Ustalenie, czy Spółka będzie zobowiązana do ustalenia wartości początkowej Biurowca dla celów wprowadzenia go do podatkowej ewidencji środków trwałych Spółki w oparciu o wartość rynkową i w rezultacie, czy Spółka może przyjmować, że wartość Biurowca wynosi 0 zł oraz czy Spółka ma prawo do zaliczenia niezamortyzowanej wartości wyburzonego Biurowca do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio związanych z przychodami ze sprzedaży Lokali.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie, ustalenia:

• czy Spółka będzie zobowiązana do ustalenia wartości początkowej Biurowca dla celów wprowadzenia go do podatkowej ewidencji środków trwałych Spółki w oparciu o wartość rynkową i w rezultacie, czy Spółka może przyjmować, że wartość Biurowca wynosi 0 zł;
• czy Spółka ma prawo do zaliczenia niezamortyzowanej wartości wyburzonego Biurowca do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio związanych z przychodami ze sprzedaży Lokali.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółką kapitałową, podatnikiem CIT, polskim rezydentem dla celów podatkowych. Spółka jest spółką celową należącą do grupy kapitałowej specjalizującej się w realizacji projektów deweloperskich. Jedynym i wyłącznym celem Spółki jest nabycie atrakcyjnej działki gruntu i realizacja inwestycji polegającej na budowie budynku/budynków z lokalami mieszkalnymi na sprzedaż (przy czym przewidywany jest także element komercyjny - zwykle w tego typu budynkach mieszkalnych partery przeznaczone są na działalność handlową i usługową) [dalej: „Inwestycja”]. Wnioskodawca będzie osiągał przychody głównie ze sprzedaży lokali mieszkalnych [dalej: „Lokale”] po realizacji etapu budowlanego Inwestycji (z uwagi jednak na wskazany wyżej element komercyjny, Wnioskodawca będzie dokonywał również sprzedaży lokali użytkowych).

Z uwagi na ograniczoną podaż atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych, Spółka nie wyklucza, że nabywany Grunt będzie zabudowany budynkiem, który docelowo będzie podlegał rozbiórce. Aktualnie Spółka zamierza dokonać nabycia od podmiotu niepowiązanego [dalej: „Zbywca”] działki gruntu na terenie (...) przy ul. (...) [dalej: „Grunt”], na którym znajduje się budynek biurowy [dalej: „Biurowiec”], [dalej Grunt z naniesieniami budowlanymi jako: „Nieruchomość”]. Powierzchnia komercyjna Biurowca jest obecnie objęta umową najmu pomiędzy Zbywcą a podmiotem trzecim [dalej: „Umowa najmu”], który jest również podmiotem niepowiązanym ze Spółką. Umowa najmu obowiązuje do 11 grudnia 2025 r. (została zawarta na czas określony). Zbywca wyklucza możliwość wcześniejszego rozwiązania Umowy najmu z uwagi na zapisy umowne najmu. Zbywcy oraz Wnioskodawcy zależy na zawarciu transakcji sprzedaży Gruntu bez zbędnej zwłoki, tj. umowa przenosząca własność Gruntu zostałaby zawarta przed 11 grudnia 2024 r. Oznacza to, że Wnioskodawca będzie obiektywnie zmuszony do przejściowego wynajmowania Biurowca dotychczasowemu najemcy, zgodnie z terminami wynikającymi z Umowy najmu, pomimo że celem biznesowym Wnioskodawcy nie jest wynajmowanie Biurowca. Najemca będzie zobowiązany do uiszczania czynszu najmu na rzecz Spółki, zgodnie z postanowieniami aktualnie obowiązującej Umowy najmu. Powyższe wynika z faktu, że z dniem zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości (a więc i Biurowca), Spółka z mocy przepisów prawa cywilnego wstąpi w stosunek wynikający z Umowy najmu (na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego).

Zgodnie z powyższym, po nabyciu Gruntu, Spółka będzie przez ponad 12 miesięcy wynajmować Nieruchomość na rzecz dotychczasowego najemcy - i w praktyce, ze względu na wspomniany przepis kodeksu cywilnego, a także zapisy Umowy najmu, nie będzie miała możliwości wcześniejszego zakończenia umowy najmu.

W rezultacie, w myśl art. 16a ust. 1 updop, Spółka zakłada, że będzie zobowiązana do ujęcia Biurowca jako środka trwałego dla celów podatkowych.

