej Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 wyżej cytowanego Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

W tym miejscu należy wskazać, że z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest i nie był Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jest Pan wraz z żoną właścicielem działki nr x o powierzchni (...) m². Jest to wspólnota majątkowa małżeńska. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym, a plony z przeznaczonej do sprzedaży ww. działki wykorzystywał Pan na paszę dla zwierząt w Pana gospodarstwie. W dniu 20.12.2023 r. zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży działki. Udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu przed organami administracji państwowej i samorządu terytorialnego do uzyskania odpowiednich dokumentów wydanych przez odpowiednie organy administracyjne we wszystkich sprawach związanych z planowaną przez Kupującego inwestycją budowlaną na działce o powierzchni (...) m² o numerze x, tj. w szczególności składania wniosków o przyłączenie wody, prądu, gazu, kanalizacji, możliwości dojazdu, wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Koszty podejmowanych działań pokrywa Kupujący.

Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie dopełniona po ziszczeniu się następujących warunków:

- uzyskania odpowiednich dokumentów wydanych przez odpowiednie organy administracyjne,

- uzyskania wypisu rejestru gruntów, z którego będzie wynikać, że nieruchomość nie jest nieruchomością rolną,

- uzyskania zaświadczeń dla nieruchomości:

- o obszarach zdegradowanych i rewitalizacji terenu,

- o niewystępowaniu terenów leśnych,

- o braku decyzji o opłatach adiacenckich wobec właścicieli nieruchomości,

- uzyskania prawomocnej decyzji zezwalającej na wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej,

- uzyskania prawomocnej decyzji pozwalającej na budowę,

- uzyskania prawomocnej decyzji o ujawnieniu podziału nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działki nr x, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

By odnieść się do Pana wątpliwości, należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działki przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do Pana wątpliwości wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana jako Sprzedającego nie oznacza, że pozostały bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Pełnomocnik, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość będącą nadal w Pana posiadaniu. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Pana, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość jest Pana własnością i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostanie okoliczność, czy ww. czynności będą wykonywane przez pełnomocnika. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana stosownego pełnomocnictwa skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez pełnomocnika będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ pełnomocnik będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działki nr x, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował Pan (poprzez pełnomocnika) działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pan wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia części przedmiotowej działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż ta będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przez Pana działki nr x, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. W szczególności ocenie nie podlegała kwestia zwolnienia od podatku od towarów i usług czynności sprzedaży działki nr x oraz ewentualnego obciążenia transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana sytuacji podatkowej i nie wywołuje skutków prawnych dla Pana małżonki.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej,

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej,

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.