Brak opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 kwietnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 23 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości I i II. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 14 maja 2023 r. (wpływ 15 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1) W księdze wieczystej Kw nr (…) M. A. wpisany jest jako właściciel nieruchomości położonej w (…), w powiecie (…), w województwie (…), oznaczonej jako działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 o obszarze 0,9103 ha - zwanej dalej Nieruchomością l,

2) w księdze wieczystej Kw nr (…) M. i I. małżonkowie A. wpisani są jako właściciele nieruchomości położonej w (…), w powiecie (…), w województwie (…), oznaczonej jako działki nr 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 i 25 o obszarze 1,2456 ha - zwanej dalej Nieruchomością II.

3) Nieruchomość I stanowi majątek wspólny M. i I. małżonków A. gdyż została nabyta w trakcie trwania ich małżeństwa i obowiązującej w ich małżeństwie wspólności ustawowej na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego zawartej przed Zastępcą Naczelnika Miasta i Gminy w (…) 29 października 1980 roku za numerem (…).

4) Po nabyciu Nieruchomości I oraz Nieruchomości II, F. i I. - małżonkowie A. dokonali podziału na wyżej opisane działki, co zostało zatwierdzone decyzjami Burmistrza Miasta (…) z 27 kwietnia 2015 roku nr (…) i (…).

5) Działki stanowiące Nieruchomość I i Nieruchomość II zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…), uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 17 kwietnia 2014 roku w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) dla wybranych obszarów - II etap realizacji (Dz. Urz. Woj. ...) położone są w obszarze o przeznaczeniu podstawowym: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa usługowa; przeznaczenie uzupełniające: obiekty małej architektury, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej w tym telekomunikacyjnej, drogi wewnętrzne i dojazdy niewydzielone, parkingi i miejsca parkingowe, dojścia i ciągi piesze, ścieżki rowerowe oraz zieleń urządzona.

6) M.A. prowadzi działalność gospodarczą (NIP …), a I.A. nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności gospodarczej M.A. nie jest sprzedaż nieruchomości i opisane wyżej. Nieruchomość I i Nieruchomość II nie były wykorzystywane w tej działalności.

7) M.A i I.A. w ciągu ostatnich kilku lat (3-4) z opisanych nieruchomości sprzedali kilka działek osobom fizycznym.

8) M.A i I.A. zamierzają sprzedać w całości Nieruchomość I i Nieruchomość II Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (…) z siedzibą w (…) będącej czynnym płatnikiem od towarów i usług.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość II opisaną we wniosku nabył Pan - wspólnie z żoną do majątku wspólnego - na podstawie umowy sprzedaży zawartej 25 lutego 2003 roku, udokumentowanej aktem notarialnym nr repertorium (…). W § 3 tego aktu widnieje zapis, że nabywana nieruchomość wejdzie w skład gospodarstwa rolnego.

Od momentu nabycia do chwili obecnej nieruchomość była i jest aktualnie wykorzystywana rolniczo.

Nieruchomość I i II wykorzystuje Pan rolniczo, ale nie jest Pan podatnikiem VAT z tego tytułu.

Nie podejmował Pan żadnych czynności, które angażowałyby Pana środki finansowe zmierzające do podniesienia wartości gruntu takie jak uzbrojenie terenu czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Jedynie w 2015 roku dokonał Pan podziału geodezyjnego działek.

Zmiana planu przestrzennego zagospodarowania nastąpiła na Pana wniosek i dwóch Pana sąsiadów złożony do Urzędu Miasta (…) w 2006 roku.

Działki oznaczone jako Nieruchomość I i Nieruchomość II nie były udostępniane innym podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych zarówno odpłatnie jak i nieodpłatnie.

Nie występował Pan i nie będzie, o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek stanowiących Nieruchomość I i Nieruchomość II i nie zamierza Pan udzielać żadnego pełnomocnictwa kupującej Spółce, w tym zakresie.

Nie udzielił Pan i nie zamierza Pan udzielić Spółce żadnego pełnomocnictwa, zgody czy też innego upoważnienia do działania w Pana imieniu, związanego ze sprzedażą Nieruchomości I i Nieruchomości II.

Zawarł Pan z kupującą Spółką umowę przedwstępną sprzedaży. Postanowienia tej umowy określają jedynie termin zawarcia umowy przyrzeczonej, jej cenę i sposób zapłaty. Nie są zawarte jakiekolwiek inne postanowienia udzielające Spółce jakichkolwiek zgód na występowanie w Pana imieniu do jakichkolwiek urzędów czy to związanych z doprowadzeniem mediów, zjazdów czy też innych działań.

W dającej się przewidzieć perspektywie czasowej nie zamierza Pan sprzedawać jakichkolwiek działek.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości I i II dokonywanej przez Pana na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialności (…) z siedzibą w (…) dokonywana jest w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT przez osobę spełniającą przesłanki określone w art. 15 tej ustawy - tj. z naliczeniem podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, nie jest Pan podmiotem, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT i w związku z tym, cena sprzedaży nie powinna zawierać podatku od towarów i usług. W konsekwencji kupująca Spółka winna zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od ceny nabywanych nieruchomości. Sprzedający będą dokonywać sprzedaży w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Nie dokonywał Pan żadnych czynności (poza podziałem działek), które zmierzałyby do profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 361) zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta, powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą. Nieruchomości I i II nie były wykorzystywane w tej działalności. Nieruchomość I i II wykorzystuje Pan rolniczo. Nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT z tego tytułu. Nabyte w drodze umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego w 1980 r. (Nieruchomość I) oraz nabyta w drodze sprzedaży w 2003 r. (Nieruchomość II) nie były odpłatnie udostępniane innym podmiotom. Nie występował Pan i nie będzie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek stanowiących Nieruchomość I i II. Nie podejmował Pan żadnych czynności, które angażowałyby Pana środki finansowe zmierzające do podniesienia wartości gruntu. Dokonał Pan w 2015 r. jedynie podziału działek oraz wystąpił Pan z wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. W ciągu ostatnich kilku lat (3-4) sprzedał Pan kilka działek osobom fizycznym. Nieruchomość I i II zamierza Pan sprzedać w całości Spółce. Zawarta umowa sprzedaży (umowa przedwstępna) określa jedynie termin zawarcia umowy przyrzeczonej, jej cenę i sposób zapłaty. Nie udzielił Pan i nie zamierza udzielić Spółce żadnego pełnomocnictwa, zgody czy też innego upoważnienia do działania w Pana imieniu związanego ze sprzedażą Nieruchomości I i II.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości I i II będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości I i II nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podjął Pan również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Dokonał Pan jedynie jego podziału oraz wystąpił Pan z wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Nie uzbrajał Pan terenu, nie występował o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictwa Kupującej Spółce do działania w Pana imieniu. Podział działek nie stanowi czynności, w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i 181/10 wystarczających do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanych działek zachowa się Pan jak handlowiec. Zatem pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy, to nie można uznać, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości I i II będzie Pan działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy w tym zakresie.

W konsekwencji odpowiadając na Pana pytanie stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży działek wchodzących w skład Nieruchomości I i II nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, a Pan z tytułu sprzedaży nie będzie podatnikiem podatku VAT.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Zgodnie z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zatem zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli działki.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela, który chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).