Spółka zakłada, że niezwłocznie po wygaśnięciu Umowy najmu (11 grudnia 2025 r.) dokona likwidacji środka trwałego w postaci Biurowca w ewidencji środków trwałych dla celów podatkowych (poprzez jego wykreślenie) i podejmie kroki do faktycznej rozbiórki Biurowca, niezbędnej dla realizacji Inwestycji na Gruncie, aby jak najszybciej móc rozpocząć proces budowlany związany z realizacją tej Inwestycji. Spółka rozpocznie czynności przygotowawcze w powyższym zakresie bez zbędnej zwłoki po nabyciu Nieruchomości.

Spółka nie jest zainteresowana dokonywaniem odpisów amortyzacyjnych od środka trwałego w postaci Biurowca i zaliczaniem ich do kosztów uzyskania przychodów dla celów podatkowych [dalej: „KUP”]. Spółka zakłada, że jeżeli musiałaby przypisać wartość początkową Biurowca w podatkowej ewidencji środków trwałych, to zgodnie z art. 16i ust. 5 updop przyjęłaby obniżoną stawkę amortyzacyjną w wysokości 0%.

Zakłada się, że w umowie sprzedaży Gruntu (umowie przenoszącej własność) cena sprzedaży zostanie ustalona bez podziału na Grunt i naniesienia na Gruncie [dalej: „Cena”]. Z perspektywy Wnioskodawcy, wartość ekonomiczną posiada bowiem jedynie Grunt, na którym Wnioskodawca planuje realizację Inwestycji.

Koszt nabycia Gruntu stanowi istotną pozycję budżetu projektu deweloperskiego. Zatem wartość całej nabywanej Nieruchomości wpłynie na rentowność Inwestycji i w praktyce będzie miała odzwierciedlenie w cenach Lokali na sprzedaż.

Pytania

1. Czy Wnioskodawca nie jest zobowiązany do ustalenia wartości początkowej Biurowca dla celów wprowadzenia go do podatkowej ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy w oparciu o wartość rynkową (wobec braku wartości Biurowca w umowie sprzedaży) i w rezultacie, czy Wnioskodawca może przyjmować, że wartość początkowa Biurowca wynosi 0 zł?

2. Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 byłaby negatywna - czy Wnioskodawca ma prawo do zaliczenia niezamortyzowanej wartości wyburzonego Biurowca do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio związanych z przychodami ze sprzedaży Lokali?

Państwa stanowisko w sprawie

1.Zdaniem Wnioskodawcy nie jest on zobowiązany do ustalenia wartości początkowej Biurowca dla celów podatkowej ewidencji środków trwałych w oparciu o wartość rynkową i w konsekwencji wartość początkowa Biurowca wynosiłaby 0 zł.

2.Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 ma on prawo do zaliczania niezamortyzowanej wartości wyburzonego Biurowca do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio związanych z przychodami ze sprzedaży Lokali.

UZASADNIENIE W przedmiocie pytania nr 1

Spółka przyjmuje, że w związku z okresem najmu Biurowca (po zawarciu umowy przenoszącej własność Gruntu) przekraczającym 1 rok, Biurowiec będzie spełniał definicję środka trwałego z art. 16a ust. 1 updop.

Podstawowymi metodami ustalania wartości początkowych środków trwałych dla budynków jest cena nabycia (art. 16g ust. 3 updop) oraz koszt wytworzenia (art. 16g ust. 4 updop).

Cena nabycia z art. 16g ust. 3 updop nie jest właściwą kategorią do planowanej transakcji nabycia Gruntu z Biurowcem. Cena w umowie przenoszącej własność nieruchomości ma bowiem dotyczyć całości przedmiotu zbycia, bez wyszczególnienia wartości Biurowca. Ekonomiczną wartość dla Spółki ma jedynie Grunt w świetle planowanej Inwestycji na Gruncie.

Z kolei koszt wytworzenia z art. 16g ust. 4 updop odnosi się do kosztów budowy budynku, co nie dotyczy planowanej transakcji nabycia Gruntu z posadowionym na nim Biurowcem.

Przepisy updop nie zawierają ponadto bezpośredniej podstawy prawnej do szacowania wartości początkowej budynków w oparciu o wartości rynkowe.

Z punktu widzenia Wnioskodawcy wartość ekonomiczna Biurowca będzie wynosić 0 zł. Jest to związane z zamierzeniami biznesowymi Wnioskodawcy, tj. realizacją Inwestycji z lokalami mieszkalnymi na sprzedaż, dla której to kluczowym elementem jest odpowiednia działka gruntu do zagospodarowania (Grunt). Z punktu widzenia Wnioskodawcy istnienie Biurowca na Gruncie jest utrudnieniem, gdyż wymaga prac rozbiórkowych. Spółka preferowałaby nabycie gruntu niezabudowanego. Niemniej w świetle aktualnych i coraz dotkliwszych problemów z podażą gruntów inwestycyjnych, nabycie Gruntu z Biurowcem, w tym mając na uwadze konieczność jego czasowego wynajmowania, jest - mimo wszystko - atrakcyjne dla Spółki z biznesowego punktu widzenia.

Wobec braku wydzielonej ceny za Biurowiec w umowie sprzedaży, Spółka powinna zatem przyjmować, że wartość początkowa Biurowca wynosi 0 zł, z uwagi na przypisanie całej ceny nabycia do Gruntu, zgodnie z realiami, w których dokonywana jest rozpatrywana transakcja (w szczególności, dostępnością odpowiednich gruntów pod inwestycje deweloperskie na rynku).

Podsumowując, w zakresie pytania nr 1, zdaniem Wnioskodawcy nie jest on zobowiązany do ustalenia wartości początkowej Biurowca dla celów podatkowej ewidencji środków trwałych w oparciu o wartość rynkową i w konsekwencji wartość początkowa Biurowca będzie wynosiła 0 zł.

W przedmiocie pytania nr 2

Spółka podkreśla, że użyteczność tego pytania występowałaby przy założeniu negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, dla którego to Spółka uważa, że należy udzielić odpowiedzi potwierdzającej stanowisko Spółki.

Zgodnie z art. 15 ust. 4 updop, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c. Kategoria tzw. bezpośrednich kosztów uzyskania przychodów jest właściwa do rozliczeń podatku dochodowego przy inwestycjach polegających na budowie budynków z lokalami mieszkalnymi na sprzedaż (takich jak Inwestycja). W szczególności do tego rodzaju inwestycji nie mają zastosowania przepisy dotyczące wartości początkowych środków trwałych, ponieważ lokale mieszkalne na sprzedaż nie stanowią środków trwałych.

Z kolei według art. 16 ust. 1 pkt 6 updop, do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych w przypadku, gdy utraciły one przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności. Przepis ten nie ma natomiast zastosowania do przypadków, gdy likwidacja środka trwałego nie jest efektem zmiany rodzaju działalności. W takich sytuacjach niezamortyzowana wartość początkowa środków może stanowić KUP.

W świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, nie ulega wątpliwości, że wartość początkowa wyburzonego Biurowca będzie bezpośrednio związana z osiąganymi przychodami ze sprzedaży Lokali. Intencją biznesową Spółki jest bowiem nabycie atrakcyjnego Gruntu. Nabycie Biurowca jest koniecznością biznesową i warunkiem transakcji. Celem biznesowym Spółki nie jest osiąganie przychodów z najmu powierzchni komercyjnych w Biurowcu. Spółka zakłada likwidację środka trwałego w postaci Biurowca i jego rozbiórkę niezwłocznie po wygaśnięciu Umowy najmu. W tym świetle, ewentualna wartość początkowa Biurowca ma charakter cenotwórczy w stosunku do Lokali, ponieważ Spółka uwzględni wartość nabywanej nieruchomości, tj. Gruntu z naniesieniami budowlanymi przy kalkulacji ceny za poszczególne Lokale, niezależnie od tego, czy będzie musiała wykazać w ewidencji środków trwałych wartość początkową Biurowca, czy też nie.

Jednocześnie, zdaniem Spółki, w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie znajdzie zastosowania ograniczenie wynikające z art. 16 ust. 1 pkt 6 updop. Powodem likwidacji Biurowca nie będzie bowiem zmiana rodzaju działalności Wnioskodawcy. Podstawowym rodzajem działalności Spółki jest i będzie wznoszenie budynków i sprzedaż lokali mieszkalnych. Z takim celem biznesowym Spółka ma zamiar nabyć Grunt z naniesieniami i od samego początku planowana jest rozbiórka Biurowca. Konieczność czasowego wynajmowania Biurowca jest niezbędnym elementem prowadzącym do nabycia Gruntu i w konsekwencji do realizacji Inwestycji - na który, z uwagi na treść art. 678 § 1 kodeksu cywilnego - Wnioskodawca nie ma wpływu. W rezultacie niezamortyzowana wartość początkowa Biurowca będzie mogła być KUP dla Spółki (nie będzie objęta przepisem z art. 16 ust. 1 pkt 6 updop).

Podobny wniosek przedstawiono w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 8 kwietnia 2015 r., sygn. ITPB4/4510-13/15/MT. Stwierdzono tam, że „Plany Kupującego wobec nieruchomości wymagają bowiem rozbiórki budynków i budowli. Przedstawiony opis zdarzenia przyszłego nie daje podstaw dla stwierdzenia, że likwidacja tych środków trwałych jest związana z utratą ich przydatności gospodarczej na skutek zmiany rodzaju działalności przez Wnioskodawcę”.

Warto również dodać na poparcie kwalifikacji niezamortyzowanej wartości początkowej Biurowca jako bezpośrednich KUP, że koszt ten w przedstawionych okolicznościach nie ma charakteru tzw. pośrednich kosztów uzyskania przychodów. Przykładowo, koszt ten nie wykazuje podobieństwa do pośrednich KUP wymienionych w interpretacji indywidualnej z 11 lutego 2022 r., sygn. 0111-KDIB1-1.4010.13.2022.1.JD, w której to wskazano, jakie rodzaju koszty w praktyce stanowią pośrednie KUP, tzn. kosztów ogólnego zarządu, kosztów administracyjnych, wydatków na utrzymanie obiektów, obsługę prawną. Powyższe koszty są kosztami niezwiązanymi z konkretnym przedsięwzięciem inwestycyjnym, a z administracyjną stroną działalności podmiotu gospodarczego, dlatego nie mogą stanowić bezpośrednich KUP.

Pośrednie KUP to takie, które nie są w „uchwytnym związku z konkretnymi przychodami”. W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie ulega wątpliwości, że cała wartość nabywanej nieruchomości (w tym część, którą można by przypisać do Biurowca) jest elementem cenotwórczym Lokali i w rezultacie są to koszty, które w oczywisty sposób można przypisać przychodom ze sprzedaży Lokali. Związek z przychodami będzie zatem wykazany w sposób bezpośredni.

Zdaniem Spółki, ocena w zakresie kwalifikowalności danych kosztów jako bezpośrednich lub pośrednich KUP musi uwzględniać kontekst działalności podatnika. Zatem sam rodzaj kosztu nie jest wystarczający do wydania takiej oceny, ale należy wziąć pod uwagę okoliczności, w jakich działa podatnik. Spółki celowe w branży deweloperskiej, powołane do realizacji konkretnego projektu deweloperskiego, zasadniczo ponoszą wydatki wyłącznie w celu realizacji danej inwestycji (pomijając koszty bieżącego funkcjonowania - np. ogólnego zarządu). Powinno to ułatwiać kwalifikację kosztu i dotyczy to również sytuacji Wnioskodawcy w odniesieniu do wartości Nieruchomości (a więc i Gruntu i Biurowca).

Bezpośrednie KUP przy projektach deweloperskich mieszkaniowych nie mogą być ograniczane do kosztów budowy (rozumianych wąsko, w zakresie zbliżonym do definicji kosztu wytworzenia z art. 16g ust. 4 updop), ale powinny w istocie uwzględniać wszystkie wydatki o charakterze cenotwórczym ponoszone przez spółkę celową dla realizacji Inwestycji. Niezamortyzowana wartość początkowa Biurowca, która przy planowanej stawce amortyzacyjne 0% będzie odpowiadać pełnej wartości początkowej, spełnia te założenia i w konsekwencji należy ją kwalifikować jako bezpośrednie KUP.

Na dodatkowe potwierdzenie powyższego można powołać również zasady rachunkowości dotyczące działalności deweloperskiej. Specyfikę tej działalności dostrzegł Minister Finansów ogłaszając Krajowy Standard Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” (KSR nr 8). Powyższe powołuje Wnioskodawca pomocniczo, mając na uwadze, że przepisy o rachunkowości (poza wprost przewidzianymi wyjątkami) nie mają skutku podatkowo twórczego. Tym niemniej, mając na uwadze, jak istotna dla prawidłowego ujęcia zdarzeń w księgach rachunkowych jest ich treść ekonomiczna, stanowią one istotną wskazówkę w zakresie tego, które wydatki należy uznać za związane bezpośrednio z prowadzoną inwestycją deweloperską („koszty przedsięwzięcia deweloperskiego”), a które stanowią koszty ogólne prowadzenia działalności, w realiach działalności deweloperskiej. W szczególności, jak wskazano w pkt 7.15 KSR nr 8: „W przypadku deweloperów powołanych do realizacji jednego przedsięwzięcia deweloperskiego (spółki celowe), biorąc pod uwagę założenie kontynuacji ich działalności), do kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego zalicza się wszystkie koszty jednostki związane z budową lub przebudową nieruchomości, z wyłączeniem kosztów, niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej. Kosztami prowadzenia działalności gospodarczej obciążającymi koszty i wynik finansowy okresu ich poniesienia są w szczególności:

a)koszty wynagrodzenia kierownika jednostki oraz pracowników administracji wraz z pochodnymi,

b)koszty rejestracji i obsługi prawnej jednostki,

c)koszty obsługi finansowo - księgowej jednostki,

d)koszty utrzymania pomieszczeń administracyjnych oraz biurowych,

e)koszty informacji, promocji, marketingu, reklamy i sprzedaży, w tym prowizje sprzedawców i pośredników”.

W świetle powyższego, jak podniesiono np. w interpretacji indywidualnej z dnia 24 sierpnia 2022 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4OIO.463.2O22.1.EJ), „Z perspektywy Spółki, jako dewelopera, "wytworzenie" Obiektów w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego stanowi działanie analogiczne do produkcji towarów, a zatem koszty poniesione w związku z ich "wytworzeniem" powinny być kwalifikowane, podobnie jak koszty produkcji innych towarów, jako koszty bezpośrednio związane z przychodami z tytułu ich sprzedaży”.

Mając to na uwadze, z perspektywy Wnioskodawcy, jako spółki celowej powołanej w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, niezamortyzowana wartość Biurowca, który znajduje się na Gruncie nabywanym w celu realizacji przez Spółkę Inwestycji, i którego wyburzenie jest niezbędne w celu wykonania prac budowlanych Inwestycji, stanowić będzie koszty bezpośrednio związane z tą Inwestycją i z przychodami ze sprzedaży Lokali powstałych w ramach tej Inwestycji.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca uważa, że ma prawo do zaliczania niezamortyzowanej wartości wyburzonego Biurowca do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio związanych z przychodami ze sprzedaży Lokali.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Składniki majątku stanowiące środki trwałe i wartości niematerialne i prawne zostały wymienione przez ustawodawcę w art. 16a-16c ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”).

Zgodnie z art. 16a ust. 1 ustawy o CIT:

Na podstawie powyższego, wymienione w pkt 1-3 środki trwałe będą podlegały amortyzacji po spełnieniu następujących warunków:

• zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,
• stanowią własność lub współwłasność podatnika – amortyzacji podatkowej podlegają wyłącznie środki trwałe, do których przysługuje podatnikowi prawo własności, z wyjątkiem środków używanych przez leasingobiorcę na podstawie umowy leasingu finansowego oraz tych wymienionych w art. 16a ust. 2 updop,
• są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania – ustawodawca nie określił bliżej tych warunków, jednakże należy stwierdzić, że warunki te spełnia składnik majątku, który jest wyposażony we wszystkie elementy konstrukcyjne pozwalające na jego funkcjonowanie zgodnie z przeznaczeniem, ponadto sprawne technicznie i zalegalizowane prawnie w formie stosownych uprawnień, homologacji i pozwoleń na użytkowanie,
• przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok – o tym, jak długo będzie używany dany składnik decyduje sam podatnik,
• są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu,
• nie są wymienione w katalogu środków trwałych wymienionych w art. 16c updop.

W myśl art. 16b ust. 1 ustawy o CIT:

W myśl art. 16c pkt 1 ustawy o CIT:

Jak stanowi art. 16d ust. 2 ww. ustawy:

Niniejsze oznacza, że składniki majątkowe spełniające definicję środka trwałego oddaje się do użytkowania i wprowadza do ewidencji środków trwałych. Innymi słowy, składnik majątkowy, który stanowi własność lub współwłasność podatnika, jeśli przewidywany okres jego używania przekraczać będzie rok, może zostać zaliczony do środków trwałych podatnika i być amortyzowany, jeżeli jest kompletny i zdatny do użytku. Poprzez sformułowanie „zdatny do użytku” należy rozumieć przede wszystkim możliwość faktycznego oraz prawnego użytkowania.

Na mocy art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:

Zgodnie z art. 16g ust. 1 ustawy o CIT:

Stosownie do treści art. 16g ust. 3 ustawy o CIT:

W myśl art. 16g ust. 12 ustawy o CIT:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy o CIT:

W świetle wyżej wymienionych przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że wartością początkową nieruchomości (budynków) powinna być cena ich nabycia, wynikająca z aktu notarialnego.

Przedmiotem Państwa wątpliwości jest kwestia ustalenia czy Spółka będzie zobowiązana do ustalenia wartości początkowej Biurowca dla celów wprowadzenia go do podatkowej ewidencji środków trwałych Spółki w oparciu o wartość rynkową i w rezultacie, czy Spółka może przyjmować, że wartość Biurowca wynosi 0 zł.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest spółką celową należącą do grupy kapitałowej specjalizującej się w realizacji projektów deweloperskich. Jedynym i wyłącznym celem Spółki jest nabycie atrakcyjnej działki gruntu i realizacja inwestycji polegającej na budowie budynku/budynków z lokalami mieszkalnymi na sprzedaż. Spółka będzie osiągała przychody głównie ze sprzedaży lokali mieszkalnych. Spółka nie wyklucza, że nabywany grunt będzie zabudowany budynkiem, który docelowo będzie podlegał rozbiórce. Spółka zamierza dokonać nabycia działki gruntu, na którym znajduje się budynek biurowy. Biurowiec jest obecnie objęty umową najmu pomiędzy zbywcą a podmiotem trzecim. Umowa najmu obowiązuje do 11 grudnia 2025 r. Zbywca wyklucza możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Zbywcy oraz Spółce zależy na zawarciu transakcji sprzedaży gruntu bez zbędnej zwłoki. Umowa przenosząca własność gruntu zostałaby zawarta 11 grudnia 2024 r. Tym samym w wyniku nabycia gruntu Spółka będzie wynajmowała biurowiec przez rok. Niezwłocznie po wygaśnięciu umowy najmu Spółka dokona likwidacji środka trwałego w postaci Biurowca w ewidencji środków trwałych w celów podatkowych i dokona rozbiórki tego biurowca. Spółka zakłada, ze umowie sprzedaży gruntu cena sprzedaży zostanie ustalona bez podziału na grunt i naniesienie na gruncie w postaci biurowca.

Jak wynika z art. 16a ust. ust. 1 ustawy o CIT amortyzacji podlegają budynki, budowle oraz lokale i inne przedmioty. Jednakże grunt nie został wymieniony. Nie ulega wątpliwości, że grunt nie jest środkiem trwałym będącym budynkiem.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie przewidują szczególnych zasad ustalania wartości początkowej w sytuacji, gdy cena nabycia kilku składników majątku została określona w łącznej wysokości.

Zasadą jest, że do ewidencji środków trwałych należy wpisać każdy składnik majątku oddzielnie, a zatem przy określaniu wartości początkowej należy mieć na uwadze cenę każdego składnika majątku. W przypadku, gdy dokonując zakupu kilku nieruchomości (np. nieruchomości gruntowej wraz z posadowionymi na niej budynkami), a w akcie notarialnym dokumentującym zakup tych nieruchomości została zwarta ogólna wartość (cena) całej nieruchomości, a więc nie została wyodrębniona wartość (cena) poszczególnych nabytych składników majątkowych wchodzących w skład całej nieruchomości, to na podatniku spoczywa obowiązek prawidłowego ustalenia wartości poszczególnych środków trwałych. Przy określaniu wartości początkowej Wnioskodawca powinien jednak mieć na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku oraz pamiętać, aby ich suma odpowiadała sumie zawartej w akcie notarialnym.

Zatem, nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że nie są Państwo zobowiązani do ustalenia wartości początkowej Biurowca dla celów podatkowej ewidencji środków trwałych w oparciu o wartość rynkową i w konsekwencji wartość początkowa biurowca wynosiłaby 0 zł.

Jak wynika z wyżej wymienionych przepisów prawa podatkowego oraz przedstawionego opisu sprawy stwierdzić należy, że niezależnie od tego, że umowa sprzedaży będzie zawierała łączną wartość nieruchomości (bez wyszczególnienia wartości gruntu i Biurowca) to będą Państwo zobowiązani do określenia wartości budynku w oparciu o jego wartość rynkową. Suma wartości rynkowej gruntu i Biurowca musi odpowiadać łącznej cenie nabycia nieruchomości określonej w akcie notarialnym. Tym samym, nie mogą Państwo przyjąć wartości początkowej Biurowca w wysokości 0 zł.

W świetle powyższego, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Powzięli Państwo wątpliwość również w zakresie ustalenia czy Spółka ma prawo do zaliczenia niezamortyzowanej wartości wyburzonego Biurowca do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio związanych z przychodami ze sprzedaży Lokali.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT:

Z powyższego wynika, że podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich kosztów (niewymienionych w art. 16 ust. 1 updop), pod warunkiem, że wykaże ich bezpośredni bądź pośredni związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

Tak więc, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie, racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 ww. ustawy.

Zatem, aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodów, między tym kosztem a przychodem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Chodzi tu o związek tego typu, że poniesienie kosztu ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu.

Kosztem uzyskania przychodów będzie zatem taki koszt, który spełnia łącznie następujące warunki:

• został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),
• jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
• pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
• poniesiony został w celu uzyskania przychodów, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów,
• został właściwie udokumentowany,
• nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Przesłankę celowości kosztu uważa się za spełnioną, gdy istnieje związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem danego kosztu a powstaniem lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania. Nie ma przy tym znaczenia, czy dany wydatek przyniósł oczekiwany skutek w postaci osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenie ich źródła. Istotne jest, czy w momencie jego ponoszenia podatnik mógł – obiektywnie oceniając – oczekiwać takiego efektu.

Zatem, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, której celem jest osiągnięcie przychodów bądź zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Kierując się kryterium charakteru powiązania istniejącego pomiędzy kosztem a celem, jakiemu ma służyć, ustawodawca wyróżnia:

• koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, tj. takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów – w ich przypadku możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód (np. wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru handlowego);
• koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami (tzw. koszty pośrednie), tj. takie wydatki, których nie da się przypisać wprost do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia – są to wydatki związane z działalnością prowadzoną przez podatnika i przyczyniające się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów, w przypadku których nie można jednak ustalić, uzyskaniu jakiego konkretnego przychodu dany wydatek służy (np. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną).

Innymi słowy – posługując się językowym znaczeniem – przez koszty bezpośrednio związane z przychodami należy rozumieć te koszty, których poniesienie wpłynęło bezpośrednio na uzyskanie określonego przychodu.

Kosztami zaś innymi niż koszty bezpośrednio związane z przychodami są wszelkie inne koszty, w tym koszty dotyczące całokształtu działalności podatnika związane z jego funkcjonowaniem. W stosunku do tego rodzaju kosztów doszukiwanie się ich bezpośredniości w relacji z przychodami nie wchodzi w rachubę. Takie bowiem koszty, chociaż niewątpliwie związane z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami.

Koszty te jednak są związane z działalnością prowadzoną przez podatnika i przyczyniają się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów. Nie można jednak ustalić, uzyskaniu jakiego konkretnego przychodu dany wydatek służy.

Regulacje dotyczące potrącalności kosztów bezpośrednio związanych z przychodami zawarte zostały w art. 15 ust. 4, 4b i 4c ustawy o CIT.

Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT:

Stosownie zaś do art. 15 ust. 4b ustawy o CIT:

Zgodnie z art. 15 ust. 4c ustawy o CIT:

Natomiast, art. 15 ust. 4d oraz art. 15 ust. 4e ustawy o CIT, regulują zasady potrącalności kosztów innych niż koszty bezpośrednio związane z przychodami.

Stosownie do treści art. 15 ust. 4d ustawy o CIT:

W myśl art. 15 ust. 4e ustawy o CIT:

Wskazać należy, że konstrukcja kosztów uzyskania przychodów, określona w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, oparta jest na klauzuli generalnej, która stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Warunkiem uznania wydatków za koszt uzyskania przychodów jest występowanie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy wydatkiem a przychodem. Obowiązkiem podatnika jako odnoszącego korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów, jest wykazanie związku pomiędzy poniesieniem kosztu a uzyskaniem przychodu, zgodnie z dyspozycją powołanego ust. 1 art. 15 ustawy podatkowej, a także właściwe udokumentowanie tego wydatku.

Natomiast ustalenia dotyczące daty, w jakiej dany wydatek można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, są ściśle związane z charakterem poniesionego wydatku.

Wszelkie wydatki ponoszone przez podatnika można bowiem zakwalifikować jako bezpośrednie, tj. prowadzące wprost do uzyskania przychodu, a także pośrednie, związane z funkcjonowaniem firmy jako całości. Podział ten znajduje odzwierciedlenie w przepisach art. 15 ust. 4 i 4d ustawy, które nakazują – co do zasady - odnosić koszty bezpośrednie do kosztów uzyskania przychodów w chwili powstania przychodu, zaś inne niż bezpośrednie - w momencie ich poniesienia.

Na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy o CIT:

W kwestii rozpatrywania możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów określonego wydatku, należy przeanalizować czy dany wydatek nie znajduje się w grupie wydatków wskazanych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT. W odniesieniu do analizowanej sprawy wskazać należy, na treść art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, zgodnie z którym:

Wskazać należy, że ograniczenie zawarte w art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, dotyczy wyłącznie środków trwałych zlikwidowanych, których utrata przydatności gospodarczej była skutkiem zmiany rodzaju działalności. Kosztem uzyskania przychodów, co do zasady, będzie zatem strata powstała w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te zostały zlikwidowane z przyczyn innych aniżeli wskazane w treści ww. przepisu, tj. nie były zdeterminowane zmianą rodzaju działalności gospodarczej, a co za tym idzie utratą przez likwidowany środek trwały jego przydatności gospodarczej.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o CIT nie zawierają definicji pojęcia „likwidacja”, zatem zasadne jest odwołanie się w tym zakresie do reguł wykładni językowej. Zgodnie z definicją słownikową „likwidować to dokonywać likwidacji, usuwać coś, pozbywać się czegoś, uwalniać się od czegoś” (Słownik języka polskiego, pod red. M. Szymczaka, PWN, Warszawa 1979, t. II, str. 35). W związku z takim rozumieniem tego pojęcia - likwidacją będzie definitywne pozbycie się środka trwałego (wykreślenie z ewidencji), np. poprzez jego zniszczenie, usunięcie, czy sprzedaż.

Jak wynika z opisu sprawy Spółka zakupiła grunt wraz z biurowcem w celu realizacji przez Spółkę inwestycji. Spółka dokona rozbiórki Biurowca oraz likwidacji środka trwałego dla celów podatkowych. Spółka nie jest zainteresowana dokonywaniem odpisów amortyzacyjnych od środka trwałego w postaci biurowca i zaliczaniem ich do kosztów uzyskania przychodów dla celów podatkowych.

Podkreślić należy, że poniesione wydatki na nabycie środków trwałych, odpowiadające nieumorzonej ich wartości, powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. Nie uzasadniona byłaby dalsza amortyzacja środka trwałego po jego fizycznej likwidacji. Obowiązujące przepisy nie dają podstawy do rozliczenia nieumorzonej wartości środka trwałego poprzez amortyzację innego środka trwałego.

Z brzmienia art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika wprost, że nie uważa się za koszty podatkowe strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność na skutek zmiany rodzaju działalności. Oznacza to tym samym, że jeżeli likwidacja środka trwałego nie jest związana ze zmianą rodzaju działalności, strata z tego tytułu w wysokości nieumorzonej wartości środka trwałego, powinna stanowić jednorazowo koszt uzyskania przychodów. Realizacja inwestycji, w wyniku której dochodzi do wytworzenia środków trwałych, nie jest natomiast zmianą rodzaju prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej.

Wobec powyższego w omawianej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, bowiem likwidacja środka trwałego (Biurowca) nie jest związana ze zmianą rodzaju działalności. Tym samym niezamortyzowaną wartość wyburzonego Biurowca mogą Państwo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. Jednakże koszty te mogą Państwo zaliczyć do kosztów pośrednich jednorazowo w dacie poniesienia na podstawie art. 15 ust. 4d ustawy o CIT.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji należy stwierdzić, że zapadły one w indywidualnych sprawach, w odmiennym stanie faktycznym i nie mogą być wiążące dla organu wydającego niniejszą interpretację. Obowiązkiem organu interpretacyjnego jest wskazanie prawidłowego stanowiska wraz z uzasadnieniem prawnym. Organu nie obciąża jednak obowiązek polemiki z powołanymi we wniosku o wydanie interpretacji orzeczeniami oraz interpretacjami.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm., dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).